2012年房地产估价师考试《房地产估价经营与管理》模拟试卷(四)

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可行性研究的调查研究主要从市场调查和社会调查两方面进行。( )
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某企业获得一笔16万元的贷款，偿还期为8年，按年利率12%计复利，有5种还款方式：
(1)每年年末只偿还所欠利息，第八年年末一次还清本金；(2)在第八年年末一次还清本息，(3)在8年中每年年末等额偿还；(4)每年年末等额还本金，并付清当年的全部利息；(5)每年年末等额偿还本金，利息在第八年年末总付。试计算多种形式所付出的总金额。
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假设一家庭2000年12月31日为购买价值80万元的住宅，申请了相当于房价70%的住宅抵押贷款，期限为15年，年利率为6%，按月等额还本付息。2005年1月1日，该家庭由于某种财务需要拟申请二次住房抵押贷款，二次抵押贷款按产权人拥有权益的50%发放。已知当地住宅价值年上涨率为5%，问该家庭申请二次贷款时，最多能够得到多少抵押贷款？
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对于投资者认为经济可行的房地产投资项目，其投资的财务内部收益率肯定要大于银行贷款利率。( )
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在房地产投资分析中，若不能确定各风险因素未来发生的概率，则盈亏平衡分析就无法进行。( )
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等额序列支付现值系数与等额序列支付资金回收系数的乘积为1。( )
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细分市场通常能够吸引多位竞争对手，而弥隙市场只能吸引一个或少数几个竞争者。( )
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无论是房地产开发投资还是房地产置业投资，或者是政府管理部门对房地产业实施宏观管理，其决策的关键在于把握房地产市场供求关系的变化规律，而寻找市场变化规律的过程实际上就是市场分析、预测和产品功能定位的过程。( )
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《建设用地规划许可证》主要规定了用地性质、位置和界限。 ( )
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价格是市场营销组合因素中十分敏感而又难以控制的因素。 ( )
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房地产市场的自然周期和投资周期是相互联系和相互影响的，投资周期在第一阶段和第二阶段初期超前于市场自然周期的变化，在其他阶段则滞后于市场自然周期的变化。( )
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在房地产开发过程中，开发商只能委托有资质的监理机构负责工程项目管理。( )
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按常规，开发商公开招标项目应授标给最低报价者，除非该最低报价者的标价是不合理的或根本无法实现的。( )
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对于市场调查拟采用的模型要仔细考虑，并在选定的模型下，确定要收集的信息类型。 ( )
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一般来说，房地产市场是一个完全竞争的市场。( )
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房地产的不可变更性，要求房地产所处的区位必须对开发商、置业投资者和租客都具有吸引力。( )
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房地产业在作为产业出现时，金融资本供给方的决策会从根本上影响房地产市场的价格，进而影响市场供给及人们对房地产租金价格水平的预期，从而导致市场空置情况及实际租金水平的变化。 ( )
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下列关于物业的维修养护的说法，正确的是( )。
- A．除应租户要求而进行的维修外，还要按时对物业进行定期的检查、维修与养护
- B．物业管理人员虽然被授权负责物业的维修，但必须以不突破维修预算为原则
- C．对租户就建筑物尤其是内部设备的使用提供指导不是物业维修计划的内容
- D．物业维修常起源于租户对建筑物状况的抱怨
- E．对于建筑内主要设备的更新工作如供热或空调系统的更新，物业管理人员必须征得业主的同意
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可行性研究的内容包括( )等。
- A．项目概况、资源供给
- B．项目构成及布置
- C．项目经济及社会效益分析
- D．销售成本，经营成本估算
- E．环境影响评价
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下列关于写字楼基础租金的表述中，正确的有( )。
- A．基础租金是根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平确定的
- B．基础租金高于市场租金时，物业管理企业需要降低经营费用
- C．基础租金低于市场租金时，物业管理企业需要降低经营费用
- D．在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般高于基础租金
- E．在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般低于基础租金
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以下应用于房地产开发投资评价的指标，反映项目盈利能力的动态评价指标包括( )。
