2005年初级经济师考试《房地产经济专业知识与实务》真题
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99.下列工作中，属于业主大会筹备组工作范围的有（ ）
- A 制订《业主大会议事规则》（草案）
- B. 起草《物业管理招标书》
- C. 制订《业主公约》（草案）
- D. 提出业主委员会候选人名单
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100.业主大会成产后，如果解聘房地产开发公司聘请的甲物业管理公司，则必须经全体业主所持投票权（ ）通过。
- A 100% B. 2/3以上 C. 1/2以上 D. 1/3以上
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某房地产开发公司开发的某住宅小区，由甲物业管理公司承担前期物业管理，全部业于2004年5月入住。入住的当年10月该小区召开首次业主大会，并选举了业主委员会，与甲物业管理公司重新签订了物业服务合同。2005年3月顶楼的10户业主发现房间在雨天开始渗水，该10户业主联名请求无偿修复。
97.关于10户业主提出的无偿修复请求，下列表述中正确的是（ ）
- A 房屋未超过保修期，业主提出的请求不合理
- B. 房屋未超过房屋建筑工程的最低保修期限，业主的请求合理
- C. 不符合《建筑工程质量管理条例》，业主的请求不合理
- D. 符合《房屋建筑工程质量保修办法》，业主的请求合理
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98.2004年8月业主筹备召开业主大会。业主大会的筹备，应当在住宅小区所在地（ ）指导下进行。
- A 区、县人民政府房地产行政部门 B. 居委会
- C. 街道办事处 D. 该房地产开发公司
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96.乙房地产公司出售商品住宅的开发成本应包括（ ）
- A 土地费用 B. 建筑安装工程费用
- C. 销售税金 D. 贷款利息
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95.乙房地产公司所得住宅建筑面积约为（ ）平方米
- A 4.2万 B. 8.4万 C. 9.2万 D. 9.7万
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94.城市规划对土地开发强度进行控制的指标是（ ）
- A 建筑密度 B. 建设高度
- C. 绿地率 D. 建筑容积率
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甲国有企业以其拥有的一块划拨土地与乙房地产公司联合开发商品住宅小区，土地面积5万平方米，双方商定建成房屋以后，甲国有企业与乙房地产公司按建筑面积3：7分成，拟建三层的住宅楼建筑面积9000平方米，四层的住宅楼建筑面积12万平方米，五层的3住宅楼建筑面积2000平方米，乙房地产公司所得住宅拟进行销售。
92.应列入小区开发项目公共配套设施费用的项目包括（ ）
- A 消防投放 B. 居委会用房
- C. 商业设施 D. 小区道路
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93.按照有关规定，该宗土地应（ ）
- A 办理划拨土地使用权转让手续
- B. 由甲国有企业将其出让给乙房地产公司
- C. 补交土地使用权出让金
- D. 办理划拨土地使用权变更手续
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90.该居住区的建筑容积率为（ ）
- A 5 B. 3.3 C. 3.5 D. 2.3
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91.居住建筑面积密度与建筑容积率（ ）
- A 是完全不同的概念，无法比较 B. 互为倒数
- C. 互为相反数 D. 内涵一致
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某居住区总建筑面积为100000平方米，其中居住建筑总面积为70000平方米；建筑总面积30000平方米，其中居住建筑用地面积20000平方米。
89.该居住区的平均层数为（ ）层。
- A 5 B. 3.3 C. 3.5 D. 2.3
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87.该国有企业获取土地使用权可能的方式有（ ）
- A 招标 B. 拍卖 C. 挂牌 D. 划拨
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88. 该酒店用地土地使用权出让的最高年限为（ ）年。
- A 70 B. 50 C. 40 D. 30
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某国有企业拟投资5亿元建设高档酒店，酒店用地使用权由出让式获得。在开挖地基过程中，发现地下有大量埋藏物。
86.建设过程中发现的地下埋藏物属于（ ）所有。
- A 发现埋藏物的个人 B. 开挖地基的施工企业
- C. 该国有企业 D. 国家
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85.如果甲公司将其在商场中的份额转让给丙公司，则应进行房屋所有权（ ）
- A 初始登记 B. 转移登记 C. 变更登记 D. 注销登记
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83.按房屋产别划分，该商场属于（ ）
- A 全民所有制房产 B. 中外合资产
- C. 私产 D. 集体所有制房产
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84.下列关于甲公司转让其在商场中的份额给丙公司的说法中，正确的有（ ）
- A 因为商场为甲乙公司共有，所以甲公司不能将其份额转让给丙公司
- B. 甲公司必须得到乙同意后才能转让
- C. 甲公司转让其份额必须遵守要家法律
- D. 甲公司转让其份额不能损害乙公司的利益
