2012年房地产估价师考试《房地产估价经营与管理》模拟试卷(十二)

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某家庭以抵押贷款方式购买了一套价值为25万元的住宅，如果该家庭首付款为房价的 30%，其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款期限为10年，按月等额偿还，年贷款利率为 15%。如果该家庭25%的收入可以用来支付抵押贷款的月还款额，问该家庭须月收入为多少，才能购买上述住宅?
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从某房地产投资项目的资产负债表上，可以知道以下项目信息：负债合计为3000万元，资产合计为5000万元，流动资产和流动负债分别为：2500万元和1250万元，存货为1500万元。试计算该投资项目的资产负债率、流动比率和速动比率；
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债务融资就是通过举债的方式融资。
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- 错误
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贷款担保是由借款人或第三人对贷款本息的偿还提供的一种保证。
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对于资金雄厚的开发商，预售楼宇是没有必要的。
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在工程施工过程中承包商与开发商是根本利益完全对立的两方。
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在选择零售商业物业的租户时，物业管理企业要对许多因素进行平衡。首先要考虑的因素是物业租户的声誉。
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当计息周期为1年时，名义利率等于实际利率。
- 正确
- 错误
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国内外市场环境调查与市场需求容量调查所涉及的调查内容是相同的。
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消费者购买行为要受经济状况、性别、受教育程度等心理因素的影响。
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商品住宅等经营性用地可以采用协议出让国有土地使用权方式，来获取土地使用权。
- 正确
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开发商获得土地使用权以前即可进行招标。
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房地产市场投资周期在第一阶段和第二阶段初期超前于市场自然周期的变化。
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对收益性物业的管理费的测算，目前国家尚无统一的规定。
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房地产价格指数包括房屋销售价格指数和房屋租售价格指数。
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- 错误
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房屋开发费包括建筑安装工程费、公共配套设施建设费、其他费用。
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所谓经营成本是资本在某一段时间内最高和最安全的投资机会的收益。
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- 错误
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其他费用主要包括( )。
- A．绿化建设费
- B．人防工程费
- C．工程造价咨询费
- D．总承包管理费
- E．保洁费
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对一个房地产项目进行风险分析的过程可以分为三个阶段，即( )。
- A．风险辨认
- B．风险统计
- C．风险调查
- D．风险评估
- E．风险规避
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对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定因素有( )。
- A．物业管理费
- B．土地费用
- C．建筑容积率
- D．建安工程费
- E．绿化费
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以下成本的概念( )属于在财务会计中是没有的。
- A．机会成本
- B．经营成本
- C．开发成本
- D．沉没成本
- E．不可预见费
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规划设计条件通常包括( )。
- A．地块面积
- B．容积率
- C．建筑密度
- D．建筑高度
- E．土地使用性质
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质量控制包括( )阶段的质量控制。
- A．决策
- B．设计
- C．可行性研究
- D．施工
- E．物业管理
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市场调查的内容包括( )。
- A．促销策略调查
- B．技术发展调查、国内外市场环境调查
- C．市场需求容量调查
- D．消费者调查、竞争情况调查、市场营销因素调查
- E．市场营销因素调查
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目标市场选择的模式一般有( )。
- A．单一市场集中化
- B．产值专业化
- C．产品专业化
- D．市场专业化
- E．市场细分化
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房地产兼有消费品和投资品双重特征，因此房地产市场存在( )两个层面。
- A.土地市场
- B.空间市场
- C.资产市场
- D.房屋市场
- E.存量市场
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规范房地产市场行为的措施包括( )。
- A．健全市场准人制度
- B．规范交易程序
- C．住房政策
- D．加强产权管理推动行业诚信体系建设
- E．推动行业诚信体系建设
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房地产投资之弊包括( )。
- A．庞大的开发队伍
- B．变现性差
- C．投资回收期较长
- D．投资积压大
- E．需要专门的知识和经验
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土地市场划分为( )市场。
- A．一级土地
- B．二级土地
- C．三级土地
- D．四级土地
- E．五级土地
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从投资的角度看，资金时间价值的大小取决于( )。
- A．投资利润率
- B．投资额大小
- C．风险因素
- D．投资者的心态
- E．通货膨胀率
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房地产投资系统风险是包括以下( )。
- A．通货膨胀风险、市场供求风险
- B．周期风险、变现风险
- C．利率风险、政策风险
- D．或然损失风险
- E．时间风险
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市场调查项目可以分成三类即( )调查。
- A．试探性
- B．实地性
- C．描述性
- D．治理性
- E．因果性
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财务内部收益率的经济含义是在项目寿命期内，项目内部未收回投资，每年的净收益率是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计( )时的折现率。
- A．等于零
- B．大于零
- C．小于零
- D．无关联
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动态分析与静态分析的本质区别是( )。
- A.动态分析复杂
- B.静态分析简单
- C.是否考虑资金的时间价值
- D.国家规定
