2012年房地产估价师考试《房地产估价经营与管理》模拟试卷(一)

某房地产开发商拟购置一写字楼用于出租经营，合同价为1亿元。开发商自有资金的投入额为4000万元，其余投资利用银行贷款，年贷款利率为5%。还款从获得租金收入的年度开始，15年内以每年等额偿还本息的方法偿付。开发商经过与其他的投资机会比较，确定该项投资的最低期望收益率为8%，有关数据如表l所示。请根据已知条件完成表2和表3，并用净现值法，分别从全部投资和自有资金投资的角度判断该投资是否满足要求。(不考虑营业税、所得税、土地增值税等所有税费的影响)

某家庭拟购买一套住宅，单价为3000元/m²，该家庭月收入为6000元，其中30%可用来支付房款，银行可为其提供15年期的住房抵押贷款，贷款年利率为6%，抵押贷款价值比例最大为 80%，问根据该家庭的支付能力最多可以购买多少平方米的住宅?

投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。该阶段投资估算的精确度为+30%，研究费用一般占总投资0.2%—0.8%。(     )

• 正确
• 错误

临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。(     )

• 正确
• 错误

经营收入比企业完成的开发工作量(完成投资额)更能反映房地产开发投资项目的真实经济效果。(     )

• 正确
• 错误

简单平均法在时间序列比较平稳，即随时间变化各期实际销售量增减变化不大时可以采用，但它既看不出数据的离散程序，也不能反映近，远期数据变化的趋势，因此一般在要求不太高的情况下适用。(      )

• 正确
• 错误

资金等值是指在考虑时间因素的情况下，不同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相同的价值。(     )

• 正确
• 错误

建设资金已经落实，建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的30%，建设工期超过一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的50%。(     )

• 正确
• 错误

网络计划是以横道图的形式来表达工程的进度计划，在横道图中可确切地表明各项工作的相互联系和制约关系。(     )

• 正确
• 错误

根据传统房地产周期理论，房地产市场的发展呈现出一种循环的模式。(     )

• 正确
• 错误

房地产市场存在着一种均衡状态，在这种状态下，租金和价格都不发生变化，价格与重置成本相同，新增量和折旧量相等，房地产资产存量保持不变。(     )

• 正确
• 错误

出让城市国有土地使用权，出让前应当制定指定性详细规划。(     )

• 正确
• 错误

按存量增量细分，通常将房地产市场划分为二级市场：一级市场(土地使用权出让市场)、二级市场(土地转让、新建商品房租售市场)。(     )

• 正确
• 错误

房地产市场可以理解为从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所以及一切交易途径和形式。(     )

• 正确
• 错误

当收益是通过其他人分期付款的方式获得时，投资者就面临着最严重的市场供求风险。 (     )

• 正确
• 错误

投资具有风险性，即不稳定性。现在投入的价值是确定的，而未来可能获得的收益是不确定的，这种收益的不确定性即为投资的风险。(     )

• 正确
• 错误

寿命周期长是房地产最重要的一个特性。(     )

• 正确
• 错误

零售商业物业的类型有(     )。

• A．市级购物中心
• B．地区购物商场
• C．超级市场
• D．居住区商场
• E．邻里服务性商店

房地产贷款担保的形式有(     )。

• A．保证
• B．抵押
• C．质押
• D．拍卖
• E．协议

个人住房贷款的风险有(     )。

• A．政治风险
• B．操作风险
• C．信用风险
• D．市场风险
• E．利率风险

财务评价报表的基本报表有(     )。

• A．借款还本付息估算表
• B．现金流量表
• C．资金来源与运用表
• D．损益表
• E．资产负债表

经济评价中的基础参数包括(     )。

• A．融资相关参数 
• B．动态评价指标
• C．静态评价指标
• D．收益相关指标
• E．时间类参数

可行性研究的依据有(     )。

• A．国家和地区经济建设的方针、政策和长远规划
• B．批准的项目建议书和同等效力的文件
• C．国家批准的城市总体规划、详细规划、交通等市政基础设施等
• D．自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料
• E．城市房屋拆迁补偿办法及安置标准

