注册资产评估师《资产评估实务一》冲刺练习二

资产评估机构需要对正在建设的XX大厦进行评估。该项目的基本情况：

(1)该项目的建筑面积为147 025. 3平方米。

(2)采用市场法得到土地取得成本为66 500. 44万元。

(3)根据评估师掌握的同类建筑造价资料及《X市建筑工程造价信息》，确定项目总的建安工程费为94 051. 97万元。

(4)勘察设计和前期工程费为建安工程费的5%;基础设施建设费为建安工程费的10%+建筑面积×100元/平方米。

(5)开发期税费为建安工程费的4%;管理费用为土地取得费用与开发成本之和的5% ;销售费用为房地产总价的5%。

(6)该项目的开发期为3年，前1.5年不进行销售，后1.5年开始进行预售。开发费用、管理费用与销售费用都是均匀投入的。利息率按4. 75%确定。

(7)本次评估采取投资利润率，根据评估专业人员对该区域房地产开发市场的调查和对同类商业办公类房地产价格的分析，该项目平均投资利润率约为20%。

(8)销售税费为房地产价值的5. 65%。

(9)经现场查勘，结合评估专业人员对同类项目工程造价的了解与项目监理出具的投资完成情况说明，确定项目工程投资完成比例约为60%。

要求：

(1)请写出房地合估模式下成本法评估在建房地产的基本公式(写出两种形式)。

(2)旧建筑物评估时需要测算损耗，其尚可使用年限如何确定?

(3)请在房地合估模式下评估该房地产的价值。(结果以万元为单位，保留两位小数)

某建筑物为单层框架结构，2014年12月竣工，建筑面积为2100平方米，评估基准日为2016年12月31日，其中：

(1)根据该建筑物竣工决算资料，计算得出建筑安装工程费(综合造价)为2 635000元，建安综合造价在建设期内均匀投入;

(2)前期费用的综合费率为8%，期间费用率为5%，期间费用在建设期内均匀投入;

(3)建筑工期为2年，年贷款利率为9.36%;

(4)开发商要求的利润率为4%;

(5)建筑物设计使用年限为60年;

(6)该建筑物评分修正系数为结构：装修:设备=0.8：0.09：0.11，经现场打分三部分分别为92分、90分和96分。

要求：

(1)应采用哪种方法核算建筑物的价值?

(2)采用该方法的前提条件是什么?

(3)试根据上述条件评估该建筑物的价值。(结果以元为单位，保留两位小数)

某企业的进口设备于2012年购进，当时的购置价格(离岸价)为8.5万欧元，2015年进行评估。根据调查得知，2015年与2012年相比，该类设备国际市场价格上升了10%;现行的海运费率和保险费率分别为5%和0.3%;该类设备进口关税税率为15%，增值税税率为17%;银行财务费率为0.8%，外贸手续费率为国内运杂费率为1%，安装费率为0.5%，基础费率为1.5%;评估基准日欧元同人民币的比价为1:8。要求：

(1)设备本体的重置成本的计算方法有哪些?

(2)根据上述条件，估测该进口设备的重置成本。(计算结果以万元为单位，保留两位小数)

下列关于进口设备从属费用公式正确的有( )。

• A.车辆购置税=(到岸价人民币数+关税+消费税)×车辆购置税税率
• B.外贸手续费=离岸价(FOB)×外贸手续费率
• C.银行财务费=到岸价(CIF)×费率
• D.国外运输保险费=(FOB+海运费)×保险费率
• E.海运费=离岸价(FOB)×海运费率

下列关于基准地价系数修正法的表述，错误的是( )。

• A.基准地价系数修正法的基本原理是替代原理
• B.基准地价系数修正法所使用的基准地价就是宗地地价
• C.采用基准地价系数修正法，需要对基准地价进行年期修正、期日修正、容积率修正系数、其他因素修正
• D.大面积的数量众多的土地价值评估不适合采用基准地价系数修正法
• E.使用基准地价系数修正法要满足基准地价的评估基准日距估价对象评估基准日2年以内的条件

