2015年房地产估价师《房地产开发经营与管理》模拟试卷二

某投资者以700万元的价格购买了一物业20年的使用权，用于出租经营，已知该投资者的目标收益率为20%，预计未来20年内的年租金上涨率为8%，问该写字楼于第七年的净租金收入为多少时，方能满足投资者收益目标的要求？

李某于2007年1月1日以100万元购得一套住宅，购房款中的60%来自银行提供的年利率为6%，期限为15年，按月等额偿还的个人住房抵押贷款。如今李某拟于2012年1月1日将此套住宅连同与之相关的抵押债务转让给张某。根据张某的要求，银行为其重新安排了还款方案：贷款期限从2012年1月1日至2021年12月31日，年利率为6%，按月等比递增方式还款（月等比递增比率为0．3％）。问张某在新还款方案下的首次月还款额为多少?

购买者对其购买活动的满意感（S）是其产品期望（E）和该产品可觉察性能（P）的函数，即S=f（E，P）。若E=P，则消费者会满意；若E>P，则消费者会非常满意。（　　）

• 正确
• 错误

为了与期末惯例法保持一致，在把资金的流动情况绘成现金流量图时，都把初始投资P作为第0期期末发生的。（　　）

• 正确
• 错误

在抵押贷款支持债券和抵押贷款直付债券中，抵押贷款组合和所发行的债券同时出现于发行人的资产负债表中，这属于资产负债表内证券化。（　　）

• 正确
• 错误

指数平滑法中的平滑指数口是新、旧数据在平滑过程中的分配比率。a越小，则预测值越趋向平滑。（　　）

• 正确
• 错误

如果名义利率相同，计息周期不同，则未来某个时点上两笔等额资金的现值也是相等。（　　）

• 正确
• 错误

为防范或然损失风险，可对房地产投资对象投保，投保项目越多则越保险，从而保证房地产投资者收益达到最大化。（　　）

• 正确
• 错误

房地产开发企业能否获得其他金融机构提供的抵押贷款承诺，越来越成为金融机构向房地产开发企业发放商用房地产开发贷款的重要条件之一。 （　　）

• 正确
• 错误

房地产租金，指报告期房地产市场中的租金水平，通常用不同类型房屋租金的平均数表示。（　　）

• 正确
• 错误

个人住房贷款业务信用风险仅指来源于购房人的信用风险。（　　）

• 正确
• 错误

按照财政部和中国人民银行的规定 ，土地储备贷款应为担保贷款，故政府的各类财政性资金可以用于土地储备贷款的担保。 （　　）

• 正确
• 错误

在编写可行性研究报告时，贷款偿还能力分析主要是就项目的贷款还本付息情况做出估算，用以反映项目在何时开始、从哪项收入中偿还贷款本息，以及所需的时间长度，以帮助开发商安排融资计划。（　　）

• 正确
• 错误

对于居住物业，物业管理就是房地产资产管理的全部内容。　　（　　）

• 正确
• 错误

多重合伙REITs流行的原因是，一个非上市的房地产企业可以在不转让房地产的情况下用已有的房地产组成REITs，或者用房地产资产与REITs交换受益凭证（如股票），从而套现资金，这样可以避免支付因出售物业获得资本收益的所得税。　　（　　）

• 正确
• 错误

在计息周期不变时，名义利率越大，实际利率就越小。 （　　）

• 正确
• 错误

房地产泡沫是一种价格现象，是房地产行业内外因素，特别是投机性因素作用的结果。（　　）

• 正确
• 错误

下列房地产投资形式中，属于按经济活动类型划分的有（　　）。

• A.居住物业投资
• B.商业物业投资
• C.土地开发投资
• D.房地产开发投资
• E.房地产经营投资

根据谁在市场上购买可将市场分为的类型是（　　）。

• A.个人消费者市场
• B.组织消费者市场
• C.国家消费者市场
• D.集体消费者市场
• E.单位消费者市场

开发商进行房地产市场状况分析的内容通常有（　　）。

• A.供需分析
• B.竞争分析
• C.市场占有率分析
• D.投资收益分析
• E.宏观因素分析

对一个房地产项目进行风险分析的过程，可以分为（　　）阶段。

• A.风险预测
• B.风险辨识
• C.风险评价
• D.风险决策
• E.风险估计

与房地产开发投资相关的银行信贷融资，主要包括（　　）。

• A.房地产开发贷款
• B.土地储备贷款
• C.房地产抵押贷款
• D.个人住房公积金贷款
• E.在建工程抵押贷款

我国个人住房抵押贷款还本付息方式有（　　）。

• A.按月等额还本付息
• B.按季等额还本付息
• C.按月递增或递减还本付息
• D.期间按月付息期末还本
• E.期间按固定还款常数还款期末一次结清等方式

