2015年房地产估价师《房地产开发经营与管理》命题预测试卷一

某家庭拟购买一套新房，并将原有住房出租。预计原有住房的净租金收入为每月2000元，资本化率为9．6%，假设租金和住房市场价值不随时间发生变化。该家庭希望实现以租养房，即每月的抵押贷款还款额不超过原有住房的租金收入。购买新房的最低首付款为房价的30%，余款申请年利率为6%的住房抵押贷款，按月等额还款，最长贷款年限为20年。问：

（1）该家庭能够购买最高总价为多少万元的新房（精确到小数点后2位）？

（2）设该家庭购买了这一最高总价的新房，并希望在还款一段时间之后，利用出售原有住房的收入一次性提前还清抵押贷款，问至少需要在还款多少个月（取整）后，再出售原有住房并还清贷款？

某家庭估计在今后10年内的月收入为20000元，如果其月收入的35%可以用来支付住房抵押贷款的月还款额，在年贷款利率为6%的情况下，该家庭有偿还能力的最大抵押贷款额是多少？

工程建设中安全管理的原则是安全第一、预防为主。 （　　）

• 正确
• 错误

王某申请个人住房抵押贷款，贷款行对其还款能力进行了考核。王某家庭月均收入6000元，月还款额为2000元，月物业管理费支出300元，王某还需每月偿付车贷500元，则王某还款能力符合要求。　　（　　）

• 正确
• 错误

如果承包合同是一种固定总价合同，则建筑安装工程费用的变动风险由承包商负担，对开发商基本无影响。（　　）

• 正确
• 错误

一般情况下，代收代缴的费用越多，基础租金就越高。　　（　　）

• 正确
• 错误

零售商业百分比租金是由租户按照营业额的一定比例支付的租金。（　　）

• 正确
• 错误

在房地产开发项目策划方案中，对拟开发项目应进行开发内容和规模的分析与选择。（　　）

• 正确
• 错误

市场调查人员所需要的资料如果不够准确、不可靠、不完整或者已经过时，市场调查人员就需要时间和金钱去收集更切题和准确的一手资料。（　　）

• 正确
• 错误

房地产项目融资的实质，是充分发挥房地产的投资功能，而非其财产功能，以达到尽快开发、提高投资效益的目的。（　　）

• 正确
• 错误

贷款综合评价的主要工作是计算贷款综合风险额。（　　）

• 正确
• 错误

市场潜量是在特定的环境下，随着行业营销费用的无限增长，市场需求所能达到的极限。（　　）

• 正确
• 错误

流动比率越低，说明营运资本（即流动资产减流动负债的余额）越多，对债权人而言，其债权越安全。 （　　）

• 正确
• 错误

认知价值定价法是房地产商根据自己对物业的认知价值来制定价格的一种方法。（　　）

• 正确
• 错误

在我国，政府垄断了国有土地使用权出让的二级市场。（　　）

• 正确
• 错误

在我国，县级及以上地方人民政府垄断了其辖区范围内国有土地使用权出让市场。（　　）

• 正确
• 错误

地产投资可以给投资者带来一系列的好处，下面正确的是（　　）。

• A.能抵消通货膨胀的影响
• B.相对较高的收益水平
• C.提高投资者的资信等级
• D.投资回收期较短
• E.投资数额较小

对于某些物业如收益性物业、工业物业等来说，租金水平相对于物业的其他特性可能并不十分重要。所以一般认为，只要租金相对于其他竞争性物业来说相差不大，则物业的特性和质量是吸引租户的主要因素。　　（　　）

• 正确
• 错误

在各种市场调查方法中，网络联系方法的特点有（　　）。

• A.成本低
• B.反馈快
• C.能深入了解被访者情况
• D.回收率高
• E.能深度访谈

房地产开发项目策划中区位分析与选择包括（　　）。

• A.地域分析与选择
• B.具体地点的分析与选择
• C.建筑总面积的分析与选择
• D.平面布置的分析与选择
• E.对出售、出租、自营等方式进行选择

风险分析中的风险估计阶段，需要开展的工作包括（　　）。

• A.风险估算
• B.分析风险概率分布情况
• C.辨识风险发生的原因
• D.检验各风险变量是否相关
• E.提出应对风险的建议

房地产开发是许多专业人士共同协作努力的结果，下列选项中属于房地产开发参与者的是（　　）。

• A.开发商
• B.金融机构
• C.政府机构
• D.社会团体
• E.销售人员

按照物业用途的不同，房地产投资可以分为（　　）投资。

• A.居住物业
• B.商业物业
• C.工业物业
• D.出租物业
• E.房地产经营物业

某笔房地产开发贷款的综合风险度与（　　）直接相关。

• A.贷款额
• B.企业信用等级
• C.自有资金数量
• D.项目风险等级
• E.贷款期限

在金融机构对房地产贷款项目进行审查时，下列属于市场分析指标的有（　　）。

• A.市场定位
• B.资金落实情况
• C.市场营销能力
• D.销售利润率
• E.贷款偿还期

下列关于资金时间价值的表述中，正确的有（　　）。

• A.资金时间价值是资金的增值特性使然
• B.利率是资金时间价值的一种标志
• C.资金时间价值的大小只取决于投资利润率
• D.由于资金存在时间价值，所以无法直接比较不同时点上发生的现金流量
• E.从消费者角度来看，资金时间价值体现为放弃即期消费应得到的补偿