下列关于其他长期性资产的评估，说法正确的有( )。

• A.其他长期性资产主要包括具有长期性质的待摊费用和其他长期资产
• B.在评估其他长期性资产时必须了解其合法性、合理性、真实性和准确性;了解费用支出和摊余情况，了解形成新资产和权利的尚存情况
• C.其他长期待摊费用评估，如果物价总水平波动不大，可以将其账面价值作为其评估价值
• D.其他长期待摊费用评估，不可以按其发生额的平均数计算
• E.如果企业是在筹建期间评估，由于开办费的尚存资产或权利的价值难以计算，故可按其账面价值

在红利增长模型中股票增长率g的计算方法主要有( )。

• A.重置核算法
• B.趋势分析法
• C.市场法
• D.成本核算法
• E.统计分析法

房地合估模式下，房地产评估中的开发成本主要包括( )。

• A.土地取得费
• B.前期工程费
• C.基础设施建设费
• D.公共配套设施建设费
• E.开发期间税费

基准地价的特征主要是( )。

• A.是区域性价格
• B.是平均价格
• C.是单位土地面积价格
• D.是宗地价格
• E.不是交易价格

在建工程评估的常用方法主要有( )。

• A.形象进度法
• B.重置成本法
• C.重置核算法
• D.假设开发法
• E.重编预算工程进度法

以下属于建筑物清查核实的手段的有( )。

• A.目测
• B.询问
• C.利用专家工作
• D.抽样调查
• E.借阅建筑物使用单位提供的档案资料

下列运用收获现值法评估模型计算用材林资产价值时，需要考虑的要素有( )。

• A.评估基准日的造林投资
• B.林分质量调整系数
• C.投资收益率
• D.评估基准日到间伐时的营林成本
• E.主伐时的纯收入

资产评估专业人员根据设备的状态，来判断实体性贬值时，常用的方法有()。

• A.观察法
• B.物价指数调整法
• C.使用年限法
• D.修复费用法
• E.市场途径询价法

房地分估模式下土地使用权的评估方法包括( )。

• A.市场法
• B.收益法
• C.成本逼近法
• D.形象进度法
• E.基准地价系数修正法

在森林资源资产评估中，下列选项中体现出长的周期对于评估价值影响的是( )。

• A.在供求关系对价格的影响方面表现为供给弹性小，且成本效应滞后
• B.由于经营周期长，生产过程不易人为控制，对未来投入产出的预测较为困难
• C.由于经营周期长，投入资金时间价值极为重要，投资收益率的微小变化将对评估 结果产生重大影响
• D.由于经营周期长，所以对历史收入要投入更多的关注
• E.由于经营周期长，所以更要对成本控制投入更大的精力

下列( )属于适合市场途径评估的房地产。

• A.高档公寓
• B.标准厂房
• C.学校教学楼
• D.写字楼
• E.商品住宅

以下适用剩余法评价的房地产有( )。

• A.将旧房装饰装修改造成新房
• B.将生地开发成熟地
• C.将门市出售
• D.将在建工程续建房屋
• E.将待拆迁改造的房地产再开发

火力发电设备中，需要考虑的经济性贬值的因素有( )。

• A.发电使用的煤炭价格上调
• B.为达到环保要求，国家规定应使用脱硫装置
• C.随着技术的不断进步，具有成本优势的水力、风力发电发展加快
• D.发电设备因使用时间过长，生产率下降
• E.由于能源紧张，上网电价上涨

( )是森林实现持续经营的基础，也是其资产的特点。

• A.森林资源资产的可再生性
• B.森林资源资产价值的关联性
• C.森林资源资产效益的多样性
• D.森林资源资产的地域性明显

下列有关基准地价系数修正法的表述，错误的是( )。

• A.进行期日修正就是把基准地价对应的地价水平修正到宗地地价评估基准日时的地价水平
• B.基准地价系数修正法实质上是市场法的一种具体应用
• C.只要可以取得基准地价及其修正体系就可以采用基准地价系数修正法评估土地的价值
• D.基准地价系数修正法一般在宗地地价评估中不作为主要的评估方法，而作为一种辅助方法

在经济林的评估当中，下列选项不属于运用收益现值法评估的关键要素是( )。

• A.投资收益率的确定
• B.被评估经济林各年的收益
• C.林分的收获期
• D.成新率的确定

对作为整体资产组成部分的机器设备进行评估时，应选择的价值类型是( )。

• A.变现价值
• B.清算价值
• C.续用价值
• D.重置价值

以控股为目的而长期持有上市公司的股票，一般可采用( )评估其内在价值。

• A.市场法
• B.成本法
• C.价格指数法
• D.收益法

木材市场倒算法计算公式为()。

• A.
• B.
• C.
• D.

