2012年房地产估价师考试《房地产估价经营与管理》模拟试卷(十四)

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某开发商以6000万元购置了一宗商住用地50年的使用权。该宗地的规划建设用地面积为4500m²，容积率为7.5，建筑密度为65%，建筑层数共20层，从-2层至 +3层建筑面积均相等。地下两层中，-1层为车库，有供出售的95个车位，-2层为人防和技术设备用房(不可出售)；地上3层裙房为用于出租的商业用房，地上4～18层为用于出售的标准层住宅。预计项目的开发周期为3.5年(其中准备期为12个月，建设周期为 24个月，销售周期为6个月)；平均建造成本为3500元/m²，专业人员费用和管理费用分别为建造成本的8%和5%；地价款在项目开发期初一次性投入，建造成本、专业人员费用和管理费用在建设期内均匀投入；该项目建成后，住宅的市场售价为8000元/m²，商业用房年净租金收入为2000元/m²。停车位售价为12万元/个；销售费用和销售税金分别为总销售收入的2.5%和6.0%。开发建设贷款利率为7.5%，同档次商业用房的净租金收益乘数(即物业资本价值与年净租金收入之比)为5.5。试计算该项目的开发商成本利润率。
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某开发商通过出让方式以1000元/m²的楼面地价购买了一块尚未进行拆迁安置补偿的写字楼用地50年的土地使用权，预计尚须投入的拆迁安置和其他土地开发费用为 2000万元。已知该地块的规划建筑面积为10000m²，建造成本为2500元/m²，专业人员费用为建造成本的12%，电贴费和用电权费等其他费用为400元/m²，管理费用为建造成本、专业人员费用及其他费用之和的5%，销售费用和销售税金分别为总销售收入的 2.5%和6%。如果该项目的开发周期为36个月，建设周期为24个月，地价款于开发活动的起始点一次投入，拆迁安置补偿及其他土地开发费用在建设过程开始前均匀投入，建造成本、专业人员费用、其他费用和管理费用在建设期内均匀投入，贷款年利率为9%。写字楼建成后的销售价格为9600元/m²，试求该项目的开发商成本利润率。
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在房地产资产管理中，资产管理和设施管理以运行管理为主，物业管理和投资组合管理以策略性管理为主。( )
- 正确
- 错误
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对于居住物业，除了物业管理外，还要进行设施管理、资产管理等物业资产管理。( )
- 正确
- 错误
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收益性房地产投资分析中，抵押贷款还本付息属于经营费用。( )
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- 错误
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准备金经常保存在一个名为“有息银行存款”账目下，一些物业管理企业将准备金积累成一个基金，用于支付那些不是每个月都要支付的经营费用。( )
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根据所有权的结构，房地产企业可以分为独资企业、一般合伙企业、有限责任合伙企业、有限责任公司、股份有限公司和房地产投资信托公司等类型，股份有限公司和房地产投资信托公司的融资能力有限，而有限责任合伙企业的融资能力较强。( )
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- 错误
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详细可行性研究即通常所说的可行性研究。是在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。( )
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- 错误
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资产负债表反映企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况。在对房地产开发项目进行独立的财务评价时，不需要编制资产负债表。( )
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- 错误
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损益表反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划。( )
- 正确
- 错误
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在房地产开发项目的前期评估阶段，容积率和建筑面积属于不确定性因素。 ( )
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- 错误
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如果计息周期无限期缩短，并按复利计息，称为连续复利。( )
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- 错误
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在名义利率不变时，计息次数越多，实际利率越大。( )
- 正确
- 错误
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在房地产开发过程中，开发商只能委托有资质的监理机构负责工程项目管理。 ( )
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- 错误
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房地产投资不能有效抵消预期通货膨胀的影响。( )
- 正确
- 错误
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房地产投资的时间风险是指选择合适的时机进入市场。( )
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房地产空间市场决定房地产租金，资产市场决定房地产价格。( )
- 正确
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物业资产管理的职能包括( )。
- A．物业管理
- B．设施管理
- C．资产管理
- D．运营管理
- E．组合投资管理
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物业管理企业在确定写字楼租金时，一般考虑的主要因素有( )。
- A．可出租或可使用面积
- B．出租方的商业信誉
- C．基础租金与市场租金
- D．出租单元的面积规划和室内装修
- E．物业管理企业的经营业绩
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房地产投资者的权益融资方式主要有( )。
- A．公司上市
- B．房地产抵押贷款
- C．土地储备贷款
- D．合作开发
- E．向商业银行借入信用贷款
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风险估计与评价常用方法有( )。
- A．专家个人判断法
- B．解析法
- C．蒙特卡洛法
- D．智暴法
- E．德尔菲法
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新设项目法人融资形式的特点有( )。
- A．项目投资有新设项目法人筹集的资本金和债务资金构成
- B．新设项目法人承担相应的融资责任和风险
- C．从项目投产后的经济效益来考察偿债能力
