注册资产评估师《资产评估实务一》冲刺练习七

某房地产公司于2013年2月以出让方式取得一块土地50年使用权，并于2015年2月在此块地上建成一座钢混结构的写字楼，当时造价为每平方米3 800元，经济耐用年限为60年?目前，该类型建筑的重置价格为每平方米4 200元。该大楼的总建筑面积为5 000平方米，全部用于出租。据调查，当地同类型写字楼的租金一般为每天每平方米2元，空置率为10%，每年需支付的管理费用一般为年租金的3. 5%，维修费为建筑物重置价的1.5%，房产税为租金收入的12%，其他税为租金收入的6%，保险费为建筑物重置价的0.2%，资本化率为8%。要求：根据以上资料评估该写字楼在2018年2月的价格，假设剩余收益期为45年。(计算结果以元为单位，取整数)

评估机构于2014年1月对某公司进行评估，该公司拥有甲企业发行的非上市普通股票100万股，每股面值1元。经调查，由于甲企业产品老化，评估基准日以前的几年内，该股票的收益率每年都在前一年的基础上下降3%，2013年度的收益率为10%，如果甲企业没有新产品投放市场，预计该股票的'收益率仍将保持每年在前一年的基础上下降3%。已知甲企业正在开发研制一个新产品，预计2年后新产品即可投放市场，并从投产当年起可使收益率提高并保持在12%左右，而且从投产后第3年起，甲企业将以净利润的75%发放股利，其余的25%用作企业的追加投资，净资产利润率将保持在20%的水平，折现率为15%。

要求：

(1)何谓股票的内在价值?股票的内在价值主要取决于什么?

(2)被评估公司所持甲企业股票2014年1月1日的评估值。(计算结果以万元为单位，保留两位小数)

某资产评估机构对一国产设备进行评估，评估基准日为2016年12月31日，资产评估专业人员现场调查了解到，该设备于2011年底以530万元的价格购入并安装，2012年初正式投入使用，经济使用寿命为15年，之后该设备的制造工艺、新材料更替频繁，设备制造成本逐年降低，能耗也逐步减少，2016年12月设备电机损坏，估计修复费用约45万元;设备其余部分为不可修复性损耗，工作正常。资产评估专业人员对该设备进行了询价，新型同类设备销售价格为400万元(不含税)分析确定的设备运杂费费率为1.5%，安装费费率为1.2%，设备基础在构筑物评估中已经考虑，不考虑间接成本、资金成本。评估基准日时，该设备比同新型同类设备多耗电8 000度/年，电价为0.5元/度，折现率设定为10%，10年的年金现值系数为6. 1 446，企业所得税税率为25%。该设备不存在经济性贬值。 要求：

(1)计算该设备的重置成本。

(2)计算该设备的实体性贬值额。

(3)计算该设备超额运营成本引起的功能性贬值额。

(4)计算该设备的评估值。(计算结果以万元为单位，保留两位小数)

以下属于经济性贬值的体现的有( )。

• A.新产品能耗降低
• B.零部件磨损
• C.运营费用提高
• D.使用寿命缩短
• E.市场竞争加剧

关于资产减值测试中资产预计未来现金流量现值的估测方法，下列叙述正确的是( )。

• A.减值测试涉及的现金流预测期并不完全等于管理层提供的财务预算或者经营计划期
• B.可回收金额应当根据资产的公允价值减去处置费用后的净额和资产预计未来现金流量的现值两者之间较低者确定
• C.现金流预测期一般是永续期
• D.预测的资本性支出中不应当包括改良性资本支出和扩张性资本支出
• E.资产组内其他资产项目于预测期末的变现净值应当纳人资产预计未来现金流量的现值的计算

下列有关机器设备评估方法说法正确的是( )。

• A.
• B.
• C.
• D.
• E.