金融机构在融出资金时，要遵循（　　）原则。

• A.流动性
• B.安全性
• C.偿还性
• D.盈利性
• E.地域性

在房地产市场中，引起需求增加或减少的原因主要有（　　）。

• A.土地供给的变化
• B.原用于其他方面资金的介入
• C.未来预期收益变化
• D.政府税收政策的影响
• E.获得金融机构融资的难易程度

专业人员主要依照写字楼（　　）对其进行分类。

• A.所处的位置
• B.交通便利条件
• C.自然或质量状况
• D.设施完善程度
• E.收益能力

个人住房贷款的风险，主要表现为（　　）。

• A.政策风险
• B.操作风险
• C.信用风险
• D.市场风险
• E.管理风险和法律风险

由于施工工期延长，开发商要承担的风险有（　　）。

• A.使项目的规模、布局发生变化
• B.承担更多的贷款利息
• C.会增加房地产开发项目的融资成本
• D.还要承担总费用上涨的风险
• E.租售期延长

下列关于名义利率与实际利率的表述中，正确的有（　　）。

• A.名义利率真实地反映了资金的时间价值
• B.实际利率真实地反映了资金的时间价值
• C.当计息周期为一年时，年名义利率等于年实际利率
• D.名义利率相同时，计息周期越短，名义利率与实际利率的差值就越大
• E.计息周期相同时，名义利率越小，名义利率与实际利率的差值就越大

下列费用中，不属于企业财务费用的是（　　）。

• A.审计费
• B.利息
• C.外汇汇兑净损失
• D.融资代理费

（　　）是市场营销活动的出发点。

• A.市场定位
• B.市场调查
• C.市场细分
• D.市场分析

房地产市场体系的客体要素是（　　）。

• A.交易当事人
• B.作为交易对象的房地产资产
• C.房地产交易需求
• D.交易组织机构

某事业单位拥有的一出租物业的原值为5000万元，年租金收入为600万元，则该单位应缴纳的年房产税数额为（　　）万元。

• A.42．0
• B.50．4
• C.60．0
• D.72．0

某写字楼当前市场售价为22000元/㎡，业主采用年租金6%等比递增方式出租，并希望在20年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相等。如果年利率为6%，则第一年的租金应该确定为（　　）元/㎡。

• A.1283
• B.1318
• C.1166
• D.1320

国外通常将写字楼分为（　　）等级。

• A.2
• B.3
• C.4
• D.5

把某一项投资活动最为一个独立的系统，其资金的流向、数额和（　　）都不仅相同。

• A.周期
• B.时间长度
• C.发生时点
• D.现金流量

开发项目全部投资的内部收益率表明了（　　）。

• A.项目投资所能支付的最高贷款利率
• B.将未来收益或收入转换成现值的收益率
• C.投资者每年所获得的或期望获得的收益率
• D.项目年净收益与项目投资的资本价值之比

某房地产开发项目，经过测算得出以下数据：如果市场前景好，净现值为5680万元，如果市场前景一般，净现值为2450万元，如果市场前景不好，净现值为负的3680万元．经分析市场前景为：好的概率45％；一般的概率35％；不好的概率20％，则该项目净现值期望值为（　　）万元。

• A.2677．5
• B.3680．60
• C.4003．50
• D.5356．80

某物业当前的市场售价为10000元/㎡，其业主拟采用租金按年5%等比递增方式出租，并希望在20年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相当。如果折现率为12%，则第一年的租金应该确定为（　　）元/㎡。

知识点：复利计算

• A.896．48
• B.965．60
• C.934．50
• D.997．06

下列各类土地中，不属于土地储备范围的是（　　）。

• A.集体土地中的宅基地
• B.依法收回的国有土地
• C.依法收购的土地
• D.依法行使优先购买权取得的土地

房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到（　　）的极限值。

• A.利润为零
• B.允许的最低经济效益指标
• C.最大费用
• D.最大利润

某城市2010年商品住房施工面积为1000万平方米，其中从2009年跨入2010年继续施工的面积为300万平方米，恢复施工的面积为200万平方米。该城市2010年商品住房新开工面积是（　　）万平方米。

