2013年房地产估价师《房地产开发经营与管理》真题及详解

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某房地产开发企业为参与一宗居住用地竞投进行前期研究。政府挂牌出让资料显示，该宗地规划建设用地面积为40000平方米，容积率为2.5，需配建20000平方米公共租赁住房，建成后由政府以6000元/平方米的价格回购。假设该项目的开发周期为4年，地价款于第一年初一次性投入，契税为地价的4%;开发建设成本和管理费用等为4500元/平方米，在开发周期内各年的投资比例分别为20%、30%、30%和20%，且发生在各年年初;商品住宅第二年开始销售，各年销售面积占总销售面积的比例分别为25%、40%和35%，销售均价分别为15000元/平方米、18000元/平方米和20000元/平方米，销售收入发生在年末;销售费用和销售税费为商品住宅销售收入的10%且与销售收入同步发生。如该房地产开发企业要求的项目投资内部收益率为16%，则该企业可竞投的最高地价是多少?若政府为控制地价溢价率、增加公共租赁住房供给，规定当土地报价达到45000万元后，改为竞投加建公共租赁住房面积，则该企业在保证实现原目标收益水平的前提下，最多可加建的公共租赁住房面积是多少?(不考虑土地增值税和企业所得税)
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某写字楼的租金水平高于写字楼市场平均租金水平，则其获利水平也高于写字楼市场的平均收益水平。
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某房地产开发企业于2010年3月末以20000万元购得一宗用途为商品住宅的土地。项目于2010年6月末动工建设，建设投资中有12000万元为年利率7.5%、按季计息、分三期发放的银行贷款：第一笔贷款为4000万元，发放时间为2010年6月末;第二笔贷款为6000万元，发放时间为2010年9月末;第三笔贷款为2000万元，发放时间为2010年12月末。借款合同约定的还款方式是：2011年6月前只计息不还款;2011年6月起在每期末支付当期利息;本金于2012年3月末归还5000万元，2012年6月末一次归还所剩本金和利息。请计算该项目各期借款的还本付息额。完成下面项目各期还本付息表(见表2)。
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不确定因素对房地产投资项目经济效益的影响，可以运用概率分析的方法进行定量分析。
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房地产开发贷款的主要抵押物是开发项目的建设用地使用权和在建工程。
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房地产投资决策问题可以转换为实物期权定价问题，是因为在不确定性条件下，房地产投资具有不可逆性和可延期性。
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房地产开发企业通过招、拍、挂方式获得国有建设用地使用权所缴纳的契税，属于房地产开发的期间费用。
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在房地产置业投资中，权益投资比率越低，资本金占投资总额的比例就越高。
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计算期较长的房地产投资项目的经济评价宜采用动态评价指标。
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在房地产投资的互斥方案比选中，如果差额投资内部收益率大于基准收益率且有足够的资金，则应选择投资额较大的方案。
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房地产开发项目的市场定位就是塑造本企业产品的鲜明个性或形象，使该项目在细分市场上占据有利的竞争位置。
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在我国，房地产开发贷款以单利计算利息，个人住房抵押贷款以复利计算计息。
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若某房地产投资项目的季度收益率为3%，则其年实际收益率为12%。
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如果一宗商业用地只有一个意向用地者，则可以采取协议方式出让该宗土地使用权。
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房地产开发项目一般只需进行单项工程竣工验收。
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一般来说，在增量房市场上，卖方对房地产信息的了解程度要高于买方。
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从房地产投资的角度来说，风险是指过去获得的实际收益与预期收益的差异程度。
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能够改变收益性物业潜在毛租金收入的因素有( )。
- A.空置面积
- B.租金水平
- C.收租损失水平
- D.可出租面积
- E.经营费用
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在房地产开发投资的项目投资现金流量表中，现金流出不包括( )。
