2013年房地产估价师《案例与分析》命题预测试卷三

简述在建工程价值评估的技术路线和方法。

指出并改正下面估价报告片断中的错误（本题10分。错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至零分）。

有一砖混结构的住宅，于1998年1月10竣工投入使用，建筑面积93.88㎡。该住宅原为福利商品房，于2001年1月10日补足地价和配套费，全部为业主自用，由于可比实例较少，拟采用成本法评估该住宅于2008年1月10日的市场价格。计算公式如下：

房地产价格＝土地重新取得成本＋建筑物重置总价－建筑物折旧

1.土地重新取得成本的计算。根据土地价格管理部门提供的价格资料，估价对象所占用土地70年使用期限的楼面地价为180元/㎡，现时与估价对象建筑物类似的建筑物楼面地价为170元/㎡，则土地重新取得成本为:

土地重新取得成本=楼面地价×建筑面积=180×93.88=16898.4（元）

2.建筑物重置总价的计算。房产管理部门2006年1月1日公布的《房屋重置价格标准》中砖混结构房屋的重置单价为2600元/㎡，房产管理部门2007年1月1日公布的《房屋重置价格标准》中砖混结构房屋的重置单价为2700元/㎡，房产管理部门2008年1月1日公布的《房屋重置价格标准》中砖混结构房屋的重置单价为3000元/㎡。则估价对象建筑物重置总价为：

建筑物重置总价=重置单价×建筑面积=2600×93.88=244088（元）

3.建筑物折旧的计算。建筑物折旧采用成新折扣法进行计算，其计算公式为:

建筑物折旧＝建筑物重置总价×（1－成新率）

其中，建筑物成新率由房屋完损等级判定人员和房地产估价师现场评定，确定该建筑物为完好房、七成新。则建筑物折旧额为：

建筑物折旧=244088×（1-70%）=73226.4（元）

4.估价对象价格的计算。估价对象房地产价格为：

房地产总价=16898.4+244088－73226.6=187760（元）

房地产单价=187760/93.88=2000（元/㎡）

甲公司有一建筑面积为50m²的临街首层店面，已出租，现拟以该店面向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构对其抵押价值进行评估。甲公司提供了临街地段、结构、朝向相同的3个临街首层店面的成交情况，具体情况详见店面成交情况。

店面成交情况

<1>、你认为乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些估价所需的资料？

工业房地产估价的常用方法有哪些？并简述工业房地产估价的技术路线及难点处理。

有一临街商铺要转让，建筑面积为500㎡，土地使用年限为40年，自2008年10月13日起计。该商铺现已出租，租金为每月50000元，租期为两年，自2009年10月13日计。当地类似商业房地产的平均年租金为70万元，租赁的综合税率为租金收入的10％（不含所得税），现转让价格为510万元。假如你欲购买该商铺用于出租，作为长期投资，期望收益率为10％。请回答：根据上述资料你能否决定购买?为什么?（估价时点为2010年10月13日）