- A．速动比率
- B．投资利润率
- C．内部收益率
- D．净现值
- E．成本利润串
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前期工程费用主要包括( )。
- A．拆迁安置补偿费
- B．规划费用
- C．设计费用
- D．可行性研究费用
- E．“三通一平”费用
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对于房地产置业投资项目，影响其投资经济效果的主要不确定性因素有( )。
- A．建安工程费用
- B．权益投资比率
- C．建筑容积率
- D．空置率
- E．运营成本
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下列关于开发项目的期间费用的说法，正确的有( )。
- A．开发项目的期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的经营费用、管理费用和财务费用
- B．房地产开发项目用于销售时，期间费用计入开发建设投资中的管理、财务和销售费用，不另行计算
- C．房地产开发项目用于自营时，所有期间费用都计入开发建设投资
- D．房地产开发项目用于出租时，开发期的期间费用计入开发建设投资，经营期的期间费用计为运营费用
- E．房地产置业投资项目的期间费用计为运营费用
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以下关于现金流量图绘制规则的描述，正确的是( )。
- A．以横轴为时间轴，向右延伸表示时间的延续，轴上的每一刻度表示一个时间单位，两个刻度之间的时间长度称为计息周期
- B．在把资金的流动情况绘成现金流量图时，都把初始投资作为上一期期末，即第一期期末发生的
- C．相对于时间坐标的垂直箭头线代表不同时点的现金流量
- D．如果现金流出或现金流入不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期的期间，为了简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计算周期初发生
- E．横轴上的时点“1”表示第1个计息周期的期初
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在房地产市场调查中，收集一手资料的方法有( )。
- A．文献查阅法
- B．观察法
- C．专题讨论法
- D．问卷调查法
- E．实验法
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以下关于市场细分的说法中，正确的有( )。
- A．买方市场是由若干购买者组成的，而他们在产品需求、购买能力、地理位置、购买态度等方面都会有差异，这些差异便形成了市场细分的依据
- B．对卖方来说，为每个购买者定制产品是有利可图的
- C．定制营销是市场细分的极限
- D．弥隙市场是指规模较大的、易于识别的顾客群体
- E．可以按购买者收入水平进行市场细分
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一般情况下，土地使用权出让方式包括( )。
- A．招标
- B．挂牌
- C．拍卖
- D．协议
- E．划拨
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以下属于房地产市场运行的社会环境的有( )。
- A．基础设施状况
- B．人口数量和结构
- C．居民思想观念
- D．宏观金融政策
- E．新产品开发能力
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申请《建设工程规划许可证》时，开发商需持由城市建设主管部门发下的( )。
- A．年度施工任务批准文件
- B．工程施工图纸
- C．工程档案保证金证明
- D．其他行政主管部门审查意见和要求取得的有关协议
- E．不良工程行为事件记录
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信息、通讯技术水平的提高和交通条件的根本改善会带来的影响包括( )。
- A．缩短不同物业之间的相对距离
- B．推动不同地域消费品的交流
- C．减少劳动力成本
- D．减少时间费用
- E．使信息安全无懈可击
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下列关于潜在毛租金收入的说法，不正确的是( )。
- A．物业可以获取的最大租金收入即潜在毛租金收入
- B．它等于物业内部可出租面积与最大可能租金水平的乘积
- C．能够改变它的唯一因素是租金水平的变化或可出租面积的变化
- D．它代表物业实际获取的收入
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( )的餐馆物业，其适应性能很差。
- A．功能齐全
- B．功能单一
- C．设计独特
- D．设计传统
- E．服务特殊
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王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积的计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积30m²，外墙面积6m²，单元间分隔墙面积8m2，公摊面积3m²，那么，可出租面积应为( )。
- A．33m²B．40m²C．43m²D．47m²
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甲级写字楼的特点有( )。
- A．具有良好的地理位置，建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求
- B．有完善的物业管理服务，包括24小时的维护修理及保安服务
- C．建筑物存在较明显的物理磨损和功能陈旧，但仍能满足低收入承租人的需求并与其租金支付能力相适应
- D．建筑物的功能不是最先进的，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物
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关于房地产项目融资的说法错误的是( )。
