注册资产评估师《资产评估实务一》考前练习题（九）

本次评估范围为XX商业大厦在建工程--土建部分，账面值为62 900 000元。其中，建安工程费60 000 000元，前期费2 500 000元，管理费400000元。前期费用在期初一次性投入，建安工程费用和管理费在建设期均匀投入。在建工程已取得详细的规划许可证和施工许可证。大厦为钢结构，建筑面积24000.5平方米(其中，地上18 500平方米)，地上11层，地下1层，建筑高度50米。截至评估基准日，该大厦土建已基本完工，现在室内装修中。根据类似工程结构及规模，建设周期为1年。利率为4.35%，利润率为3.5%。请使用重置核算法评估该在建工程的价值。

有一待估宗地需评估，现收集到与待估宗地条件类似的四宗土地A、B、C、D的具体情况 如下：

上表中成交价的单位为：元/平方米，该城市地价指数如下表:

表内交易情况中正号表示案例价格高于正常交易价格，负号表示低于正常交易价格，对于区域因素，个别因素的修正，都是案例宗地与待估宗地比较，表中负号表示案例宗地条件比待估宗地差，正号表示案例宗地条件优于待估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。试根据以上条件，回答下列问题：

(1)为什么要进行交易情况修正?

(2)在上述可比案例，已知有一个是收购邻近房地产，一个是急于出售，根据表中提供的信息，请问这两种情况分别应该是A、B、C、D中的哪一个?

(3)根据所提供条件，评估该宗土地2004年8月1日的价值。(若需计算平均值，为简化计算，要求用算术平均值)

运用综合估价法评估某企业自制设备，其中该设备的主材为不锈钢，不锈钢材净消耗共15吨，评估基准日该种不锈钢的市场价格为2.8万元/吨，在制造过程中该不锈钢钢材的利用率约为95%，计算该设备的主材费用。

丙房地产公司拥有一宗“七通一平”的待开发建筑用地，主要情况如下：

(1)土地面积为2000平方米，建筑容积率为2.5，拟开发建设写字楼，建设期为两年，建筑费用为3000元/平方米，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。

(2)该写字楼建成后即出售，预计售价为9000元/平方米，销售费用为楼价的2.5%，销售税费为楼价的6.5%，当地银行年贷款利率为6%，开发商要求的投资利润率为10%。

要求：根据上述资料估算该宗地地价。

被评估房地产A是一幢1000平方米的商业用房，评估人员经调查了解到，房地产A的土地使用权是在2004年5月31日取得的，出让年限为法定最高年限。2006年5月底开发建设完工并投入运营，房地产A投入使用之初，该房地产产权拥有人将其出租给他人使用，租期为5年(租期到2011年5月31日结束)，租赁合同规定，使用人在5年租用期间，租金是按合同第一年规定租金每年每平方米110元为基准，每年增加10元，房地产使用中发生的费用由承租人承担，合同同时规定，如果房地产A的产权拥有人提前中止租赁合同需要支付违约金5万元。评估人员还了解到，评估基准日(2008年5月31日)市场上同类商业用房的正常租金(与评估对象A租金口径一致)保持在每年每平方米150元水平上，经评估人员预测，评估基准日后的前3年的市场租金水平将在评估基准日市场租金水平的基础上每年递增1%，评估基准日3年后的市场租金水平基本维持在评估基准日后第3年的租金水平上，假设房地产A折现率和资本化率均为10%。

要求：评估房地产A的最佳转让价值(写出评估过程，给出得出评估结论的理由或根据) 。

运用收获现值法评估模型计算用材林资产价值时，需要考虑的要素有( )。

• A.评估基准日前的造林投资
• B.主伐时的纯收入
• C.间伐的纯收入
• D.林分质童调整系数
• E.评估基准日到主伐时的营林成本

收益法涉及的采选(冶)技术指标包括但不限于( )。

• A.矿石贫化率
• B.废石混入率
• C.选矿回收率
• D.产率
• E.选矿比

以下属于机械设备的有( )。

• A.电器设备
• B.通用设备
• C.木工锻造设备
• D.锻压设备
• E.起重设备

有关司法实践领域的评估业务或需求包括()。

• A.涉讼标的财产(资产)的价值认定
• B.资产损害赔偿价值认定
• C.刑事案件中影响量刑依据的涉案财物(资产)及损失判定
• D.债务纠纷涉及的资产拍卖(变卖)价值鉴定评估
• E.资产损害赔偿鉴定评估、刑事案件量刑中相关损失的估算、民事案件涉诉标的价值的估算

