浙江公务员（申论）模拟试卷72

围绕“给定资料”主旨，自拟题目，自选角度，写一篇文章。

 1．观点明确、论述深刻、内容充实。

 2．结构完整、条理清晰、语言流畅。

 3．字数在1000-1200左右。

资料五中提到“房子问题已经不是谁的问题，而是全社会全国的问题”。

 (根据资料一、二、四、五、六进行分析)

 1．指出目前我国房地产市场存在哪些问题。

 2．提出化解的思路。

 3．分析透彻、层次清晰、表述简洁、总字数不超过400字。

老鼠不缺房子，因为没有限制老鼠打洞的权利。

 (根据资料二进行分析)

一、注意事项

 1．申论考试与传统的作文考试不同，是分析驾驭材料的能力与表达能力并重的考试。

 2．仔细阅读给定的资料，按照后面提出的“答题要求”依次作答在答题纸指定位置上。

二、给定资料

 资料一

 2010年5月7日下午，华远集团总裁任志强受邀参加第六届大连住宅与房地产业高峰论坛。正当他准备开始做主题为《2010房地产发展形势分析与预测》的现场演讲时，一双破旧的皮鞋从台下砸向了他。

 “看来，我的礼遇比得上总统了。”和布什一样躲过了“鞋袭”的任志强当场自我调侃。然而。现场气氛却因此陷入一片尴尬。

 其实，在这一轮“史上最严厉”的楼市调控之下，开发商们的日子都不好过。

 而向来作为国内房地产业“风向标”的北京楼市，在“五一”期间，成交量仅7套。

 面对房价的肆意疯涨，十年罕见的大力度楼市政策调控大幕在2010年的4月拉开，从中央到地方，新政相继出台。从信贷政策调整到供应结构调整，从规范拿地到规范期房销售，从增加供应到限制需求等等，政策的触角延伸到各个层面。

 4月13日，住房和城乡建设部(以下简称“住建部”)召开电视电话会议，要求加快保障性住房建设。4月17日，中国政府网刊登了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(以下简称“《通知》”或“国十条”)。

 此后，一系列配套措施相继密集出台。

 “尽管近几年中央一再声明要抑制房价增长过快并陆续出台了一系列政策。但像今年这样

 高密集、大力度的政策还前所未见。”经济学者孙飞分析，中央之所以在今年采取如此严厉的措

 施，是因为“中国的房地产住宅已经沦为了一种投资品”。

 “住宅是商品，但也不仅是商品，还是公共产品，具有公共产品的属性。而目前中国的保障房体系还没有健全，商品房又供不应求，住房是严重稀缺的产品。中国的房地产市场是资源垄断下的资源稀缺导致的市场失灵，商品房稀缺、保障房更稀缺、土地被政府垄断了也是稀缺的，然后卖给开发商又被开发商垄断了。”孙飞说，特别是在住房沦为投资品的情况下，房地产市场已经非理性，并严重影响了国民经济的正常发展。

 然而，值得注意的是，尽管“国十条”来势汹汹，但作为一项面向全国的《通知》，“国十条”并未在细节方面作出太多的硬性规定。而在这一轮调控中，最让市场“尖叫”的。就是4月30日北京推出的地产新政——“京十二条”。

 4月30日，作为“国十条”的地方配套细则，《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》(以下简称“京十二条”)出台。在“国十条”为地方政府留出的具体操作空间中，北京市全部执行了最严厉的上限，细则比中央政府的《通知》更加严厉。因此，SOHO中国董事长潘石屹如此评价：北京地产新政是对住房市场“最严厉的政策”。

 资料二

 尽管北京地产新政颇受争议，但目前社会最为关注的问题是：新政出台究竟对北京房地产有何影响?

 根据北京房地产交易管理网的信息显示，新政出台后，在25个新取证项目中。有14个项目至今处于零成交或近零成交的状态。此外，北京住宅土地市场也遇冷。在5月7日北京集中招标出让四块住宅项目用地中，顺义区马坡镇新城9号地西侧地块意外流标，现场参与投标的几家开发商给出的价格均低于16.5亿的招标底价，有的开发商甚至只给出了7.6亿元报价。

 “目前北京楼市正处于胶着状态。”5月11日，中国投资学会副会长刘慧勇在接受专访时表示，由于各方都在观察北京楼市的不确定性，政府的相关动作将起关键作用。

 对此，全国政协委员、建设部房地产估价与房地产经纪专家委员会委员郭松海也深表赞同。“事实上，回顾国家历年对于房价问题的调控措施，几年过去了，关于70%保障性住房的问题还是一直没有得到落实。”郭松海说。

 2008年，全球性金融危机爆发，在政府的一系列经济刺激政策下，房地产行业成为直接受益者，借着大量信贷的进入、刚性需求的爆发等“东风”，中国房地产业如过山车般直接从“炎冬”进入“盛夏”，直到此轮调控政策的出台。

