2014年房地产估价师《房地产开发经营与管理》真题及详解

如果您发现本试卷没有包含本套题的全部小题，请尝试在页面顶部本站内搜索框搜索相关题目，一般都能找到。

甲公司承租了一栋建筑面积为10000平方米的旧商业大楼，承租期为20年，前3年租金保持不变，每年为600元/平方米,以后每年递增3%。该公司用1年时间，将该商业大楼装修改造成共有400个摊位的专业市场，装修改造费用共1000万元。装修改造完成后，公司计划将摊位出租，按年收取租金，前2年租金保持不变，以后每年递增5%。如果专业市场的运营费用为摊位年租金的40%，甲公司目标收益率为10%，装修改造费用在第1年年初一次性投入，其他收支均发生在年末(不考虑空置损失)，请计算该公司达到目标收益率时，前2年平均每个摊位的最低年租金。
点击查看答案
某房地产开发企业于2012年6月末以16000万元购得一宗土地用于商品住宅开发。该项目按规划可建 60000平方米住宅，建造费用为3000元/平方米，专业人员费用、其他工程费用、管理费用分别为建造费用的8%、4%、 3%。经政府有关部门批准，项目于2014年6月末动工建设，建造费用投入进度、销售收入实现进度计划见表1。专业人员费用在建设期初一次性投入，其他工程费用、管理费用投入进度与建造费用投入进度相同。项目销售均价为9000元/平方米，销售费用、营业税金及附加、其他交易费用分别为销售收入的3.5%、5.5%、1%。销售费用、营业税金及附加、其他交易费用发生的进度与销售收入实现进度相同。建造费用和销售收入均发生在季度末(不考虑土地增值税与所得税)。如果以2014年6月末为计算时点，该企业期望的投资收益率为14%，请完成项目投资现金流量表(表2)，并计算该项目的财务净现值。
点击查看答案
收益性物业的运营费用是除抵押贷款还本付息和房产税之外发生的所有费用。
- 正确
- 错误
点击查看答案
由于商用房地产购买者资金更为雄厚，因此相对于个人住房抵押贷款，商用房地产抵押贷款风险更低。
- 正确
- 错误
点击查看答案
房地产资本市场中通过私人融资渠道筹措的资金只能来自民营企业。
- 正确
- 错误
点击查看答案
反映房地产项目开发经营期内各期资金盈余或短缺情况的报表是财务计划现金流量表。
- 正确
- 错误
点击查看答案
对房地产开发项目进行投资估算时，土地取得费用可以运用比较法来求取。
- 正确
- 错误
点击查看答案
在不确定的市场环境下，财务评价方法容易造成对房地产投资价值的高估。
- 正确
- 错误
点击查看答案
房地产开发项目盈亏平衡分析中的临界点分析，是分析项目利润为零时风险因素变化的极限值。
- 正确
- 错误
点击查看答案
现金回报率与投资回报率的区别在于前者考虑了物业增值收益。
- 正确
- 错误
点击查看答案
对“开发—持有出租”模式的房地产开发项目进行财务分析时，不应计算土地增值税。
- 正确
- 错误
点击查看答案
我国目前个人储蓄存款、国库券以及个人住房抵押贷款等都是按复利计息的。
- 正确
- 错误
点击查看答案
从消费者的角度看，资金的时间价值体现为放弃即期消费所应得到的补偿。
- 正确
- 错误
点击查看答案
房地产市场中购买者的非理性购房行为，往往受示范效应和从众心理的影响。
- 正确
- 错误
点击查看答案
因为变现性较差，所以房地产投资不宜作为长期投资。
- 正确
- 错误
点击查看答案
采用工程量清单计价法进行招标时，招标控制价应在招标文件中公布。
- 正确
- 错误
点击查看答案
房地产市场有其自身的发展规律，政府没有必要进行干预。
- 正确
- 错误
点击查看答案
房地产投资信托基金的特征不包括( )。
- A.现金回报较低
- B.市场价值稳定
- C.投资物业类型少且风险大
- D.流动性好
- E.抵御通货膨胀的能力较强
点击查看答案
受托物业服务企业为了达到按期收取租金的目的，普遍采取的做法有( )。
- A.对迟交租金的租户断水断电
- B.对按时交付租金的租户给予一定额度的优惠
- C.灵活选择收租方式