在尽职调查中，要进行独立调查，可以从( )获得调查所需资料。

• A.委托方、产权持有者等相关当事方
• B.政府部门
• C.各类专业机构和其他相关部门
• D.评估机构负责人
• E.市场等渠道

下列属于清查核实手段的是( )。

• A.进行逐项调查
• B.借鉴设备使用单位提供的设备档案资料
• C.利用专业机构出具的检测或鉴定意见
• D.进行抽样调查
• E.对设备进行现场观察

有关市场法的 评估公式V=K×KP×P×M，下列选项中，说法正确的有( )。

• A.K -质量调整系数
• B.KP-市场价格调整系数
• C.P-单位市场价格
• D.M-数量(重量、材积)
• E.K-市场价格调整系数

运用成本法评估土地使用权价值，考虑投资利润时所使用的利润率指标的计算基数可以是( )。

• A.土地取得费用和土地开发费用
• B.土地取得费用和土地增值收益
• C.土地开发费用和土地增值收益
• D.开发后的土地地价
• E.土地增值收益、土地取得费用和土地开发费用

下列属于会计核算中按使用性质对机器设备分类的是( )。

• A.专用设备
• B.生产机器设备
• C.未使用机器设备
• D.租出机器设备
• E.融资租入机器设备

评估机器设备时，自制非标准设备的净价通常包含()等。

• A.材料费
• B.燃料动力费
• C.税金
• D.安装费
• E.设计费

关于存货下列说法正确的是( )。

• A.账实误差对评估结论影响较大，提供的存货账表清单资料基本不能利用，应按评估业务约定书的约定重新进行全面的清查
• B.存货计价方式的差异不影响评估结果
• C.分批购进、价格变化大的库存材料，评估时关键是核查库存材料在评估基准日的入账数量，并按最接近市场价格估算其价值
• D.对于产权变动的企业的资产评估，可采用清算价格法
• E.存货可以采用市场法和成本法进行评估

债券评估的风险报酬率高低与( )有关。

• A.投资者的竞争能力
• B.发行者的竞争能力
• C.投资者的财务状况
• D.发行者的竞争状况
• E.投资者的数量

下列选项中，属于市场法评估生产性生物资产的局限性的是( )。

• A.对于大部分生产性生物资产而言，在现实中很难找到公平、活跃的交易市场
• B.过程难以用数学公式进行量化
• C.市场法需要在交易情况、交易日期、资产特征等方面对比较对象进行修正
• D.调整系数难以确定
• E.需要将未来预期收益折现

成本法评估森林资源主要适用于( )。

• A.所有的经济林资产
• B.幼龄林林木资产
• C.新造未投产竹林
• D.森林景观
• E.林地

在运用市场法评估在产品时，需要考虑的因素包括( )

• A.不含税的单价
• B.生产成本
• C.风险调整系数
• D.在产品实有数量
• E.预计在销售过程中发生的费用

已知某企业评估基准日的应收账款账面余额为800万元，坏账准备为80万元。经核实，该企业应收账款账面余额与实际相符，其中，账龄在1年以内的有500万元，1至3年的有200万元，3年以上的有100万元，预计坏账损失率分别为2%，10%和25%。该企业应收账款评估值为( )万元。