在进行可行性分析中的调查研究时，资源调查一般包括（　　）。

• A.建设地点
• B.市场供给量
• C.交通运输条件
• D.水文地质
• E.气象

在（　　）中，发行人仍持有抵押贷款组合，所发行的债券则属于发行人的债务。

• A.抵押贷款传递债券
• B.抵押贷款支持债券
• C.抵押贷款担保债务
• D.抵押贷款支持证券
• E.抵押贷款直付债券

写字楼出租单元内建筑面积包括（　　）。

• A.单元内使用面积
• B.外墙、单元间分隔墙水平投影面积的一半
• C.单元与公用建筑空间之间的分隔墙水平投影面积的一半
• D.分摊公用设施建筑面积
• E.分摊公用建筑面积

下列选项中不属于投资决策分析的是（　　）。

• A.投资决策
• B.市场分析
• C.项目财务评价
• D.投资环境分析
• E.客户群分析

期权价格就是获得这种权利所投入的（　　）。

• A.人力
• B.财力
• C.物力
• D.技术
• E.时间

建筑安装工程项目工程款的支付方式，包括（　　）的结算方式等。

• A.按日结算
• B.按月结算
• C.竣工后一次结算
• D.分段结算
• E.其他双方约定

政府宏观调控房地产市场的手段包括（　　）。

• A.税收政策
• B.金融政策
• C.加强产权管理
• D.诚信建设
• E.土地供应政策

下列属于竣工房屋价值的有（　　）。

• A.工艺设备基础的建造
• B.办公和生活用家具的购置等费用
• C.厂房内的工艺设备、工艺管线的购置和安装
• D.竣工房屋本身的基础、结构、屋面、装修以及水、电、卫等附属工程的建筑价值
• E.作为房屋建筑组成部分而列入房屋建筑工程预算内的设备（如电梯、通风设备等）的购置和安装费用

房地产开发投资的清偿能力指标一般有（　　）。

• A.借款偿还期
• B.偿债备付率
• C.投资利润率
• D.资产负债率
• E.利息备付率

某投资项目每年可获得50000元的资金用于偿付年还本付息，贷款人要求偿债备付率不低于1．3，贷款年利率为12％，贷款期限为20年，按月等额还本付息。则该项目投资人所能申请到的最大贷款额为（　　）万元。

• A.28．73
• B.29．11
• C.344．74
• D.349．31

某写字楼月潜在毛租金收入为100万元，月平均运营费用为60万元，月平均空置率为5％，月平均租金损失率为2％，月平均其他收入为潜在毛租金收入的3％，则该写字楼的月净经营收入是（　　）万元。

