2013年房地产估价师《房地产开发经营与管理》命题预测试卷三

王某购买一套商品住宅，成交价格为50万元，首期付款为房价的30％，余款向银行抵押贷款。该贷款的贷款期限为10年，贷款年利率为6％，采用按月等额还款方式偿还。若第5年末王某决定提前偿还全部贷款余额，此时的贷款余额为多少元？

梁某投资者以8000万元购入一写字楼物业20年的使用权用于出租经营，已知该投资者的目标收益率为27%，预计未来20年内的年租金上涨率为10%，问该写字楼于第八年的净租金收入为多少时，方能满足投资者收益目标的要求？

在选择投资机会时，大多数情况下，收益是唯一的评判标准。（　　）

• 正确
• 错误

商品住宅的价格不下跌，不一定不发生次贷危机。（　　）

• 正确
• 错误

开发商进行房地产开发投资，是其积累固定资产的重要方式。（　　）

• 正确
• 错误

产生经营风险的主要因素包括经理人的投资和管理能力、外部经济环境和投资项目的盈利能力等。（　　）

• 正确
• 错误

由于房地产具有异质性，房地产市场价值和投资价值难以判断，因而易产生投资风险。（　　）

• 正确
• 错误

借款还本付息估算表属于基本财务报表 ，因该表中列示了可直接用于计算清偿能力指标的基础数据。　 （　　）

• 正确
• 错误

当在建工程抵押价值包含土地使用权的价值时，该土地使用权必须是有偿获得，并领有《国有土地使用证》。（　　）

• 正确
• 错误

在进行房地产投资项目盈亏平衡分析时，最高运营费用比率越高，说明投资项目抵抗风险的能力越强。　（　　）

• 正确
• 错误

解析法是一种通过对随机变量的统计试验、随机模拟求解物理、数学、工程技术问题近似解的数学方法。其特点是用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理。（　　）

• 正确
• 错误

如果房地产泡沫产生，就必然会引起房地产过度开发；房地产过度开发是由房地产泡沫引发的；反之亦然。（　　）

• 正确
• 错误

某贷款年利率为5%，按季度计息，则该贷款的实际利率为5．09％。（　　）

• 正确
• 错误

最高运营费用比率越高，说明投资项目抵抗风险的能力越强。（　　）

• 正确
• 错误

不确定性分析中的盈亏平衡分析和敏感性分析，是在风险因素确定发生概率为未知条件下的风险数据。（　　）

• 正确
• 错误

一般来说，房地产市场是一个不完全竞争的市场。（　　）

• 正确
• 错误

市场调查的第一个阶段是制定出最为有效地收集所需信息的计划。（　　）

• 正确
• 错误

开发商对开发项目进行预售，其主要目的是（　　）。

• A.降低或转移投资风险
• B.树立公司良好形象
• C.延长销售期，加强公众印象
• D.筹措项目开发资金
• E.抢占市场份额

可贷资金利率理论认为（　　）。

• A.利率是由货币的供给与需求决定的
• B.可贷资金的需求函数是利率的递增函数
• C.可贷资金的供给函数是利率的递增函数
• D.可贷资金的供给由家庭储蓄、企业储蓄和政府储蓄构成
• E.可贷资金的需求主要由投资需求、赤字需求和家庭需求构成

采取随行就市定价法确定价格的情形有（　　）。

• A.开发商难以估算成本
• B.开发商处于市场领导者地位
• C.开发商的物业质量与市场领导者的物业质量相近
• D.开发商打算与同行和平共处
• E.开发商具有向市场领导者挑战的实力

