2015年房地产估价师《房地产开发经营与管理》真题及详解

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在零售商业物业的商业辐射区域内，各商场间位置的优劣主要取决于物业的易接近性或交通的通达程度。
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某市拟拍卖一宗面积为13.33万平方米、容积率为2.56的商品住宅用地，土地交易契税税率为4%，项目要求配置3万平方米的公共租赁住房，政府以6000元/平方米的价格回购，某房地产开发企业欲参与该项目的竞买，经市场调研和测算，预计该项目的建造费用为3800元/平方米，期间费用为5500万元，商品住房的销售均价为8500元/ 平方米,营业税及附加为销售收入的5.5%(配建的公共租赁住房免征营业税及附加)，如果该房地产开发企业对项目要求的税前最低利润为8000万元，请计算该企业能接受的最高楼面地价水平。
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某房地产开发企业于2012年初以15000元/平方米的价格购买了一面积为8000平方米的综合用地。该项目拟建商场建筑面积15000平方米,写字楼建筑面积60000平方米,并于2012年初开始建设。建造期为3年，建造成本为4500元/平方米。各年投入进度分别为20%、50%、30%。装修费用为1400元/平方米,于2014年投入。该企业拟将写字楼全部出售，于建造期第2年开始销售，各年销售进度分别为25%、45%、25%、5%，销售均价9000元/平方米。销售税费(营业税及附加、销售费用)为同期销售收入的12%。商场建成即出租，租金收入为4500万元/年，运营费用为年租金收入的40%，出租15年后将商场全部转售，预计净转售收益为20000万元。该企业计划于建造期的第2年初贷款3500万元用于项目支出，贷款期为2年，按年付息到期一次还本，年利率为8%。假设土地费用、建造成本、装修费用、销售收入、租金收入、运营费用和销售税费发生在年初，净转售收益发生在年末，项目的资本金收益率为14%。请完成下列资本金现金流量表，并求取项目资本金的财务净现值。
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以在建工程己完工部分抵押的，其土地使用权必须是有偿获得，并领有国有土地使用权证。
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房地产投资项目敏感性分析的目的是找出对投资项目影响最大的敏感性因素。
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通过房地产开发项目的基本报表可以对项目的财务盈利能力、清偿能力及资金平衡能力进行分析。
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在线性盈亏平衡分析中，房屋最低销售价格是指房地产开发项目能达到预定可接受最低盈利水平时的房基售价。
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房地产开发项目的年成本利润率等于成本利润率除以开发经营的年数。
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在资金等效值计算过程中，终值是指资金运动结束时发生的实际金额。
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根据国家有关财务会计制度，采用分期收款方式销售的房地产开发项目，当期应结转的营业成本通常按当期销售面积占全部销售面积的比例计算。
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有效市场是指对某种特定商品有购买兴趣和购买能力，但缺乏购买途径的消费者的集合。
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连续复利计息情况下本利和的计算公式是Fn=P(1+i)ⁿ。
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房地产市场因存在“市场失灵”现象，政府有必要对房地产市场进行适度干预。
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对某房地产开发项目进行的“两居室商品住宅每套价格下降15万元会增加多少购房者”所做的市场调查属于因果性调查。
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土地储备资金的利息收入不能作为土地储备资金的来源。
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只要预期的收益现金流和未来的运营费用水平不发生变化，房地产投资就不会面临资本价值风险。
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投资者为获得房地产投资收益必须直接拥有房地产。
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决定写字楼基础租金水平的因素包括( )。
- A.抵押贷款还本付息
- B.运营费用
- C.物业管理费
- D.目标投资收益率
- E.空置损失
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股票市场的融资方式有( )。
- A.首次公开募股
- B.配股
- C.发行可转换债券
- D.发行认股权证
- E.增发股票
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房地产开发项目可行性研究中的投资环境研究主要包括( )。
- A.当地社会经济情况
- B.城市基础设施状况
- C.土地使用制度
- D.项目用地状况
- E.当地的金融和税收政策
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房地产投资具有不可逆性的主要原因有( )。
- A.房地产市场对市场信息反应灵敏
- B.延期投资可能保持了未来获利的机会
- C.房地产交易税费较高，在客观上阻碍了房地产资产的流动
- D.房地产投资有机会避免不利条件所造成的损失
- E.房地产位置固定，投资形成的资产容易成为“沉淀”资本
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风险型决策的具体方法有( )。
- A.决策树法
- B.最大可能法
- C.期望值法
- D.最小最大后值法
- E.蒙特卡洛模拟法
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下列房地产投资项目评价指标中，属于动态盈利能力指标的有( )。
- A.借款偿还期
- B.财务内部收益率
- C.偿债备付率
- D.财务净现值
- E.动态投资回收期
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关于FIRR(财务内部收益率)的说法，正确的有( )。
- A.FIRR是评估项目清偿能力的基本指标
- B.FIRR可以通过内插法求得
- C.FIRR表明了项目投资所能支付的最高贷款利率
- D.FIRR大于或等于贷款利率时，项目在财务上是可以接受的
- E.FIRR是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计之和等于零时的折现率
