注册资产评估师《资产评估实务一》冲刺练习一
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因市场需求波动较大，某生产企业最近三年出现间歇性亏损，其拥有的生产线工艺技术水平与目前同类主流生产线存在一定差距，企业认为该生产线存在减值可能，委托某资产评估结构对该生产线进行评估，为企业减值测试工作提供参考依据。评估基准日为2016年12月31日。该生产线评估基准日的账面价值为4852万元，资产评估专业人员未查询到该生产线的销售协议价格和市场价格，也没有发现类似生产线的最近交易价格，无法可靠估计该生产线的公允价值减去处置费用后的净额，资产评估专业人员与企业沟通后决定采用收益法估算其公允价值。资产评估专业人员对企业提供的预测资料进行了分析，确定未来5 年即2017、2018、2019、2020、2021年的净现金流量分别为346.00万元、349.46万元、352.95万元、356.48万元、360.05万元，资产评估专业人员了解到，从2017年到2021年企业每年追加资金进行设备改造，从2022年起，净现金流量增长速度将维持在1%。在生产线主要设备的剩余经济寿命年限内，生产线按评估基准日状况继续使用，不考虑改良等因素，测算未来五年收益现值与第5年末生产线变现价值的闲置之和得出该生产线的使用价值为4284万元，假设折现率为10%。
要求：(1)计算该企业生产线的公允价值;
(2)分析确定该生产线的可收回金额;
(3)分析判断该生产线是否减值?如果存在减值，计算减值额。
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1.某国有林场2006年拟出让一块面积为100hm2的采伐迹地，其适宜树种为杉木，经营目标为小径材(其主伐年龄为15年)，该地区一般指标杉木小径材的标准参照林分主伐时平均蓄积为200m3/hm2、林龄9年生进行间伐，间伐时生产综合材18m3/hm2有关技术经济指标如下所示，计算该林地资产评估值。有关技术经济指标(均为虚构假设指标) ：
出材率：杉原木出材率为20%;杉综合出材率为50%。
2.木材销售价格采伐可以获得杉原木和杉综合林才。杉原木1000元/m3;杉综合：主伐木900元/m3，间伐 木850元/m3。
3.木材生产成本包括：采运成本、伐区设计、生产准备费、 采造成本、场内短途运输成本、仓储成本、堆场及伐区管护费。合计150元/m3。
4.木材税、金、费
(1)各种税费：按销售收入的30%计;
(2)销售费用：原木10元/m3，综合材11元/m3;
(3)管理费用：按销售收入的5%计;
5.营林生产直接费用第一年(含整地、挖穴、植苗、抚育等)为4800元/hm2;第二年抚育费1500元/hm2;第二年起稳定在300元/hm2;
6.营林生产间接费用包括森林保护费、营林设施费、良种实验费、调查设计费、基层生产单 位管理费、场部管理费用和财务费用，合计从第一年起每年平均为180元/hm2。
7.木材生产利润：杉原木25元/m3;杉综合15 元 /m3。
8.林业投资收益率为8%。
要求：
1.根据所给条件，请说明评估该用材地资产价值应选用哪种评估方法?
2.评估该用材林地资产价值(列出计算过程，单位为元)。
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某保健品厂生产的口服液十分畅销，由于其营销网络十分强大，因此被某集团看中，欲收购该保健品厂。在评估过程中，涉及对于该厂库存口服液的评估。经查实，该厂库存口服液账面价值328 500元，查实数量为3000瓶，账面记载的单价为110元/瓶，出厂价格为152.1元/瓶(含增值税)。经调查，该产品的销售费用占销售收入的3%，销售税金及附加占销售收入的2%，销售利润率为20%，已知增值税税率为17%，所得税税率为25%。
要求：
(1)应用市场法评估产成品价值，在选择市场价格时应注意考虑哪些因素?