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当自己有专门的市场营销队伍和销售网络，或在物业市场高涨、市场供应短缺时，宜采用 ( )的市场营销方式。
- A．委托物业代理
- B．延期销售
- C．开发商自行销售
- D．预售
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新区房地产开发的特点不包括( )。
- A．拆迁安置容易、费用低；
- B．规划条件苛刻
- C．市政配套设施缺乏、投资大
- D．环境幽静舒适、空气清新洁净
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在商品住宅市场，多层住宅价格的迅速上升会使居民对高层住宅的需求( )。
- A．增加
- B．减少
- C．改变
- D．不改变
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如果银行存款的利率为零，为在5年末获得10 000元，现在应该存入银行( )。
- A．5674元
- B．10 000元
- C．6250元
- D．8929元
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当计息周期大于1年时，年名义利率r与实际利率i的关系是( )。
- A．i＝r
- B．i＞r
- C．i＜r
- D．i＝1+r
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房地产长期贷款利率上调，导致( )。
- A．新开发量增加，租金下降
- B．新开发量减少，租金增加
- C．租金下降，新开发量减少
- D．新开发量增加，租金增加
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单利计息与复利计息的区别在于( )。
- A．是否考虑资金的时间价值
- B．是否考虑本金的时间价值
- C．是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值
- D．是否考虑通货膨胀
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优先股可以分为三种，其中不包括( )。
- A．累计优先股
- B．股息可调整的优先股
- C．法人优先股
- D．可转换的优先股
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房地产贷款担保通常有三种形式，其中不包括( )。
- A．保证
- B．信誉
- C．抵押
- D．质押
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个人住房贷款的风险，主要表现不包括( )。
- A．操作风险
- B．市场风险
- C．利率风险
- D．信用风险
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速动比率是反映项目快速偿付流动负债能力的指标。该指标属于( )能力指标。
- A．短期偿债
- B．中期偿债
- C．长期偿债
- D．远期偿债
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如果年利润为12万，资本金为240万，则资本金利润率为( )。
- A．3%
- B．5%
- C．3
- D．20
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如果我们知道报告期内销售和出租房屋的数量、以及同期可供租售量，则我们可以得到 ( )指标。
- A．容积率
- B．绿化率
- C．灭失率
- D．吸纳率
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房地产投资信托不包括的类型是( )。
- A．经营型
- B．权益型
- C．抵押型
- D．混合型
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项目融资主体的组织形式主要有项目法人融资和( )两种形式。
- A．职能式法人融资
- B．直线式法人融资
- C．交织法人融资
- D．新设项目法人融资
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收益性物业出租，如果业主的收入只来源于物业出租所获的利润，则要该利润的( )缴纳所得税。
- A．20%
- B．33%
- C．35%
- D．40%
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房地产开发贷款类型不包括( )贷款类型。
- A．土地购置
- B．土地开发
- C．建设
- D．建筑设计
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常用的融资渠道不包括( )。
- A．自有资金
- B．销售利润
- C．信贷资金
- D．证券市场资金
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凡综合风险度超过( )的即为高风险贷款，对高风险贷款，银行一般不予发放贷款。
- A．50%
- B．60%
- C．70%
- D．80%
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如果贷款利率( )内部收益率，项目投资就会盈利。
- A．低于
- B．等于
- C．高于
- D．无关联
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若银行对某笔房地产抵押贷款持审慎态度，则抵押率( )。
- A．为零
- B．低
- C．高
- D．为1
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以下属于单利计息与复利计息区别的有( )。
- A．是否考虑资金的时间价值
- B．是否考虑本金的时间价值
- C．是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值
- D．是否考虑通货膨胀
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在物业交易环节，增加买方的税收，如提高契税税率，会抑制物业需求，从而会使物业价格 ( )。
- A．下降
- B．上升
- C．不变
- D．无关联
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一般而言，房地产开发项目的存货占流动资产的大部分，其速动比率( )。
- A．为100%
- B．较高
- C．不高不低
- D．较低
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在市场经济条件下利率的高低并不取决于( )。
- A．社会平均利润率
- B．通货膨胀率
- C．收入水平
- D．政策性因素
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当贷款利率( )内部收益率时，项目投资则会面临亏损。
- A．低于
- B．高于
- C．等于
- D．前三者都对
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开发项目总投资包括开发建设投资和( )。
- A．建设资金
- B．土地购置费
- C．前期费用
- D．经营资金
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投资决策分析主要包括市场分析和( )两部分工作。
- A．可行性研究
- B．项目的财务分析
- C．前期工作
- D．市场调研
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成本控制的主要对象是主要费用中的( )。
- A．固定费用
- B．变动费用
- C．经营费用
- D．原材料费用
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在调查方法中，可用专题讨论法，此法通常邀请( )。
- A．1～3人
- B．4～5人
- C．6～10人
- D．11～13人
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开发成本是指在取得的物业开发用地上进行基础设施和房屋建设所必需的直接费用、税金等。在理论上，可以将开发成本划分为( )和建筑物建造成本。
- A．物业管理成本
- B．固定成本
- C．变动成本
- D．土地开发成本
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当计息周期为一年时，名义利率与实际利率的关系是( )。
- A．名义利率小于实际利率
- B．名义利率等于实际利率
- C．名义利率大于实际利率
- D．不可以确定
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房地产的不可移动性，要求房地产的区位对( )具有吸引力。
- A．政府
- B．建造商
- C．开发商
- D．设计师
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