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中国甲公司和外国乙公司共同投资兴建一商场，建成后的商场产机为双方共有，其中甲公司占60%份额，乙公司占40%份额。五年后，甲公司欲将其在商场中的份额转让丙公司。
81.甲乙两公司取得建成后的商场产机的方式为（ ）
- A 出让取得 B. 买卖取得
- C. 原始取得 D. 继受取得
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82.甲乙两公司对商场产权的占有方式为（ ）
- A 单独所有 B. 按份共有 C. 共同共有 D. 建筑物区分所有
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80.物业管理应当协调好与（ ）等内部环境关系
- A 业主、非业主使用人 B. 业主大会、业主委员会
- C. 物业管理行业协会 D. 物业管理行政主管部门
- E 工商、环保、供电、供气等其他行政主管部门和企业
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79.下列关于业主的说法中，错误的是（ ）
- A 业主对物业服务费收支有知情权、审批权
- B. 业主大会应当有物业管理区域内持有51%以上投票权的业主参加
- C. 业主应该按时交纳物业服务费
- D. 发生重大事故需要及时处理的，应当召开业主大会临时会议
- E 业主与物业管理企业在经济关系上是不平等的
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78.下列职责中，属于业主大会的职责是（ ）
- A 监督业主公约的实施 B. 决定专项维修资金使用、续筹方案
- C. 及时了解业主、物业使用人的意见和建议
- D. 决定物业管理企业的选聘、解聘
- E 制定业主大会议事规则
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77.房地产抵押具有（ ）等特征
- A 抵押房地产必须合法 B. 不转移房地产占用
- C. 抵押合同经登记后才能生效 D. 抵押房地产不得设定多少抵押权
- E 抵押房地产必须9成新以上
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76.房地产开发企业向购房人交付居住房屋时，应当同时提供（ ）
- A 施工许可证 B. 规划许可证 C. 住宅质量保证书
- D. 住宅使用说明书 E 竣工验收合格证
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73.股份制房地产开发公司可以发行的股票类型有（ ）
- A 普通股 B. 优先股 C. 后配股 D. 混合股 E 原始股
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74.房地产开发项目工程建设招标的方式主要有（ ）
- A 合作招标 B. 公开招标 C. 协议招标
- D. 邀请招标 E 挂牌招标
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75.房地产交易的基本方式包括（ ）
- A 买卖 B. 典当 C. 租赁 D. 交换 E 抵押
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71.运用比较法评估一套住宅的价值，对可比实例价格进行手下列修正中，属于区位状况修正的有（ ）
- A 环境 B. 朝向 C. 楼层 D. 新旧程度 E 户型
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72.房地产具有交换价值的前提是房地产具有（ ）
- A 使用价值 B. 稀缺性 C. 投资价值 D. 市场价值 E 价格
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69.房产市场的主要特点表现为（ ）
- A 消费和投资的双重特性
- B. 高投资和低风险
- C. 交易对象和交易方式的多样性
- D. 供给和需求的不平衡性
- E 供给和需求的高度层次性和差别性
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68．房地产市场交易活动应遵循（ ）的原则。
- A 等价交换 B. 平等互利 C. 自负盈亏 D. 自主经营 E 规则同等
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70.房地产估价原则包括（ ）
- A 估价时点原则 B. 交换原则
- C. 替代原则 D. 合法原则 E 最高最佳使用原则
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66.下列关于城市房屋拆迁的说法中，正确的是（ ）
- A 拆除临时建设必须补偿
- B. 拆除违章建设不予补偿
- C. 拆除公益事业的房屋不予补偿
- D. 产权不明确的房屋不能拆迁
- E 拆迁补偿的方式有货币补偿和房屋产权调换两种
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67.对房地产二级市场特征的正确理解有（ ）
- A 房地产二级市场可称为房地产开发市场
- B. 房地产二级市场上买主是惟一的
- C. 房地产二级市场上价格是由开发商决定
- D. 房地产二级市场是不完全竞争市场
- E 房地产二级商场上卖主是房地产开发企业
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64．下列征地中应当由国务院批准的是（ ）
- A 20公顷基本农田 B. 40公顷基本农田
- C. 20公顷基本农田外的耕地 D. 40公顷基本农田以外的耕地
- E 40公顷非耕地
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65.下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府贪污批准划拨的是（ ）
- A 国家机关用地和军事用地
- B. 国有企业投资建设商场用地
- C. 集体企业投资建设商品住宅用地
- D. 城市基础设施用地
- E 国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地
