黑龙江公务员（申论）模拟试卷30

就给定资料所反映的主要问题，用1200字左右的篇幅，自拟标题进行论述。要求中心明确，内容充实，论述深刻，有说服力。

一、注意事项

 1．申论考试是对应考者阅读理解能力、综合分析能力、提出和解决问题能力、文字表达能力的测试。

 2．参考时限：阅读资料40分钟，作答110分钟。

 3．仔细阅读给定资料，按照后面提出的“申论要求”作答。

二、给定资料

 材料一

 2006年春季，首都北京房价一路飙升。4月12日，北京市城建研究中心公布，第一季度北京期房预售均价为6885元/平方米，同比增长14.8%。更有媒体报道，北京的房价已经反超上海，成为“中国楼王”。与之相伴的“怪象”是，北京楼市的“供应量、销售量和价格”同时增长，多有楼盘排号还难求一房。为何在宏观调控一年后，北京楼市房价开始一路狂涨?谁是背后的利益推手?有房地户商担心，此番房价飙升已显露出危险信号。

 材料二

 “真是疯了!”4月17日，刘波表示怎么也想不通，沿海赛洛城会月涨几百元，他形容北京楼价涨疯了，人们也抢疯了。“再不决定就只能等下期了。”4月13日，沿海赛洛城项目售楼工作人员唐晓媛在电话中劝说刘波赶快“下定”，否则“越等越贵”。售楼小姐的“提醒”让刘波“发毛”，3月初，沿海赛洛城向他报价7400元/平方米时，他笑着摇摇头“再等等看”，不到一个月，在4月6日房展之际，已骤升到7800元/平方米。

 又一周后，仍在犹豫的刘波被告知部分户型已涨至8200元/平方米。

 “一夜间，北京满城黄土，一月间，我就得多付10万。”他苦笑。

 刘波是北京二图书公司编辑，月入7000元，过完春节，他动起了买房的念头，但一两个月转下来，他满眼所见的，均是一个“涨”字。

 4月10日，他赶到西豪逸景进行二期预售前的登记时，拟定的房价已由四天前他去咨询时的8300元涨到了8500元。

 材料三

 房价上涨有很多原因，其中一个可能大家难以想到，那就是开发商面对大量的有购房需求的消费者，通过囤积房源不断抬高房价。

 在这家位于北京南三环附近的售楼处，工作人员在热情地为我们讲解了小区的各种配套设施后，提醒我们因为房子非常好，所以已经所剩不多了。

 销售人员说：“加起来一共还剩七套房吧”

 记者说：“这是你们的销控表么?”

 销售人员说：“对，没价钱的都是卖了的。”

 果然，在这张销控表上，90%的房子都被划了斜杠，表示已经卖掉，没有卖掉的屈指可数。这样的畅销速度令同来看房的消费者颇感无奈。

 购房者说：“我买房子一年多了，看了好几套房子，但凡有点中意的，基本上都说卖完了，给我们一种压力，其实房源是不是没有了，我们比较怀疑。”

 真的如此畅销么?我们的怀疑随后在北京市建委的管理网站上得到了答案。监控信息显示，这家楼盘尚有超过一半的房子没有卖出去。另一家楼盘做的就更绝了，根据资料，这家楼盘在一年前就已经拿到了预售许可证，但记者发现，这里的许多房子至今没有开盘。

 销售人员说：“一单元一直都没开，因为一半元是我们整个三期中最好的房子，最好的房子肯定要留到最后卖，要收尾的。”

 销售人员说：“顶层是跃层，我们都留着都没卖。”

 记者说：“为件么不卖?”销售人员说：“留到最后我们跟园景一块卖。”

 好房子不卖，可不是不想赚钱，而是留着赚大钱。销售人员告诉我们，因为没卖的房子比较好，吊足了许多消费者的胃口，虽然目前的价钱比刚开盘时已经贵了将近3000快钱，但还是有很多人排队等着这些房子的放盘。

 记者对十家销售楼盘调查发现，有超过一半的开发商或多或少地存在囤房现象。有的开发商在收回部分成本后，就停止销售，等到现房或房价高涨的时机再出乎。而囤积后再出乎的房源平均涨幅都在1000元以上。

 材料四

 记者打电话到北京市宣武区一个高价楼盘售楼处，售楼小姐语调很急促，给人的印象是，她们的楼盘很抢手，业务人员忙得不可开交。

 在北京，开发商的售楼人员接电话都习惯于先“摸底”： “您来过我们售楼部吗?您打过电话吗?上次是谁接待的您?”据业内人士介绍，等到客户到售楼处上门咨询时，售楼人员互相配合打电话，或扮顾客，上前问这问那，造成真正客户中意的房子很抢于的假象；或是一边与甲客户洽谈，一边又将同一套房介招给乙客户。如果购房者看上某房，过几天售楼处就会打来电话：，“房子有人想买，快过来付订金!”客户情急窘迫之下，只好匆忙购房。时下，房地产企业钻研客户心理已到极致。

