2012年房地产估价师考试《房地产估价经营与管理》模拟试卷(十三)

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某厂欲从国外购买一批设备，有两家银行愿意提供贷款，甲行的年贷款利率为16%，按月计息。乙行的年贷款利率为17%，按年计息，问该厂应从哪家银行贷款?
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某购房者拟向银行申请60万元的住房抵押贷款，如果抵押贷款利率为6.6%，期限为 15年，购房者的月还款额增长率为0.5%，问购房者第10年最后一个月的月还款额是多少?
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商用房地产同时也是收益性或投资性房地产，购买商用房地产属于开发投资行为。
- 正确
- 错误
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物业管理的核心工作是对房地产资产进行日常的维护和维修。
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资产负债率属于盈利能力指标。
- 正确
- 错误
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政府有关房地产投资的政策，均对房地产投资者收益目标的实现产生巨大的影。向，从而给投资者带来风险。
- 正确
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进行房地产市场分析的目的，就是将风险降至零，即零风险。
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名义利率比实际利率更能反映资金的时间价值。
- 正确
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在市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于同类型物业的市场经营关系。
- 正确
- 错误
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商业、旅游、娱乐等经营性用地可用招标出让国有土地使用权方式来获取土地使用权。
- 正确
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房地产开发过程中的工程项目管理，可由开发商的管理队伍管理，也可委托监理机构负责管理。
- 正确
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专家意见法与特尔菲法相比较，专家意见法更好一些。
- 正确
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吸纳量指报告期内销售和出租房屋的数量之和。
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房地产泡沫与过度开发在周期循环中所处的阶段是相同的。
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一般来说，从事零售商业物业的物业管理企业与从事写字楼物业的物业管理企业的工作没有差别。
- 正确
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商业辐射区域是指某一零售商业物业的主要消费者的分布范围。
- 正确
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房地产产品经营方式的分析和选择，是对( )等经营方式进行选择。
- A．出售
- B．出租
- C．物业管理
- D．自营
- E．中介服务
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投资组合理论的主要论点是：对于相同的宏观经济环境变化，不同投资项目的收益有相同的反应。
- 正确
- 错误
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反映和描述房地产市场状况的指标包括( )指标。
- A．供给
- B．需求
- C．空置量
- D．市场交易
- E．存量
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土地费用由( )组成。
- A．出让金
- B．城市建设配套费
- C．建安费
- D．土地开发费用
- E．可行性研究费
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从总体上来说，投资分为固定资产投资和流动资产投资。流动资产投资包括以下( )投资。
- A．土地
- B．房屋
- C．机械设备
- D．原材料
- E．辅料
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根据消费者购买行为的差异，市场营销学将所购商品分为三类，即( )。
- A．家电产品
- B．便利品
- C．选购品
- D．特殊品
- E．日用品
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在房地产市场中，土地的交易包括( )等子市场。
- A．商业物业
- B．特殊物业
- C．土地买卖
- D．租赁
- E．抵押
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市场营销因素调查包括( )。
- A．消费水平调查
- B．分销渠道调查、价格调查
- C．促销策略调查、产品调查
- D．人口数量调查
- E．产品调查
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从房地产市场营销的具体方式来看，主要分为( )。
- A．开发商自行租售为主
- B．房地产管理部门负责销售
- C．委托物业代理
- D．房地产行业协会租售
- E．业主委员会租售
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房地产开发的四个阶段是指( )。
- A．投资机会选择和决策分析阶段
- B．可行性研究阶段
- C．前期工作、建设阶段、租售阶段
- D．获取土地使用权阶段
- E．租售阶段
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房屋划分为( )房屋市场。
- A．一级
- B．二级
- C．三级
- D．四级
- E．五级
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房地产周期循环的主要原因包括( )。
- A．供需因素的影响
- B．政策因素的影响
- C．制度因素的影响
- D．空置量的影响
- E．开发商竞争的影响
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影响房地产市场发展的经济因素包括( )。
- A．物价水平
- B．家庭规模
- C．工资水平
- D．就业水平
- E．家庭结构
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房地产投资的风险主要体现在( )。
- A.投入资金的安全性
- B.期望收益的可靠性
- C.投资项目的变现性
- D.资产评估
- E.投资项目的质量问题
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管理费是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理合法经营活动而发生的各种费用，包括管理人员的工资和( )。
- A．前期费用
- B．房屋开发费
- C．财务费用
- D．办公费
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房地产开发项目的进度计划管理通常采用( )。
- A．资金流动计划图
- B．网络图
- C．直方图
- D．控制图
- E．横道图
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站在开发商的角度上，企业利润可以分为( )等四个层次。
- A．经营利润
- B．建造利润
- C．实现利润
- D．税后利润
- E．可分配利润
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当计息周期小于1年时，名义利率r与实际利率i的关系是( )。
- A．i＝r
- B．i＞r
- C．i＜r
- D．i＝1+r
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如果银行存款的利率为10%，为在1年后获得11 000元，现在应该存入银行( )。
- A．12 000元
- B．10 000元
