2012年房地产估价师考试《房地产估价经营与管理》模拟试卷(三)

某人准备购买一套价格为15万元的住宅，首期30%直接支付，其余向银行申请贷款，贷款期限为10年，利率9%，按月等额偿还，则月还款额为多少?若抵押贷款采用递增式还款(逐月递增0.5%)，则首月还款额为多少?最后一月还款额为多少?如该家庭在按月等额还款5年后于第六年年初一次提前偿还了贷款本金5万元，则从第六年开始的抵押贷款月还款额是多少?

某家房地产企业获得贷款1000万元，期限为2年，年利率为12%，若借贷双方约定按季度付息，则房地产企业为该笔贷款支付的利息总额是多少?如果不是按季付息，期末连本带利一起偿还，房地产企业支付的利息总额是多少?

“三项预测值”分析方法是多变量敏感性分析方法中的一种。(      )

• 正确
• 错误

初步可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目技术、经济可行性后做出投资与否决策的关键步骤。(      )

• 正确
• 错误

对于写字楼项目，要充分考虑项目所处地区的流动人口和常住人口的数量，最后才能确定项目的规模、档次。(        )

• 正确
• 错误

房地产开发活动从物质形态上看是生产房地产商品的过程，从货币形态上看是通过房地产的租售获得一定量的货币收入。(      )

• 正确
• 错误

开发商成本利润率等于开发投资项目竣工后项目正常盈利年份的年净经营收入与总开发成本之比。(      )

• 正确
• 错误

由于细分市场总是处于不断的变化中，所以要周期性地运用市场细分的程序。(      )

• 正确
• 错误

房地产市场调查人员开始时总是先收集一手资料，以判断问题是否部分或全部解决，是否需要收集成本很高的二手资料。(      )

• 正确
• 错误

进行房地产开发决策分析的主要工作就是进行财务评价，从我国房地产开发企业的工作实践来看，财务评价的方法已经比较成熟。(      )

• 正确
• 错误

目标定价法和领导定价法一样，都属于竞争导向定价。(      )

• 正确
• 错误

工程项目的规模较大、建设周期长、技术复杂的房地产开发项目建设，应采用邀请招标。 (      )

• 正确
• 错误

市场调查最好能提出解决问题的建设性方法。(      )

• 正确
• 错误

目前在我国由于政府不能作为城市房屋的拆迁入，所以政府不能作为土地一级开发者。 (      )

• 正确
• 错误

邀请招标的方式会促使承包商努力提高开发项目建设工程的质量，缩短工期并降低成本造价。 (      )

• 正确
• 错误

城市环境污染、穷人大量润入城市所产生的社会问题等会导致住宅片分化。(      )

• 正确
• 错误

房地产同时具有经济寿命和自然寿命。(      )

• 正确
• 错误

收益性物业管理中，影响有效毛收入的因素有(      )。

• A．潜在毛租金收入
• B．空置损失
• C．租金损失
• D．其他收入
• E．经营费用

针对不同用途的收益性，物业可以分为(      )。

• A．写字楼物业管理、商场物业管理
• B．工业及货仓物业管理、酒店物业管理
• C．楼盘物业管理、酒店物业管理
• D．楼盘物业管理、商场物业管理
• E．写字楼物业管理、楼盘物业管理

新设项目法人融资形式的特点有(      )。

• A．项目投资由新设项目法人筹集的资本金和债务资金构成
• B．新设项目法人承担相应的融资责任和风险
• C．从项目投产后的经济效益来考察偿债能力
• D．从既有法人的财务整体状况来考察融资后的偿债能力
• E．拟建项目在既有法人资产和信用基础上进行，并形成其增量资产

房屋开发费包括(      )。

• A．建安工程费
• B．“三通一平”费
• C．拆迁安置补偿费
• D．公共配套设施建设费
• E．基础设施建设费

下列有关房地产开发项目的可行性研究的作用及其理解，表述正确的选项为(      )。

• A．一个开发建设项目，特别是大中型项目，要通过投资决策前的可行性研究，明确该项目的建设和投资是否可行，从而得出这项工程应不应该建或建设时应按哪种方案会取得最佳的效果，作为开发建设项目投资决策的依据
• B．银行等金融机构都把可行性研究报告作为建设项日申请贷款的先决条件，实际上，他们不必对可行性研究报告进行全面、细致的分析评估，即可确定是否给予贷款
• C．项目所需的资源供应的协议、合同都需根据可行性研究报告进行商谈。有关技术引进和设备进口必须在可行性研究报告审查批准后，才能据以同国外厂商正式签约
• D．在可行性研究报告中，对项目的建设各项情况都进行了分析和论证，确定了原则，推荐了建设方案。报告批准后，规划设计工作就可据此进行
• E．未经过可行性研究的开发建设项目，只要正确可以批准设计任务书，可以列入计划