 记者打通北京大兴一家销售楼盘的电话，询问一种建筑面积123平方米的住宅情况。售楼处销售代表说，他们现在推广的是另一种户型。另一家房产销售商则一会儿告诉顾客选好的楼层已经被“团购”，一会儿又致电顾客，房子让出来了，只不过价格每个方米涨了 500元。

 俏销户型、位置好的单元后上市，价格当然会水涨船高。从事房地产中介的知情人向记者揭露，开发商目前盛行的这种“销控”，就是通过向客户提供不实信息来操纵市场。

 明明有100套房子可售，第一次先拿出20套来卖，给外界留下一开盘就告售罄的热销印象；第二次再拿出30套，因为“供不应求”适时提价，刺激人为“追涨”，随后再联手中介，将新房变身“二手房”加价出售。售楼部墙上插满“红旗”的楼盘表，往往不能反映真实销售情况。

 北京楼市一些楼盘的商品房预售合同中购房人姓名、住所、身份证号码等漏洞百出，在业内传为笑话。这就是目前暗流涌动的合同造假现象。

 一些开发商动员自己和员工的亲朋好友，大量签订假的购房合同，根据需要随时撤销，欺骗市场。在开盘时，有的开发商让中介或内部员工高价签订几套房子，中介以此价格为“杯杆”，拉抬房价。等真正的买房人憋不住“上钩”后，房价被实质性拉高，开发商再撤销原订的高价合同。最后，开发商逐渐出货，中介手中的房子也乘机出手，接最后一棒的总是不知内情的普通购房者。

 此外，开发商还善于用一些另类手法吸引眼球。今年北京一房展会，临到头却宣布取消，主办方宣称因为楼市太火，部分开发商展会没开始，房子已经卖得差不多了，退订展位，展览只好取消。

 在北京，一高价楼盘就吹嘘自己的楼盘生在“龙脉”之上，有“帝王气象”；还有的则宣称，自己的地盘是少有的旺地，能产生“望族”。有些联排别墅，则公开宣称一期入住者，有多少人被提拔、多少人晋升职称，多少孩子考上重点大学等。

 材料五

 就在央行调高贷款基准利率之后一周，北京市建委公布了一组更具冲击力的数字，北京约有65.69甲。可售房源未出售。

 是否存在商品房“惜售”现象，北京一季度房价高达17.3%的涨幅中， “惜售”究竟有多大的“贡献”?记者了解到的情况是，虽然并未有地产商完全“捂盘”，但控制并且放慢销售速度的地产商并不在少数。

 位于北京四惠地区的某楼盘发展商的心态十分典型。“现在的市场情况下，我们担心房子卖得太快会吃亏。”该项目的一位高管向记者透露，这个楼盘的销售已近两年，起初的价格不过4000多元/千方米，而如今的均价已经有望突破8000元/平方米。

 即便如此，他们还是担心，“房子卖得过快可能等不到房价更高的未来”。在他们看来，该项目中的部分房屋达到或突破万元并非没有可能。而将如是思路付诸实施的也大有人在。

 材料六

 “我们可以团结起来，先不买房子拖垮他们。”买房者刘涛大声喊道。

 瞬时间，人们都瞅向他，但很快又涌向开发商身旁，争抢散发的宣传资料。4月9日下午16时，春季房展已撤展过半，但仍有一群群人挤到展会门口。

 “越涨越买，越买越涨”，刘波说，消费者的拼抢更加促使开发商不断地将价钱抬高。

 在中原地产华北区域总经理李文杰看来，进入2印6年，一个变化是，购房者持币观望后，发现房价依旧上涨，出于“买涨不买跌”的心理，出现集中释放。

 去年5月，建设部等七部委下发《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》，规定自 2005年6月1日起，对个人购买住房不足两年转手交易的需征收营业税。

 与上海楼价迅速下跌相比，北京楼市此后也进入低迷期，但并未降价。

 “国家宏观调控的药方需要调整。”建设部政策研究中心副主任王珏林认为，去年宏观调控打击的主要是炒房者，而这一人群在北京还很少。

 材料七

 撑起北京楼市大蛋糕的，在于另一个庞大的购买群体。

 4月9日，东四环外的星河湾，北京某国家机关工作人员正带着外省几名官员在看楼。这个1.6万元单价的楼盘并未吓住买房者，3月份热卖近80套、销售额达5亿元。

 “太多的有钱人和官员想到北京买套房子。”曾经在主语城公寓、凤凰置地等高档楼盘做过销售的一名售楼人员私下介绍，官员多来自近京省份，山西煤老板则是商人购买团的主要组成部分。

 “还远远不止这些。”万年花城副总经理黄玺庆认为，每年留京的学生、一些外省、国外大公司纷纷迁址或者进驻

从政策制定的角度，提出解决给定资料所反映问题的对策建议。要求：有针对性，有条理，切实可行。字数不超过350字。