- A．房地产投资者为确保投资项目的顺利进行而进行的融通资金的活动
- B．通过为房地产投资项目融资，投资者通常可将固着在土地上的资产变成可流动的资金
- C．实质是充分发挥房地产的财产功能，为房地产投资融通资金，以达到尽快开发提高投资效益的目的
- D．房地产项目融资只包括资金筹措而不包括资金供应
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下列关于贷款担保的说法，错误的是( )。
- A．是为提高贷款偿还的可能性，降低银行资金损失的风险，由借款人或第三人对贷款本息的偿还提供的一种保证
- B．贷款的担保人能取代借款人的信用状况
- C．贷款的担保并不一定能确保贷款得以足额偿还
- D．贷款有保证、抵押、质押三种形式
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对投资项目或投资方向提出建议，是( )阶段的主要任务。
- A．投资机会研究
- B．初步可行性研究
- C．详细可行性研究
- D．项目的评估和决策
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在测算资本金融资成本时，其资金占用费是按( )计算的。
- A．综合利率
- B．贷款利率
- C．折现率
- D．机会成本
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随着上市房地产企业的增加和房地产权益证券化的流行，从公开市场融通房地产权益资金的比例正在逐渐提高。从来源上看，房地产权益资金主要来源于( )。
- A.商业银行
- B.储蓄机构
- C.私人投资者
- D.机构投资者
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各项成本费用的构成复杂、变化因素多、不确定性大，尤其是依建设项目的类型不同而有其自身的特点，故不同类型的建设项目的成本费用构成有一定差异。下列有关房地产开发项目成本费用构成的分类不正确的一项是( )。
- A．不可预见费用包括管理费、销售费用、财务费用、税费和其他费用
- B．土地费用包括土地使用权出让金、征地费、土地租用费、拆迁安置补偿费
- C．房屋开发费包括建安工程费、公共配套设施建设费、基础设施建设费
- D．前期工程费包括规划勘察设计费、可行性研究费、三通一平费
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下列有关房地产开发项目的投资机会研究及相关知识的表述，不正确的是( )。
- A．在投资机会研究阶段，投资估算的精确度为±20%，研究费用一般占总投资的0.5%～0.9%
- B．投资机会研究阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会
- C．特定项目的投资机会研究是要选择确定项目的投资机遇，将项目意向变为概略的投资建议，使投资者可据以决策
- D．投资机会研究的主要内容有：地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等
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房地产开发企业税后利润应首先用于( )。
- A．弥补企业以前年度的亏损
- B．提取法定盈余公积金
- C．提取公益金
- D．向投资者分红
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下列费用中，不属于企业财务费用的是( )。
- A．审计费
- B．利息
- C．外汇汇兑净损失
- D．融资代理费
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某宗土地面积10000m²，土地单位价格800元/m²，最高容积率为2，固定费用400万元，单位建筑面积建安成本为1500元，管理费、贷款利息、税费等其他成本费用为建安成本的20%，销售价格为3000元/m²，则该项目的盈亏平衡点销售量为( )m²。
- A．10000
- B．12000
- C．180000
- D．15000
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某房地产开发商通过有偿出让方式获得一块土地的使用权，土地面积为5000m²，拟投资开发一房地产项目。该项目固定成本为6000万元，单位面积的可变成本为2000元/m²，预计售价为 5000元/m²，则该房地产开发项目的容积率至少是( )。
- A．2.0
- B．3.0
- C．4.0
- D．5.0
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某投资者以25万元购买了一个商铺2年的经营权，第一年净现金流量可能为：22万元、18万元和 14万元，概率分别为0.2、0.6：和0.2；第二年净现金流量可能为：28万元、22万元和16万元，概率分别为0.15、0.7和0.15，若折现率为10%。问该购买商铺投资净现值的期望值为( )万元。
- A．25
- B．35
- C．40
- D．45
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从某房地产投资项目的资产负债表上，我们可以得到如下项目信息：负债合计为3000万元，资产合计为5000万元，流动资产和流动负债分别为2500万元和1250万元，存货为1500万元。则该房地产投资项目的速动比率为( )。
- A．167%
- B．80%
- C．200%
- D．60%
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一购房者购买房产用于零售商业，购买的价格为150万元，其中购房者自有现金100万元，其余部分申请银行贷款。如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为15万元，则该项投资的税前现金回报率是( )。
- A．14%
- B．10%
- C．33%
- D．15%
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某房地产投资项目，资产为6000万元，负债为3500万元，流动资产总额为3000万元，流动负债总额为1500万元，存货为1800万元。则该项目的速动比率是( )。
- A．80%
- B．120%
- C．171%