• A.720
• B.665
• C.755
• D.745

决定设备成新率的关键因素是( )。

• A.设备的技术水平
• B.设备的功能
• C.设备的使用程度
• D.设备购置的时间

基准地价系数修正法实质上是( )的一种具体应用。

• A.成本法
• B.市场法
• C.收益法
• D.剩余法

在资产评估中，土地使用权的评估通常是按照其最佳用途为依据进行的，对土地与建筑物用途不协调所造成的价值损失一般以( )体现出来。

• A.建筑物的经济性贬值
• B.建筑物的功能性贬值
• C.土地的经济性贬值
• D.土地的功能性贬值

股权投资评估是从( )上以法定货币尺度测定长期股权投资公允价值的手段。

• A.评估形态
• B.财务形态
• C.会计形态
• D.价值形态

森林资源资产评估风险控制的关键基础环节是( )。

• A.森林资源资产评估方法选择
• B.森林资源种类选择
• C.森林资源生态保护
• D.森林资源资产核查

目前，生态环境价值评估的决策管理需求主要集中在( )层面。

• A.制度设计
• B.项目审批管理
• C.政策选择
• D.生态保护

下列说法不正确的是( )。

• A.生物资产只具有市场风险
• B.在运用收益法评体生物资产价值时，应根据生物资产的不同类型，对未来收益的风险影响因素，及收益获得的其他外部因素进行分析，科学地测算风险利率，以进一步测算出适合的折现率
• C.对于生物资产来说，不同类型生物资产的经济寿命是不同的，有的只有几年，有的可达几十年，甚至上百年
• D.旱灾、水灾、冰雹等自然灾害以及遭受病虫害、动物疫病等侵袭，这将导致生物资产的数量或质量会比预期低，甚至会造成生物资产死亡，且无转让价值

评估对象为一条生产线，由于市场竞争加剧，评估基准日后该生产线生产的产品销售价格下降，并由此导致企业每年减少利润总额为100万元。该生产线预计剩余使用年限为5年，折现率为10%，所得税税率为25%，不考虑其他因素。估算该条生产线的经济性贬值为()。

• A.284万元
• B.375万元
• C.379万元
• D.750万元

缺乏控制权的股权投资价值评估中，对已停业或拟清算的长期股权投资企业要采用( )评估。

• A.市场法
• B.收益法
• C.假设开发法
• D.资产基础法

资产评估专业人员采用资产基础法评估整体企业价值时，其目的是确定整体资产的( )。

• A.市场价值
• B.账面价值
• C.可变现价值
• D.清算价值

某宗地存在商业写字楼，房地产年净收益为500万元，该写字楼建筑物价值为3 000万元，已知综合资本化率为11%，则该房地产土地价值为( )万元。

• A.1 500
• B.1 545
• C.2 500
• D.2 945

基于独立性的要求，审计单位或人员不能对同一客户提供公允价值评估服务，同时( )作为公允价值计量的最终审核人。

• A.会计人员
• B.审计人员
• C.单位负责人
• D.法律顾问

地质要素评序法，是基于贡献原则的一种间接估算探矿权价值的具体方法。具体是将( ) 估算所得的价值作为基础成本，对其进行调整，得出探矿权价值。

• A.勘查成本效用法
• B.收入权益法
• C.资源品级探矿权价值估算法
• D.单位面积探矿权价值评判法

运用市场法评估机器设备的基本前提条件是( )。

• A.公开市场、评估对象与市场参照物是相似的或可比的、设备预期交易可确定
• B.公开市场、设备投资风险可确定、市场有效
• C.公开市场、设备投资风险可确定、评估对象与市场参照物是相似的或可比的
• D.公开市场、评估对象与市场参照物是相似的或可比的、市场有效

下列各项中，不属于企业合并对价分摊评估对象的是()。

• A.订货合同
• B.地域优势
• C.重组义务
• D.未决诉讼

下列各项中，有关递延所得税的计算不正确的是( )。

• A.所确认的递延所得税资产或递延所得税负债的金额不应折现
• B.对于被购买方在企业合并之前已经确认的商誉和递延所得税项目，购买方在分配企业合并成本，汇总可辨认资产和负债时不应予以考虑
• C.在按照规定确定了合并中应予确认的各项可辨认资产、负债的公允价值后，其计税基础与账面价值不同形成暂时性差异的，应当按照所得税会计准则的规定确认相应的递延所得 税资产或递延所得税负债
• D.所确认的递延所得税资产或递延所得税负债的金额应折现

