2016年房地产估价师考试《房地产开发经营与管理》考试试题（1）

第 66 题

第 67 题某开发商以6000万元的价格获得了一宗占地面积为5000m2的土地50年的使用权，建筑容积率为7，建造成本为4000元／m²(包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费用、基础设施建设费和公共配套设施建设费)，其他工程费为建造成本的6％，开发期间税费等其他费用为800万元，管理费为土地成本、建造成本、其他工程费和开发期间税费等其他费用之和的3．5％，市场推广费、销售代理费和销售税费分别为销售收入的1％、2％和6％，预计建成后售价为10000元／m²。项目开发周期为3年，前期1年，建造期为2年，地价于开始一次投入，土地管理费在前期均匀投入，建造成本、其他工程费、开发期间税费等其他费用和建设期管理费在建设期内均匀投入；年贷款利率为8％，按季度计息，融资费用为贷款利息的10％。试求该项目开发商的成本利润率。

第 65 题假定年利率为10％，2008年初的100元与2008年年末的110元的实际经济价值是相等的。（　　）

第 64 题房地产开发项目财务报表包括基本报表和辅助报表，辅助报表存储了财务评价所需要的最基础数据。 （　）

第 61 题当房地产泡沫产生时，市场还处在上升阶段；而出现过度开发的现象时，市场已经开始下滑了。（　）

第 62 题一般投资机会研究目的是指明具体的投资方向，特定项目的投资机会研究是要选择确定项目的投资机遇，将项目意向变为概略的投资建议，使投资者可据以决策。 （　）

第 63 题购买住房抵押支持证券，是指银行将所持有的个人住房抵押贷款债权，出售给专门设立的特殊目的公司(REITs)，由该公司将其汇集重组，通过政府、银行、保险公司或担保公司等担保，转化为信用等级较高的证券出售给投资者。（　　）

第 59 题土地出让地价款是国家以土地所有者的身份，将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付的土地使用权出让地价款。 （　）

第 60 题投资周期在第一阶段和第二阶段初期超前于市场自然周期的变化，在其他阶段则滞后于市场自然周期的变化。（　）

第 56 题房地产开发投资通常属于长期投资，它形成了房地产市场的增量供给。（　　）(2008年试题)

第 58 题估算项目吸纳量，项目吸纳量等于市场供求缺口(未满足需求量)和拟开发项目市场占有率的乘积。（　　）

第 57 题名义利率越大，计息周期越长，实际利率与名义利率的差异就越大。（　　）

第 54 题一个企业通常可从行业和市场两个方面来识别企业的竞争者。（　　）

第 55 题债务融资成本中的资金占用费就是我们通常所说的利息。（　　）

第 51 题一般来讲，只有实力较强的大企业才可能采取全面覆盖这种营销战略。（　　）

第 53 题目前，物业服务企业使用的法定税费制度，体现了政府鼓励物业服务企业采取包干制收费模式。（　）

第 52 题目前，我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的80％，贷款期限最长不超过40年。（　　）

第 49 题市场总需求是指在（　）的情况下，特定的消费者群体可能购买的总量。

第 50 题从物理形态上划分，房地产资产的物业类型可分为（　）。

第 48 题房地产市场需求的特点主要有（　）。Page}

第 47 题从开发商的角度看，房地产开发过程中投入的资源有（　）。(2008年试题)

第 46 题中国房地产开发投资的资金来源，目前主要是（　　）。

第 45 题资产负债表反映企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况。当房地产开发经营公司开发或投资一个新的房地产项目时，通常需要编制该企业的资产负债表，以计算（　）等反映企业财务状况和清偿能力的指标。

第 44 题土地费用包括（　）。

第 43 题“可贷资金利率理论”认为（　　）。

第 42 题根据房地产市场自然周期的理论，商品房租金增长率上升是处于自然周期的（　）。(2005年试题)Page}

第 40 题城乡规划管理部门在规划意见书(选址)中，规划土地使用要求包括（　）等。

第 41 题国际上通行的衡量房地产泡沫的指标有（　）几种。Page}

第 38 题房地产市场供给的特点主要有（　）。Page}

第 39 题市场调查可分为不可控制因素调查和可控因素调查两种，其中，不可控因素调查包括（　）。

第 37 题投资的特性有（　）。

第 35 题某房地产投资者以400万元购入一个商铺用于出租经营，资本金为100万元，其余资金为金融机构提供的利率为12％，期限为10年，按年等额还款的抵押贷款。如该店铺第1年扣除还本付息后的净租金收益为10万元，则考虑还本收益(不考虑所得税影响)后的权益投资回报率为（　）。

