2012年房地产估价师考试《房地产估价经营与管理》模拟试卷(五)

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张某于2000年1月1日以50万元购得一套住宅，购房款中的60%来自银行提供的年利率为 6%、期限为15年、按月等额偿还的个人住房抵押贷款。现张某拟于2005年1月1日将此套住宅连同与之相关的抵押债务转让给李某。根据李某的要求，银行为其重新安排了还款方案：贷款期限从2005年1月1日至2014年12月31日，年利率为6%，按月等比递增式还款(月等比递增比率为0.2%)。
问李某在新还款方案下的首次月还款额为多少?
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资本分析中使用的成本概念与企业会计中使用的成本概念是完全相同的。( )
- 正确
- 错误
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优先股不仅在收益分配上享有优先权，而且也有公司的经营管理权。( )
- 正确
- 错误
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某家庭欲买一套单价为2800元/m²、面积为120m²的住宅。银行为其提供了20年期的固定利率住房抵押贷款，贷款额度为房价的70%、利率为6%，按月，等额偿还。另外，从1995年到 2001年消费者价格指数依次为100、102.5、104.6、107.3、108.7、112.5、114.6，如果以此作为计算通货膨胀率的依据，并假定贷款期限内的年平均通货膨胀率等于1995年到2001年间的年平均通货膨胀率，基年为2001年年末。
问：(1)该家庭的月还款额为多少?
(2)若考虑通货膨胀的影响，银行所获月还款额的实际价值(相对于基年)是多少?
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若年利率6%，每季度计息一次，则月实际利率为0.51%。( )
- 正确
- 错误
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开发商成本利润率是开发经营期利润率，且年成本利润率不等于成本利润率除以开发经营期的年数。( )
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- 错误
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在企业对产品进行定位的过程中，最重要的是将“差异化的产品”转化为“无差异化的产品”。 ( )
- 正确
- 错误
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如果两笔资金等值，则用复利公式把它们变换到任何时点，变换成任何支付形式都还是等值的。( )
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- 错误
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由于市场营销费用只能在一定范围内，市场预测是相对条件下预测的最大市场需求。( )
- 正确
- 错误
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公开招标的费用要低于邀请招标的费用。( )
- 正确
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宣传和广告策略是房地产项目营销的决定因素。( )
- 正确
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指数平滑法也是加权平均法的一种。( )
- 正确
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房地产市场的不平衡是绝对的，平衡是相对的和短暂的。( )
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- 错误
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由于政府土地收购储备中心实施的土地一级开发，一般房地产开发商没有参与土地一级开发的机会。( )
- 正确
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对于居住物业来说，不管是大公司还是小公司，开发完毕后一般都用来租赁，这是由居住物业的商业特性所决定的。( )
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- 错误
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招标工程的标底可由开发商请有资格的概预算人员编制，亦可委托有营业执照的招标代理机构代编，并在编制完招标文件以后进行。( )
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通常把大型零售商业物业的辐射区域分为( )。
- A．主要区域
- B．次要区域
- C．已规划区域
- D．衍射区域
- E．边界区域
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下列关于租户组合与位置分配的说法，正确的是( )。
- A．主要承租人的类型决定了每一零售商业物业最好的租户组合形式
- B．正在考虑零售商业物业内所经营的商品和服务的种类时，应同时满足有目的性的购物和冲动性购物的需求
- C．位置分配的目标是在综合考虑各零售业务之间的效益外溢、效益转移、比较、多目标和冲动性购物行为等因素的前提下，实现购物中心整体利润的最大化
- D．当购物中心内只有两个主要租户时，不需注意他们各自提供的商品种类是否搭配合理，且与次要承租户所提供的商品类型是否互为补充等
- E．良好的租户组合应该很好地满足目的性和冲动性购物的需要，以提高整个零售商业物业的总营业额
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专业管理依赖性是指房地产投资离不开专业化的投资管理活动。( )
- 正确
- 错误
