2012年房地产估价师考试《房地产估价经营与管理》模拟试卷(六)

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某开发商于2000年8月1日投资开发一专业商场，开发期为3年，平均售价为0.8万元/m²。 2002年8月1日王某以1.1万元/m²的价格购买了其中50m²的店面，并向开发商支付了5万元定金，产权持有期为47年。2003年8月1日开发商交房时，王某又支付了11.5万元，余款由商业银行提供的10年期抵押贷款支付，年贷款利率为6.6%，按年末等额付款方式偿还。另外，王某与一承租人订了一份为期10年(2003年8月1日至2013年7月31日)的租赁合同。合同规定，第一年租金为每月150元/m2，此后租金按每年2%的比率递增，每年年末一次性收取。据估算每年的平均出租经营费用为3万元。王某打算在出租期满时，将此店面装修后转售，装修费估计为6万元。如果王某要求其自有资金在整个投资经营期的内部收益率达到12%，试计算届时最低转售单价(计算时点为2003年8月1日，不考虑装修时间和转售税费，计算结果精确到元)。
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某投资者以1.8万元/m²的价格购买了一个建筑面积为60m²的店铺，用于出租经营。该投资者以自有资金支付了总价款的30%，其余用银行提供的抵押贷款支付。该抵押贷款期限为10年，年利率在5.31%的基础上上浮1.5个百分点，按年等额偿还。经营费用为毛租金收入的25%。投资者希望该店铺投资在抵押贷款还贷期内的税前现金回报率不低于12%。试计算在还贷期内满足投资者最低现金回报串要求的月租金单价(每平方米建筑面积月毛租金)。
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综合研究建设项目的技术先进性和适用性、经济合理性和建设的可能性与可行性，由此确定该项目是否应该投资和如何投资等结论性意见，可以为决策部门最终决策提供可靠的、科学的依据，并作为开展下一步工作的基础。( )
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- 错误
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内部收益率小于目标收益率时，则认为项目在财务上是可以接受的；如果内部收益率大于目标收益率时，则认为项目在财务上是不可以接受的。( )
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- 错误
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在非线性盈亏平衡分析中，有可能出现多个盈亏平衡点。( )
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名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越小。( )
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对于相互替代的产品，当一种产品价格上涨，替代品的需求就会降低。( )
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- 错误
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从满足人类入住需要的角度出发，房地产产品的功能可从适用程度、屋宇设备完备程度、平面布置、物理性能、耐久程度和建筑艺术等方面进行评价。( )
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市场规模就是特定商品的购买者数量。( )
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与横道图法相比，采用网络图进行工程进度控制，最大优点在于能够表明各项工作之间相互联系和相互制约的关系，并能找到关键工作和关键路线。( )
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所谓关键线路是指在该工程中，消耗资源大的、直接影响工程开发成本的工作。( )
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- 错误
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房地产自然周期自然形成，资本流动对其影响较小。( )
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投资决策分析主要包括市场分析和项目财务评价两部分工作，它要在开始动工建设之前进行，以便开发商考虑有关建设问题。( )
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招标方通过制定标底，使开发商预先明确自己在拟建工程中应承担的财务义务，从而安排资金计划。( )
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移动平均法是把指数平滑法改为分段平均，即按各期销售量的时间顺序逐点推移，然后根据最后的移动平均值来预测未来某一期的销售量。( )
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房地产投资需要房地产估价师、会计师、律师等提供专业服务，以确保置业投资总体收益的最大化。( )
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- 错误
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政府及政府机构在参与房地产运行的过程中，只有制定规则的权力，没有监督、管理的职能。 ( )
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- 错误
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按照用途的不同，物业可以分为( )。
- A．居住物业
- B．商业物业
- C．工业物业
- D．出租物业
- E．土地
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金融机构进行项目贷款审查时，要进行( )工作。
- A．客户评价
- B．项目评估
- C．担保方式评价
- D．贷款综合评价
- E．环境评价