- A.开发建设投资
- B.土地增值税
- C.借款本金偿还
- D.借款利息支付
- E.运营费用
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相对于债务融资，权益融资的特点有( )。
- A.需到期偿还
- B.无需还本付息
- C.税收负担轻
- D.共担投资风险
- E.共享投资利润
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按决策性质不同划分的投资决策类型包括( )决策。
- A.业务型
- B.风险型
- C.确定型
- D.群体型
- E.不确定型
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对房地产开发项目进行临界点分析时，通常要进行( )分析。
- A.最低租售价格
- B.最高土地取得价格
- C.最高工程费用
- D.最低租售数量
- E.最高销售价格
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关于开发后出租或自营的房地产投资项目计算期的说法，正确的有( )。
- A.计算期为项目的开发期
- B.计算期为项目的经营期
- C.计算期为项目的开发期与经营期之和
- D.计算期以土地使用权剩余年限和建筑物经济使用寿命中较短的年限为最大值
- E.计算期的单位可为年、半年、季、月
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下列经济效果评价指标中，属于衡量房地产开发项目“开发—销售”经营模式的指标有( )。
- A.投资收益率
- B.物业增值率
- C.开发利润
- D.成本利润率
- E.股权增加率
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利率的储蓄投资决定理论认为( )。
- A.利率是由货币的供给与需求决定的
- B.利率是资本的租用价格
- C.利率是由可贷资金的供求决定的
- D.利率的高低取决于平均利润率
- E.利率不受货币因素的影响
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某投资者购买了一幢写字楼用于出租经营，购楼投资的60%来自银行提供的期限10年、年利率10%、按年等额还本付息的抵押贷款。假设写字楼的出租率一直稳定在85%，且净租金收入每年以6%的速度上涨(收入发生在期初)，计划第10年末转售，投资者的期望收益率为10%。该写字楼资本金现金流量现值的计算所涉及的公式包括( )。
- A.A
- B.B
- C.C
- D.D
- E.E
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企业不论从何种角度进行市场细分，所确定的细分市场必须具备( )。
- A.可衡量性
- B.可实现性
- C.可整合性
- D.可盈利性
- E.可区分性
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地方政府的年度土地储备计划包括( )。
- A.年初和年末土地储备规模
- B.年度前期开发规模
- C.年度土地出让金总额
- D.年度土地供应规模
- E.年度土地储备临时利用计划
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下列分析房地产市场趋势的方法中，属于定性分析的有( )。
- A.购买者意图调查法
- B.销售人员意见综合法
- C.时间序列分析法
- D.相关分析法
- E.专家意见法
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按照增量存量细分，房地产二级市场包括( )市场。
- A.土地使用权出让
- B.土地使用权转让
- C.新建商品住宅销售
- D.新建写字楼出租
- E.二手房买卖
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关于房地产泡沫与房地产过度开发的说法，正确的有( )。
- A.房地产过度开发反映市场的供求关系失衡
- B.房地产泡沫反映市场价格和价值背离
- C.过度开发与房地产泡沫具有同等程度的危害性
- D.房地产泡沫通常会引起过度开发
- E.房地产市场上不存在泡沫也可能出现房地产过度开发
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按物业用途不同划分的房地产投资类型包括( )。
- A.居住物业投资
- B.商用物业投资
- C.土地开发投资
- D.房地产经营投资
- E.酒店投资
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某投资者以30%的预付款订购了一写字楼，一年后该写字楼价格上涨了15%，该投资者预付款的收益率是()。
- A.15.0%
- B.21.4%
- C.30.0%
- D.50.0%
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写字楼的可出租面积是指( )。
- A.出租单元内使用面积加上分摊公用建筑面积
- B.出租单元内使用面积加上外墙、单元间分隔墙及单元与公用建筑空间之间分隔墙的水平投影面积
- C.出租单元内使用面积加上外墙、单元间分隔墙及单元与公用建筑空间之间分隔墙的水平投影面积一半
- D.出租单元内建筑面积加上分摊公用建筑面积
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在股票市场的融资方式中，增发与配股相比具有的优点是( )。