• A.33．00
• B.33．10
• C.36．00
• D.36．10

某房地产开发企业董事会要求融资不得稀释股东控制权，可供选择的融资方式是（　　）。

• A.发行可转换债券
• B.发行普通股股票
• C.发行优先股股票
• D.发行公司债券

在进行市场调查时，第一个原则是要采用（　　）的方法，首先要仔细观察、形成假设、预测并进行检验。

• A.准确
• B.客观
• C.科学
• D.全面

在房地产开发项目建设过程中，如果不能如期取得政府的相关许可，则该房地产开发项目将面临（　　）。

• A.政策风险
• B.市场风险
• C.财务风险
• D.信用风险

进行场地平整、道路、给水、排水、供电、供热、通信等工程所完成的投资，属于（　　）。

• A.生产性投资
• B.土地开发投资
• C.公益投资
• D.商品房建设投资

由社会环境、经济环境和政治环境分别决定的社会因素、经济因素和政策因素，是影响房地产市场发展的（　　）。

• A.重要因素
• B.特殊因素
• C.一般因素
• D.基本因素

关于房地产投资特性的说法，错误的是（　　）。

• A.区位选择异常重要
• B.不易产生资本价值风险
• C.存在效益外溢
• D.易受政策影响

（　　）在房地产交易过程中提供估价服务，在房地产产品租售之前进行估价，以确定其最可能实现的租金或者售价水平。

• A.会计师
• B.房地产估价师
• C.资产评估师
• D.房地产经纪人

如果同一地区的某一类型物业的售价持续大幅度上涨，那么该类型物业的出租需求就会（　　）。

• A.减少
• B.增加
• C.不变
• D.同步递减

在经历了2009～2011年中国城市住房价格普遍大幅度上涨、价格向下调整压力日增的情况下，调查有意向在2012年购买商品住宅的家庭数量。该项调查属于（　　）。

• A.试探性调查
• B.描述性调查
• C.创新性调查
• D.因果性调查

人们为什么愿意花费40万元购买一套高层带电梯的点式两居室住房，如对此问题进行调查，则属于（　　）。

• A.试探性调查
• B.描述性调查
• C.因果性调查
• D.假设性调查

确定型决策的决策过程和方法常是固定程序和标准方法，因此又称作（　　）。

• A.固定性决策
• B.标准化决策
• C.程序化决策
• D.科学性决策

（　　）是反映企业或项目各年偿付流动负债能力的指标。

• A.流动比率
• B.速动比率
• C.利息备付率
• D.资产负债率

下列房地产投资项目不确定性因素中，属于置业投资阶段的主要不确定性因素的是（　　）。

• A.建安工程费
• B.土地费用
• C.空置率
• D.容积率

在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣主要取决于（　　）。

• A.物业的易接近性
• B.物业的临街状况
• C.物业的周围环境
• D.物业所处区域的繁华程度

承包商收到竣工结算价款后，通常应在（　　）内将竣工工程交付给开发商。

• A.半个月
• B.一个月
• C.一个半月
• D.两个月

下列关于风险分析中解析法和蒙特卡洛模拟法的表述中，错误的是（　　）。

• A.解析法对随机的现金流进行概率分布估计，得到净效益的概率分布
• B.蒙特卡洛模拟法用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理
• C.解析法建立在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础之上
• D.蒙特卡洛模拟法主要用于解决不多于2～3个随机变量的风险问题，而解析法能够分析更多个随机变量的风险问题

房地产开发项目，施工阶段的工程质量控制工作不包括（　　）。

• A.对原材料的检验
• B.对配套设施的检验
• C.确立质量文件档案制度
• D.确立成本控制档案制度

对于房地产开发项目，不出现在项目投资现金流量表中的是（　　）。

• A.销售收入
• B.开发建设投资
• C.营业税金及附加
• D.借款本金偿还

下列征收补偿费中，不属于国有土地上房屋征收补偿费用的是（　　）。

• A.房屋价值补偿费
• B.搬迁补偿费
• C.停产停业损失补偿费
• D.土地补偿费

投资者在投资过程中使用财务杠杆的主要目的，是为了（　　）。

• A.抵御通货膨胀的影响
• B.提高资本金的投资收益率
• C.提高全部投资的平均收益率
• D.降低借贷资金的资金成本

购物中心属于（　　）。

• A.酒店和休闲娱乐设施投资物业
• B.商用物业
• C.工业物业
• D.特殊物业

对投资项目或投资方向提出建议，是（　　）阶段的主要任务。

• A.投资机会研究
• B.初步可行性研究
• C.详细可行性研究
• D.项目的评估和决策

（　　），是把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。

• A.投资房地产投资信托基金
• B.住房抵押贷款证券化
• C.投资房地产企业股票
• D.房地产抵押担保

一般来说，与长期投资相比，短期投资（　　）。

• A.风险较大
• B.收益率较低
• C.流动性差
• D.投资回收期较长

（　　）不但考虑了风险因素在未来变动的幅度，还考虑了这种变动幅度在未来发生变动的可能性大小及对项目主要经济效益指标的影响。

• A.盈亏平衡分析
• B.敏感性分析
• C.风险分析
• D.临界点分析

下列方法中，不属于风险辨识方法的是（　　）。

• A.专家调查法
• B.筛选—监测—诊断技术
• C.解析方法
• D.故障树分析法

房地产需求市场上普遍存在着“买涨不买跌”现象，产生这一购买行为的主要因素是（　　）。

• A.消费者的感觉
• B.消费者的信念
• C.消费者的习惯
• D.消费者的生活方式

公寓内的租客希望获得洗衣服务，那就可以通过增加自助洗衣房、提供出租洗衣设备来解决这一问题，按照租客的意愿及时调整房地产的使用功能。这是房地产投资的（　　）特性。

• A.区位选择异常重要
• B.投资价值难以判断因而易产生资本价值风险
• C.需要适时的更新改造投资
• D.存在效益外溢和转移

某投资者购买一间商铺用于出租经营，名义收益率为12．0%。如通货膨胀率为5．5%，银行贷款年利率为6．5%，存款年利率为3．0%，则该项目投资的实际收益率是（　　）。

• A.5．16%
• B.6．16%
• C.6．50%
• D.8．74%

需求比供给增长快，空置率继续下降，租金增长率上涨，这种状况发生在房地产市场自然周期的（　　）。

• A.第一阶段
• B.第二阶段
• C.第三阶段
• D.第四阶段

对某种特定商品有兴趣的消费者的集合是（　　）。

• A.服务市场
• B.合格有效市场
• C.有效市场
• D.潜在市场

土地储备机构负责实施土地开发时，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的（　　）。

• A.1%
• B.2%
• C.3%
• D.8%

邀请招标是一种非公开招标方式，被邀请参加投标的承包商通常在（　　）。

• A.3个以上
• B.5～10个之间
• C.5个以上
• D.2～10个之间