企业年初预付2017年全年房租5400元，2017年6月1日进行评估时账面金额为3 600元，该预付费用最可能评估值为( ) 元。

• A.2 950
• B.3 150
• C.3 600
• D.2 700

某进口设备的到岸价为20万美元，使用的关税税率为15%，消费税税率为10%，增值税税率为17%，该设备应缴纳的消费税最接近于( )万美元。

• A.1. 11
• B.1. 15
• C.2.56
• D.12.78

被评估企业2014年5月购进1000公斤A材料，单价为100元，2015年3月购进200公斤A材料，单价为110元，企业按先进先出法计价，2015年10月对该批材料进行评估，当时该企业尚存A材料1500公斤，当时的市场价格为每公斤120元，该批A材料的评估值最接近于()。

• A.165000元
• B.150000元
• C.157500元
• D.180000元

对于具有控制权股权的评估，处于成长期企业或预期业绩将出现高增长的企业，资产基础法的评估结果通常( )收益法的评估结果。

• A.大于
• B.小于
• C.等于
• D.不确定

机器设备评估的评估对象一般不包括( )。

• A.整体企业
• B.机器设备组合
• C.设备的零(部)件
• D.单台机器设备

下列各项中，关于有形资产和负债的评估方法中错误的是( )。

• A.有活跃市场的股票、债券、基金等金融工具，按照购买日活跃市场中的市场价值确定
• B.不存在活跃市场的金融工具，如权益性投资等，应当参照《企业会计准则第22号--金融工具确认和计量》等，采用适当的估值技术确定其公允价值
• C.房屋建筑物，存在活跃市场的，应以购买日的市场价格确定其公允价值
• D.应收款项，对其中的短期应收款项，应以适当的现行利率折现后的现值确定其公允价值

运用市场法评估建(构)筑物价值时，关于收集交易实例的下列说法中错误的是( )。

• A.收集交易实例是一项日积月累，时刻关 注房地产市场变化，随时搜集有关房地产交易实例的经常性工作
• B.交易实例的内容应包括不动产基本情 况、成交日期、成交价格等
• C.交易实例应是实际成交的真实案例
• D.为减少工作量，网络等媒体上发布的 “案例”可以直接作为交易实例

评估外币存款，应按照( )汇率将外币存款折算成等值人民币。

• A.评估基准日
• B.评估现场工作日
• C.当年平均
• D.当月平均

对于以出售为目的的库存商品，应( )确定其评估值。

• A.从市价中扣除各种税金和利润
• B.以现行市场价格作为其评估值，无需考虑扣除为实现销售而发生的销售费用和相关税金
• C.以可收回净收益
• D.根据出厂销售价格减去销售费用、全部税金和税后净利润

运用收益法进行建(构)筑物评估时，下列情况中可能会使得收益偏高的是( )。

• A.收益权利人经营不善
• B.当前房地产并未处于最佳利用状态
• C.土地处于待开发状态
• D.当前收益权利人在法律上、行政上享有某种特权又不能随同转让

已知被评估设备购置于2006年12月，原始成本为58000元，从2006年到2010年该类设备各年的定基价格指数分别为：110、115、 120、90和125。据此，被评估设备在2010年12 月的重置成本为( )。

• A.65909 元
• B.66700 元
• C.72500 元
• D.90045 元

某建筑项目规划用地范围内总建设用地面积20000平方米，总建筑面积50000平方米，首层建筑面积为10000平方米，该建筑项目的容积率为( )。

• A.2.00
• B.0.40
• C.0.50
• D.2.50

评估基准日被评估房地产剩余使用年限为10年，经评估人员调查分析，评估基准日后第一年的预期净收益为110万元，其后各年的净收益将以1%的比例递减，设定的折现率为 10%，该房地产的评估值最接近于()万元。

• A.650
• B.790
• C.1000
• D.1222