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收益性物业管理中净经营收入可等于( )。
- A．有效毛收入-经营费用
- B．潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入-经营费用
- C．有效毛收入+其他收入-空置和收租损失
- D．潜在毛租金收入-空置和收租损失-经营费用
- E．有效毛收入-潜在毛租金收入-经营费用
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下列属于债务融资市场渠道的是( )。
- A．房地产企业上市
- B．抵押型REIT
- C．权益型REIT
- D．抵押贷款支持证券
- E．退休基金
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投资机会研究的主要内容有( )。
- A．地区情况和经济政策
- B．资源条件和劳动力状况
- C．社会条件和地理环境
- D．人文因素和气候环境
- E．国内外市场情况
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下列有关可行性研究四个阶段的分析正确的是( )。
- A．按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经相关有权审批单位就项目可行性研究报告进行评估论证
- B．详细可行性研究阶段对建设投资估算的精度在±3%，所需费用，小型项目约占投资的 0.5%～1.0%，大型复杂的工程约占0.2%～0.5%
- C．初步可行性研究阶段投资估算的精度可达到±25%，所需费用约占总投资的0.5%～2.5%
- D．投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。该阶段投资估算的精确度为~30%，研究费用一般占总投资的0.2%～0.8%
- E．初步可行性研究阶段投资估算的精度可达±20%。
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以下有关我国金融机构关于利息计算的说法，正确的是( )。
- A．国库券的利息按复利计息
- B．个人储蓄存款的利息按单利计息
- C．住房抵押贷款按复利计息
- D．房地产开发贷款按复利计息
- E．住房抵押贷款和个人储蓄存款一样，都是按单利计息
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以下适宜公开招标的工程项目有( )。
- A．建设周期长的工程项目
- B．技术复杂的工程项目
- C．工程性质特殊的工程项目
- D．专业要求强的工程项目
- E．工期紧迫的工程项目
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房地产开发投资的经济效果的大小主要由( )等指标来衡量。
- A．销售收入
- B．成本利润率
- C．现金回报率
- D．投资收益率
- E．开发利润
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以下属于自然周期第一阶段特点的有( )。
- A．净需求的增长将慢慢吸纳先前过剩的供给，推动市场逐渐走出谷底
- B．供给增长速度高于需求增长速度，空置率回升并逐渐接近合理空置率水平
- C．空置率降到了合理空置率以下，表明市场上的供给吃紧，租金开始迅速上涨，直至达到一个令开发商觉得开始建设新项目有利可图的水平
- D．如果物业租金缺乏竞争力或不及时下调租金，就可能很快失去市场份额，租金收入甚至会降到只能支付物业运营费用的水平
- E．供给保持基本静止不变，就没有或很少有新的投机性开发建设项目出现
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房地产开发前期的规划管理体现在( )，
- A．开发项目的选址审批
- B．核发《建设工程施工许可证》
- C．规划方案及初步设计审批
- D．核发《建设用地规划许可》
- E．投资决策
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房地产开发过程中需要( )资金。
- A．高利息
- B．建设贷款
- C．租赁贷款
- D．民间融资
- E．抵押贷款
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招标工作小组的助理人员是指( )等。
- A．秘书
- B．资料、档案管理人员
- C．计算人员
- D．后勤管理人员
- E．绘图人员
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以下关于房地产市场的说法，正确的有( )。
- A．由于不同类型的房地产在投资决策、规划设计、工程建设、产品功能、面向客户的类型等方面均存在较大差异，因此需要按照房地产的用途，将其分解为若干于市场
- B．从市场营销的角度出发，房地产市场可以按照目标群体特征的不同分为低档、中低档、中档、中高档和高档物业市场
- C．根据研究和决策的需要，可以将不同的房地产市场用细分方法叠加起来，得到更细的子市场
- D．市场所包括的地域范围越广，其研究的深度就越浅，研究成果对房地产投资者的实际意义也就越小
- E．新建商品房租售是房地产三级市场
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市场经济条件下，物业租金水平的高低，主要取决于( )。
- A．业主希望的投资回报率
- B．承租人愿意承担的费用
- C．承租人的承受能力
- D．同类型物业的市场供求关系
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政府的土地供给、住房、金融、财政税收等政策的变更，均会对房地产的( )产生影响。
- A．市场价值
- B．投资
- C．工期
- D．质量
- E．安全
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下列关于空置和损失的表述，不正确的是( )。
- A．空置和损失从潜在毛租金收入中扣除后，就能得到某一报告期实际的租金收入
- B．欠缴的租金和由于空置导致的租金损失一般分开记录
- C．空置虽然减少收入，但不是损失