对一个房地产项目进行风险分析的过程，可以分为(     )。

• A．风险控制
• B．风险辨识
• C．风险评估
• D．风险评价
• E．风险回避

按照相关规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让，特殊情况下才允许以协议方式出让。各种出让方式的具体界定是(     )。

• A．招标出让国有土地使用权
• B．拍卖出让国有土地使用权
• C．协议出让国有土地使用权
• D．租赁国有土地使用权
• E．抵押国有土地使用权

房地产开发项目建筑工程的招标程序包括(     )。

• A．申请招标
• B．可行性研究
• C．编制招标文件
• D．编制招标工程标底
• E．确定招标方式，发布招标公告或邀请投标函

开发项目的期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的(     )。

• A．销售费用
• B．维修费用
• C．经营费用
• D．管理费用
• E．财务费用

房地产开发的主要阶段有(     )。

• A．可行性研究阶段
• B．投资机会选择与决策分析阶段
• C．前期工作阶段
• D．建设阶段
• E．租售阶段

由于房地产商品本身具有区别于其他商品的独特属性，房地产业在国民经济中又具有特殊重要的地位，这就导致了房地产市场具有一系列区别于一般市场的基本特性，具体表现在(     )等。

• A．市场供给的特点
• B．市场需求的特点
• C．市场趋势的特点
• D．市场价格的特点
• E．市场交易的特点

按照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，房地产交易包括房地产(     )。

• A．买卖
• B．租赁
• C．抵押
• D．转让
• E．拍卖

房地产直接投资具有(     )四个方面的特性。

• A．保险
• B．收益
• C．保值
• D．增值
• E．消费

房地产投资的优点有(     )。

• A．投资回收期长
• B．相对较高的收益水平
• C．易于获得金融机构的支持
• D．需要专门的知识和经验
• E．能抵消通货膨胀的影响

下列公式不正确的一项是(     )。

• A．分配(应付)利润=经营利润-(盈余公积金+公益金+未分配利润)
• B．税后利润=利润总额-所得税
• C．经营利润=销售(含出租、自营)收入-经营成本-期间费用-销售税金
• D．利润总额=经营利润+营业外收支净额