• A.500
• B.700
• C.800
• D.1000

房地产投资中与时间和时机选择相关的项目风险属于（　　）。

• A.时间风险
• B.持有期风险
• C.通货膨胀风险
• D.周期风险

某家庭以住宅抵押贷款方式购买了一套住宅，住房抵押贷款期限为20年，年利率为6%，以每月5000元等额还款。该家庭于第9年初一次性偿还贷款本金10万元，余额在以后的5年内用按月等额还款的方式还清，则最后5年内的月等额还款额为（　　）元。

• A.7019．53
• B.7972．33
• C.8524．15
• D.8587．65

目前，中国个人住房抵押贷款期限最长不超过（　　）年。

• A.10
• B.15
• C.20
• D.30

甲、乙两个物业2005年10月的价值均为1000万元，预计甲物业2006年10月的价值为1100万元和900万元的可能性各为50%，预计乙物业2006年10月的价值为1200万元和800万元的可能性各为50%，甲、乙两个物业投资风险比较的结果是（　　）。

• A.甲物业投资风险大
• B.乙物业投资风险大
• C.甲、乙两个物业投资风险相同
• D.无法判断

政府的土地供应政策会直接影响房地产开发的（　　）。

• A.产品质量
• B.产品性价比
• C.规模和结构
• D.产品档次

在实际操作过程中，通常按照开发项目是否分期与开发经营方式，有时还会考虑物业类型的匹配结构，构造（　　）个基本评价方案。

• A.1～2
• B.2～3
• C.2～4
• D.3～5

对房地产开发企业来说，下列房地产开发的工作内容中，属于前期工作的是（　　）。

• A.土地储备
• B.销售方案的细化
• C.建设项目的质量控制
• D.申领《建设用地规划许可证》

张某用1000万元购买了一间商铺用于出租经营，其要求的投资收益率为10%，经营期为20年，如果每年经营净收益相等，则该投资者的年投资回报为（　　）万元。（2011年真题）

• A.17．46
• B.100．00
• C.117．46
• D.672．75

参与缴纳住房公积金、购买自住房屋的家庭（　　）。

• A.仅可以申请政策性抵押贷款
• B.仅可以申请商业性住房抵押贷款
• C.既可申请政策性抵押贷款，又可以申请商业性住房抵押贷款
• D.仅可以任意选择申请政策性抵押贷款和商业性抵押贷款的一种

房地产开发企业的利润可分为4个层次。其中，经营利润与营业外收支净额之和为（　　）。

• A.利润总额
• B.投资利润
• C.税后利润
• D.可分配利润

单一项目的投资风险颇大，若把这两个投资项目组合起来，便可以将两者的风险变化相互抵消，从而把组合风险降到最低，要达到这个理想效果的前提条件是各投资项目间有一个（　　）。

• A.正的协方差
• B.负的协方差
• C.标准协方差
• D.绝对协方差

随着北京建国门地区至大北窑及东北三环附近“中心商业区”的形成与发展，使得许多早建成的沿街写字楼建筑变为甲级写字楼，同时也使得某些写字楼建筑变得不再对租户具有很强的吸引力。这主要是考虑了写字楼的（　　）因素。

• A.交通方便性
• B.声望或形象
• C.位置
• D.建筑形式

对于一般的商用房地产投资项目，其偿债备付率至少应大于（　　）。

• A.1．2
• B.1．5
• C.1．8
• D.2．0

衡量投资者投入自有资本收益水平的指标称为（　　）。

• A.投资利润率
• B.成本利润率
• C.资本金净利润率
• D.资本金利润率

（　　）是一种专业行业，它综合运用多学科的知识，通过人员、场所、流程和技术的整合，来确保建筑环境的正常运行。

• A.物业管理
• B.资产管理
• C.绩效管理
• D.投资组合管理

名义利率与实际利率的关系表述不正确的一项是（　　）。

• A.当每年计息周期数m>1时，实际利率小于名义利率
• B.当每年计息周期数m=1时，实际利率等于名义利率
• C.实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值
• D.名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大

投资机会的选择不包括（　　）。

• A.提出投资设想
• B.项目可行性研究
• C.细化投资设想
• D.寻找和筛选投资机会

某银行提供的贷款期限和年利率均相同的甲、乙、丙三笔贷款。若甲贷款以年计息，乙贷款以季计息，丙贷款以月计息，则这三笔贷款的实际年利率从大到小排列顺序正确的是（　　）。

• A.甲>乙>丙
• B.丙>乙>甲
• C.乙>甲>丙
• D.乙>丙>甲

房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的（　　）。

• A.销售收入
• B.租金收入
• C.转让收入
• D.利息收入

在进行费用估算时，管理费可按项目总投资的（　　）估算。

• A.3%～5%
• B.5%～8%
• C.2%～7%
• D.2%～3%

国家对房地产开发项目资本金比例的要求是（　　）。

• A.15%
• B.20%
• C.35%
• D.40%

根据估计的总销售收入和销售量来制定价格的方法称为（　　）。

• A.价值定价法
• B.目标定价法
• C.成本加成定价法
• D.认知价值定价法