宣传作为促销组合因素之一，在（　　）等方面，起着十分重要的作用。

• A.改善形象
• B.增加销量
• C.提高知名度
• D.降低新产品开发成本
• E.刺激对企业产品的需求，增加销售

根据（　　），可将消费者购买行为分为习惯性购买行为，寻求多样化的购买行为，化解不协调购买行为，复杂购买行为等。

• A.消费者习惯
• B.供给者习惯
• C.政府规制
• D.参与者的介入程度
• E.品牌间的差异程度

下列风险属于房地产投资系统风险的有（　　）。

• A.持有期风险
• B.或然损失风险
• C.政策风险
• D.通货膨胀风险
• E.收益现金流风险

房地产投资是一把双刃剑，既有利也有弊，关于弊端的说法正确的是（　　）。

• A.收益率低
• B.投资数额大
• C.投资回收期长
• D.需要专门的知识和经验
• E.投资成本高

按投资计算基础的不同，现金流量表分为（　　）。

• A.项目投资现金流量表
• B.部分投资现金流量表
• C.资本金现金流量表
• D.借贷现金流量表
• E.投资者各方现金流量表

在房地产投资项目可行性研究中，调查研究主要是从市场调查和资源调查两方面进行。其中资源调查的主要内容有（　　）。

• A.项目用地
• B.房地产市场供需
• C.房价现状及走势
• D.交通运输条件
• E.外围基础设施

房地产市场需求的特点不包括（　　）。

• A.多样性
• B.广泛性
• C.垄断性
• D.复杂性
• E.具有高度的适应性

按照风险大小和收益水平高低，房地产投资说法正确的是（　　）。

• A.分为收益型、收益加增值型和机会型
• B.房地产开发投资属于收益加增值型
• C.对于刚刚竣工的收益性物业属于收益型
• D.能承受较大投资风险、期望获得较高收益的适合选择机会型
• E.收益型投资以获取稳定的租金为目的

当承包商仅作为营造商时，其利润仅与（　　）有关，承担的风险相对较少。

• A.土地成本
• B.建造成本
• C.资金筹措
• D.施工周期
• E.市场营销

调查问卷中的问题一般包括（　　）

• A.闭合式
• B.开放式
• C.自主式
• D.引导式
• E.问答式

财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括（　　）。

• A.金融机构手续费
• B.融资代理费、承诺费
• C.坏账损失
• D.外汇汇兑净损失
• E.企业筹资发生的其他财务费用

某房地产开发企业通过调查，了解愿意花费200万元在郊区买一套别墅的情况，该项调查属于（　　）。

• A.试探性调查
• B.描述性调查
• C.创新性调查
• D.因果性调查

已知某房地产企业2011年第二季度的销售额资料如下表所示，在不考虑增长率的情况下，用移动平均法预测该企业2011年11月的销售额为（　　）万元（保留两位小数）。

某企业2011年第二季度销售额资料

月份   6月   7月   8月

销售额（万元）   800   950   1100

• A.1016．67
• B.1068．46
• C.1106．45
• D.1116．67

下列关于房地产经济寿命和自然寿命的说法中，正确的有（　　）。

• A.房地产同时具有经济寿命和自然寿命
• B.自然寿命一般要比经济寿命长
• C.如果房地产维护状况良好，可以令投资者从一宗置业投资中获取几个经济寿命
• D.房地产的经济寿命与使用性质无关
• E.房地产的经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产收入大于零的持续时间

下列关于房地产市场特性的表述中，说房地产市场具有（　　）是不正确的。

• A.经济外部性
• B.需求多样性
• C.竞争充分性
• D.交易复杂性

某投资者将其商铺出租经营，租期20年，预计第1年的净租金收入为8万元，且每年递增6%，年租金均发生在年末。若折现率为6%，该商铺净租金收入的现值为（　　）万元。

• A.91．76
• B.142．40
• C.150．94
• D.160．00

商品房开发市场通常是典型的（　　）市场。

• A.完全竞争
• B.垄断竞争
• C.寡头垄断
• D.完全垄断

在房地产开发项目投资估算时，如为委托销售代理的，则代理费应列入（　　）。

• A.管理费用
• B.销售费用
• C.其他费用
• D.前期费用

关于房地产投资信托基金的特征，说法不正确的是（　　）。

• A.流动性好
• B.市场价值稳定
• C.现金回报较低
• D.有效分散投资风险

我国对外筹资成本通常是在（　　）利率的基础上加一定的百分点（或基点）。

• A.纽约同业拆放
• B.香港同业拆放
• C.伦敦同业拆放
• D.新加坡同业拆放

李某从银行贷款56万元购买了一套住宅，该笔贷款的期限为20年，年利率为7．5%，按月等额偿还。如果李某于第7年末提前偿还本金10万元，则从第8年开始的月还款额为（　　）元。