- A.成本较低
- B.限制条件较少
- C.操作较简单
- D.不需要还本付息
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个人住房抵押贷款与商用房地产抵押贷款相比，个人住房抵押贷款的( )。
- A.贷款期限更短
- B.贷款价值比率更高
- C.贷款利率更高
- D.还款方式更复杂
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房地产开发项目产生的利润总额，应首先用于( )。
- A.向投资者分配
- B.提取法定盈余公积金
- C.缴纳企业所得税
- D.弥补企业5年内的累计亏损
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某公司拟投资兴建一停车场，如果按照每个车位的综合投资乘以车位数估算其总投资额，这种投资估算方法是( )。
- A.单元估算法
- B.单位指标估算法
- C.工程量近似匡算法
- D.概算指标法
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考察项目全部投资的盈利能力，为各投资方案比较建立共同的基础，需要编制( )。
- A.项目投资现金流量表
- B.资本金现金流量表
- C.投资者各方现金流量表
- D.财务计划现金流量表
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下列房地产投资风险分析内容中，在风险估计阶段应完成的是( )。
- A.识别投资项目可能面临的风险
- B.测算风险发生的概率大小
- C.分析风险产生的原因
- D.提出风险应对的建议
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某房地产开发企业拟开发总建筑面积为50000平方米的住宅项目，可销售面积为47500平方米,项目的开发成本为5000元/平方米，销售均价为6500元/平方米，营业税金及附加为销售收入的5.5%。当该项目利润为零时，售价允许降低的最大幅度是( )。
- A.14.32%
- B.18.62%
- C.19.03%
- D.23.08%
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线性盈亏平衡分析中的盈亏平衡价格是( )。
- A.销售量等于盈亏平衡产量时单位产品销售价格
- B.销售量小于盈亏平衡产量时单位产品销售价格
- C.销售量等于生产能力产量时单位产品最低销售价格
- D.销售量等于生产能力产量时单位产品最高销售价格
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房地产开发项目盈亏平衡分析中的保本点，是分析计算风险因素变化而使项目达到( )时的极限值。
- A.利润为零
- B.财务净现值为零
- C.基准收益率
- D.财务内部收益率
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张某购买一商铺用于出租经营，在商铺购买中，银行提供了贷款额20万元、贷款期限10年、年贷款利率7%、按年等额还本付息的抵押贷款。该商铺潜在年毛租金收入为5.5万元，空置与租金损失为潜在毛租金收入的10%，运营费用为实际租金收入的30%，该项目的偿债备付率为( )。
- A.1.16
- B.1.22
- C.1.74
- D.1.93
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房地产投资项目的FIRR能够反映项目投资所能接受的( )。
- A.最低投资报酬率
- B.最高现金回报率
- C.最低偿债备付率
- D.最高贷款利率
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王某以总价150万元购买一商铺用于出租经营，其中贷款额为60万元，每年的还本付息额为7.8万元，扣除运营费用的年租金收入为18万元，王某在贷款期内的税前现金回报率是( )。
- A.11.33%
- B.12.00%
- C.17.00%
- D.20.00%
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甲、乙两个可供比较的房地产投资方案中，甲方案的开发经营期为4年，乙方案的开发经营期为3年，两方案比选宜米用的方法是( )。
- A.净现值法
- B.等额年值法
- C.差额投资内部收益率法
- D.费用年值比较法
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某人用1000万元购买了一商铺用于出租经营，如果投资收益率为10%，经营期为20年，每年净经营收益相等，其投资回报是( )万元。
- A.17.46
- B.100.00
- C.117.46
- D.672.75
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某物业未来10年租金收入的终值为20万元，年租金增长率为6%，租金在每年年末支付。若年利率为6%，则第5年年末的租金是( )元。
- A.14945.16
- B.15841.87
- C.26764.51
- D.28370.38
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关于资金等效值的说法，错误的是( )。
- A.在资金等效值计算中，终值、时值都可以与现值相等
- B.在资金等效值计算中，年值是序列值
- C.资金运动起点时的资金额称为时值
- D.绝对数额不等的资金额，在一定的时间和利率条件下，价值可以相等