- D．从既有法人的财务整体状况来考察融资后的偿债能力
- E．拟建项目在既有法人资产和信用基础上进行，并形成其增量资产
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房地产开发投资的清偿能力指标一般有( )。
- A．借款偿还期
- B．利息备付率
- C．偿债备付率
- D．资产负债率
- E．速动比率
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房地产开发企业的经营成本主要包括( )。
- A.土地转让成本
- B.经营管理费用
- C.配套设施销售成本
- D.商品房销售成本
- E.房地产出租经营成本
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影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有( )。
- A．自然特征
- B．细分市场
- C．人口密度的大小
- D．该区域发展的类型和范围
- E．竞争性项目的区域
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对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常包括( )。
- A．预售收
- B．还本付息收入
- C．租赁收入
- D．贷款本金收入
- E．利息收入
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制定租售方案的工作内容主要包括( )。
- A．租售选择
- B．宣传手段选择
- C．租售进度安排
- D．广告设计及安排
- E．租售价格确定
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随着社会经济的发展，房地产开发活动变得越来越复杂。它不仅需要开发商的战略眼光和操作技巧，而且还要求开发商具有( )等方面的知识。
- A．市场营销以及资产管理
- B．建筑设计
- C．建造技术
- D．房地产估价
- E．项目管理
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提高贷款利率对房地产市场的影响主要有( )。
- A．导致房地产实际价值下降
- B．导致房地产实际价值上升
- C．加大投资者债务负担
- D．抑制房地产市场需求
- E．增加房地产市场需求
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房地产间接投资的形式主要有( )。
- A．投资房地产信托
- B．购买住房抵押支持证券
- C．购买房地产企业债券
- D．购买物业用于出租经营
- E．购买土地进行开发
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在对某市房地产市场进行细分时，划分出“某市甲级写字楼租赁市场”，这种划分所采用的市场细分标准有( )。
- A．按存量增量细分
- B．按交易形式细分
- C．按目标市场细分
- D．按房地产用途细分
- E．按地域细分
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小型购物商场一般并不依赖于吸引距离较远的消费者，也就是说( )对小型商场并不很重要。
- A．停车
- B．位置
- C．特色
- D．距离
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预期资本价值和现实资本价值之间的差异即资本价值的风险，资本价值的风险表现有以下几种情况( )。
- A．房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求，物业实际运营费用支出超过预期运营费用，报酬率不变
- B．房地产投资项目的实际收益现金流超出预期目标要求，物业实际运营费用支出低于预期运营费用，报酬率不变
- C．房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求，运营费用不变，报酬率升高了
- D．房地产投资项目的实际收益现金流超出预期目标要求，运营费用不变，报酬率降低了
- E．物业实际运营费用支出超过预期运营费用，实际收益现金流与预期收益现金流一样，报酬率升高了
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关于预算，下列说法错误的是( )。
- A．可以帮助物业管理企业努力减少物业净经营收入的变动，估算在某一时间上物业现金流的状况
- B．当一项未预计到的费用支出导致现金短缺时，预算可以帮助物业管理企业找到妥善的处理方法，以满足这项费用的支出
- C．预算有许多类型，主要有年度运营预算，资本支出预算和长期预算
- D．年度运营预算可以显示在业主持有物业的时间内，物业的现金流将会有哪些变化
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某承租人的基础租金为15万元/月，其营业额的8%作为百分比租金，如果其在一个月内的营业额为250万元，则其应支付的租金为( )万元。
- A．20
- B．21
- C．35
- D．50
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新设项目法人的资本金筹措渠道不包括( )资金。
- A．政府政策性
- B．资产变现
- C．企业入股
- D．个人入股范围
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某单位以现时楼价20%的预付款订购了开发商开发建设过程中的楼宇，如果——年后楼宇竣工交付使用时楼价上涨了15%，则其预付款的收益率为( )。
- A．60%
- B．65%
- C．70%
- D．75%
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房地产开发项目所需的大部分资金是以( )的方式筹集的。
- A．债务融资
- B．已建成房地产抵押贷款
- C．权益融资
- D．建设贷款
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现金流量表可以用来进行房地产开发项目的( )分析。
- A．财务盈利能力
- B．清偿能力
- C．资金平衡情况
- D．营运能力
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由于自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还，这种风险因素为个人住房抵押贷款的( )。
- A．操作风险
- B．信用风险
- C．市场风险
- D．法律风险
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房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的( )弥补，下一年度税前利润不足弥补的，可以在5年内延续弥补。
- A.所得税前利润
- B.所得税后利润
- C.应分配利润
- D.未分配利润
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先近似匡算工程量，再配上相应的概预算定额单价和取费，近似计算项目投资，这种估算的方法叫作( )。
- A．单元估算法
- B．单位指标估算法
- C．工程量近似匡算法
- D．概算指标估算法
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保本点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到( )的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。
- A．利润为零时
- B．利润最大时
- C．允许的最低经济效益指标
- D．允许的最高经济效益指标
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对房地产投资项目进行风险分析时，主要是针对可判断其( )的风险因素。
- A．变动可能性
