2012年房地产估价师考试《房地产估价经营与管理》模拟试卷(七)

如果您发现本试卷没有包含本套题的全部小题，请尝试在页面顶部本站内搜索框搜索相关题目，一般都能找到。

用于物业大规模修理或更新改造的资本支出准备金月存入额等于未来大修或更新改造所需的投资额除以维修周期月份数。( )
- 正确
- 错误
点击查看答案
某开发商购得一宗商业用地的使用权，期限为40年，拟建一商场出租经营。据估算，项目的开发建设期为2年，第3年即可出租。经过分析，得到以下数据；
(1)项目建设投资为1800万元。第1年投资1000万元，其中资本金400万元；第2年投资 800万元，其中资本金230万元。每年资金缺口由银行借款解决，贷款年利率为10%。建设期只计息不还款，第3年开始采用等额还本并支付利息的方式还本付息，分3年还清。
(2)第3年租金收入、经营税费、经营成本分别为2000万元、130万元、600万元，从第4年起每年的租金收入、经营税费、经营成本分别为2500万元、150万元、650万元。
(3)计算期(开发经营期)取20年。
请根据以上资料，完成下列工作：
(1)编制资本金现金流量表(不考虑所得税)
(2)若该开发商要求的目标收益率为15%，计算该投资项目的净现值。
(所有的投资和收入均发生在年末)
点击查看答案
某开发商通过拍卖获得一宗熟地的50年使用权，拟开发建设一建筑面积为2000m²的办公楼项目，建设期为2年，准备采用“滚动开发”的方式。该开发商的初始资本金为300万元，项目总投资为1000万元。第1年项目投资为600万元，其中资本金为200万元，银行贷款为400万元，利率为10%，期限为2年，按年单利计息，期末1次还清本息。第1年该办公楼预售了400m²，预售均价为8000元/m2。第2年项目投资400万元，全部以自有资金的形式投入。第2年该办公楼预售了600m²，预售均价为7800元/m²。项目竣工时，开发商决定将未销售出去的1000m²改为出租经营。假设该办公楼在出租经营期间，前3年的出租率分别为60%、70%和80%，之后各年保持 90%的出租率。假设在整个经营期内月租金不变，出租经营期间的运营成本为毛租金收入的30%。若开发商要求的目标收益率为16%，该办公楼的最低月租金为多少?(假设投资发生在年初，收入和运营成本均发生在年末)
点击查看答案
房地产类型会直接影响房地产项目租售期的长短。例如，商用房地产开发项目的租售周期要远远大于住宅项目。( )
- 正确
- 错误
点击查看答案
单位指标估算法是指以基本建设单元的综合投资乘以单位指标数得到项目或单项工程总投资的估算方法。( )
- 正确
- 错误
点击查看答案
某项目第一年年初投资500万元，第二年年初投资300万元，第三年年初投资200万元，则项目总投资为1000万元。( )
- 正确
- 错误
点击查看答案
对于金融机构来说，借款人还本的部分就是其贷款(投资)回收部分，借款人所支付的利息，就是金融机构所获得的贷款(投资)回报金额。( )
- 正确
- 错误
点击查看答案
根据财务核算与分析的需要，企业利润可分为利润总额(又称实现利润)、经营利润、税后利润、分配利润和额外利润等五个层次。( )
- 正确
- 错误
点击查看答案
现金流出和现金流入之差称为现金流量。( )
- 正确
- 错误
点击查看答案
资金的时间价值体现了为放弃即期消费的损失所应得的补偿。( )
- 正确
- 错误
点击查看答案
房地产产品功能定位的目的是为市场提供适销对路、有较高性能价格比的房地产产品。 ( )
- 正确
- 错误
点击查看答案
价值定价法是成本导向定价的一种定价方法。( )
- 正确
- 错误
点击查看答案
在估计某种产品的消费者市场时，首先需要判断对该产品有潜在兴趣的人数。( )
- 正确
- 错误
点击查看答案
投标人资格审查的目的在于了解投标人的技术和财务实力以及施工经验，限制不符合条件的单位盲目参加投标，以使招标能获得比较理想的结果。( )
- 正确
- 错误
点击查看答案
指数平滑法就是把每期资料的重要性用一个权数来代表，然后求出每期资料与对应的权数乘积之和。( )
- 正确
- 错误
点击查看答案
如果承包商将其业务扩展到整个开发过程并承担与之相应的风险时，它就要求有一个更高的收益水平。 ( )
