2013年房地产估价师《房地产开发经营与管理》命题预测试卷六

市场最低量与市场潜量间的距离表示需求的市场营销敏感性。（　　）

用公式来分析投资回收与投资回报，Pi就是投资者投入资本金后所获得的投资回收，就是投资者的投资回报。　（　　）

开发项目成本费用中财务费是指企业财务部门管理和组织各种活动而发生的费用，如工资、办公费等。（　　）

金融机构在为房地产置业投资者发放抵押贷款前，规定权益投资比率的目的是为了控制信贷风险。 （　　）

当市场上存在垄断竞争因素的影响时，产销量的变化会导致市场销售价格和生产成本的变化，此时的成本与产量、销售收入与销量之间是非线性关系，所对应的盈亏平衡分析也属于非线性盈亏平衡分析。

开发项目或单项工程，其竣工验收的依据是：经过审批的项目建议书、年度开工计划、施工图纸和说明文件、施工过程中的设计变更文件、现行施工技术规程、施工验收规范、质量检验评定标准，以及合同中有关竣工验收的条款。（　　）

如果计息周期为一定的时间区间（如年、季、月等），并按复利计息，称为间断复利。（　　）

一宗写字楼物业的价值，在某种程度上，取决于写字楼的使用者即租户的商业信誉。　（　　）

利润表反映了房地产项目在开发经营期内各期的利润总额、所得税及各期税后利润的分配情况，可以用来计算内部收益率和投资回收期等评价指标。（　　）

房地产投资具有不可逆性和可延期性，也就具有了期权性质。（　　）

多数企业认为应以较强的竞争者为进攻目标，因为这可以节省时间和资源，事半功倍，而且获利较多。（　　）

房地产投资相对于股票投资，往往具有较低的收益水平。（　　）

进行定性风险分析需要结合政治形势、国家方针政策、经济发展趋势、市场周期、自然等方面因素的可能变化。（　　）

建设工程招标方式分为公开招标和邀请招标。（　　）

土地储备是市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、实现增加地方政府财政收入为目标，依法取得土地，进行前期开发、储备以备供应土地的行为。 （　　）

REITs房地产投资信托基金采购物业的价格通常低于重置成本，如低价收购尚未完工但由于各种原因急于变现的物业，继续加以运作，以此赢得更高收益。（　　）

购买住房抵押支持证券，是指银行将所持有的个人住房抵押贷款债权，出售给专门设立的特殊目的公司（REITs），由该公司将其汇集重组，通过政府、银行、保险公司或担保公司等担保，转化为信用等级较高的证券出售给投资者。（　　）

个人住房抵押贷款属于购房者的消费性贷款，通常与开发商没有直接的关系，但由于开发项目销售或预售的情况，直接影响到开发商的还贷能力和需借贷资金的数量。（　　）

房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币与实物，直接或间接的从事或参与房地产开发的经济行为。（　　）

下列房地产开发工作中，属于前期工作阶段的是（　　）。

下列指标中，属于房地产投资项目静态盈利能力指标的有（　　）。

廉租房面向最低收入家庭，其供应、分配和经营完全由政府控制，因此廉租房可以进入市场流通。（　　）

影响房地产市场转变的社会环境有（　　）几方面。

经济评价中的基础参数中的时间类参数包括（　　）。

可行性研究的结论主要是说明项目的财务评价结果，表明项目（　　）。

北京市别墅销售市场，是按房地产市场细分的（　　）标准划分的。

下列房地产开发项目成本费用中，属于土地费用的有（　　）。

下面哪项不属于房地产投资信托的分类（　　）。

关于某特定商品市场规模的说法，正确的有（　　）。

商业银行发放商用房地产抵押贷款时，下列说法正确的有（　　）。

在不确定性情况下，估计未来投资收益，可选用的决策方法有（　　）。

根据财务核算与分析的需要，企业利润可分为（　　）等四个层次。

以下说法正确的是（　　）。

新设项目法人融资形式的特点有（　　）。

房地产开发项目竣工后，按规定应移交给城市档案馆的竣工档案应包括（　　）。

进度计划管理通常采用网络图和（　　）。

某店铺的购买价格为60万元，购买者用现金支付20万，其余的为借贷资金，如果店铺进入正常经营期后第一年的税后现金流为24000元，投资者权益增加值为2200元，店铺市场价值增长率为2％，则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为（　　）。