(2)估算该产品的评估值。
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评估对象宗地A的具体资料如下：
(1)评估目的：评估宗地A在评估基准日的市场价值。
(2)评估对象基本情况：宗地A为一宗2000平方米的“七通一平”建筑用地，规划用途为住宅、公寓，土地使用年限为70年，规划容积率为4。
(3)宗地开发情况：不论是用于住宅开发或公寓建设，建设周期均为2年，住宅的建筑费用为每平方米1800元，公寓的建筑费用为每平方米2000元，专业费用均为建筑费用的10%，建筑费用和专业费用在建设期内均匀投入，评估基准日银行贷款利率为 6%，建成后预计每年折旧费为320000元，建设过程中的相关税费均为楼价的4%，开发商要求的利润率为15%，住宅及公寓的正常综合折现率为8%。
(4)市场调研情况：评估基准日两年后住宅的市场情况是：售价为每平方米4000元，按此价格住宅建成后就可以售出，销售税费占楼价的3%。评估基准日两年后公寓建成第一年的市场情况是：年净租价为每平方米350元(扣除维修等费用后的租价)，以后每年的租价以2%的比率递增，出租率为90%，出租过程中需交纳的税款占租金的5%。
要求：
(1)根据给出的资料，运用假设开发法评估该宗地在评估基准日的市场价值;
(2)写出评估思路或技术路线;
(3)写出评估步骤和评估结果;
(4)对评估结论作出必要的说明。
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被评估对象为一宗待开发商业用地，土地面积5000平方米，该宗地的使用权年限自评估基准日起为40年，当地城市规划规定，待估宗地的容积率为5，覆盖率为60%。评估师根据城市规划的要求及房地产市场现状及发展趋势，认为待估宗地的最佳开发方案为建设一幢25000平方米的大厦，其中1-2层为商场，每层建筑面积为3000平方米，3层及3层以上为写字楼，每层建筑面积为1900平方米。评估师根据相关资料，经分析、测算得到如下数据资料：
(1)将待估宗地开发成七通一平的建筑用地需要投资500万元，开发期为1年，投资在1年内均匀投入;
(2)大厦建设期为2年，平均每平方米建筑面积的建筑费用为3000元，所需资金分两年投入，第一年投入所需资金的60%，第二年投入所需资金的40%，各年投资均匀投入;
(3)专业费用为建筑费用的10%;
(4)预计大厦建成后即可出租，其中1-2层每平方米建筑面积的年租金为2000元，出租率可达100%，第3至第5层(即写字楼部分的1至3层)平均每天每平方米建筑面积租金为2元，第6层及以上各层平均每天每平方米建筑面积租金为2.5元，写字楼平均空置率约为10%;
(5)管理费用为租金的5%，税金为租金的17.5%，保险费为建筑费及专业费用的0.1%，维修费用为建筑费用的1%，年贷款利率为5%，复利计息;
(6)开发商要求的利润为建筑费用、专业费用、地价及土地开发费用之和的25%;
(7)房地产综合资本化率为8%;
(8)每年按365天计算：
(9)本项目不考虑所得税因素。
根据上述条件，试对该宗地的价值进行评估(要求：评估结果保留两位小数)。
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甲公司委托某资产评估机构对其拥有的A、B、C、D公司的长期股权投资进行评估，评估基准日为2011年12月31日。假设无风险报 酬率3%，预计风险报酬率为5%，不考虑其他因素(如少数股权折价和控股股权溢价因素)。经评估人员调查了解，取得以下信息：
(1)A公司为一家非上市的股份公司，2008年1月1日发行普通股股票，甲公司购入50万股，每股面值1元，在其持有股票期间，每年股票收益率均在10%左右。A公司每年将净利润的50%用于发行股利，其余50%用于追加投资。评估人员分析后认为，A公司所从事的行业有较大的发展前途，A公司具有较强的发展潜力，预计净资产收益率将保持在12%的水平上。
(2)B公司为甲公司于2007年12月31日与另一公司共同投资组建的联营企业，甲公司共投入资本500万元，占B公司总资本的40%(非控股)。协议约定，合营期10年，投资双方按投资比例对B公司每年的净利润进行分配，合营期满后，按B公司剩余净资产和投资双方的投资比例进行分配。B公司自成立之日起至评估基准日，每年均盈利，并按股东的投资比例进行分配。评估人员分析后认为，B公司生产较为稳定，预计今后每年的投资收益率将保持在20%的水平上，合同期满后B公司剩余净资产的预计变现值为2000万元。
(3)C公司为甲公司于2011年10月1日与张某共同出资新组建的有限责任公司，注册资本为1000万元，甲公司以100万元货币资金出资，占C公司总资本的10%。评估基准日C公司资产价值变化不大，公司净资产与注册资本一致。
(4)D公司为甲公司于2007年12月31日与另外两家单位共同出资组建的有限责任公司，甲公司当时以货币资金投入200万元，占D公司总股本的20%。合同约定，甲公司按投资比例对D公司每年的净利润进行分红。经调查，D公司因管理不善、产品滞销等原因，自成立以来一直亏损，也从未向股东进行分红，现已全部停产，无法继续经营。评估人员取得了D公司在评估基准日审计后的资产负债表，其净资产为-500 万元。