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62.房地产中介服务包括（ ）
- A 房地产咨询 B. 房地产经纪 C. 物业管理 D. 规划设计
- E 房地产价格评估
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61.下列财产中属于房地产的有（ ）
- A 房屋 B. 临时搭建的帐篷 C. 围墙 D. 道路 E 室内摆放的家具
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63.下列关于土地所有权的说法中，正确的是（ ）
- A 土地所有权是权能包括占有权、使用权、收益权、处分权
- B. 土地所有权是权能可与土地所有权相分离
- C. 土地所有权归土地所有人，土地使用者没有土地收益权
- D. 土地收益权归土地所有人行使的情况下，土地所有人并不因此丧失土地所有权
- E 土地处分权通常由土地所有人行使
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60.负责一级物业管理企业资质证书的颁发和管理的部门是（ ）
- A 国务院建设主管部门 B. 省级建设主管部门
- C. 地级建设主管部门 D. 县级建设主管部门
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59.下列关于物业管理企业的说法中，错误的是（ ）
- A 物业管理企业是对于重大管理措施应提交业主人会审议批准
- B. 物业管理企业与业主的关系是管理者与被管理者的关系
- C. 物业管理企业属于第三产业中的服务行业
- D. 物业管理企业是具有法人地位的经济实体
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57．业主大会筹备组应当自组成之日起（ ）日内，组织业主召开首次业主大会。
- A 5 B. 10 C. 15 D. 30
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58.业主委员会是业主大会的（ ）
- A 决策机构 B. 执行机构 C. 顾问机构 D. 管理机构
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54.物业管理与传统的房屋管理的区别有（ ）
- A物业管理是专业化管理，传统的房屋管理是社会化管理
- B.物业管理是市场经济的产物，传统的房屋管理是计划经济的产物
- C.物业管理收费，传统的房屋管理不收费
- D.物业管理是一项服务，传统的房屋管理不是一项服务
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56.因物业使用人违反相关法律法规的规定造成的后果，有关业主承担（ ）
- A 共同责任 B. 同等责任 C. 连带责任 D. 关联责任
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55.屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间及外墙面防渗漏的最低保修期限（ ）
- 正确
- 错误
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52. 物业管理的基本特征主要表现为（ ）
- A 社会化、专业化和自律化 B. 社会化、专业化和福利化
- C. 社会化、专业化和市场化 D. 行政管理与自律管理相结合
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53.已知某小区总的房屋建筑面积为10万平方米，其中，完好房屋建筑面积为7万平方米，基本完好房屋建筑面积为2万平方米，一般损坏房屋建筑面积为0.5万平方米，则该小区的房屋完好率为（ ）
- A 0.70 B. 0.78 C. 0.90 D. 0.95
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49.乙以其合法拥有一宗房地产向丙银行申请抵押贷款，并到丁机构办理了抵押登记，获得贷款后又借给甲，抵押人是（ ）
- A 甲 B. 乙 C. 丙 D. 丁
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50.房地产抵押最基本的特征是（ ）
- A 抵押价值高 B. 不转移抵押物的占有
- C. 房地产地理位置固定 D. 房地产开发投资额大
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51. 物业管理必须依据法律法规的规定及（ ），从事物业管理服务活动。
- A 业主的意愿 B. 业主大会的授权
- C. 合同约定 D. 建设单位的授权
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47.房屋租赁的前提是房屋的（ ）
- A 所有权与经营权分离 B. 所有权与使用权分离
- C. 经营权与使用权分离 D. 所有权与居住权分离
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48.对于出租经营型房地产而言，房地产交易过程和消费过程的关系是（ ）
- A 两者同时并存 B. 交易过程在先，消费过程在后
- C. 消费过程在先，交易过程在后 D. 两者交替出现
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43.与一般商品相比，房地产交易除了买卖方式，还有租赁、抵押等方式，这体现了房地产交易具有（ ）的特征
- A 非物流性 B. 方式多样性 C. 多次性 D. 重复性
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44.国有土地所有机得以在经济上实现的方式包括房地产开发企业支付的（ ）等。
- A 公共配套投施费 B. 土地使用权出让金
- C. 土地转让费 D. 征地拆迁补偿费
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46.出租人和承租人订立合同以后，承租人与第三者互换房屋时，应当（ ）
- A 到房地产管理部门备案 B. 事先征得也租人同意
- C. 经房地产管理部门审批 D. 办理公证
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42.房地产交易实质上是房地产（ ）的交易。