- 正确
- 错误
点击查看答案
细分市场评价主要涉及( )几个方面。
- A．市场的规模和发展前景
- B．细分市场的细分依据
- C．细分市场结构的吸引力
- D．企业产品对市场的对应性
- E．企业的目标和资源
点击查看答案
住房抵押贷款证券化兴起于20世纪50年代，现已成为美国、加拿大等发达资本主义国家住房金融市场上的重要筹资工具和手段。( )
- 正确
- 错误
点击查看答案
弥隙市场的特点是( )。
- A．消费者愿意支付较高的价格
- B．企业处于领导地位
- C．消费者以年轻人为主
- D．商品住宅多为豪宅
- E．以投资性购买为主
点击查看答案
规划设计条件附图包括的内容有( )。
- A．建筑密度
- B．地块区位和现状
- C．道路红线坐标
- D．建筑高度
- E．容积率
点击查看答案
影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有( )。
- A．自成特征，如山地和河流等
- B．细分市场
- C．人口密度的大小
- D．该区域发展的类型和范围
- E．竞争性项目的区域
点击查看答案
房地产开发前期的规划管理包括( )。
- A．开发项目的选址定点审批
- B．规划设计条件审批
- C．规划设计方案审批
- D．核发建设用地规划许可证
- E．核发建设用地批准书
点击查看答案
商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地取得，可以采用的方式有( )。
- A．划拨
- B．协议
- C．招标
- D．拍卖
- E．挂牌
点击查看答案
下列房地产定价方法中，属于竞争导向定价方法的有( )。
- A．认知价值定价法
- B．价值定价法
- C．领导定价法
- D．挑战定价法
- E．随行就市定价法
点击查看答案
以下关于房地产市场特点的说法正确的是( )。
- A．由于房地产商品的供给在短期内很难有较大的增减，因此市场供给缺乏弹性
- B．房地产交易通常需要经过复杂和严密的法律程序，耗费时间比较长，交易费用通常也比较多
- C．由于人口的不断增长和经济社会的不断发展，房地产价格总体呈向上波动的趋势
- D．由于土地的有限性、不可再生性，以及房地产投资规模巨大，使房地产市场具有高度的垄断性，从而导致房地产市场供给主体间的竞争充分、广泛
- E．房地产是人类生存、享受、发展的基本物质条件，是一种基本需求，市场的需求首先具有广泛性
点击查看答案
过度开发的诱因有( )。
- A．土地的有限性和稀缺性
- B．开发商对市场预测的偏差
- C．开发商之间的博弈和非理性行为
- D．开发资金的易得性
- E．投机需求膨胀
点击查看答案
房地产开发投资应包括( )。
- A．商品房的建设投资
- B．土地开发投资
- C．商品房的买卖投资
- D．取得土地的投资
- E．房地产置业投资
点击查看答案
下列关于潜在毛租金收入，说法正确的是( )。
- A．物业可以获取的最大租金收入称潜在毛租金收入
- B．它等于物业内全部可出租面积与最大可能租金水平的乘积
- C．能够改变其收入的唯一因素是租金水平的变化或可出租面积的变化
- D．它代表物业实际获取的收入
- E．实际租金收入与潜在毛租金收入相等
点击查看答案
可行性研究中项目经济及社会效益分析的内容有( )。
- A．项目总投资估算
- B．项目投资来源、筹措方式的确定
- C．国民经济评价
- D．工程建设计划的分析
- E．结论及建议
点击查看答案
房地产市场结构包括( )。
- A．总量结构
- B．区域结构
- C．产品结构
- D．供求结构
- E．存量交易结构
点击查看答案
编制招标工程标底的方法很多，按其所用的基础数据不同，可分为( )。
- A．以施工图预算为基础编制
- B．以概算额为基础编制
- C．以扩大综合定额为基础编制
- D．以平方米造价包干为基础编制
- E．以设计图概算为基础编制
点击查看答案
房地产投资的优点包括( )。
- A.自然寿命长
- B.易于满足使用者不断变化的需要
- C.能从公共设计的改善中获益
- D.能从投资中获益
- E.投资质量绝对有保障