在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有(      )。

• A．单元估算法
• B．概预算定额法
• C．工程量近似匡算法
• D．蒙特卡洛模拟法
• E．单位指标估算法

可行性研究包括(      )等阶段。

• A．投资机会研究
• B．项目开发期
• C．项目的评估与决策
• D．项目技术可行性研究
• E．初步可行性研究

利用期望值法判断投资方案的优劣时，可选择的方案有(      )。

• A．期望值相同、标准差小的方案
• B．期望值相同、标准差大的方案
• C．标准差系数小的方案
• D．标准差系数大的方案
• E．标准差相同、期望值大的方案

在市场经济条件下，利率的高低主要取决于(      )等因素。

• A．行业基准收益率
• B．政府政策
• C．通货膨胀率
• D．社会平均利润率
• E．投资者的目标收益率

下列各项中，用以反映项目清偿能力的指标有(      )。

• A．速动比率
• B．利息备付率
• C．偿债备付率
• D．内部收益率
• E．资产负债率

以下属于时间序列分析法的有(      )。

• A．简单平均法
• B．指数平滑法
• C．相关分析法
• D．专家意见法
• E．销售人员意见法

房地产市场营销因素调查包括的类型有(      )。

• A．产品调查
• B．价格调查
• C．市场需求质量调查
• D．分销渠道调查
• E．促销策略调查

公开招标使开发商有较大的选择范围，开发商可以在众多的投标者之间选择(      )的承包商，同他签订承包合同，将工程委托他负责完成。

• A．报价管理
• B．工期短
• C．信誉良好
• D．本位主义较重
• E．工期长

影响房地产市场发展的社会经济因素包括(      )。

• A．家庭收入水平及分布
• B．物价水平
• C．失业水平
• D．房价租金比
• E．经济发展状况

一般来说，(      )的经济寿命是40年。

• A．公寓
• B．酒店
• C．剧院建筑
• D．工业厂房
• E．普通住宅

针对不同用途的收益性物业可分为(      )。

• A．写字楼物业管理、商场物业管理
• B．承租人管理、租赁市场管理．
• C．工业及货仓物业管理、人事管理
• D．商场物业管理、财务、人事管理

在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣主要取决于(      )。

• A．物业的易接近性
• B．物业的临街状况
• C．物业的周围环境
• D．物业所处区域的繁华程度

某单位拥有的一出租物业的原值为5000万元，年租金收入为600万元，则该单位应缴纳的年房产税数额为

(    )。

• A．42.0万元
• B．50.4万元
• C．60.0万元
• D．72.07万元

房地产业与金融密切相关，不论是房地产开发商还是置业投资者，均需要为其开发投资活动进行债务融资和(      )。

• A．信托融资
• B．股票融资
• C．抵押贷款支持证券融资
• D．权益融资

下列关于个人住房抵押贷款的说法，错误的是(      )。

• A．是指个人购买住房时，以所购买住房作为抵押担保，向金融机构申请贷款的行为
• B．包括商业性住房抵押贷款和政策性住房抵押贷款两种类型
• C．属于购房者的消费性贷款，通常与开发商有直接的关系
• D．政策性住房抵押贷款利率较低，通常只面向参与缴纳住房公积金，购买自住房屋的家庭，且贷款额度有一定限制

甲、乙两个房地产开发企业的资产负债率分别为75%和80%，从房地产开发贷款的风险来看，乙企业比甲企业面临更大的(      )风险。

• A．市场
• B．财务
• C．政策
• D．经营

预售收入用于后续开发建设投资的比例属于房地开发项目经济评价基础参数中的(      )。

• A．时间类参数
• B．融资相关参数
• C．收益相关指标
• D．评价标准类指标

采用综合的单位建筑面积或单位建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用，是(      )。

• A．单元估算法
• B．单位指标估算法 
• C．工程量近似匡算法 
• D．概算指标法

在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：直接费＝每平方米造价指标×建筑面积，属于(      )。

• A．单元估算法
• B．单位指标估算法 
• C．概算指标法
• D．工程量近似匡算法

关于房地产开发项目的可行性研究的依据，下列叙述不正确的是(      )。

• A．国家和地区经济建设的方针、政策和长远规划
• B．建筑师、工程师或估价师及造价工程师等建筑权威人物的经验和研究
• C．国家批准的城市总体规划、详细规划、交通等市政基础设施等
• D．开发项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件及备选规划设计方案等

对市场需求与供应情况、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算项目财务分析等进行的预测可行性研究，属于(      )阶段。

• A．投资机会研究
• B．初步可行性研究
• C．详细可行性研究 
• D．项目的评估和决策

某投资者以25万元购买了一个商铺2年的经营权，第一年净现金流量可能为：22万元、18万元和14万元，概率分别为0.2、0.6和0.2；第二年净现金流量可能为：28万元、22万元和16万元，概率分别为0.15、0.7和0.15，若折现率为10%。问该购买商铺投资净现值的期望值为 (      )万元。

• A．25
• B．35
• C．40
• D．45

土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在(      )年以上。

• A．20
• B．30
• C．70
• D．40

房地产项目的盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于(      )不同。

• A．变动成本的设置
• B．销售收入的不同
• C．固定成本的设置
• D．平衡点的设置

某开发项目的规划建设用地面积为5000m²，如果地上建筑容积率为6、建筑覆盖率为50%、楼高17层(其中1～4层为建筑面积相等的裙房，5～17层为标准层)，则标准层每层建筑面积为 (      )m²。