在控制权股权评估过程中，确定评估结论时，应考虑的内容包括( )。

• A.不同的企业特点与资产使用状况对不同方法评估结果的影响
• B.不同方法与评估目的及评估结果的用途是否匹配
• C.不同方法得出的结论是否符合企业的要求
• D.不同方法得出的评估结论所依据信息资料的质量和可靠性
• E.各种方法的评估范围及价值内涵是否一致

关于低值易耗品的评估说法正确的有( )。

• A.在库低值易耗品的评估，可以采用与库存材料评估相同的方法民采用成本法对低值易耗品进行评估时，成新率的确定依据是已使用的月份
• B.低值易耗品采用成本法评估时，一般不考虑其功能性损耗和经济性损耗
• C.低值易耗品评估时候，要注意区分出低值易耗品和固定资产的界限
• D.低值易耗品的账面价值摊余价值可直接作为评估价值

应用市场法评估产成品的价值，在选择市场价格时应注意考虑的因素包括( )。

• A.产成品的使用价值
• B.分析市场供求关系和被评估产品的前景
• C.所选择的价格是在公开市场上所形成的近期交易价格
• D.对不是在公开市场上交易的价格，进行综合分析调整才能作为评估的价格
• E.对于产品技术先进，但产品外表存在不同程度的残缺，可根据其损坏程度，通过调整系数予以调整

采用市场法和收益法评估具有控制权的股权价值，确定最终评估结论时，需要考虑的具体问题有( )。

• A.收益法预测的明确增长假设与市场法中的隐含增长假设是否一致
• B.两种方法中对于非经营性、溢余资产负债的判断是否一致
• C.收益法对存在明显周期性波动的企业，是否只采用了波峰或波谷价格和销量等不具有代表性的指标来预测长期收入水平
• D.应当关注收益法估算折现率时对风险的评估与市场法调整价值比率所隐含的风险评估是否相匹配
• E.收益法与市场法评估结果不一致时，应调整市场法相关资产评估值

基准地价的特征主要是( )。

• A.区域性价格
• B.平均价格
• C.单位土地面积价格
• D.宗地价格
• E.不是交易价格

影响机器设备自然寿命的因素有( )。

• A.设备的使用强度
• B.机器设备的经济用途
• C.同类机器设备的技术更新速度
• D.机器设备的维修保养水平
• E.机器设备的自身质量

对待摊费用和预付费用及其评估叙述正确的有( )。

• A.对于待摊费用的评估，原则上应按其形成的具体资产价值来确定
• B.预付费用与待摊费用类似，只是这类费用在评估之前企业已经支出，但在评估日之后才可能产生效益
• C.预付费用的评估依据是其未来可产生效益的时间
• D.待摊费用是资产，因为它是已耗用资产的反映
• E.如果预付费用的效盈已经在评估日前体现，只因发生的数额过大而采用分期摊销的办法，这袖预付费用不应在评估中作价

可以看作森林资源资产的特点的是()。

• A.再生的长期性
• B.管理的艰巨性
• C.便于管理
• D.功能的多样性
• E.分布的辽阔性

影响建筑物价格的因素可分为建筑物的自身因素、外部因素以及交易因素等，其中外部因素包括( )。

• A.政治因素
• B.经济因素
• C.社会因素
• D.政策因素
• E.心理因素

应收款项评估的特点说法正确的是( )。

• A.应收款项评估的是“风险损失”
• B.因债权金额是事前形成、约定的，评估不是对债权金额的重新认定
• C.应收款项评估的是“未来现金资产”
• D.应收款项评估的本质是对应收账款账面记录的重新估计
• E.具有较强的变现能力，是企业对外支付和偿还债务的重要保证

机器设备的经济性贬值通常与( )有关。

• A.市场竞争
• B.产品供求
• C.技术进步
• D.设备保养
• E.工作负荷

被评估设备购建于2008年，原始价值30000元，2013年和2016年进行两次更新改造，主要是添置一些自动化控制装置，投资分别为3 000元和2000元。2018年对该资产进行评估，假设从2008年至2018年每年'的价格上升率为10%，该设备的重置成本为( )元。

• A.78 000
• B.80 420
• C.82 830
• D.85 250

影响在建工程价值的因素包括( )。

• A.建设期
• B.项目总投资
• C.项目可行性
• D.开发商水平
• E.工程进度

某项在用低值易耗品，原价900元，按五五摊销法，账面余额为450元，该低值易耗品使用寿命为1年，评估时点已使用了 9个月，该低值易耗品的现行市场价格为 1 200元，由此确定该低值易耗品价值为( )元。