- D．200%
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房地产开发投资的经济效果主要表现为( )。
- A．开发利润
- B．销售收入
- C．投资收益
- D．成本利润
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若某房地产投资项目的表面收益率为18%，年租金增长率为8%，通货膨胀率为6%，则该项房地产投资的实际收益率为( )。
- A．9.26%
- B．10%
- C．11.32%
- D．12%
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某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为30万元的住宅，如果该家庭首付款为房价的20%，其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为20年，按月等额偿还，年贷款利率为6%，月还款额为( )元。
- A．1655.33
- B．1719.43
- C．1743.69
- D．2149.29
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下列关于企业利润和收入的表述中，正确的是( )。
- A．企业利润可分为经营利润、税后利润和可分配利润三个层次
- B．经营收入=销售收入+出租收入
- C．销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入
- D．可分配利润=税后利润-未分配利润
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已知某笔贷款的年利率为6%，借贷双方约定按月计息，该笔贷款的实际利率是( )。
- A．0.5%
- B．6%
- C．6.16%
- D．6.19%
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已知某笔贷款年利率为12%，按季度计息，则该笔贷款的实际年利率是( )。
- A．12.35%
- B．12.55%
- C．12.68%
- D．12.93%
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某市上期房屋预测销售面积为200000m²，实际销售220000m²，平滑指数为0.43。则本期预测销售面积为( )m²。
- A．208600
- B．380600
- C．211400
- D．239400
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某家庭以30万元购买了一套住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为6%，按月等额还款。如果该家庭于第六年年初一次提前偿还贷款本金5万元，则从第六年开始的抵押贷款月还款额将减少( )元。
- A．544.10
- B．555.10
- C．1776.32
- D．2109.38
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对于功能复杂的大型综合性房地产开发项目，开发商租售物业时通常会选择( )。
- A．买方代理
- B．卖方代理
- C．联合代理
- D．双重代理
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某市去年住宅的实际销售量为500万m²，预测销售量为450万m²，平滑指数为0.8，则利用指数平滑法预测今年的住宅销售量是( )万m²。
- A．450
- B．475
- C．490
- D．500
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当完成市场分析和其他前期研究工作并进行了项目评估之后，就要进入实施过程，而实施过程的第一步就是( )。
- A．确定建设施工的各种图纸已经准备就绪
- B．完成全体工作人员的筛选工作
- C．获取土地使用权
- D．明确各工作人员及施工阶段应发放的工资
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以下不属于房地产市场专业顾问的是( )。
- A．建筑师
- B．精算师
- C．工程师
- D．律师
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以下关于房地产市场特性的描述，错误的是( )。
- A．房地产商品的不可移动性，使房地产价格与其所处的地理位置关系极大
- B．由于房地产市场上的商品本身不能移动，交易是房地产产权的流转及其再界定
- C．由于人口的不断增长、土地资源的不可再生性和社会经济的不断发展，房地产价格总体上呈向上波动的趋势
- D．由于房地产相关法律法规较健全，房地产交易费用，相对来说还是比较低的
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( )招标方式一般适用于那些工程性质比较特殊、要求有专门经验的技术人员和专业技术，只有少数承包商能够胜任的建设项目。
- A．私下
- B．公正
- C．公开
- D．邀请
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分析信息是指对主要变量可以分析其( )并计算平均值，同时还可以采用统计技术和决策模型来进行分析。
- A．量化性
- B．增值率
- C．移换性
- D．离散性
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人文环境的变化是指由于社会老龄化、家庭小型化、受教育程度的提高等，使得人们对住宅的认识产生了巨大变化，老年人住宅，第二住宅和( )住宅等概念应运而生。
- A．酒店式
- B．期贷式
- C．季节性
- D．概念型
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土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在( )年以上。
- A．20
- B．30
- C．70
- D．40
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