• A．882
• B．1765
• C．1667
• D．1538

对于房地产开发投资活动来说，构成房地产开发投资项目现金流量的基本要素为(      )，也是进行投资分析最重要的基础数据。

①投资；②成本；③销售或出租收入；④税金；⑤利润

• A．①②③
• B．①②③④⑤
• C．②③⑤
• D．①②④

房地产投资的收益包括投资回收和投资回报两部分，下列有关说法不正确的是(      )。

• A．投资回收是指投资者对其所投入资本的回收，投资回报是指投资者所投入资本在经营过程中所获得的报酬
• B．等额系列支付的年值与现值之间的关系为：A=P?i+P?i/[(1+i)ⁿ-1)，其中P?i就是投资者投入资本P后所获得的投资回收，而P?i/[(1+i)n-1)就是投资者的投资回报，是投资者提取折旧的一个方法，即偿债基金法
• C．投资回报和投资回收对投资者来说都是非常重要的，投资回收通常是用提取折旧的方式获得，而投资回报则常常表现为投资者所获得的或期望获得的收益率或利息率
• D．就房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的回收，而其投资回报则主要表现为开发商利润

假设某房地产投资项目的负债合计为3000万元，资产合计为5000万元，流动资产和流动负债分别为2500万元和1250万元，存货为1500万元。则该房地产投资项目的资产负债率为(      )。

• A．167%
• B．80%
• C．200%
• D．60%

某房地产投资项目的总投资为5000万元，其中投资者投入的权益资本为2000万元，经营期内的年平均利润总额为600万元，年平均税后利润为480万元，则该投资项目的资本金利润率为(      )。

• A．12%
• B．20%
• C．24%
• D．30%

某房地产投资项目的表面收益率为16%，计算后得到该项目的实际收益率为12%，银行的贷款利率为5．44%，则在该项目的计算期内，年平均通货膨胀率是(      )。

• A．3.57%
• B．4.00%
• C．6.56%
• D．10.56%

若年利率是是%，存款额为2000元，计息周期是两年，按单利计息方式算出的利息为 (      )元。

• A．320
• B．1200
• C．1210
• D．210

当计息周期短于1年时，实际利率与名义利率的关系是(      )。

• A．名义利率大于实际利率
• B．实际利率大于名义利率
• C．名义利率等于实际利率
• D．实际利率小于名义利率

已知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市维护建设税7%、教育费附加3%，若销售收入为1000万元，则应缴纳两税一费的总额为(      )万元。

• A．55.0
• B．85.6
• C．150.0
• D．123.6

某家庭购买一套面积为100m²的商品住宅，单价为5000元/m²，首付款为房价的30%，其余通过申请公积金和商业组合贷款支付，已知公积金和商业贷款的年利率分别为4%和7%，期限均为10年，公积金贷款的最高限额为10万元，则公积金贷款部分的按月等额还款额为(      )元。

• A．1002.45
• B．1012.45
• C．1027.42
• D．1037.45

银行为某人提供期限为10年，年利率为6%，首期月还款为1000元，月还款递增率为0.2%的个人住房抵押贷款。若将此方案转为按月等额支付，则月等额还款额是(      )元。

• A．1005.56
• B．1010.56
• C．1110.56
• D．1115.56

下列市场调查的内容中，属于可控因素调查的是(      )。

• A．市场需求容量调查 
• B．消费者行为调查
• C．市场营销因素调查
• D．竞争情况调查

下列选项不属于房地产开发前期工作主要内容的是(      )。

• A．获得土地使用权
• B．确定规划设计方案并获得规范许可
• C．遴选工作人员
• D．开工申请

在下列定价方法中，需要使用损益平衡图的是(      )。

• A．目标定价法
• B．价值定价法
• C．挑战定价法
• D．成本加成定价法

在房地产市场的分类中，一级市场是指(      )。

• A．土地使用权转让市场
• B．新建商品房租售市场
• C．土地使用权出让市场  
• D．土地使用权出让市场和新建商品房租售市场

(      )导致我国房地产市场与国外房地产市场有着很大的不同。

• A．土地出让制度
• B．土地转让制度
• C．房地产登记制度 
• D．土地储备制度

在市场调查中，(      )是最易出错的阶段。

• A．分析信息
• B．信息汇总
• C．收集信息
• D．报告结果

招标方式可以分为公开招标和(      )招标。

• A．隐式
• B．私下
• C．幕后
• D．邀请

下列影响房地产市场的因素中，与其他三项不同类的是(      )。

• A．基础设施状况
• B．城市或区域总体经济发展水平
• C．产业与结构布局
• D．社区和城市发展形态

影响房地产市场发展的(      )因素，是指传统观念及消费心理、福利、人口数量等内容。

• A．家庭
• B．社会
• C．文化
• D．政策

当投资者准备进行一项房地产投资时，很重视对房地产所处宏观(      )的研究。

• A．区位
• B．环境
• C．政策
• D．文化