- D．实际租金收入与潜在毛租金收入相等
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写字楼分类过程中需考虑的因素有( )。
- A．写字楼的级别
- B．写字楼的物业管理
- C．写字楼的级别，写字楼的位置
- D．写字楼的位置，交通方便性，建筑形式
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某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元/月，并当租户的月营业额超过 150万元时收取3%的百分比租金。当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金是( )万元/月。
- A．13.2
- B．15.9
- C．19.5
- D．20.4
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不是房地产贷款担保形式的是( )。
- A．保证
- B．抵押
- C．质押
- D．提存
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下列关于房地产抵押贷款的说法，错误的是( )。
- A．是指有借款人以其合法拥有的房地产以不转移占有方式向贷款人提供债务履行担保的行为
- B．采取抵押担保的方式比采取第三方保证的担保方式对银行防范或减少贷款风险更为有利
- C．抵押担保有财产作为还贷的担保，当债务人不履行债务时，贷款银行有权依法充公其抵押的财产，优先获得受偿
- D．银行发放贷款是以无财产抵押作为先决条件
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目前，我国普通商品住宅个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的( )。
- A．60%
- B．70%
- C．80%
- D．90%
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房地产投资者通常只需投入占项目总投资( )左右的自有资金，而项目所需的其他投资则多来自金融机构的贷款。
- A．20%
- B．25%
- C．30%
- D．35%
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目前，中国个人住房抵押贷款期限最长不超过( )年。
- A．10
- B．15
- C．20
- D．30
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为了满足开发项目的资金需求，可优先使用( )。
- A．资本金
- B．预租售收入
- C．借贷资金
- D．其他收入
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融资成本高低是判断项目融资方案是否合理的重要因素，融资成本包括( )和资本融资成本。
- A．机会融资成本
- B．股票融资成本
- C．债务融资成本
- D．权益融资成本
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下列有关房地产开发项目的初步可行性研究及相关知识，表述不当的是( )。
- A．所谓辅助研究，是对投资项目的一个或几个重要方面进行单独研究，用作初步可行性研究和详细可行性研究的先决条件，或用以支持这两项研究
- B．初步可行性研究阶段投资估算的精度可达到±5%，所需费用约占总投资的1.0%～2.0%
- C．初步可行性研究亦称预测可行性研究，在此阶段，主要是在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析
- D．在此阶段需对以下内容进行粗略的审查：市场需求与供应、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等
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在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将空置率归为( )。
- A．时间类参数
- B．融资类参数
- C．评价标准类指标
- D．收益类指标
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某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率5%、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为( )。
- A．9.00%
- B．8.05%
- C．30.00%
- D．7.52%
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有一计算期为10年的房地产置业投资项目，经测算，该项目的投资收益率为10%，银行贷款利率为6%，计算期内，净现值的期望值为125万元，净现值期望值的标准差为65万元，则在计算期内，该项目的标准差系数是( )。
- A．52%
- B．58%
- C．62%
- D．68%
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关于房地产投资项目中投资与成本的特点，下列叙述错误的一项是( )。
- A．在房地产开发投资中，其经营方式为出售时的投资，为开发过程中的资金投入，其成本应为开发过程中的成本支出
- B．以出租为经营方式的房地产开发投资中，其主要投资为开发过程中的资金投入，其投资成本不含建设成本和出租成本
- C．以经营为经营方式的房地产开发过程中，其主要投资为开发过程中的资金投入，其投资成本含建设成本和经营成本
- D．以出租为经营方式的房地产置业投资中，其主要投资为购买房地产时的资金投入，其成本包含购买成本和出租成本
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已知某房地产投资项目的购买投资为5500万元，流动资金为600万元。如果投资者投入的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为800万元，年平均税后利润为600万元。则该投资项目的资本金净利润率为( )。