下列关于过热与房地产泡沫的说法，不正确的说法是（　　）。

有一计算期为10年的房地产置业投资项目，经测算，该项目的投资收益率为10％，银行贷款利率为6％，计算期内，净现值的期望值为125万元，净现值期望值的标准差为65万元，则在计算期内，该项目的标准差系数是（　　）。

开发商投入的建设资金（不含土地费用）达到或超过地上物预计总投资的（　　）以后，方可获得政府房地产管理部门颁发的预售许可证。

土地储备实行（　　）管理。

某房地产开发企业针对其开发项目进行市场需求分析，在确定其市场规模时，有效市场、渗透市场、服务市场三者关系正确的是（　　）。

（　　）资料是调查的起点，其优点是成本低及可以立即使用。

某一人口较少的市场同时有几个物业项目同时开盘，而销售业绩、销售价格没有开发商预期的好，体现了房地产投资的风险的（　　）。

运用实物期权方法进行房地产投资决策时，对开发规模较大，首期较难产生理想收益的房地产项目，可通过（　　）确定是否进行投资。

某房地产开发项目的开发周期为4年，其中前期工作为1年，建设期为2年，销售期为1年，建造成本估算为10000万元（不含利息），在建设期内均匀投入，全部建造成本由银行贷款提供，贷款年利率为12％，按季计息。则该项目建造成本的利息是（　　）万元。

为适应房地产市场波动，某房地产开发企业通过降低成本利润率来确定其商品房销售价格，该定价方法为（　　）。

某家庭向银行申请了一笔等额还本付息的个人住房贷款，其月供为2850元，月利率为6．25‰，则该贷款的实际年利率为（　　）。

向银行申请了一笔个人住房抵押贷款，若年利率为6%，期限为15年，首月还款额为3000元，月还款额等比增长率为0．2%，则该家庭第8年最后一个月的月还款额是（　　）元。

某房地产开发项目的占地面积为1万㎡，容积率为1．5，如果房屋开发成本为3000元/㎡（按建筑面积计），预测能够以8000元／㎡（按建筑面积计）的销售价格实现全部销售，则该项目实现盈亏平衡的最高土地取得价格（按占地面积计）为（　　）元／㎡。

（　　），开发商就可以申请开工许可。

停车指数，即每100m2营业面积应设置的车位个数，美国城市土地研究所建议的指数，依商场的规模不同在（　　）之间。

从房地产市场的投资周期来看，房地产市场资本流量的显著增加通常发生在房地产市场自然周期的（　　）。

以抵押贷款方式向土地储备机构发放的贷款，其贷款额度不超过土地（　　）的70%。

某房地产开发项目采用20％的折现率计算出的项目净现值为16万元，该项目的财务内部收益率为（　　）。

下列关于零售商业物业租金的表述中，错误的是（　　）。

某销售型住房市场年初的住房存量为120万套，其中空置待售住房6万套，本年新竣工住房15万套，销售住房12万套，则吸纳周期为（　　）年。

值得指出的是，随着政府土地储备制度的建立，（　　）划拨土地使用权，已经成为政府土地储备中心优先收回并纳入储备的重要对象，开发商直接获取该类土地的机会逐渐减小。

政府授权开发企业负责实施土地开发时，开发企业的利润率不高于预计成本的（　　）。

现金流入与现金流出之差成为（　　）。

在房地产投资项目的不确定性分析中，最高土地取得价格分析属于（　　）。

从房地产开发企业的角度看，房地产开发过程中投入的资源，下列选项中不包括（　　）。

某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元／月，并当租户的月营业额超过150万元时收取3％的百分比租金。当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金时（　　）万元。

在房地产开发项目投资估算中，房屋开发费不包括（　　）。

下列关于房地产置业投资的说法错误的是（　　）。

对于（　　）的企业，可能会在某方面反应强烈，但对其他方面不予理会。

房地产项目盈亏平衡分析中，不包括（　　）分析。

城镇土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土地应缴纳的一种税，视土地等级、用途按（　　）征收。

经济活动的类型和特点不同，对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常不包括（　　）。

房地产开发前期的规划管理，下列步骤正确的是（　　）。