要求：根据上述所给资料，分别评估甲公司拥有的A、B、c和D公司的长期股权投资价值。(需有估算过程或说明理由，小数点后保留两位，最终结果以万元为单位。)
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国家征用集体土地而支付给集体经济组织的费用包括()。
- A.拆迁费
- B.安置补助费
- C.土地补偿费
- D.青苗补偿费
- E.地上附着物补偿费
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长期应收款发生减值的客观依据有()。
- A.债权人出于经济或法律等方面因素的考虑，对发生财务困难的债务人做出让步
- B.长期应收款项的账龄过长
- C.债务人违反了合同条款，如偿付利息或本金发生违约或逾期等
- D.债务人很可能倒闭或进行其他财务重组
- E.债务人发生严重财务困难
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下列利率可以作为无风险报酬率参考的是( )。
- A.银行存款利率
- B.企业投资回报率
- C.国债利率
- D.通货膨胀率
- E.政府发放短期债券的利率
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股权比例与红利分配比例或实际出资比例不一致，其合法性可依据法律意见书判断，下列说法正确的是()。
- A.成本法评估通常按股东实际可获红利比例确定
- B.收益法评估股东权益时可按股东实际可获红利比例计算
- C.成本法评估通常按股权比例确定
- D.成本法与收益法均按照股权比例计算
- E.收益法评估股东权益时可按股权比例计算
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采用成本法评估资产应该具备的前提条件是( )。
- A.被评估资产的实体特征、内部结构及其功能必须与假设的重置全新资产具有可比性
- B.应当具备可利用的历史资料
- C.形成资产价值的各种耗费是必需的
- D.被评估资产必须是可以再生的或者说是可以复制的
- E.被评估资产的实体特征、内部结构及其功能必须与假设的重置全新资产应完全一致
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要了解企业的生产经营情况，需要掌握的信息有( )。
- A.市场情况和销售情况
- B.企业的设计生产能力
- C.企业生产经营历史数据
- D.企业的经营成果
- E.企业的收益情况，出现亏损的应关注原因
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在用成本法评估新建房地产时，属于基础设施建设费的项目有( )。
- A.供电工程费
- B.红线内外自来水设施建设费
- C.雨水处理费
- D.管理费用
- E.销售广告宣传费用
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确定矿山生产能力的基本原则有( )。
- A.市场原则
- B.匹配原则
- C.合法原则
- D.利益最大化原则
- E.经济原则
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对被投资单位的评估尽职调查通常包括( )。
- A.对企业的历史数据和文档资料、管理层背景、市场风险、管理风险、技术风险和资金风险等做全面调查，对企业做初步定性评价
- B.访谈
- C.核对
- D.企业各项资产负债的全面清查
- E.抽查
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在计算建(构)筑物的重置成本时，建安综合造价的确定方法有()。
- A.重编预算法
- B.基准地价系数修正法
- C.决算调整法
- D.类比系数调整法
- E.单方造价指标估算法
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在运用市场法 评估建(构)筑物价值时，对可比实例的选取要求包括( )。
- A.可比实例是评估对象的类似建(构)筑物
- B.可比实例与评估对象的付款方式必须一致
- C.可比实例成交价格为正常价格或可修正为正常价格
- D.可比实例成交日期与估价时点相近
- E.可比实例成交日期与估价时点必须相同
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下列说法正确的是()。
- A.在正常情况下采用现行市价法，即按照评估基准日的收盘价确定上市交易股票的价值
- B.股票市场的投机成分太大时，应以股票的账面价值作为评估股票价值的依据
- C.以控股为目的而长期持有上市公司的般票，一般可采用成本法评估其内在价值