- D.合理确定收租时间
- E.提供主动收租服务
点击查看答案
关于企业债券融资特点的说法，正确的有( )。
- A.筹集到的资金需到期偿还
- B.债券持有人是债券发行企业的债权人
- C.发行债券支付的利息可以在企业所得税前扣除
- D.债券不能在市场上自由流通
- E.债券风险与债券发行企业的经营状况无关
点击查看答案
在房地产开发项目可行性研究报告的结论中，应主要说明项目的( )。
- A.盈利能力
- B.贷款偿还能力
- C.抗风险能力
- D.改善就业能力
- E.资金平衡能力
点击查看答案
不确定型决策常用的决策方法有( )。
- A.最大可能法
- B.小中取大法
- C.大中取大法
- D.决策树法
- E.最小最大后悔值法
点击查看答案
下列房地产开发项目的成本费用中，属于房屋开发费的有( )。
- A.建筑安装工程费
- B.基础设施建设费
- C.公共配套设施建设费
- D.土地取得费
- E.销售代理费
点击查看答案
进行房地产投资项目敏感性分析，可以选用的盈利性财务评价指标有( )。
- A.财务内部收益率
- B.财务净现值
- C.成本利润率
- D.资产负债率
- E.偿债背付率
点击查看答案
两个效益不同的房地产投资方案，计算期相同且均无资金约束，宜采用的方案比选方法有( )。
- A.净现值法
- B.费用现值比较法
- C.等额年值法
- D.费用年值比较法
- E.差额投资内部收益率法
点击查看答案
下列房地产开发项目的支出中，在计算成本利润率时应计算利息的有( )。
- A.建筑安装工程费
- B.其他工程费用
- C.管理费用
- D.营业税金
- E.专业人员费用
点击查看答案
房地产开发企业识别竞争对手的关键，是从产业和市场两方面将( )结合起来考虑。
- A.产品定位
- B.市场定位
- C.产品细分
- D.目标选择
- E.市场细分
点击查看答案
从宏观角度考察，利率的经济功能包括( )。
- A.积累资金
- B.平衡国际收支
- C.调节国民经济结构
- D.提高社会就业率
- E.抑制通货膨胀
点击查看答案
通过拍卖方式获得建设用地使用权的建设项目，需要房地产开发企业向城乡规划管理部门申领( )。
- A.《规划意见书(选址)》
- B.《建设用地规划许可证》
- C.《国有土地使用证》
- D.《建设工程规划许可证》
- E.《建设工程施工许可证》
点击查看答案
下列住房类型中，属于合法供给的城市住房有( )。
- A.廉租住房
- B.公共租赁住房
- C.经济适用住房
- D.商品住房
- E.小产权房
点击查看答案
下列房地产市场运行的影响因素中，属于社会环境因素的有( )。
- A.人口数量和结构
- B.家庭收入及其分布
- C.家庭生命周期
- D.传统观念及消费心理
- E.基础设施状况
点击查看答案
关于写字楼租约中业主为租户提供折让优惠的说法，错误的是( )。
- A.折让优惠是为了吸引潜在租户
- B.折让优惠可以使租户节省写字楼的租金开支
- C.折让优惠可以体现业主给租户的优先承租权
- D.折让优惠可以体现在租约中租金水平的折减上
点击查看答案
在资产预期收益率公式影响βj确定的风险因素有( )。
- A.通货膨胀风险
- B.市场供求风险
- C.机会成本风险
- D.持有期风险
- E.利率风险
点击查看答案
房地产投资信托基金(REITs)的市场风险是指( )。
- A.REITs公司经营能力不同所导致的收益差别
- B.REITs证券价格在交易场所的变化给投资者带来的风险
- C.市场利率变化给REITs的实际收益带来的损失
- D.REITs规模大小不同所导致的市场认可度差别
点击查看答案
写字楼基础租金主要依据业主希望达到的投资收益率和( )来确定。
- A.市场租金水平的预测值
- B.业主可接受的最低租金水平
- C.市场租金的变化趋势
- D.同类写字楼的平均租金水平
点击查看答案
以收益性物业的出租、经营管理和开发为主营业务的房地产投资信托基金(REITs)类型是( )。