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房地产资产管理的目标是使房地产的价值最大化，具体管理模式包括( )。
- A．物业管理
- B．运营管理
- C．设施管理
- D．资产管理
- E．组合投资管理
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按资产投资的类型划分，房地产投资信托公司分为( )几种形式。
- A．权益型
- B．抵押型
- C．负债型
- D．资产型
- E．混合型
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在有关国际投资协定中，投资的定义通常以( )为基础。
- A．成本
- B．收益
- C．交易
- D．资产
- E．企业
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收益性物业的经营费用包括( )等。
- A．人员工资
- B．办公费用
- C．抵押贷款还本付息
- D．保险费
- E．房产税
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关于收益性物业财务收支报告的说法正确的是( )。
- A．对出租物业来说，最主要的收入记录是租金清单，也是物业管理企业应定期向业主提供的一系列报告之一
- B．在报告中，应首先有一个包括租金清单、空置情况和拖欠或收租损失报告等内容的经营概况介绍
- C．向业主提供有关经营情况的分析报告，这是物业管理企业和业主相互沟通的重要方式
- D．如实际收入或支出较预算中有关数字变化小，也须提供分析报告
- E．物业管理企业每月必须给租户一个租金账单
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从降低房地产开发贷款风险的角度出发，中国人民银行和中国银行业监督管理委员会要求商业银行对房地产开发贷款进行风险管理。以下关于风险管理的描述，正确的是( )。
- A．未取得《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设施工许可证》的项目，不得发放任何形式贷款
- B．房地产开发项目，应符合国家房地产发展总体方向，有效满足当地城市规划和房地产市场的需求
- C．对房地产开发企业销售房地产的价格进行控制
- D．密切关注房地产开发企业的开发情况，以确保商业银行对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款后，该房屋能够如期交付使用
- E．对申请贷款的房地产开发企业，应要求其自有资金不低于开发项目总投资的20%
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房地产开发项目成本及费用包括( )。
- A.征地费，城市建设配套费
- B.前期工程费
- C.建安工程费
- D.前期建安工程费
- E.基础设施费
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在初步可行性研究阶段需进行粗略审查的内容是( )。
- A．市场需求与供应
- B．项目进度
- C．项目财务分析
- D．项目施工计划
- E．项目地址
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就名义利率和实际利率的关系问题，下列说法中正确的有( )。
- A．从资金时间价值分析的角度来看，区分名义利率和实际利率意义不大
- B．当每年的计息周期数等于1时，名义利率与实际利率相等
- C．在名义利率给定的前提下，计息周期越短，实际利率就越大并无上限
- D．当每年的计息周期数大于1时，实际利率大于名义利率
- E．名义利率比实际利率更能反映资金的时间价值
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税金是国家或地方政府依据法律对有纳税义务的单位或个人征收的财政资金。目前我国房地产开发投资企业纳税的主要税种包括( )。
- A．经营税金及附加，包括营业税、城市维护建设税和教育费附加
- B．企业所得税，即对实行独立经济核算的房地产开发投资企业，按其应纳税所得额征收的一种税
- C．土地使用税，即房地产开发投资企业在开发经营过程中占有土地应缴纳的一种税种
- D．房产税，即投资者拥有房地产时征收的一种地皮等财产税
- E．土地增值税
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招标文件的内容应包括( )。
- A．招标风险赔偿
- B．工程综合说明
- C．招标方式
- D．对发包单位的要求
- E．招标项目的技术要求
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在房地产开发投资过程中，需要投资者在获取( )等方面具有管理经验和能力。
- A．土地使用权
- B．规划设计
- C．工程管理
- D．市场营销
- E．危机管理
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一般情况下，建筑师要( )等。
- A．组织定期技术工作会议
- B．签发与合同有关的各项任务
- C．提供施工所需图纸资料
- D．协助解决施工中技术问题
- E．进行建筑施工监理
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某房地产开发项目的开发周期为4年，其中前期工作为0.5年，建设期为2.5年，销售期为1年，建造成本估算为10000万元(不含利息)，在建设期内均匀投入。全部建造成本由银行贷款提供，贷款年利率为6%，按季计息。则该项目建造成本的利息是( )万元。
- A．755.54
- B．772.84
- C．1400.88
- D．1433.90
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下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是( )。
- A．投资利润率
- B．投资回报率
- C．贷款利率
- D．成本利润率
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某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。如果该贷款的年利率为5．75%，期限为15年，按月偿还，首次月还款额为2000元，月还款额增长率为0.2%，则该购房者在第4年第6个月的还款额为( )。
- A．2223.4元
- B．2281.9元
- C．2728.8元