点击查看答案
公共配套设施建设费在房地产开发项目投资估算的费用构成中属于( )。
- A．土地费用
- B．前期工程费
- C．房屋开发费
- D．管理费用
点击查看答案
下列费用中，不属于土地费用的是( )。
- A．土地使用权出让金
- B．城市建设配套费
- C．拆迁安置补偿费
- D．基础设施建设费
点击查看答案
当开发项目用地面积一定时，( )的大小就决定了项目可建设建筑面积的数量。
- A．租售价格
- B．开发期
- C．容积率
- D．建筑密度
点击查看答案
对于一个投资项目而言，随着产销量的变化，盈利与亏损之间一般至少有一个转折点，这个转折点被称为( )。
- A．拐点
- B．盈亏转化点
- C．盈亏平衡点
- D．盈亏转折点
点击查看答案
项目利润为零时，分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是( )。
- A．获利能力分析
- B．盈亏平衡分析
- C．市场状况分析
- D．定性风险分析
点击查看答案
当项目评估中有若干个变量，每个变量又有多种甚至无限多种取值时，进行风险分析的方法一般采用( )。
- A．概率分析
- B．解析法
- C．蒙特卡洛法
- D．杠杆分析
点击查看答案
投资者所要求的最低利率是( )。
- A．基础利率
- B．存款利率
- C．贷款利率
- D．同业拆借利率
点击查看答案
对于置业投资来说，房地产投资的经济效果主要表现为( )。
- A．两个方面：租金和物业增值
- B．三个方面：租金、物业增值和股权增加
- C．四个方面：租金、物业增值、减少纳税和股权增加
- D．五个方面：租金、物业增值、减少纳税、股权增加和销售额加大
点击查看答案
在每个生产周期完成一次周转，在整个项目寿命期内始终被占用，直到项目寿命周期末才能退出生产和流通，以货币资金形式被收回的是( )。
- A．置业投资
- B．无形资产
- C．开发投资
- D．流动资金
点击查看答案
下列属于概率抽样类型的是( )。
- A.简单随机抽样
- B.随意抽样
- C.估计抽样
- D.定额抽样
点击查看答案
在复杂购买行为中，购买者正确的决策过程是( )。
- A．引起需要、评价方案、收集信息、决定购买、买后行为
- B．收集信息、评价方案、引起需要、决定购买、买后行为
- C．收集信息、引起需要、评价方案、决定购买、买后行为
- D．引起需要、收集信息、评价方案、决定购买、买后行为
点击查看答案
土地一级开发项目的操作模式不包括( )。
- A．纯政府模式
- B．纯企业模式
- C．政府与企业合作模式
- D．受政府授权委托的企业模式
点击查看答案
被邀请参加投标的承包商通常在( )个之间。
- A．1～3
- B．3～5
- C．1～7
- D．3～10
点击查看答案
下列行业中，( )中的企业盈利水平与企业规模、市场份额均有关。
- A．批量行业
- B．僵滞行业
- C．分块行业
- D．专业化行业
点击查看答案
某房地产开发商按照目标市场的群体特征将房地产市场分为老年住宅市场、青年公寓市场等是从( )角度对房地产市场进行的细分。
- A．房地产用途
- B．目标市场的群体特征
- C．房地产交易
- D．增量性质
点击查看答案
当某开发商的成本费用和产品质量与市场领导者相比具有竞争优势时，可以采用的定价法是( )。
- A．领导定价法
- B．挑战定价法
- C．随行就市定价法
- D．渗透定价法
点击查看答案
由城市规划管理部门核发的( )，主要规定了用地性质、位置和界限。
- A．选址规划意见通知书
- B．规划设计条件通知书
- C．建设用地规划许可证
- D．建设工程规划许可证
点击查看答案
中国房地产市场的发展急需扩展房地产( )渠道，以摆脱过分依赖商业银行贷款的局面。
- A．间接融资
- B．直接融资
- C．基金融资
- D．债券融资
点击查看答案
房地产市场的特性不包括( )。
- A．供给非同质性
- B．需求多样性
- C．竞争充分性
- D．交易复杂性
点击查看答案
国际货币基金组织用于统计国际收支平衡的投资定义以( )为基础。
- A．资产
- B．企业
- C．交易
- D．收益