- A.权益型REITs
- B.抵押型REITs
- C.多重合伙REITs
- D.伞型合伙REITs
点击查看答案
房地产开发企业获得房地产开发贷款的基础条件是开发项目( )。
- A.有预售或预租收入
- B.满足资本金投入比例要求
- C.有合作投资方
- D.己落实施工队伍
点击查看答案
在房地产投资项目可行性研究报告的摘要中，一般不需要表述的内容是( )。
- A.项目所处地区的市场情况
- B.项目本身的情况
- C.评价指标的计算过程
- D.可行性研究的结论
点击查看答案
关于个人住房抵押贷款风险的说法，错误的是( )。
- A.贷款客户众多会带来操作风险
- B.不良率很低，不存在信用风险
- C.房地产市场变化会带来变现风险
- D.贷后管理工作薄弱会带来管理风险
点击查看答案
下列房地产开发成本中，不计入建筑安装工程费用的是( )。
- A.三通一平费
- B.设备采购费
- C.结构工程费
- D.电梯安装费
点击查看答案
下列房地产投资项目财务报表中，属于基本报表的是( )。
- A.项目总投资估算表
- B.投资计划与资金筹措表
- C.借款还本付息估算表
- D.财务计划现金流量表
点击查看答案
某房地产开发企业在研究一绿色住宅项目的可行性时，对绿色住宅技术的可获得性进行了专题研究，这种专题研究属于项目的( )。
- A.一般投资机会研究
- B.特定项目投资机会研究
- C.详细可行性研究
- D.辅助研究
点击查看答案
关于用期望值法判断投资方案优劣的说法，正确的是( )。
- A.期望值不同、标准差小的方案为优
- B.期望值相同、标准差大的方案为优
- C.标准差相同、期望值小的方案为优
- D.期望值不同、标准差系数小的方案为优
点击查看答案
某房地产开发企业拟投资开发一占地面积为25000平方米、容积率为2的住宅项目，预计项目可销售面积为45000平方米，开发成本为5000元/平方米(不含土地费用)，销售均价为8000元/平方米，销售税费为销售收入的5.5%。当该项目销售利润为零时，企业能承受的最高楼面地价是( )元/平方米。
- A.1804
- B.3608
- C.4608
- D.5120
点击查看答案
某居住项目规划建筑面积为30000平方米,含土地费用在内的开发成本为7500万元，开发费用为1650万元，销售税费为销售收入的5.5%，销售均价为5500元/平方米，适用的土地增值税税率为30%，则该项目应缴纳的土地增值税为( )万元。
- A.1482.75
- B.1755.00
- C.1932.75
- D.2205.00
点击查看答案
某房地产项目的初始投资额为310万元，基准收益率为15%，经营期为15年，财务净现值为210万元，该项目在经营期内的等额年值为( )万元。
- A.14.00
- B.34.67
- C.35.91
- D.88.93
点击查看答案
下列房地产置业投资的不确定性因素中，影响有效毛租金收入估算的是( )。
- A.运营费用
- B.年还本付息额
- C.空置率
- D.权益投资比率
点击查看答案
在房地产投资分析中，求取财务净现值所使用的折现率通常采用( )。
- A.财务内部收益率
- B.目标收益率
- C.银订贷款利率
- D.资本化率
点击查看答案
某房地产开发项目的销售利润为6540万元，销售利润率为24%，项目的销售税费为销售收入的5.5%，该项目的成本利润率是( )。
- A.18.50%
- B.22.68%
- C.31.58%
- D.34.04%
点击查看答案
某投资者以100万元购买了一商铺用于出租经营，其中40万元为银行提供的年利率为8%、按年付息、到期还本的贷款，该项投资的年净经营收益为12万元，贷款期和经营期相同。该项投资的资本金利润率是( )。
- A.8.80%
- B.12.00%
- C.14.67%
- D.20.00%
点击查看答案