- D．2741.9元
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财务内部收益率是指项目在整个( )内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。
- A．计算期
- B．动态投资回收期
- C．项目寿命期
- D．开发期
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进入市场的第一家可以选择差异性营销，也可以选择集中性营销或无差异性营销的市场细分模式是( )。
- A．同质偏好
- B．分散偏好
- C．集群偏好
- D．集中偏好
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对某种特定的商品来说，下列关于市场容量的排序正确的是( )。
- A．潜在市场＞服务市场＞有效市场＞合格的有效市场
- B．潜在市场＞有效市场＞服务市场＞合格的有效市场
- C．潜在市场＞有效市场＞合格的有效市场＞服务市场
- D．潜在市场＞服务市场＞合格的有效市场＞有效市场
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为了明确一些特定的量值而进行的调查属于( )。
- A．试探性调查
- B．描述性调查
- C．因果性调查
- D．专题调查
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损益平衡图描述了在不同的销售水平上预期的总成本和总收入，使用损益平衡图进行定价的定价法是( )。
- A．成本加成定价法
- B．目标定价法
- C．价值定价法
- D．挑战定价法
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房地产开发过程中最重要的一个环节是( )。
- A．投资机会选择与决策分析阶段
- B．前期工作阶段
- C．建设阶段
- D．租售阶段
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自然周期的第一个阶段始于市场周期的( )。
- A．供求转折点
- B．峰值点
- C．谷底
- D．供求平衡点
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根据估计的总销售收入和销售量来制定价格的方法称为( )。
- A．成本加成定价法
- B．目标定价法
- C．撇脂定价法
- D．认知价值定价法
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通过市场机制的调节作用，在达到令买卖双方都能接受的市场均衡价格的条件下，就能完成( )。
- A.配置存量房地产资源和利益
- B.显示房地产市场需求变化
- C.指导供给以适应需求的变化
- D.指导政府制定科学的土地供给计划
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国际货币基金组织用于统计国际收支平衡的投资定义以( )为基础。
- A.资产
- B.企业
- C.交易
- D.收益
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表明房地产受地区性需求的依赖性程度很大，决定房地产市场是地区性市场的是房地产的( )。
- A．位置固定性
- B．相互影响性
- C．各异性
- D．差异性
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下列关于收益性物业管理中的经营费用的说法，错误的是( )。
- A．大多数收益性物业费用由于物业类型、规模以及物业管理委托合同的不同而有所差别
- B．收益性物业管理的收入包括租金收入和其他收入
- C．收益性物业管理中收入包含保证金和准备金
- D．经营费用的数量和类型依物业类型和规模及所处的地区而有所不同，但还是存在着房地产管理行业公认的通用费用项目
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下列房地产投资风险中，属于系统风险的是( )。
- A．比较风险
- B．通货膨胀风险
- C．时间风险
- D．资本价值风险
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下列关于租金的说法不正确的是( )。
- A．租金一般指承租人租用每平方米可出租面积需按月或年支付的金额
- B．在确定租金时，一般应首先根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平确定一个基础租金
- C．当算出的基础租金高于市场租金时，物业管理企业就要考虑降低经营费用以便基础租金向下调整到市场租金的水平
- D．在写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般低于基础租金，物业管理企业还可根据市场竞争状况来决定哪些经营费用可以计入租金，哪些经营费用可以单独收取
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物业管理公司在选择零售商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是( )。
- A．零售商的财务能力
- B．零售商需要的服务
- C．零售商组合与位置分配
- D．零售商的声誉
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房地产投资项目融资的特点是( )。
- A．在融资过程中的存储、信贷关系，都是以融通资金为核心的
- B．在融资过程中的存储、信贷关系，都是以房地产项目为核心的
- C．在融资过程中的存储、信贷关系，都是以提高投资效益为核心的
- D．上述三项都是错误的
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从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付视为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力的财务报表是( )。
- A．全部投资现金流量表
- B．资本金现金流量表
- C．投资者各方现金流量表
- D．资金来源与运作表
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下列有关详细可行性研究阶段、项目的评估和决策阶段的叙述，不正确的一项是( )。