- C．9250元
- D．9929元
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对于施工中可能发生的临时占用规划批准范围外的场地，可能损坏道路、需要爆破作业等情况，( )应该按国家规定办理申请批准手续。
- A．建造商
- B．总监理师
- C．开发商
- D．监理工程师
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国家提高贷款利率，会( )。
- A.抑制房地产需求
- B.增加房地产供给
- C.增加银行风险
- D.导致房地产实际价值折减
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下列因素或措施可能会导致房地产价格上升的是( )。
- A．提高开发贷款利率
- B．降低开发贷款利率
- C．通货膨胀率下降
- D．降低房地产税费
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吸纳量是指报告期内销售房屋和( )的数量组合。
- A．建设房屋
- B．维修房屋
- C．出租房屋
- D．维护房屋
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房地产投资的弊端不包括( )。
- A．变现性差
- B．投资数额巨大
- C．投资回收期较长
- D．政府难以支持
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偿债备付率＝可用于还本付息资金与( )之比。
- A．当期应还本付息资金
- B．当期已付利息费用
- C．当期本金
- D．当期应付利息费用
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资本金净利润率＝年税后利润总额或年平均税后利润总额与( )之比。
- A．经营收入
- B．资本金
- C．经营成本
- D．销售收入
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存量是指报告期期末已占用和控制的拇业空间总量。在数值上，报告期总量＝上期存量+报告期新竣工量—( )。
- A．报告期灭失量
- B．最低销售量
- C．工程量
- D．盈亏平衡点量
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盈亏平衡分析是在完全竞争或垄断竞争的市场条件下研究投资项目产品成本、产销量与 ( )的平衡关系的方法。
- A.固定成本
- B.变动成本
- C.盈利
- D.机会成本
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一般来说，通货膨胀会导致折现率( )。
- A．小于利率
- B．大于利率
- C．降低
- D．提高
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假如市场的整体平均预期收益率为15%，一个投资项目的相关数是0.5，则其预期收益率为( )，
- A．10%
- B．15%
- C．5%
- D．9%
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对房地产置业投资来说，房地产投资的经挤效果主要表现在租金和( )等方面。
- A.物业增值
- B.管理费
- C.契税
- D.机会成本
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个人住房贷款包括商业性住房贷款和( )两种类型。
- A．企业住房贷款
- B．等额本金方式
- C．政策性住房抵押贷款
- D．等额本息方式
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债务资金筹措的主要渠道有信贷资金和( )。
- A．自有资金
- B．企业资金
- C．预售期房
- D．债券融资
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房地产投资信托的风险不包括( )。
- A．经营风险
- B．市场风险
- C．利率风险
- D．操作风险
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在市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于同类型物业的( )。
- A．市场供求关系
- B．房地产管理部门
- C．业主的愿望
- D．建筑质量
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收益性物业管理中的收入包括其他收入和( )。
- A．租金收入
- B．绿地管理费
- C．保安费用
- D．能源费
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国家对房地产开发项目资金比例要求是( )。
- A．10%
- B．20%
- C．30%
- D．40%
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以下不是房地产投资信托特征的是( )。
- A．流动性好
- B．高现金汇报
- C．市场价值不稳定
- D．抵御通货膨胀
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一般来说，人口越多，收入越高，房地产市场需求量就( )。
- A．越大
- B．越小
- C．坚挺
- D．疲软
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投资机会研究分为一般投资机会研究和( )。
- A．详细研究
- B．粗略研究
- C．特定项目的投资机会研究
- D．建设项目的投资机会研究
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站在开发商的角度上，企业税后利润等于利润总额减去( )。
- A．管理费
- B．财务费
- C．经营费
- D．所得税
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因为投资者希望提高名义投资回报率以抵消通货膨胀带来的价值损失，故通货膨胀会导致折现率( )。
- A．提高
- B．降低
- C．无变化
- D．为零
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在项目财务评价中，动态投资回收期(P_b)与基准回收期(P_c)相比较，如果( )，则开发项目在财务上是可以接受的。
- A．P_b小于或等于P_c
- B．P_b等于P_c
- C．P_b小于P_c
- D．P_b大于P_c
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当利息周期小于1年时，则实际利率( )名义利率。
- A．等于
- B．大于
- C．小于
- D．两者无关系
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房地产投资的经济效果主要表现为( )。
- A．销售收入
- B．开发利润
- C．成本利润率
- D．投资收益率
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潜在购买者一般有三个特点，即兴趣、收入和( )。
- A．目标
- B．途径
- C．市场化
- D．商品化
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一个房地产开发商要获取销售许可证，他要找的部门是( )。
- A．房地产学会
- B．房地产行业协会
- C．房地产管理部门
- D．政府
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开发商若委托物业代理进行物业销售，则开发商要支付相当于售价( )的佣金。
- A．1%～3%
- B．0.5%～0.9%
- C．3.5%
- D．4%
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卖方物业代理从( )收取佣金。
- A．买方
- B．卖方
- C．买卖双方
- D．协议中规定的一方
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根据马克思的利润理论，一般情况下，利率的变化范围在零与( )之间。
- A．10%
- B．15%
- C．平均利润率
- D．社会折现率
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房地产投资的收益，包括投资回收和( )两个部分。
- A．投资风险
- B．投资利率
- C．投资现值
- D．投资回报
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