• A.1 200
• B.300
• C.450
• D.1 200

在企业持续经营前提下，当评估对象为公司缺乏控制权的股权，应用( )评估。

• A.假设开发法
• B.收益法
• C.资产基础法
• D.市场法

某企业1月初预付8个月的房屋租金100万元，当年4月1日对该企业进行评估，则该预付费用的评估值为()万元。

• A.50
• B.100
• C.62.5
• D.75

某商铺建筑面积为500平方米，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年;该商铺目前的月租金(按建筑面积算)为100元/平方米，市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/平方米;运营费用率为租金收入的25%;该类房地产的报酬率为10%。该商铺的价值为( )万元。

• A.521
• B.533
• C.695
• D.711

年金资本化法主要用于评估年纯收益稳定的森林资源资产，下列选项中不是使用该法必须注意的条件和前提的是( )。

• A.待评估资产的年收入必须稳定
• B.测算年平均纯收益是应扣减成本的正常利润
• C.投资收益率必须是包含通货膨胀利率的当地该类资产投资的平均收益率
• D.待评估资产可以永续经营

可以采用市场法评估的房地产是( )。

• A.学校
• B.机场
• C.酒店
• D.医院

关于以财务报告为目的评估的作用，下列说法错误的是( )。

• A.评估专业行为能够为会计计量的专业性奠定基础
• B.国际上较通行的做法是由评估专业人员为公允价值的确定提供专业意见，保障会计信息的客观和独立
• C.财务报告的目标是向财务报表的使用者提供最有意义的信息以支持其投资决策
• D.财务报告的主要当事方包括企业财务报表的编制人、审计师和财务报告使用者

下列关于企业合并对价分摊说法错误的是( )。

• A.消费者基础、客户服务能力、地域优势、经过特别训练的员工等无形资产不作为可辨认无形资产
• B.即使某项无形资产无法单独出售、转移、授权许可、租赁或者交换，也可以与其他相关合同、资产或负债一起仍然满足可分离的确认条件
• C.企业合并对价分摊中的企业价值评估一般为企业整体价值、股东的全部权益价值或部分权益价值
• D.满足可分离条件的无形资产的出售、转移、授予许可、租赁或者交换不能受到任何限制

下列关于不含衍生工具的金融负债说法错误的是( )。

• A.在确定折现率时，可采用市场上其他金融工具的市场收益率作为折现率
• B.在确定未来现金流时，由于合同条款往往只规定合同期内的利息率随着某些基础金融变量的变化而变化，未来现金流无法准确估计
• C.固定利率金融负债的公允价值通常采用未来现金流折现法确定
• D.在确定未来现金流时，可参考待估金融工具的合同条款

应收账款评估的基本公式是( )。

• A.应收账款评估值=应收账款余额-坏账准备-预计坏账损失
• B.应收账款评估值=应收账款余额-已核销坏账损失-坏账准备
• C.应收账款评估值=应收账款余额-已核销坏账损失+坏账准备
• D.应收账款评估值=应收账款余额-已确定坏账损失-预计坏账损失

关于资产减值测试评估对象说法正确的是( )。

• A.如果资产组或资产组组合账面构成中不包含营运资本，评估对象可能包含营运资本
• B.资产组的账面价值不包括商誉的价值
• C.企业总部资产不包括事业部的在建工程、电子数据处理设备、研发中心等资产
• D.总部资产通常难以单独进行减值测试，需要结合其他相关资产组或者资产组组合进行

某宗土地2 000平方米，土地单价为1 000元/平方米，国家规定的容积率为4，建筑密度为0.5，则楼面地价为( )元/平方米。

• A.250
• B.500
• C.1 000
• D.2 000

下列项目中属于非耗竭性资源的有( )。

• A.金属矿产能源
• B.生物资源
• C.能源矿产能源
• D.海洋矿产能源

下列说法中应当按照公允价值评估金融工具的是( )。

• A.持有至到期投资以及贷款和应收款项
• B.企业初始确认金融资产或金融负债
• C.与权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产
• D.在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资