某家庭购买一套面积为88平方米的商品住宅，单价9000元/平方米，首付款为房价的30%，其余为银行提供的年利率6.48%、月还款额递增比例为0.5%、期限为20年的个人住房抵押贷款，则该家庭第10年第1个月的还款额是( )元。
- A.4172.28
- B.4193.14
- C.7072.32
- D.12180.43
点击查看答案
等额序列支付资金回收系数正确的表达式是( )。
- A.A
- B.B
- C.C
- D.D
点击查看答案
关于资金等效值的说法，正确的是( )。
- A.时值是资金运动起点时的金额
- B.现值是资金运动结束时的金额
- C.指与某一时间点上一定金额的实际经济价值相等的另一个时间节点上的价值
- D.不同时点发生的等额资金具有相同的价值
点击查看答案
期限为10年、年利率6%、按月等额还本利息的个人住房抵押贷款，若月还款额为2600元，则第4年最后1个月还款额中的利息是( )元。
- A.156.00
- B.648.41
- C.784.41
- D.793.45
点击查看答案
塑造房地产项目的鲜明个性以区别于竞争对手，这是( )的主要任务。
- A.市场细分
- B.识别竞争者
- C.市场定位
- D.市场营销
点击查看答案
在房地产投资的“开发—持有出租”模式中，现金流量不包括( )。
- A.预售收入
- B.土地成本
- C.运营成本
- D.租金收入
点击查看答案
以同类物业的当前平均价格为基础，确定商品住房销售价格的方法是( )。
- A.领导定价法
- B.挑战定价法
- C.目标定价法
- D.随行就市定价法
点击查看答案
某物业服务企业为了分析愿意到小区健身房锻炼的业主人数与包月费用之间的相关性，首先确定包月费用为50元/人，看有多少业主参加;再将包月费用降为30元/人，看有多少业主参加。这种调查方法是( )。
- A.观察法
- B.访问法
- C.问卷法
- D.实验法
点击查看答案
某房地产开发企业专门在国内主要城市开发建设建材超市，其采用的目标市场选择模式是( )。
- A.市场集中化
- B.选择专业化
- C.产品专业化
- D.市场专业化
点击查看答案
土地储备资金不能用于支付( )。
- A.收储土地上建筑物的补偿费
- B.收储土地后必要的前期开发费用
- C.收储土地发生的银行贷款利息
- D.土地使用权出让价款
点击查看答案
在商品房开发项目综合验收中，( )是竣工项目投入使用前的关键环节。
- A.环保验收
- B.市政工程验收
- C.规划验收
- D.人防验收
点击查看答案
商品住房价格迅速上升，导致居民住房支付能力下降、潜在金融风险增加，进而影响整体经济的持续稳定发展。这表明房地产市场具有( )的特性。
- A.信息不对称性
- B.交易复杂性
- C.供给垄断性
- D.经济外部性
点击查看答案
某市2013年住房可支付性指数(HAI)为90，表明该市中位数收入家庭的购房能力( )。
- A.正好能够承受中位数房价
- B.只能承受比中位数房价更低的房价
- C.能够承受比中位数房价更高的房价
- D.可以承受平均水平的房价
点击查看答案
在房地产投资项目估价中，较理想的折现率是采用( )。
- A.银行存款利率
- B.银行贷款利率
- C.通货膨胀率加银行存款利率
- D.资金的机会成本加风险调整值
点击查看答案
某市2012年房屋施工面积为2000万平方米，竣工面积为700万平方米;2013年房屋新开工面积为800 万平方米，竣工面积为900万平方米。若不考虑停建缓建因素，该市2013年房屋施工面积为( )万平方米。
- A.1200
- B.1900
- C.2100
- D.2800
点击查看答案
房地产投资组合的目标之一，是在固定的预期收益率下使( )。
- A.投资利润最大
- B.投资效率最高
- C.投资成本最低
- D.投资风险最小
点击查看答案
房地产投资收益受周边环境影响较大的主要原因，是房地产投资具有( )。
- A.依赖专业管理
- B.效益外溢和转移
- C.异质性明显
- D.变现性较差
点击查看答案