- D.股票市场的投机成分太大时，应以股票的内在价值作为评估股票价值的依据
- E.以控股为目的而长期持有上市公司的股票，一般可采用收益法评估其内在价值
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企业总部资产包括企业集团或其事业部的()。
- A.办公楼
- B.电子数据处理设备
- C.研发中心等资产
- D.在建工程
- E.资产减值准备
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以下属于森林资源资产评估特点的有()。
- A.森林经营周期长对资产评估结果造成较大影响
- B.森林资源资产效益的多样性
- C.森林资源资产价值的关联性
- D.森林资源资产的地域性明显
- E.森林资源调查和资产核查的艰巨性
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关于长期应收款减值说法中，正确的是()。
- A.长期应收款减值的判断依据是《企业会 计准则2006》第四十一条，金融资产发生减值的标准
- B.对于有减值迹象的长期应收款，需要估计其预计未来现金流量现值
- C.预计未来现金流量现值，应当按照该金融资产的原实际利率折现确定，原实际利率即初始确认该金融资产时确定的实际利率
- D.如果预计未来现金流量现值低于账面值，证明发生了减值，则需要计提相应的减值准备，评估值为资产的账面值减记至预计未现金流量现值
- E.长期应收款评估值=长期应收款折现值-资产减值准备
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关于设备寿命的说法，正确的有( )。
- A.设备的经济寿命受有形磨损和无形磨损的影响
- B.经济寿命应该是按照年平均费用最低的时间计算
- C.设备的合理维修和保养可以避免设备的无形磨损
- D.设备的技术寿命主要是由设备的无形磨损决定的
- E.设备的技术寿命是由设备的综合磨损决定的
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以下资本性支出不属于资本性支出预测范围的是( )。
- A.扩张性资本支出
- B.维护性资本支出
- C.改良性资本支出
- D.完成在建工程的必要支出
- E.开发过程中的无形资产的必要支出
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对于库存材料的评估说法正确的有()。
- A.近期购进的材料，在市场价格变化不大的情况下，其账面价值与现行市价基本接近，评估时可以采用成本法，也可采用市场法
- B.对于购进批次间隔时间长、价格变化大的库存材料评估可以采用最接近市场价格的材料价格或直接以市场价格作为其评估值
- C.对于缺乏准确现价的库存材料评估，可以通过寻找替代品的价格变动资料修正材料价格
- D.呆滞材料的评估应该扣除相应的贬值数额，确定评估值
- E.库存材料评估时，成本法与市场法可以替代使用
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存量项目的评估对象主要有( )。
- A.项目设施经营权资产组
- B.项目设施固定资产组
- C.项目设施所有权资产组
- D.项目公司的股权
- E.项目设施流动资产组
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采用资产基础法和收益法评估具有控制权的股权价值，确定最终评估结论时，需要考虑的具体问题有()。
- A.收益法测算结果小于资产基础法评估结果时，应判断企业经营性资产是否存在经济性贬值
- B.收益法与资产基础法评估结果不一致时，应调整资产基础法相关资产评估值
- C.收益法与资产基础法评估结果不一致时，应调整收益法溢余资产范围
- D.应当考虑两者的评估对象与评估范围的一致性
- E.收益法测算结果大于资产基础法评估结果时，应关注资产基础法测算结果是否涵盖了企业全部有形资产和无形资产价值
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关于流动资产评估的特点，说法正确的是()。
- A.资产的有形损耗的计算只适用于低值易耗品以及呆滞、积压流动资产的评估
- B.企业中存放的委托加工材料应纳人流动资产评估范围
- C.在流动资产周转速度快，变现能力强，价格变化不大的情况下，评估流动资产无需考虑资产的功能性贬值
- D.因企业清算的流动资产评估，在这种情况下，按变现净值评估
- E.在企业改制、合资合作经营和联营等产权变动的资产业务中，可按在用用途评估
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运用收益法求取房地产净收益(净收益=总收益一总费用)时，应从房地产总收益中扣减 的费用项目有( )。
- A.管理费用
- B.折旧费用
- C.维修费用