- A 实物 B. 利益 C. 产权 D. 产籍
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41.在房地产开发过程中，依次获取的证书为（ ）
- A 建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用证
- B. 国有土地使用证、建设用地规划许可证，建设工程规划许可证
- C. 建设用地规划使用证、国有土地使用证、建设工程规划许可证
- D. 建设工程规划许可证、国有土地使用证、建设用地规划许可证
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40.一般来说，房地产开发前期的建筑设计工作由（ ）承担
- A 工程监理师 B. 建筑师
- C. 造价工程师 D. 开发商
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39.房地产开发建设过程中进行协议招标，一般要求参与议标的单位不得少于（ ）
- A 2家 B. 2家 C. 4家 D. 5家
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38.规划中通常可以作为概算用地综合指标的是（ ）
- A 建筑面积 B. 土地面积
- C. 人口净密度 D. 小区常住人口总数
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37.国家规定，综合用地的土地使用权出让最高年限是（ ）
- A 40后 B. 50年 C. 60年 D. 70年
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36.在建筑施工过程中，建筑总承包商与分包商之间可以签订合同，（ ）
- A 将总合同转包出去，由分包商承担相应风险
- B. 将总合同转包出去，由分包商保证施工质量
- C. 将总合同转包出去，总承包商和分包商分另承担相应风险
- D. 将总合同转包出去，分包商不承担风险
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35.施工现场临时的“三通一平”包括（ ）
- A 供气、供水、供电和道路平整 B. 供电、电信、道路和场地平整
- C. 供水、供电、电信和道路平整 D. 供水、供电、道路和场地平整
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34.我国北方常说“七通一平”南方则往往得“六通一平”，其之间的差别在于（ ）
- A 供电 B. 拱热 C. 燃气 D. 电信
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32. 特殊工业厂房适宜采用的估价方法是（ ）
- A 比较法 B. 成本法 C. 收益法 D. 假设开发法
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31. 某套住宅因其户型较差在估价时给予了减价。这种减价属于（ ）
- A 物质上的折旧 B. 功能上的折旧
- C. 经济上的折旧 D. 质量上的折旧
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33.房地产可视为（ ）三者的结合。
- A 区位、环境和资本 B. 实物、区位和环境
- C. 区位、资本和权益 D. 实物、权益和区位
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29. 在某宗房地产买卖中，卖方有一个最低卖价，买方有一个最高买价，买卖双方最终达成了一个价格（成交价）。这三个价格的关系为（ ）
- A 最低卖价≥成交价≥最高买价
- B. 最高买价≥成交价≥最低卖价
- C. 最低卖价≥最高买价≥成交价
- D. 最高买价≥最低卖价≥成交价
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30.下列公式中正确的是（ ）
- A 土地单价＝楼面地价/容积率
- B. 土地单价＝楼面地价/建筑面积
- C. 土地单价＝楼面地价×容积率
- D. 土地单价＝楼面地价/土地面积
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27．房地产价格与一般商品价格的最主要不同之处是（ ）
- A 受居民收入水平的影响很大 B. 受供求的影响很大
- C. 受区位的影响很大 D. 受政府的干预较多
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28.下列价值中不随时间变化的是（ ）
- A 原始价值 B. 投资价值
- C. 账面价值 D. 市场价值
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26.成本法估价中的成本应为（ ）成本
- A 估价对象的实际 B. 类似房地产的客观
- C. 类似房地产的最低 D. 类似房地产的最高
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24.下列对房地产市场体系的表述中，正确的是（ ）
- A 房地产市场体系与空间结构关系紧密，与时间无关
- B. 房地产市场应当与整修社会主义体系形成一个完整的系统
- C. 房地产市场体系内的每一类市场，是相互独立的，彼此关系不大
- D. 房地产市场体系是封闭的，非统一的
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25.下列公式中正确的是（ ）
- A 净收益＝潜在毛收入-运营费用
- B. 净收益＝有效毛收入-运营费用
- C. 有效毛收入＝潜在毛收入-运营费用
- D. 净收闪＝潜在毛收入-有效毛收入
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22.土地的经济供给（ ）
- A 完全无弹性 B. 受自然供给的制约
- C. 不受自然供给的制约 D. 等于自然供给
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23.一般而言，一个地区的房地产需求增加，（ ）
- A 会拉动另一地区的房地产供给增加