• A.3456．09
• B.3505．95
• C.3509．74
• D.3705．73

某投资市场的平均收益率为12%，银行贷款利率为5．5%，国债收益率为4%，房地产投资市场的风险相关系数为0．6。那么，当前房地产投资的折现率为（　　）。

• A.5．7%
• B.7．9%
• C.8．8%
• D.9．4%

在一定时期内某类商品房的市场潜量指这类商品房的（　　）。

• A.市场需求上限
• B.市场有效需求
• C.市场现实需求
• D.市场最低需求

某房地产开发企业向购房人承诺，在签订购房协议7天内，如果不满意可以无条件退房，该企业采取的市场定位战略是（　　）。

• A.形象差异化战略
• B.人员差别化战略
• C.服务差别化战略
• D.产品差别化战略

投资决策分析主要包括市场分析、项目财务评价和（　　）三部分工作。

• A.风险控制
• B.项目调研
• C.投资决策
• D.资金管理

（　　）是介于观察法、专题讨论法和实验法之间的一种方法，适用于描述性调查，目的是为了了解人们的认识、看法、喜好和满意度等，以便在总体上衡量这些量值。

• A.实验法
• B.观察法
• C.问卷调查法
• D.专题讨论法

如果某项目FNPV等于零，说明该项目的获利能力（　　）。

• A.达到了基准收益率的要求
• B.超过了基准收益率的要求
• C.未达到财务内部收益率的要求
• D.达到了财务内部收益率的要求

对商品住房项目的市场吸纳及趋势的分析，属于房地产市场状况分析中的（　　）分析。

• A.需求
• B.供给
• C.竞争
• D.市场占有率

小区内停车场建设费属于（　　）。

• A.公共配套设施建设费
• B.建筑安装工程费
• C.基础设施建设费
• D.物业管理维修资金

在开发项目财务评价中，静态投资回收期肯定小于（　　）。

• A.基准回收期
• B.项目开发期
• C.项目销售期
• D.动态投资回收期

某开发企业申请贷款6000万元，由其拥有的同等价值的商品房做抵押，该企业信用等级为AA级，贷款期限2年，投资项目为AA级，则银行（　　）。

• A.不能贷款
• B.可以贷款
• C.处于可以贷款和不予贷款的临界
• D.无法判断

下列市场调查的内容中，属于可控因素调查的是（　　）。

• A.竞争情况调查
• B.消费者行为调查
• C.市场需求容量调查
• D.市场营销因素调查

建设投资估算的精度在±10%，所需费用，小型项目约占投资的1．0%～3．0%，大型复杂的工程约占0．2%～1．0%，该阶段为（　　）。

• A.投资机会研究
• B.初步可行性研究
• C.详细可行性研究
• D.项目的评估和决策

下列属于概率抽样的是（　　）。

• A.整群抽样
• B.随机抽样
• C.估计抽样
• D.定额抽样

（　　）是根据竞争者现有产品在细分市场上所处的地位和客户对产品某些属性的重视程度，塑造出本企业产品与众不同的鲜明个性或形象并传递给目标客户，使该产品在细分市场上占据强有力的竞争位置。

• A.市场定位
• B.市场细分
• C.市场专业化
• D.目标市场选择

当所有的运营费用均由租户直接分担时，则称这种出租方式为（　　）。

• A.毛租
• B.净租
• C.潜租
• D.直租

商品住房市场之所以能够细分为若干子市场，最主要的原因是（　　）存在差异性。

• A.房地产开发企业的特点
• B.城市区域功能
• C.购房者的需求
• D.城市地理环境

房地产开发项目的施工许可证由（　　）向发证机关申请领取。

• A.建设单位
• B.施工单位
• C.监理单位
• D.设计单位

（　　）就是特定商品的潜在购买者数量。

• A.市场规模
• B.潜在市场
• C.有效市场
• D.合格有效市场

抵押型REITs主要收入来源是（　　）。

• A.房地产买卖收入
• B.房地产的增值收入
• C.房地产出租收入
• D.抵押贷款的利息收入

某房地产开发企业经过市场调研后，决定在青岛开发供老年人居住的“银发公寓”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是（　　）模式。

• A.选择专业化
• B.产品专业化
• C.大量定制
• D.单一市场集中化

2010年某市商品住宅实际销售量为400万㎡，预测销售量为350万㎡如果平滑指数a=0．65，则用指数平滑法预测的2011年该城市商品住宅销售量为（　　）万㎡。

• A.367．5
• B.382．5
• C.523．5
• D.543．0

竣工验收时（　　）负责组织有关单位进行验收，并在验收后给予认可或提出修改意见。

• A.开发商
• B.承包商
• C.监理机构
• D.建设主管部门

企业投资的目的更注重（　　）。

• A.社会效益
• B.环境效益
• C.经济效益
• D.生态效益

（　　）是收集一手资料时最普遍采用的手段。

• A.电话
• B.座谈
• C.问卷
• D.邮寄

下列不是房地产投资的优点的是（　　）。

• A.相对较高的收益水平
• B.投资数额巨大
• C.易于获得金融机构的支持
• D.能抵消通货膨胀的影响

（　　）和蒙特卡洛模拟法是风险分析的两种主要方法。

• A.概率分析
• B.解析法
• C.调查和专家打分法
• D.杠杆分析