评估人员对某企业的库存甲材料进行评估，被评估甲材料共分三批购入。第一批购入150吨，材料价款共计320 000元，运输费用2 000元;第二批购入100吨，材料价款共计350 000元，运输费用2 500元;第三批于评估基准日当天购入，数量为200吨，材料价款720 000元，运输费用4 000元。经清查，评估基准日企业库存甲材料150吨且保存完好，则该企业甲材料的评估值最接近于( )元。

• A.537 219
• B.543 000
• C.549 300
• D.601 340

下列关于投资性房地产说法中正确的是( )。

• A.企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产
• B.投资性房地产不能够单独计量和出售
• C.建筑物实物调整的内容包括建筑规模、建筑结构、设施设备、装饰装修、空间布局、建筑功能、土地使用期限
• D.对不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可经营出租状况的房地产，应视为自用房地产

对某一多金属矿探矿权进行评估。经分析，该探矿权勘查区的勘查阶段已到普查阶段。经核实、计算，该探矿权的有关、有效工作量的重置直接成本为150000万元，间接费用按重置直接成本的30%计算。经评估专业人员分析判定，勘查工作的加权平均质量系数为1. 20，工程部署合理性系数为1.30。则该探矿权的价值为( )万元。

• A.304 200
• B.304 000
• C.234 000
• D.256 000

对于下列建(构)筑物的评估可以采用收益法的是( )。

• A.学校
• B.公园
• C.写字楼
• D.寺院

估测通用设备的重置成本，评估师一般应首先考虑使用( )。

• A.价格指数法
• B.功能价值法
• C.重置核算法
• D.直接询价法

评估流动资产时无需考虑的贬值是( )。

• A.经济性贬值
• B.功能性贬值
• C.实物性贬值
• D.价值性贬值

用收益法评估投资性房地产公允价值，下列关于确定收益期的说法中，正确的是( )。

• A.土地使用权剩余年限与建筑物剩余年限不一致，按孰短原则确定
• B.按土地使用剩余年限或建筑物剩余年限确定
• C.评估承租人的权益，收益期为剩余租赁期限
• D.土地使用权剩余年限与建筑物剩余年限不一致，按土地剩余年限确定

下列有关生产性生物资产的评估方法说法错误的是( )。

• A.由于收益法的参数确定难度大，因此较之其他方法，收益法相对误差大，大多数情况不适用
• B.判断是否可以采用市场法的一个首要前提是“是否存在一个活跃的公开市场”
• C.市场法的计算公式为：V=K×KP×P×M
• D.在采用成本法评估生物资产(尤其是成年期生物资产)时，是以劳动价值论为理论基础的，它只考虑了劳动价值投入，无法体现自然增殖，通常会低估生物资产的价值

下列不属于市场法评估机器设备的具体方法的是( )。

• A.直接比较法
• B.比率估价法
• C.物价指数调整法
• D.相似比较法

目前我国各大林区的森林区划系统一般为五级区划，最大的一级区划是指( )。

• A.林业局
• B.林班
• C.小班
• D.营林

某宗住宅宅基地面积为180平方米。建筑面积为420平方米。该房地产的折现率为10%，评估时的剩余使用年限为10年。经测算，该住宅的年纯收益为55 000元，则用收益法评估该住宅的每平方米价格为( )元。

• A.804.6
• B.809.5
• C.1 054
• D.1 328

自行营造的林木类生产性生物资产的成本，不包括( )。

• A.造林费
• B.抚育费
• C.营林设施费
• D.土地取得费

下列关于金融工具评估方法错误的是( )。

• A.存在活跃交易市场的金融工具，活跃市场中的报价应当用于确定其公允价值
• B.权益工具可以采用收益法、市场法和成本法对权益工具的公允价值进行评估
• C.员工持股计划需要采用期权定价模型估算其公允价值
• D.嵌入衍生工具公允价值一般都采用Black-Scholes模型进行评估

上市交易的债券最适合运用( )进行评估。

• A.成本法
• B.收益法
• C.市场法
• D.历史成本法

以下不属于税收领域中的资产评估需求的是( )。

• A.核定税基
• B.确定计税价格
• C.关联交易转让定价
• D.建设项目审批