- D.保险费用
- E.税金
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下列各项中，属于基础金融工具的有( )。
- A.其他应收款
- B.其他应付款
- C.远期合同
- D.存出保证金
- E.存入保证金
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设备的有形磨损会影响设备的( )。
- A.自然寿命
- B.技术寿命
- C.经济寿命
- D.重置成本
- E.使用价值
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设备的功能性贬值通常表现为被评估设备出现了( )。
- A.超额投资成本
- B.超额重置成本
- C.超额更新成本
- D.超额购买成本
- E.超额运营成本
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设备的实体性贬值与设备使用过程中的( )有关。
- A.工作负荷
- B.工作条件
- C.技术水平
- D.市场竞争的加剧
- E.维护保养
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评估专业人员在识别或有负债的过程中需要关注以下方面()。
- A.在资产评估报告日是否存在未决诉讼
- B.在收购日是否存在待执行的亏损合同
- C.被收购公司是否为其他公司或个人进行了债务担保
- D.在资产负债表日是否存在已对外公布的详细重组计划
- E.被收购公司对售出产品所做的质量保证
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流动资产与固定资产相比，具有( )等特点。
- A.金额一般较小
- B.金额一般较大
- C.循环周转速度快
- D.波动性
- E.变现能力强
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下列方法中，适用于长期待摊费用的评估方法是( )。
- A.市场价值法
- B.费用分摊法
- C.重置成本法
- D.收益折现法
- E.账面余额法
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下列有关机器设备评估的说法正确的是( )。
- A.收益法的使用受到一定的限制
- B.机器设备的贬值因素包括实体性贬值、经济性贬值和功能性贬值
- C.机器设备评估时，整体的价值等于各个单台设备的评估价值之和
- D.机器设备的评估通常采用重置成本法和市场法
- E.机器设备的评估通常采用重置成本法、市场法和收益法
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生产性生物资产的类型不同，影响收益额的因素也各不相同，下面按照生产性生物资产的类别进行分析，说法正确的有( )。
- A.亲鱼资产的收益额通过预测鱼苗产出量及鱼苗市场价格求得
- B.牧草资产的收益额主要通过预测分析获得，不仅要看当前的收益能力，更重要的是预测未来的收益能力
- C.鱼苗产出量的确定比较困难，所以交易市场并不活跃
- D.经济林林木资产的收益额可以通过预测林木资产在其生长期间各个年份的产出量与当 年市场价格乘积来确定
- E.生产性畜禽资产的收益额主要通过预测-生产性畜禽资产各年产出产品的产量与单位价格的乘积来确定
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下列关于重置成本的说法正确的是( )。
- A.对已安装在用的单台设备的重置成本，除了设备购买价格以及运杂费外，还包括设备的安装费、基础费等
- B.不需要安装的单台设备的重置成本一般包括设备购买价格以及运杂费等
- C.对于进口设备和车辆等特殊设备在购买时还需要支付除设备价以外的税金或费用
- D.对生产线以及工厂、车间等整体资产， 其重置成本还包括将单项资产组合成整体资产所发生的调试费、工厂设计费、管理费等
- E.移地使用时，重置成本一般还包括设备 运杂费、安装费、基础费等
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具有控制权的股权评估程序有( )。
- A.确定评估对象
- B.核实投资(并购)协议、账面记录
- C.核实持股比例
- D.选择评估方法
- E.确定股权评估值
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使用原地复用清算价值，必须考虑的问题有( )。
- A.机器设备使用所依赖的土地和建筑物等能否一并提供给复用者使用
- B.行业经济状况、企业所在区位条件和清算资产是否具有吸引复用者购买的条件
- C.导致企业经营失败是否是因为经营管理方面的因素造成的
- D.机器设备在市场上是否有同类的机器设备来作为参照物
- E.在市场上是否存在一定数量的潜在购买者