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甲、乙两人分别向银行贷款，贷款金额、利率、期限均相同，贷款期限为1年，甲的偿还方式为按月付息到期一次偿还本金，乙的偿还方式为按月计息到期一次还本付息。甲实际支付的利息额，甲和乙实际支付的利息额之间的关系为( )。
- A.A
- B.B
- C.C
- D.D
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图1表示的是房地产开发企业( )经营模式下的典型现金流量图。
- A.开发—销售
- B.开发—持有出租—出售
- C.购买—持有出租—出售
- D.购买—更新改造—出租—出售
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某笔贷款的年名义利率为6.60%，年实际利率为6.77%，该笔贷款的计息周期是( )。
- A.月
- B.季度
- C.半年
- D.年
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在房地产市场分析报告中，不包括的内容是( )。
- A.开发地点的最佳用途分析
- B.开发项目的SWOT分析
- C.开发项目的偿债能力分析
- D.房地产市场供求分析
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房地产市场营销中的“金九银十”现象，描述了房地产消费者市场的( )特征。
- A.分散性
- B.替代性
- C.易变性
- D.季节性
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从市场营销的角度，房地产市场之所以能够进行市场细分，主要是由于( )存在着差异性。
- A.房地产产品
- B.项目区位
- C.房地产需求
- D.住房价格
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对房地产市场调查的分析与评估，主要是考虑房地产市场调查的( )。
- A.有效性
- B.经济性
- C.参与性
- D.广泛性
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通过招拍挂方式获得国有建设用地使用权的建设项目，不需要房地产开发企业自行办理( )。
- A.规划意见书(选址)
- B.建设用地规划许可证
- C.国有土地使用证
- D.建设工程规划许可证
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某资金实力雄厚的房地产开发企业，在对其开发的某个住宅项目定价时，销售价格明显低于相邻同档次的其他住宅项目，该企业釆用的定价方法是( )。
- A.目标定价法
- B.领导定价法
- C.挑战定价法
- D.随行就市定价法
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房地产开发项目的财务评价是房地产开发( )阶段的重要工作。
- A.投资分析决策
- B.施工准备
- C.建设
- D.租售
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某城市2012年可供租售的写字楼面积为90万平方米,全年写字楼销售量为60万平方米,房地产开发企业直接出售量为15万平方米，该城市2012年写字楼的吸纳周期为( )年。
- A.0.67
- B.0.83
- C.1.20
- D.1.50
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下列房地产市场预警指标中，属于考查房地产价格是否过度偏离其价值的是( )。
- A.住房可支付性指数
- B.住房价格合理性指数
- C.房价租金比
- D.量价弹性
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对一线、二线、三线城市之间房地产市场发育情况的差异和特点的分析，是房地产市场的( )分析。
- A.总量结构
- B.产品结构
- C.投资结构
- D.区域结构
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国有建设用地使用权出让市场是( )市场。
- A.完全竞争
- B.垄断竞争
- C.寡头垄断
- D.完全垄断
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新建重点中学周边的房价迅速上涨，表明房地产投资具有( )的特性。
- A.易产生资本价值风险
- B.易受政策影响
- C.存在效益外溢和转移
- D.适于长期投资
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张某以固定租金方式出租其所有的一套住宅，租期为三年，张某面临较大的风险是( )风险。
- A.政策
- B.通货膨胀
- C.利率
- D.或然损失
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整个投资市场的平均收益率为20%，国债的收益率为10%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性风险系数为0.4，写字楼市场相对于房地产投资市场的系统性风险系数为0.9,写字楼市场的预期收益率为()。
- A.13.6%
- B.14.0%
- C.19.0%
- D.23.6%
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