2013年房地产估价师《房地产开发经营与管理》命题预测试卷四

在实际核算中，国内生产总值有三种计算方法，即生产法、收入法和支出法。 （　　）

房地产开发项目用于出租或自营时，开发期和经营期发生的期间费用均计入开发建设投资。（　　）

市场调查是运用科学的方法，有目的的、系统地收集、整理有关市场信息资料，并就所获得的市场信息资料进行分析、评估和报告的过程。（　　）

动态投资回收期指标一般用于评价开发完成后用来出售房地产开发项目。（　　）

拍卖出让国有土地使用权是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果而非投标结果确定土地使用者的行为。 （　　）

在房地产市场分析中，区域房地产市场分析应侧重于对具体房地产开发项目的竞争分析和营销建议。（　　）

从理论上讲，资金在不停地运动，每时每刻都在通过生产和流通领域增值，因而应该采用间断复利计息，但是在实际使用中都采用较为简便的连续复利计息计算。（　　）

一般来讲，只有实力较强的大企业才可能采取全面覆盖这种营销战略。 （　　）

一般来说，标准差越小，各种可能收益的分布就越集中，投资风险也就越小。反之，标准差越大，各种可能收益的分布就越分散，风险就越大。（　　）

我国城市土地收购储备过程中的土地储备贷款，应属于担保贷款。（　　）

可行性研究的根本目的；是为项目决策提供依据；减少或避免项目的失败；提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。（　　）

从来源看，房地产权益资本主要来源于机构投资者。（　　）

《规划意见书（选址）》主要规定了用地性质、位置和年限。 （　　）

能够改变潜在毛租金收入的唯一因素是租金水平的变化或可出租面积的变化，它代表物业实际获取的收入。（　　）

房地产经济寿命一般要比自然寿命长得多。（　　）

在房地产开发过程中，开发商只能自己组织的管理队伍管理。（　　）

由于销售人员意见综合法的精确性受若干因素的影响，为此，可将销售人员与管理人员的意见进行综合，以便做出比较可靠的预测。 （　　）

有些产品品牌差异不大，消费者不经常购买，而购买时又有一定的风险，所以消费者一般要比较、看货，只要价格公道、购买方便、机会合适，消费者就会决定购买，这种购买行为称为寻求多样化购买行为。 （　　）

等额序列支付现值系数与等额序列支付资金回收系数的乘积为1。（　　）

对于“开发－销售”模式下的房地产投资项目，分析其动态盈利能力时的计算期包括（　　）。

对于建筑物内主要设备的更新工作如供热或空调系统的更新，物业管理人员可以根据实际情况自行作出决策。（　　）

调查计划一般要包括（　　）。

可行性研究的作用有（　　）。

可行性研究是在投资前期所做的工作，可以分为的阶段包括（　　）。

写字楼确定租金时，一般应首先根据（　　）确定一个基础租金。

房地产投资的个别风险包括（　　）。

关于房地产开发企业选择房地产经纪机构代理销售其商品房的说法，正确的有（　　）。

在房地产投资项目可行性研究中，调查研究主要是从市场调查和资源调查两方面进行。其中资源调查的主要内容有（　　）。

房地产开发投资中的销售税金，又称“两税一费”，包括（　　）。

下列关于净现值标准差的表述中，正确的有（　　）。

关于房地产和房地产市场，下列说法正确的是（　　）。

金融机构进行项目贷款审查时，要进行（　　）工作。

收益性物业管理中的运营费用包括（　　）。

在下列费用中，属于债务融资成本的有（　　）。

下列关于房地产市场周期循环的表述中，不正确的有（　　）。

某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的（　　）。

基础设施状况，属于房地产市场运行环境中的（　　）。

国际上设施管理领域的专业资格，是（　　）。

总的来说，项目应具有适当的规模，但单一项目的投资额不宜超过开发商各类项目全部投资额的（　　）。

以抵押贷款方式向土地储备机构发放贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过（　　）年。

由于零售商业物业的租约期限很长，因此在租约中必须对租金调整做出明确规定。租金调整条款一般仅对（　　）有效。

要说明影响项目经济效益的主要风险因素在一定幅度内变化时，对全部投资和资本金的财务评价指标的影响情况的分析方法是（　　）。

2011末，某市住房总量为5000万㎡，其中经济适用住房400万㎡,商品住房3750万㎡，同期住房空置量为750万㎡,其中经济适用住房空置量为50万㎡，商品住房空置量为450万㎡，则该市2011末的商品住房空置率是（　　）。

下列不属于房地产商业物业市场的是（　　）。

（　　），是整个房地产开发过程中最重要的一个阶段。

下列（　　）不属于投资的特性。

员工医疗保险和失业保险属于运营费用中的（　　）。

关于商用房地产抵押贷款，下列说法不正确的是（　　）。

下列房地产开发经营企业的业务经营模式类型中，主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目的是（　　）模式。

（　　）是指借款人或第三人在不转移财产占有权的情况下，将财产作为贷款的担保。

对市场需求与供应情况、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等进行的预可行性研究，属于（　　）阶段。

下列风险不属于房地产开发贷款的风险的是（　　）。

房地产市场也存在资产市场和（　　）这两个层面。

专家认为，从历史多个周期变化的资料中计算出的（　　），就是房地产市场自然周期中的平衡点。

为控制个人住房抵押贷款的风险，常用月房产支出与收入比来考核借款人的还款能力，计算月房产支出与收入比的公式是（　　）。

（　　）是反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数。

根据消费者（　　）的差异，市场营销学将他们所购商品（包括服务）分为三类：即便利品、选购品和特殊品。

下列哪一项不属于网络图的表现形式（　　）。

工程成本控制的主要对象是主要费用中的（　　）。

物业的市场流动性在这个阶段很低甚至不存在，存量房地产交易很少或有价无市，这是房地产市场的自然周期的（　　）。

服务人口1～5万人，年营业额在3000万～10000万元之间，居住区商场内，日用百货商店和超级市场通常是主要租户，这种商业物业类型称为（　　）。

租金常常以（　　）为计算基础。

制定进度计划时，从图中看不出各项工作之间的相互依赖和相互制约的关系，看不出一项工作的提前或落后对整个工期的影响程度，看不出哪些工序是关键工作。是（　　）法的缺点。

在房地产销售量预测中，引用越来越近期的销售量来不断修改平均值，使之更能反映销售量增减趋势和接近实际的预测方法是（　　）。

房地产投资适合作为一种长期投资。关于其原因分析，错误的是（　　）。

以出让方式获得城市毛地使用权时，土地出让地价款由土地使用权出让金和（　　）构成。

房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的（　　）弥补，下一年度税前利润不足弥补的，可以在5年内延续弥补。

关于收益性物业的现金流，下列说法不正确的是（　　）。

银行为某家庭提供年利率为6%，按月等额偿还的10年期个人住房抵押贷款，则每月的还款额为7000元，则该家庭在第5年最后一个月的还款额中的本金额是（　　）元。

房地产开发投资属于典型的（　　）房地产投资。