点击查看答案
某投资商预测到政府大型公共设施的投资建设计划，并在附近预先投资，最后取得巨大成功，则该投资商利用的是房地产投资特性中的( )。
- A.位置固定性
- B.不一致性
- C.适应性
- D.相互影响性
点击查看答案
下列风险中，属于个别风险的是( )。
- A．购买力风险
- B．市场供求风险
- C．政策风险
- D．比较风险
点击查看答案
收益性物业的经营费用不包括( )。
- A．人员工资及办公费用
- B．保持物业正常运转的成本，为租客提供服务的费用
- C．保险费、房产税和法律费用等
- D．抵押贷款还本付息费用
点击查看答案
室内装修费科目不包括( )。
- A．材料费、工器具、设备使用费
- B．人工费、管理费、承包商利润
- C．材料费、工器具、承包商利润
- D．健身设备、游泳池和其他康乐设施的维修、保养和日常使用费等
点击查看答案
关于房地产融资的意义的说法错误的是( )。
- A．就房地产开发投资而言，开发商已获取了开发建设用地的土地使用权，就能运筹房地产业
- B．对于置业投资来说，如果找不到金融机构提供长期抵押贷款，投资者的投资能力就会受到极大的制约
- C．从金融机构角度来说，其拥有的资金如果不能及时融出，就会由于通货膨胀的影响而贬值，如果这些资金是通过吸收储蓄存款而汇集的，则还要垫付资金的利息
- D．金融机构在融出资金时，要遵循流动性、安全性和盈利性原则
点击查看答案
以下不属于抵押贷款支持证券的是( )。
- A．MBB
- B．MPT
- C．CMO
- D．MSS
点击查看答案
零售商业物业的分类不是按( )分类的。
- A．建筑规模
- B．经营商品的特点
- C．商业辐射区域的范围
- D．建筑范围
点击查看答案
已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元。如果投资者投入的权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元，年平均税后利润为500万元。则该投资项目的资本金利润率为( )。
- A．13.0%
- B．43.3%
- C．33.3%
- D．23.3%
点击查看答案
下列有关房地产开发项目可行性研究步骤的内容，表述不正确的是( )。
- A.接受委托，即在项目建议被批准之后，开发商即可委托咨询评估公司对拟开发项目进行可行性研究
- B.调查研究，即主要从市场调查和资源调查两方面进行。市场调查应查明和预测市场的供给和需求量、价格、竞争能力等，以便确定项目的经济规模和项目构成
- C.在市场和资源调查完成后可进行财务评价和国民经济评价，对调查分析后所确定的最佳方案，在估算项目投资、成本、价格、收入等基础上，对方案进行详细财务评价和国民经济评价
- D.编制可行性研究报告，经过先前的分析与评价，即可编制详细的可行性研究报告，推荐一个以上的可行方案和实施计划，提出结论性意见．措施和建议，供决策者作为决策依据
点击查看答案
下列有关企业利润公式不正确的是( )。
- A．分配(应付)利润＝经营利润-(盈余公积金+公益金+未分配利润)
- B．税后利润＝利润总额-所得税
- C．经营利润＝销售(含出租、自营)收入-经营成本-期间费用-销售税金
- D．利润总额＝经营利润+营业外收支净额
点击查看答案
若现在借入500元，年利率为10%，两年后的实际经济价值等于( )元。
- A．605
- B．600
- C．650
- D．550
点击查看答案
利用( )，可以看出数据变化的发展过程和演变趋势，其实质是取各段内各点求平均值，且令其权数相等，而将以前的权数视为零。
- A．移动平均法
- B．指数平滑法
- C．加权指数法
- D．移动平滑法
点击查看答案
投标截止后，开发商应按规定的时间( )。
- A．认标
- B．评标
- C．开标
- D．验标
点击查看答案
中国目前房地产市场的( )统计是不完整的。
- A．新竣工量
- B．存量
- C．空置量
- D．灭失量
点击查看答案
房地产开发投资中，大多数房地产投资的股本收益率能达到( )的水平。
- A．30%
- B．20%
- C．10%
- D．80%
点击查看答案