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企业总部资产包括企业集团或其事业部的( )。
- A.办公楼
- B.电子数据处理设备
- C.研发中心
- D.在建工程
- E.应收账款
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收益法在矿业权评估中适用于( )。
- A.采矿权评估
- B.勘察程度较低的探矿权评估
- C.资源储量的可靠性差的探矿权评估
- D.勘查程度较高的探矿权评估
- E.勘察程度一般的探矿权评估
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运用观察法估测设备的成新率时需考虑的主要因素有( )。
- A.设备的使用时间
- B.设备的负荷程度
- C.设备的制造质量
- D.同类设备的技术更新速度
- E.设备的各种物耗指标
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以财务报告为目的的评估是为会计计量提供服务，( )影响了评估对象、价值类型的确定及评估方法的选择。
- A.会计持续假设
- B.会计计量模式
- C.会计核算方法
- D.会计披露要求
- E.会计主体假设
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在房地产评估中，土地开发费用一般包括()。
- A.基础设施配套费
- B.小区开发配套费
- C.青苗补偿费
- D.新菜地开发基金
- E.公共事业建设配套费
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债券评估的折现率包含的内容是()。
- A.无风险报酬率
- B.风险报酬率
- C.企业收益率
- D.债券利息率
- E.投资收益率
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下面各项中，说法正确的有( )。
- A.承兑人为购货单位的票据，则为银行承兑汇票
- B.商业汇票，按承兑人不同分为商业承兑汇票和银行承兑汇票
- C.商业汇票按是否带息，分为带息票据和不带息票据
- D.应付商业承兑汇票到期，如企业无力支付票款，应将应付票据按票面金额转作应付账款
- E.应付银行承兑汇票到期，如企业无力支付票款，应将应付票据的票面金额转作短期借款
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对于预付费用的评估说法正确的是()。
- A.预付费用的评估原则上应该按照其形成的具体资产价值来确定
- B.只有那些在评估日后仍发挥作用的预付费用才具有相应的评估价值
- C.自有的机器设备发生的修理费用，作为评估的对象
- D.体现在未摊销的低值易耗品的评估应避免与在用的低值易耗品实物重复评估
- E.如果预付费用的效益已经在评估基准日之前全部体现，只因发生的数额过大而采用分期摊销的办法，那么这种预付费用评估一般为零
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针对机器设备评估基本事项确定的观点，正确的是( )。
- A.收益法的使用受到一定的限制，通常采用重置成本法和市场法
- B.评估机器设备的清算价值时一般采用成本法
- C.机器设备组合的价值不必然等于单台机器设备价值的简单相加
- D.不具有独立获利能力，或获利能力无法量化的机器设备，用一般市场法
- E.原地复用清算价值，较多地用于安装成本很高的设备
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牙估流动资产时可能会考虑其( )。
- A.经济性贬值
- B.功能性贬值
- C.实体性贬值
- D.结构性贬值
- E.市场性贬值
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新建房地产的开发成本包括( )。
- A.可行性研究费
- B.设计费
- C.土地出让金
- D.场地平整费
- E.勘察费
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安装周期很短的通用设备，其重置成本一般包括( )。
- A.设备购置费
- B.运输费用
- C.利息费用
- D.安装费用
- E.维修费用
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产成品及库存商品的评估一般可采用( )。
- A.假设开发法
- B.成本法
- C.收益法
- D.市场法
- E.剩余法
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进口设备进口环节的从属费用包括()。
- A.国外运费
- B.关税
- C.外贸手续费
- D.国内运输费
- E.安装费