以抵押贷款方式向土地储备机构发放，贷款期限最长不得超过(     )。

• A．半年
• B．1年
• C．1年半
• D．2年

(     )常以每月每平方米为基础计算。

• A．百分比租金
• B．基础租金
• C．建筑面积租金
• D．使用面积租金

详细可行性研究阶段对建设投资估算的精度在(     )。

• A．±5%
• B．±10%
• C．±20%
• D．±30%

(     )的基本方法是建立成本与产量、销售收入与销量之间的函数关系，通过对这两个函数及其图形的分析，找出平衡点。

• A．敏感性分析
• B．不确定性分析
• C．概率分析
• D．盈亏平衡分析

利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于(     )。

• A．0
• B．1  
• C．2
• D．3

(     )是房地产置业投资项目的初始资本投资数额，其高低变化在很大程度上影响着房地产置业投资经营的绩效。

• A．购买价格
• B．权益投资比率
• C．空置率
• D．运营成本

(     )是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率。

• A．成本利润率
• B．投资利润率
• C．资本金利润率
• D．偿债备付率

若现在借入500元，年利率为10%，两年后的实际经济价值等于(     )元。

• A．605
• B．600
• C．650
• D．550

• A．等额序列支付储存基金系数
• B．等额序列支付现值系数
• C．等差序列现值系数
• D．等比序列现值系数

(     )是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。

• A．动态投资回收期
• B．静态投资回收期
• C．财务净现值
• D．财务内部收益率

已知某笔贷款的年利率为6%，借贷双方约定按月计息，该笔贷款的实际利率是(     )。

• A．0.5%
• B．6%
• C．6.16%
• D．6.19%

(     )是指房地产开发项目建成时，按照国家有关财务和会计制度，转入房地产产品的开发建设投资。

• A．开发建设投资
• B．正经营资金
• C．国家资产及其他资产
• D．开发产品成本

(     )是市场上规模较大，易于识别的顾客群体。

• A．弥隙市场
• B．细分市场
• C．主流市场
• D．消费市场

(     )就是在计算平均数时，再考虑每期资料的重要性。

• A．简单平均法
• B．移动平均法
• C．加权移动平均法 
• D．指数平滑法

(     )就是要估算出一个地区对某种产品的潜在需求数量。

• A．潜在需求评估
• B．市场趋势分析
• C．市场规模分析
• D．市场需求预测

市场趋势的分析方法中，(     )就是通过直接询问消费者在某一时期需求哪些商品及其数量来进行分析的方法。

• A．购买者意图调查法
• B．销售人员意见综合法
• C．专家意见法
• D．时间序列分析法

(     )指根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的一种方法。

• A．成本加成定价法
• B．目标定价法
• C．认知价值定价法 
• D．价值定价法

市场调查中的(     )，即通过收集初步的数据提示问题的真正性质，从而提出一些推测和新想法。

• A．试探性调查
• B．描述性调查
• C．因果性调查
• D．阶段性调查

(     )是反映项目实际造价的技术经济文件，是开发商进行经济核算的重要依据。

• A．投资估算
• B．竣工结算
• C．成本结算
• D．技术报告

工程项目的(     )是建设过程的最后一个程序，是全面检验设计和施工质量，考核工程造价的重要环节。

• A．评标
• B．质量检验
• C．投料试车
• D．竣工验收

开发商应当自建设工程竣工验收合格之日起(     )日内，将有关部门开具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。

• A．7
• B．10
• C．15
• D．20

工程(     )是监督成本费用、降低工程造价的重要手段。

• A．成本控制
• B．进度控制
• C．质量控制
• D．合同控制

(     )是用直线线条在时间坐标上表示出单项工程进度的方法。

• A．网络图法
• B．坐标系数
• C．横道图法
• D．表格法

(     )通常适用于工程项目规模较大、建设周期较长、技术复杂的开发项目建设。

• A．公开招标 
• B．邀请招标
• C．挂牌转让
• D．协议出让

(     )是指城市政府通过设立的专责机构，统一负责行政区域内土地整理、征用、收购、收回、置换、储备、一级开发以及土地交易等活动的一种工作制度。

• A．土地一级开发
• B．土地收购储备
• C．城市规划
• D．房屋管制

所谓(     )，主要包括投资机会寻找和筛选两个步骤。

• A．投资机会选择
• B．决策分析
• C．前期准备工作
• D．建设阶段

房地产市场中的(     )，是指当市场上的需求增长赶不上新增供给增长的速度时，所出现的空置率上升、物业价格和租金下降的情况。

• A．需求饱和
• B．供求平衡
• C．泡沫经济
• D．过度开发

(     )是指由于房地产投机引起的房地产市场价格与使用价值严重背离，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态。

• A．房地产膨胀
• B．房地产泡沫
• C．房地产滞销
• D．房地产过度开发

自然周期的(     )始于供求转折点，此时由于房地产空置率低于合理空置率，所以看起来市场情况还不错。

• A．第一阶段
• B．第二阶段
• C．第三阶段
• D．第四阶段

房地产投资的缺点是(     )。

• A．投资回收周期较长 
• B．投资数额巨大
• C．变现性差
• D．以上均正确

(     )是指投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去了相应可能收益时，给投资者带来的风险。

• A．比较风险
• B．时间风险
• C．持有期风险
• D．资本价值风险

(     )是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生。

• A．房地产周期
• B．房地产循环
• C．房地产周期循环 
• D．房地产周期运动

(     )主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为。

• A．直接融资
• B．间接融资
• C．开发投资
• D．置业投资

(     )是指房地产市场上没有两宗完全相同的房地产。

• A．差异性
• B．各异性
• C．特色性
• D．独立性