- A．13.0%
- B．43.3%
- C．30%
- D．23.3%
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某物业的购买价格为60万元，其中20万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为10万元，年运营费用为5万元，年还本付息额为2万元，所得税率为33%，则该项投资的税前现金回报率为( )。
- A．7.5%
- B．8.3%
- C．12.5%
- D．16.7%
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某职工6年前贷款10万元购置商品住宅，商定贷款在15年内分30次等额偿还，贷款利率 12%，按半年计息，偿还12次后经济状况好转，该职工准备一次偿还余额，不考虑其他因素，此时应偿还( )元。
- A．7264.891
- B．12414.37
- C．78661.36
- D．52668.86
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已知某投资项目折现率为11%时，净现值为1700万元；折现率为12%时，净现值为一870万元。则该投资项目的内部收益率是( )。
- A．11.12%
- B．11.36%
- C．11.66%
- D．12.95%
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某房地产开发商向银行贷款3000万元，期限为3年，年利率为8%，若该笔贷款的还款方式为期间按季度计息、到期后一次偿还本息，则开发商为该笔贷款支付的利息总额是( )万元。
- A．378.49
- B．678.22
- C．779.14
- D．804.73
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某家庭欲通过储蓄存款购买一套8万元的住房，银行存款利率为12%，五年中每年年末至少要存款( )元。
- A．12592.78
- B．22192.78
- C．12903.23
- D．16000
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某购房者向银行申请了40万元的抵押贷款，按月等比递增还款。已知抵押贷款年利率为 6.6%，期限为10年，购房者月还款额的增长率为0.5%，则购房者的首次还款额是( )元。
- A．2040.8
- B．3451.83
- C．5089.1
- D．6666.7
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某家庭以住房抵押贷款方式购买了一套住宅，住房抵押贷款期限为20年，年利率为6%，以每月2500元等额还款。该家庭于第9年年初一次性偿还贷款本金10万元，余额在以后的5年内用按月等额还款的方式还清，则最后5年内的月等额还款额为( )元。
- A．3019.53
- B．2983.84
- C．1524.15
- D．1587.65
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( )是指企业按照每个消费者的要求大量生产，产品之间的差异可以具体到每个最基本的组成部件。
- A．全面覆盖
- B．大量定制
- C．市场专业化
- D．产品专业化
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从理论上讲，房地产市场分析的第一步工作是( )。
- A．确定调查方式
- B．设计问卷
- C．收集信息
- D．定义市场区域
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以下不属于经营性用地的是( )。
- A．工业用地
- B．旅游用地
- C．娱乐用地
- D．商品住宅用地
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经济适用房和廉租房项目用地，目前采取( )方式供地。
- A．协议出让
- B．招标兼出让
- C．行政划拨
- D．行政划拨兼协议出让
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承包商收到竣工结算价款后，通常应在( )内将竣工工程交付给开发商。
- A．半个月
- B．一个月
- C．一个半月
- D．二个月
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新建房地产项目的出租和销售，属于房地产的( )。
- A．一级市场
- B．二级市场
- C．三级市场
- D．存量市场
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以下不是房地产市场发生周期性波动的原因的是( )。
- A．非理性预期
- B．价格机制
- C．容积率控制
- D．生产的时间落差
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( )既看不出数据的离散程度，也不能反映近、远期数据变化的趋势，因此一般在要求不太高的情况下适用。
- A．简单平均法
- B．回归分析法
- C．移动平均法
- D．加权平均法
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招标工作小组的( )人，是指开发商本身或其授权代表，代表开发商全权处理具体事务的人员。
- A．助理
- B．决策
- C．技术
- D．文职
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为了出售或提高其土地的使用价值，卖方可能主动提出出让、转让或( )的愿望。
- A．永久出售
- B．租让
- C．投资开发
- D．廉卖
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业主和租客不希望他所拥有或承租的物业与附近的另一物业相同，这体现了房地产市场的 ( )性。
- A．文化
- B．相似
- C．适应
- D．各异
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