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关于资金时间价值的说法中，从投资的角度来看，正确的有( )。
- A.资金的时间价值表现为资金的增值
- B.资金的时间价值表现为放弃即期消费的补偿
- C.资金的时间价值是对风险因素可能带来损失的补偿
- D.资金的时间价值与投资利润率相关
- E.资金的时间价值与通货膨胀率相关
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房地产开发项目的市场定位策略主要有( )。
- A.产品差别化策略
- B.服务差别化策略
- C.人员差别化策略
- D.形象差异化策略
- E.销售差异化策略
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下列房地产指标中，能衡量房地产泡沫程度的有( )。
- A.交易量增长率
- B.吸纳周期
- C.实际价格与理论价格之比
- D.房价收入比
- E.房价租金比
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在房地产市场调查中，收集一手资料常用的方法有( )。
- A.文案法
- B.观察法
- C.访问法
- D.问卷法
- E.实验法
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关于政府投资的保障性安居工程项目招标的说法，正确的是( )。
- A.必须采用公开方式招标
- B.必须采用工程量清单方式招标
- C.必须根据项目特点编制标底
- D.必须向投标人发出投标邀请书
- E.应实行建设工程总承包
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关于房屋存量的说法，正确的有( )。
- A.存量属于房地产市场的需求指标
- B.存量单位可以是建筑面积或套数
- C.存量可按物业类型分别统计
- D.报告期存量等于上期存量加报告期竣工量
- E.存量是指报告期末己占用和空置的物业空间总量
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房地产市场存在的周期循环的主要原因包括( )。
- A.土地资源的不可再生性
- B.供需因素的影响
- C.市场信息不充分
- D.政策因素的影响
- E.制度因素的影响
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房地产投资区别于其他类型投资的重要特性包括( )。
- A.需要适时的更新改造投资
- B.易受政策影响
- C.依赖专业管理
- D.适于短期投资
- E.变现性差
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在市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于( )。
- A.物业出租经营成本
- B.同类型物业市场供求关系
- C.物业出租税费水平
- D.业主希望的投资回报率
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关于债务融资的说法，错误的是( )。
- A.债务融资需要还本付息
- B.债务融资所得资金属于资本金
- C.债务融资支付的利息可在税前扣除
- D.租赁融资属于债务融资
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权益型房地产投资信托基金的主要收入来源于其拥有物业的( )。
- A.增值收入
- B.销售收入
- C.自营收入
- D.租金收入
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对借款人资质审查不严而产生的个人住房贷款风险属于( )。
- A.法律风险
- B.信用风险
- C.市场风险
- D.管理风险
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方案与项目投资现金流量表的说法，错误的是( )。
- A.项目投资现金流量表应以全部投资为基础进行编制
- B.项目投资现金流量表现金流出中不包含财务费用
- C.项目投资现金流量表能为投资方案间进行比较建立共同的基础
- D.项目投资现金流量表中的运营费用应包括折旧费和摊销费
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房地产开发项目资金筹措计划中应包括预售收入时，资金筹措计划要与项目的( )配合考虑。
- A.质量控制目标
- B.销售收入计划
- C.工程建设招标计划
- D.客户定位
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某房地产开发项目在市场前景好、一般、差时的财务净现值分别为4000万元、1200万元、-800万元。出现市场前景好、一般、差的概率分别为15%、60%、25%，则该项目财务净现值的期望值为( )万元。
- A.1120.00
- B.1466.67
- C.1520.00
- D.2000.00
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在房地产开发项目资金使用计划分析中，房地产开发贷款不能用于支付( )。
- A.土地出让金
- B.建安工程费
- C.管理费用
- D.其他工程费
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某房地产开发企业对一房地产开发项目进行分期开发，预计首期开发难以产生理想收益，但项目后期投资收益增加的可能性较大，从实物期权观点看，该项目可能产生( )。
- A.等待投资型期权
- B.放弃型期权
- C.成长型期权
- D.柔性期权
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某商品住宅开发项目土地取得费用为13000万元;规划建筑面积为50000平方米,除土地取得费用外的其他成本费用为3500元/平方米;项目销售均价为8500元/平方米,营业税及附加为销售收入的5.5%，则项目能够回收全部成本费用的最低销售量为( )万平方米。
- A.2.60
- B.2.87
- C.3.59
- D.3.80
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某家庭向银行申请了一笔数额50万元、期限20年、年利率6%的个人住房抵押贷款，若以等额还本利息照付的方式按月还款，则其最后一个月的还款金额为( )元。
- A.2093.75
- B.2208.33
- C.3582.16
- D.4583.33
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对房地产投资项目进行财务评价所选取的基准收益率一般为投资者所要求的( )。
- A.最高投资收益率
- B.平均投资收益率
- C.最低投资报酬率
- D.平均成本利润率
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某投资者于2013年1月以1000万元购买一写字楼用于出租经营：购买资金中的500万元为年利率7%、期限10年、按年等额还本付息的抵押贷款;2014年该写字楼税后现金流量为60万元，且市场价值增加5万元; 在考虑增值收益的情况下，2014年该项投资的投资回报率为( )。