- B．影响重要性
- C．发生经常性
- D．类型归属性
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某房地产投资项目的表面收益率为16%，计算后得到该项目的实际收益率为12%，银行的贷款利率为5.44%，则在该项目的计算期内，年平均通货膨胀率是( )。
- A．3.57%
- B．4.00%
- C．6.56%
- D．10.56%
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某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率5%、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净租金收入为 9万元，则该投资的税前现金回报率为( )。
- A．9.00%
- B．8.05%
- C．30.00%
- D．7.52%
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若某房地产投资项目的表面收益率为18%，年租金增长率为8%，通货膨胀率为 6%，则该项房地产投资的实际收益率为( )。
- A．9.26%
- B．10%
- C．11.320%
- D．12%
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一般用于评价开发完成后用来出租经营或自营的房地产开发项目，也可用来评价置业投资项目，但不宜用于评价开发完成后出售情形的盈利能力指标是( )。
- A．成本利润率
- B．动态投资回收期
- C．投资利润率
- D．财务内部收益率
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相对于现金回报率来说，( )中的收益包括了还本付息中投资者所获得的物业权益增加的价值，还可以考虑将物业升值所带来的收益计入投资收益。
- A．投资利润率
- B．投资回报率
- C．资本金利润率
- D．资本金净利润率
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某置业投资者以1万元/m2的价格购买了200m2的商业店铺用于出租经营，购买价中的40%为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为10年，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共24万元，则其偿债备付率是( )。
- A．0.21
- B．1.23
- C．2.01
- D．3.23
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某家庭申请了25万元10年期住房抵押贷款，年利率为6%。该家庭在按月等额偿还4年后于第5年初一次偿还了本金6万元，则从第5年开始该家庭的月还款额减少了( )元。
- A．994.37
- B．1016.81
- C．1255.16
- D．1387.24
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已知年利率为14%，则按季度计息时的实际年利率为( )。
- A．12.55%
- B．12.68%
- C．14.75%
- D．15.01%
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一笔贷款，名义利率是10%，每两年一计息，则其实际利率是( )。
- A．10%
- B．9.5%
- C．11%
- D．10.65%
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某购房者向银行申请了40万元的抵押贷款，按月等比递增还款，已知抵押贷款年利率为6.6%，期限为10年，购房者月还款额的增长率为0.5%，则购房者的首次还款额是( )元。
- A．2040.82
- B．3451.83
- C．5089.01
- D．6666.37
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在房地产销售量预测中，引用愈来愈近期的销售量来不断修改平均值，使之更能反映销售量增减趋势和接近实际的预测方法是( )。
- A．简单平均法
- B．移动平均法
- C．加权移动平均法
- D．指数平滑法
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某笔贷款的年名义利率为12%，年实际利率为12.55%，则该笔贷款是按( )作为计息周期的。
- A．年
- B．半年
- C．季度
- D．月
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( )资料是调查的起点，其优点是成本低及可以立即使用。
- A．一手
- B．二手
- C．原始
- D．基础
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同时开发几种产品，分别定位于不同的细分市场的营销方式是( )。
- A．无差异性营销
- B．差异性营销
- C．定制性营销
- D．集中性营销
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潜在购买者一般具有三个特点：兴趣、收入与( )。
- A．意愿
- B．途径
- C．能力
- D．动机
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由城市规划管理部门核发的( )，主要规定了用地性质、位置和界限。
- A．选址规划意见通知书
- B．规划设计条件通知书
- C．建设用地规划许可证
- D．建设工程规划许可证
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可将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于( )的工作。
- A．投资机会选择与决策分析阶段
- B．前期工作阶段
- C．建设阶段
- D．租售阶段
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产生房地产价格泡沫的直接诱因是( )。
- A．土地稀缺
- B．城市化进程快
- C．投机需求膨胀
- D．过度放贷
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在房地产泡沫的成因中，( )是房地产泡沫产生的基础。
- A．投机需求的膨胀
- B．金融机构的过度放贷
- C．土地的有限性和稀缺性
- D．开发商之间的博弈
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下列关于房地产投资信托基金(REITs)特征的表述中，不正确的是( )。
- A．由专业投资管理者负责经营管理
- B．收入现金流的主要部分分配给了股东
- C．分为权益型和抵押型两种形式
- D．投资流动性好
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我国目前国家债券的收益率为9%，经测算，零售商业用房市场相对于整个投资市场的风险系数为0.23，整个投资市场的平均收益率为18%，则零售商业用房的预期收益率为( )。
- A．11.07%
- B．12.45%
- C．13.59%
- D．10.78%
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假设某段时间内房地产业的预期收益率为15%，国债的投资收益率为10%，市场整体的平均收益率为20%，则房地产业的系统性市场风险系数是( )。
- A．0.25
- B．0.50
- C．1.5
- D．2.00
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个别发展项目因素、建筑物类型、地点等引起的项目风险属于( )。
- A．系统风险
- B．资本价值风险
- C．个别风险
- D．比较风险
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