关于企业对价分摊说法正确的是( )。

• A.合并对价分摊是指符合企业合并准则的同一控制下的企业合并的成本在取得的可辨认资产、负债及或有负债之间的分配
• B.在评估实践中，评估专业人员识别无形资产的关键在于判断该项资产是否可辨认
• C.满足合同权利或基于法律的法定权利，从法律角度并非合同或有合同约束力，不满足合同权利的确认条件
• D.购买方对合并成本小于合并中取得的对购买方购买可辨认净资产公允价值份额的差额，应当确认为商誉

重置成本法在森林景观评估中适用于的阶段是( )。

• A.森林景观建设初期
• B.森林景观建设中期
• C.森林景观建设成熟期
• D.森林景观建设末期

对流动资产评估时，评估人员所选的评估基准日为( )。

• A.资产购买日
• B.会计期中
• C.营业周期结束以后
• D.会计期末

下列各项中，不属于生态环境建设的资产评估展望内容的是( )。

• A.生态服务市场化
• B.碳交易评估
• C.国家政治管理
• D.建设项目全程生态价值评估

被评估债券为非上市企业债券，3年期/年利率为17%，按年付息到期还本，面值100元，共1 000张。评估时债券购入已满一年，第一年利息已经收账，当时一年期国库券利率为8%，企业的风险报酬率经评估定为2%，该被评估企业债券的评估值最接近于()元。

• A.112 149
• B.117 000
• C.134 000
• D.115 470

开发对象为某市经济技术开发区的一宗土地，面积为10000平方米，土地开发费为每平方米250元，土地开发周期为两年，土地开发费每年均匀投入，第一年投入资金占总开发费用的40%，第二年投入60%，银行贷款年利率为6%，则该宗土地开发费利息为( ) 万元。

• A.12.41
• B.16.84
• C.15.73
• D.13.57

在产品评估不包括的内容是( )。

• A.已加工完成人库但不能对外销售的半成品
• B.库存的可直接对外销售的半成品
• C.制作过程中的在制品
• D.作为其半成品的制作过程已完成，但尚未入库的半成品

对距评估基准日超过1年到期的非上市债券，采用( )方法进行评价较为合适。

• A.本利和折现
• B.市场询价
• C.账面值
• D.收益法

非上市交易的普通股股票，一般采用( )评估。

• A.市场法
• B.成本法
• C.价格指数法
• D.收益法

关于投资性房地产评估基准日说法错误的是( )。

• A.投资性房地产转换日通常以企业董事荟或类似机构正式做出书面决议的日期为准
• B.对企业持有以备经营出租的空置建筑物，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，转换日为投资性房地产出租日
• C.中期资产负债表日是指各会计中期期末，包括月末、季末和半年末
• D.对不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可经营出租状况的房地产，明确表示其自用房地产用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，应视为自用房地产转换为投资性房地产

现有一辆货车需对其进行评估，资产评估专业人员从市场上获得了型号、购置年月、行程里程、发动机状况、底盘以及各主要系统的状况等方面基本相同的参照物。区别在于：参照物的后灯破损需要更换，费用大约为800元;被评估车辆加装一套音响设备，价值1 500元。若参照物的市场售价为10万元，则被评估车辆的评估值为( )元。

• A.100 000
• B.102 300
• C.100 700
• D.100 800

关于金融衍生工具评估说法正确的是( )。

• A.看跌期权的持有者有权在某一确定时间以某一确定的价格购买标的资产
• B.对于存在活跃市场中的报价确定公允价值，应当采用期权定价模型估算其公允价值
• C.员工持股计划交易对价或其定价与企业自身未来价值密切相关
• D.美式期权只能在期权到期日执行