- A.10.37%
- B.13.00%
- C.20.24%
- D.20.74%
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某房地产投资项目要求的目标收益率为10%，当通货膨胀为3%时，为消除通货膨胀因素对投资风险分析结果的影响，分析中采用的名义目标收益率应为( )。
- A.6.8%
- B.10.0%
- C.13.0%
- D.13.3%
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张某以6000元/平方米的价格购买了一套面积为114平方米的住宅，银行为张某提供了贷款价值比率为60%、15年期、年利率为7.8%、按月等额还本付息的个人住房抵押贷款。若张某在第11年的第一个月一次性偿还剩余全部贷款，则偿还额应为( )万元。
- A.18.94
- B.19.20
- C.19.33
- D.22.87
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某商铺2014年的潜在毛租金收入为66万元，空置和收租损失、运营费用分别为潜在毛租金收入的10%、 30%，所得税税率为25%，则2014年该商铺的净经营收入为( )万元。
- A.29.70
- B.34.65
- C.39.60
- D.59.40
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某笔总额10万元，按季付息的贷款，每季支付利息为1400元。则该笔贷款的实际贷款利率为( )。
- A.1.40%
- B.5.60%
- C.5.72%
- D.6.09%
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一写字楼单元的租赁期为18.8年，年租金为5万元，租金按当年实际租用时间在年初一次性收取，若年折现率为6%，则该写字楼单元租赁期内租金收入的现值为( )万元。
- A.53.80
- B.55.47
- C.55.54
- D.58.79
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下列房地产经营模式中，现金流出不包括“运营成本”的是( )。
- A.购买—更新改造—出售
- B.购买—持有出租—出售
- C.开发—持有出租—出售
- D.购买—更新改造—出租—出售
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区域房地产市场分析侧重于地区经济分析、区位分析以及( )等内容。
- A.项目竞争分析
- B.敏感性分析
- C.专业市场分析
- D.市场趋势分析
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下列房地产市场趋势分析方法中，不属于时间序列分析法的是( )。
- A.市场因子推演法
- B.加权移动平均法
- C.简单平均法
- D.指数平滑法
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下列房地产市场调查的抽样方法中，属于非概率抽样的是( )。
- A.整群抽样
- B.分层随机抽样
- C.简单随机抽样
- D.定额抽样
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下列各组特定市场定义层次中，市场规模由大到小的是( )。
- A.潜在市场、有效市场、服务市场
- B.有效市场、渗透市场、服务市场
- C.潜在市场、服务市场、合格的有效市场
- D.潜在市场、渗透市场、合格的有效市场
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除技术资料外，房地产开发项目的竣工档案资料还包括项目的( )。
- A.财务决算报告
- B.施工人员变动情况
- C.竣工图
- D.物业服务企业招标文件
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房地产开发企业以“性价比”为导向，确定商品住房销售价格的定价方法是( )。
- A.成本加成定价法
- B.价值定价法
- C.领导定价法
- D.挑战定价法
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下列房地产开发项目的许可证书或文件中，明确用地性质、位置和界限的是( )。
- A.建筑工程施工许可证
- B.建设用地规划许可证
- C.国有建设用地使用出让合同
- D.商品房买卖合同
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在房地产市场进入自然周期的第四阶段时，租金增长率( )。
- A.基本不变
- B.开始下滑
- C.缓慢上升
- D.快速上升
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釆用工程量清单方式招标的，不需要在招标文件中公布的内容是( )。
- A.工程量清单
- B.招标标底
- C.招标控制价
- D.评标办法
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某市2013年办公楼施工面积为300万平方米，竣工面积为120万平方米;2014年办公楼新开工面积为500万平方米，竣工面积为280万平方米。若不考虑停建、缓建因素，则该市2014年办公楼的平均建设周期为 ( )年。
- A.1.70
- B.1.79
- C.2.43
- D.2.86
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下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的是( )。
- A.空置率
- B.竣工房屋价值
- C.房屋施工面积
- D.吸纳率
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对某一房地产市场中不同物业类型之间的供给比例或交易比例关系的分析，属于房地产市场的( )。
- A.总量结构分析
- B.产品结构分析
- C.区域结构分析
- D.投资结构分析
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为把两个投资项目的组合风险降到最低，各投资项目之间应有一个( )。
- A.负协方差
- B.正协方差
- C.正敏感度
- D.负敏感度
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房地产置业投资者能够容忍较低投资收益率的主要原因，是房地产投资( )。
- A.存在效益外溢和转移
- B.易获得金融机构的支持
- C.具有保值增值性
- D.可提高投资者的资信等级
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下列房地产投资风险中，不能通过投资组合来分散、抵消的是( )。
- A.持有期风险
- B.时间风险
- C.周期风险
- D.机会成本风险
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房地产投资易产生资本价值风险的重要原因，是房地产具有( )。
- A.异质性
- B.用途广泛性
- C.类型多样性
- D.弱流动性
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