- A．详细可行性研究阶段对建设投资估算的精度在±2%，所需费用，小型项目约占投资的 2.0%～5.0%，大型复杂的工程约占0.4%～2.0%
- B．按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证，未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设
- C．项目评估是由决策部门组织或授权于建设银行、投资银行、咨询公司或有关专家，代表国家对上报的建设项目可行性研究报告进行全面审核和再评估阶段
- D．详细可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目技术、经济可行性后做出投资与否决策的关键步骤
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某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的( )。
- A.损益表
- B.资金来源与运用表
- C.资本金现金流量表
- D.全投资现金流量表
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下列有关财务评价的主要技术经济指标的基本概念及理解，表述不正确的一项是( )。
- A．财务内部收益率(简写为FIRR)是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率
- B．财务净现值(简写为FNPV)是房地产开发项目财务评价中的另一个重要经济指标。它是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率小将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和
- C．动态投资回收期是指项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标
- D．开发商成本收益率等于开发投资项目竣工后项目正常盈利年份的年经营收入与总开发成本之比
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经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或自营时的货币收入，包括销售收入、出租收入和自营收入。下列有关的计算公式不正确的是( )。
- A．自营收入=营业额-商品营业成本-行政管理部门收取的管理费、财务费
- B．出租收入=出租房屋建筑面积×房屋的租金单价
- C．销售收入=销售房屋面积X房屋销售单价
- D．经营收入=自营收入+出租收入+销售收入
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某置业投资者以10000元/m²的价格购买了200m²的商业店铺用于出租经营，购买价中的40%为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为10年，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共24万元，则其偿债备付率是( )。
- A．0.21
- B．1.23
- C．2.01
- D．3.23
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某家庭预购买一套面积为120m²的经济适用住宅，单价为4500元/m²，首付款为房价的25%，其余申请公积金和商业组合抵押贷款。已知公积金和商业贷款的利率分别为5%和6%，期限均为20年，公积金贷款的最高限额为20万元。该家庭申请组合抵押贷款后的最低月还款额是 ( )元。
- A．1469
- B．1320
- C．1856
- D．2789
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- A．等额序列支付储存基金系数
- B．等额序列支付现值系数
- C．等差序列现值系数
- D．等比序列现值系数
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已知年利率为14%，则按季度计息时的实际年利率为( )。
- A．12.55%
- B．12.68%
- C．14.75%
- D．15.01%
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以下不属于现代房地产周期研究结论的是( )。
- A．经济扩张与创造就业不再是线性关系
- B．经济复苏不会立即导致新建筑的产生
- C．房地产市场呈现自我修正的周期性
- D．就业机会增加与空间需求不再同比增长
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在目标市场的选择模式中，企业同时向几个细分市场销售一种产品，属于( )。
- A．选择专业化
- B．单一市场集中化
- C．市场专业化
- D．产品专业化
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下述各项中，属于房地产市场供给分析内容的是( )。
- A．吸纳率分析
- B．房地产市场的商业周期分析
- C．家庭规模与结构分析
- D．投资购买和使用购买的比例分析
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招标人采用邀请招标方式时，应当向( )个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书。
- A．3
- B．2
- C．5
- D．8
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( )虽然考虑了销售量递减的趋势，但却没有考虑到各期资料的重要性的不同。
- A．简单平均法
- B．移动平均法
- C．加权平均法
- D．回归分析法
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政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著地提高附近房地产的价值，这体现了房地产的( )性。
- A．政策影响
- B．依赖
- C．相互影响
- D．波及
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许多( )房地产大都是将开发的物业出售，以迅速积累资本。
- A．大型
- B．中型
- C．小型
- D．跨国性
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