2015年房地产估价师《案例与分析》命题预测试卷二

某房地产占地面积2580m²，建筑面积9440m²，每层建筑面积2360m²。其中，一、二层为出租商铺，三、四层为出租住房。为了估价其市场买卖价格，估价人员运用收益层对一层的出租商铺进行了估价(估价方法正确)，确定其估价时点的价格为12566元／m²。根据当地商业用房楼层价格变化规律(一、二层差价2％，二、三层差价5％，三、四层差价2％)，判断出二层价格为12309元／m²，三层价格为11694元／m²，四层价格为11460元／m²，从而得出估价对象房地产的市场价格为：（12566+12309+11694+11460)×2360=113348440(元)。试问：如此确定的最终结果是否正确？为什么？

张某拟购买李某拥有产权的一套住宅，但该住宅已事先由李某出租，租约距期满尚余两年时间。如果双方约定租约在住宅成交时同时转移给张某处置，则在正常情况下应如何思考下列问题：

1、如果张某购房的目的是投资，并拟将购入的住宅用于出租，则现阶段租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响？

2、如果张某购房的目的是自住，并希望立即入住，则现有租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响？

3、该住宅的最终成交价格是否会由张某所确定的买入价决定？为什么？

某正常生产的工厂位于某城市市区，距市中心直线距离约15km。土地面积7672m2；自用生产车间建筑面积3300m2；办公楼建筑面积1050m2；临街商业用房建筑面积580m2，已出租。商业用房的用地已于1995年办理了土地使用权出让手续，出让年限为40年，其余自用房屋的用地为国有划拨土地。该厂已取得了国有土地使用权证和房屋所有权证。现规划部门己将该区域规划为居住区，某房地产开发商有意投资该宗土地，请房地产估价机构预测开发效益。

请问：房地产估价机构应搜集哪些资料？

房地产开发项目存贷款比率的表述式是什么？

房地产投资项目可行性研究报告应包含哪些内容？