 “中国房地产问题的关键不在市场，而在土地改革。房价现在会高，主要是因为土地供给不足。政府如果不在供给这方面切入，问题是永远解决不了的。”刘慧勇打了个形象的比喻：“老鼠不缺房子，因为没有限制老鼠打洞的权利。”

 全国政协委员梁季阳也在全国政协十一届三次会议第二次全体会议上发言时指出，房地产市场的病根在于土地垄断，在于地方政府对土地财政的过度依赖。

 他指出，过高的房价和房地产的暴利破坏了社会的公正公平，给人民群众生活造成了巨大的压力。由于房地产行业在国民经济中占有过高的比重，挤压了其他关系国民经济命脉的重要行业的资源分配、金融支持和发展空间，不利于我国产业结构的调整与升级。

 梁季阳委员对规范完善房地产市场提出三点建议：第一，降低地方政府对土地财政的依赖程度。从财税体制改革人手，从根本上解决地方政府对土地财政的过度依赖。第二，禁止房产投机，遏制住宅投资，遏制房地产市场的过度投资行为，例如，对住宅空置者征收闲置税，也可以借鉴韩国的一户一宅、多宅重税的政策。第三，以土地管理变革带动房地产业改革，逐步建立农村集体土地与城市国有土地“同地、同价、同权”的健康发展模式，推进农村集体建设用地流转改革。

 资料三

 继北京出台楼市新政细则之后，5月17日，浙江省政府公布了《坚决遏制部分城市房价过快上涨促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》，包括18条实施细则。近年来。上海投资者在浙江购房不少，在上海细则尚未出台之际，浙版细则的出台备受各方关注。

 浙江细则提出，要全面落实差别化住房信贷政策。对首套房建筑面积90平方米以上的家庭，要求贷款首付不低于30%，二套房首付不低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高。具体由商业银行根据风险管理原则确定。

 如果个人把购买不足5年的非普通住房对外销售，将全额征收营业税——这是浙江省政府为抑制不合理住房需求、严格限制炒房而出台的差异化政策中的一项。

 与这项政策相对应的是，个人把购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按其销售收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税；而把购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的个人，则免征营业税。

 在个人所得税方面，浙江省规定：个人转让自用5年以上并且是家庭唯一生活用房的所得，免征个人所得税；个人转让其他住房，未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能计算房屋原值和应纳税额的，各地可在国家规定的1%-5%的个人所得税征收率范围内，临时性适当提高征收标准。

 浙江省还要求各级税务部门强化对二手房转让环节土地增值税的征管，及时做好房地产开发项目土地增值税申报资料的审核工作。税务部门可根据相关税收法律、法规，采取纳税评估、税务稽查等办法强化土地增值税的清算管理。

 此外，浙江省除严格执行差别化住房信贷政策外，在公积金贷款使用方面明确规定：家庭首次购买普通自住房的，住房公积金贷款给予优先保障；家庭购买第二套或第二套以上住房的，申请住房公积金贷款将从紧控制。

 据悉，浙江还将开展房地产市场的清理和检查，对所有在建商品住房项目进行一次调查摸底，全面清理已取得预售许可的商品住房项目，准确掌握已预售、正在预售和尚未预售的商品住房数量情况，对已取得预售许可尚未公开销售的，要责成限期公开销售。浙江细则中要求各地各有关部门加大对捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的曝光和处罚力度，性质恶劣的依法取消房地产市场经营资格。

 资料四

 关于房子的话题总能获得舆论的普遍关注。

 Y专家：房地产调控新政已经满月，尽管调控导致房产成交锐减，但房价仍然“高企”。那么，如何打破这一僵持状态?在我看来，减少个人在住房购买时过度使用金融杠杆(如个人按揭贷款)，或言“去杠杆化”或“去金融化”，实际上就是房贷紧缩，对本次房地产调控的成功与否尤为关键。因为，推动当前国内房地产市场过度繁荣的根本动力或根源之一，就是所谓的“金融产品创新”——已被广泛接受的个人住房按揭贷款。个人住房按揭贷款之所以会有这样的无穷魅力，是因为银行普遍将个人住房按揭视为优质资产，个人则可以通过按揭贷款将自己未来的收入超前用于住房消费，由此也无限放大了个人的即时消费能力。

 F会长：企业有红帽子、黄帽子和绿帽子，而面对房地产新政，房地产企业只有戴“绿帽子”才有可能实现可持续发展。大家一定要面向未来，制订绿色战略规划。我认为，做绿色建筑是房地产企业应对未来挑战的法宝。

 T学者：我认为2010年浙江省各城市的房价不可能继续非理性的上涨。今年房地产市场形势既不可能延续2009年火爆的态势，也不会迅速出现2008年的奋进，总体会呈现出平稳过渡的态势。随着市场供给的逐步增加，房价将不存在继续上涨的压力，但是2009年高起的地价也缩紧了2010年房价