- B. 会带动另一地区的房地产需求增加
- C. 会使另一地区的房地产需求减少
- D. 不会拉动另一地区的房地产代给增加
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21．房地产的有效需求是指（ ）
- A 边际需求 B. 有支付能力的需要
- C. 居民需求 D. 在一定时期内，对房地产的最大需求
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20.土地需求之所以是引致需求的原因是（ ）
- A 土地具有增值性
- B. 人们需求的建筑物与土地是不可分的
- C. 土地是一种不可再生资源
- D. 土地具有区域性特点
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19.房地产需求的价格弹性系数（ ）时，称为需求缺乏价格弹性。
- A 大于1 B. 等于1 C. 小于1，大于0 D. 等于0
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16.负责全国的房屋权属登记管理工作的行政主管部门是（ ）
- A 国务院 B. 建设部 C. 国地资源部 D. 国家发展和改革委员会
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18.将房地产市场分为土地市场、房产市场和房地产中介市场是按（ ）来划分的。
- A 交易主体 B. 交易客体
- C. 市场需求 D. 房地产用途
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17.现阶段我国住房体系包括市场价商品住房、经济适用住房和（ ）
- A 节能省地型住房 B. 廉租住房
- C. 安居住房 D. 自建住房
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14.下列关于城市房屋拆迁的说法中，正确的是（ ）
- A 房屋拆迁人只能委托具有拆迁资格的单位实施拆迁，不能自行拆迁
- B. 房屋拆迁人可以委托房屋拆迁管理部门进行拆迁
- C. 房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人
- D. 被委托的拆迁单位可以转让拆迁业务
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15.在我国，购房者对其购买的商品房拥有（ ）
- A 房屋所有权和土地所有权 B. 房屋所有权和土地使用权
- C. 房屋使用权和土地使用权 D. 房屋租赁权和土地所有权
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12.2002年2月1日，甲公司签订土地使用权也让合同，以最高也让年限获得一宗工业用地的使用权。2005年7月31日，甲公司将该土地使用权转让给乙公司，则乙公司将该土地使用年限为（ ）年。
- A 36.5 B. 40 C. 46.5 D. 50
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13.下列关于城市房屋拆迁的说法中，错误的是（ ）
- A 房屋拆迁是城市建设的重要组成部分
- B. 房屋拆迁是拆除或迁移建设用地范围内的房屋及其附属物的行为
- C. 房屋拆迁根据房地产开发企业的投资计划进行
- D. 房屋拆迁中需要对被拆迁人进行补偿和安置
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11．土地使用权转让时，获得土地使用权的一方对地上建筑物、其他附着物（ ）
- A．拥有所有权 B. 可能拥有所有权，也可能不拥有
- C. 仅拥有使用权 D. 不拥有使用权
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10.土地所有权是（ ）
- A．物权 B..地上权 C..他项权 D..地役权
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9．我国农村宅基地和自留地、自留地属于（ ）
- A．国家所有 B..农民集体所有
- C.．农民个人所有 D..乡镇政府所有
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7.《中华人民共和国城市房地产管理法》第58条规定“国家实行房地产（ ）制度”。
- A．价格评估人员资格认证 B..价格审批
- C..房地产估价师执业资格 D..价格鉴证
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8.我国城市市区的土地属于（ ）
- A．国家所有 B..该城市所有
- C..该城市政府所有 D..该城市全体公民所有
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4．某住宅旁建设了一片公共绿地，使该信宅价值上升。该住宅的这种升值属于（ ）
- A．自然增值 B..保值 C..投资增值 D..投机增值
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5．具有完善的城市基础设施，土地平整，能直接在其上进行房屋建设的土地称为（ ）
- A．生地 B..毛地 C..在建工程 D..熟地
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6．房地产经纪属于（ ）
- A．房地产开发业 B..物业管理业
- C..房地产中介服务业 D..房地产咨询业
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3．房地产与其他资产的最大区别是（ ）
- A．周围环境、景观固定不变 B..价格易受政府干预
- C..所有制不同 D..位置不可移动
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2.土地使用者在其拥有的土地范围内（ ）
- A．不能随意 B..不能 C..可以随意 D..应当根据公共利益
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1．房地产是指土地、建筑物及（ ）
- A．构筑物 B..房屋 C..其他建筑物 D..其他地上定着物