关于投资性房地产评估方法说法错误的是( )。

• A.交易日期的比较主要是为消除不同时间段内市场状况造成的价格差异
• B.如果特殊交易对成交价格的影响不能量化，该案例不应作为可比交易案例
• C.房地产状况的比较主要是为消除可比交易案例与评估对象交易状况不同造成的价格差异
• D.房地产状况包括：区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整

对某一大型矿进行评估，对该探矿权采用地质要素评序法计算。其中，重置成本为158 000万元;确定效用系数为1. 15;评估专业人员聘请熟悉当地地质情况的高级工程师6人，对该探矿权的地质要素的价值指数进行了评判打分，根据评判专家打分计算结果，调整系数为1.2。则该探矿权的价值为( )万元。

• A.181 700
• B.189 600
• C.214 880
• D.218 040

下列不属于资产减值测试流程的是( )。

• A.资产减值测试对象的判断
• B.资产组的预计未来现金流量现值与账面价值的比较
• C.单个资产的预计未来现金流量是否确定以及与账面价值的比较
• D.单个资产公允价值及其处置费用是否确定以及与账面价值的比较

某待评估土地剩余便用年限30年，其参照物剩余使用年限为40年，由于待评估土地面积大于参照物，故其面积因素对价格影响较参照物高2%，若还原利率为8%，则个别因素修正系数为( )。

• A.0.963
• B.1.080
• C.0.925
• D.1.038

对被评估的流动资产进行抽查核实时，检验基础资料时，被评估资产的清单应以( )为依据。

• A.实存数量
• B.账面记录
• C.会计人员提供的信息
• D.历史评估信息

甲企业在产品评估基准日的账面总成本为260万元，经评估人员核查，发现其中有100件产品为超过正常范围的废品，其账面成本为2万元，估计可回收的废料价值为0.6万元，另外，还将前期漏转的10万元费用，计人了本期成本，该企业在产品的评估值接近( )万元。

• A.248.6
• B.260.6
• C.260
• D.250.6

下列各项中，有关浮动利率金融负债说法正确的是( )。

• A.在确定未来现金流时，可参考待估金融工具的合同条款
• B.评估专业人员在评估时应首先对那些基础金融变量的变化做出适当的、合理的估计
• C.未来现金流可以准确估计
• D.浮动利率金融货债的公允价值的评估原理与固定利率金融负债相同，在未来现金流的确认上也相同

在运用市场法对矿业权进行评估时，下列说法错误的是( )。

• A.可比销售法适用于各勘查阶段的探矿权及采矿权价值评估
• B.单位面积探矿权价值评判法通常适用于勘查程度较低、地质信息较少的金属矿产探矿权价值评估
• C.该区域的地质矿产特征能够得到充分了解是资源品级探矿权价值估算法运用的前提
• D.市场法的评估参数，包括调整系数、单位面积探矿权价值、单位资源品级价值等，一般根据行业统计数据和被比较方的情况综合分析确定

下列关于运杂费、安装费、基础费的估算说法错误的是( )。

• A.进口设备国内运杂费=进口设备到岸价×进口设备国内运杂费率
• B.国产设备安装费=设备原价×设备安装费率
• C.设备基础费是指为建造设备基础所发生的人工费、材料费、机械费及全部取费
• D.进口设备安装费率一般高于国产设备安装费率

下列不是单位面积探矿权价值评判法运用的前提的是( )。

• A.勘查区应做过相关的研究工作，并以其成果为基础
• B.具有可比量化的指标、技术经济参数等资料
• C.具备可以分析影响该评估对象价值的资料
• D.勘查区地质矿产特征能够得到充分了解

关于ppp存量项目评估，下列说法错误的是( )。

• A.存量公共服务项目转型为政府和社会资本合作项目过程中，应依法进行资产评估
• B.对PPP存量项目评估报告的利用，主要是社会资本对项目产出物的初始结算价格进行竞价
• C.PPP存量项目的评估对象主要有项目设施经营权资产组、项目设施所有权资产组以及项目公司的股权这三种类別
• D.对PPP存量项目的评估，一般需要考虑项目实施方案和PPP合同条款的影响

超过1年到期的非上市交易债券，可以根据( )确定评估其价值。

• A.本利和的现值
• B.市场询价
• C.账面值
• D.本金加持有期利息