第 36 题开发一持有一出租一出售模式主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项嘟分政策性租赁住宅、普通商品住宅。这种业务模式下的现金流出包括（　　）等。

第 34 题从理论上讲，房地产市场分析的第一步工作是（　）。

第 32 题房地产投资方案比选通常是在（　　）之间进行。

第 33 题王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积的计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积为35m²，外墙面积为7 m²，单元间分隔墙面积为10 m²，公摊面积为5 m²，那么，可出租面积应为（　）m²。

第 31 题某开发商率先向市场推出了带有电梯的别墅，该开发商在项目市场定位战略上采取的|是（　）战略。(2009年试题) 

第 30 题某购房者向银行申请了4万元的抵押贷款，按月等比递增还款，已知抵押贷款年利率为6.6％，期限为10年，购房者月还款额的增长率为0.5％，则购房者的首次还款额是（　　）元。

第 28 题流动比率，下列说法不正确的是（　　）。

第 29 题假设将两居室每套价格提高5万元，会减少多少购买者，如对此问题进行调查，则属于（　）。 

第 27 题2007年末，某市住房总量为5000万m²，其中经济适用住房400万m²，商品住房3750万m²；同期住房空置量为750万m2，其中经济适用住房为50万m²，商品住房为450万m²，则该市2007年末的商品住房空置率是。(2008年试题) 

第 25 题（　）是整个开发过程中最重要的一个环节，该阶段最重要的工作就是对开发项目进行可行性研究。

第 26 题对于一般的房地产投资项目，（　　）指标值应该大于2。

第 23 题房地产开发投资属于典型的（　）房地产投资。

第 24 题从静态的角度来说，投资是现在垫支一定量的资金；从动态的角度来说，投资则是为了获得未来报酬的经济行为，是属于投资特性中的（　）。

第 21 题某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。如果该贷款的年利率为4．75％，期限为20年，按月偿还，首次月还款额为3000元，月还款额增长率为0．2％，则该购房者在第7年第6个月的还款额为（　）元。

第 22 题某房地产开发项目的占地面积为l0000m²，规划容积率≤4，预计开发完成后可供销售面积为总建筑面积的80％，项目的固定成本为5000万元，预计平均销售单价为4500元／m²，则使项目达到盈亏平衡的单位变动成本为（　　）元／m²。

第 20 题在房地产市场状况分析的内容中，对于需求分析中的（　）是第一步。

第 18 题投资者进行房地产投资的主要目的是为了（　）。

第 19 题某房地产开发项目，经过测算得出如下数据：如果市场前景好将产生5680万元净现值；如果市场状况一般将产生2450万元净现值；如果市场前景不好，则将产生一3680万元净现值，经分析市场前景为：好的概率为45％；一般概率为35％；不好的概率为20％。则该项目的期望值为（　　）万元。

第 16 题下列关于房地产市场特性的表述中，说房地产市场具有（　）是不正确的。

第 15 题根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的定价方法是（　）。(2tx)7年试题)

第 17 题房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分析入住率，这种调查方法属于（　）。(2007年试题)

第 14 题一些竞争者可能对某些方面反应强烈，例如对降价竞销反应强烈，但对其他方面(如增加广告预算、加强促销活动等)却不予理会。这种竞争者属于（　）竞争者。(2007年试题)

第 13 题收益性物业的经营费用是除（　）外物业发生的所有费用。

第 11 题房地产收益水平，同类型的物业都存在一个适当租金售价比例，一般情况下，住宅的售价大约相当于（　）的租金。

第 12 题在贷款综合评价中，项目风险等级分为AAA、AA、A和BBB四个风险等级，其中AAA级对应的风险系数为（　　）。

第 8 题具有良好的地理位置，建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求，但建筑物的功能不是最先进的，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物指的是（　）写字楼。

第 10 题若某房地产投资项目的表面收益率为20%，年租金增长率为9%，通货膨胀率为8%，则该项房地产投资的实际收益率为（　）。

第 9 题（　）是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。

第 6 题房地产投资的缺点是（　）。

第 7 题土地一般不会毁损，地上建筑物及其附属物具有很好的耐久性，这表明房地产投资非常适合作为一种（　）。(2008年试题)

第 3 题如果一笔贷款的月利率为1％，每月计息一次，那么名义利率是（　　）。

第 4 题某家庭预计今后15年内月收入为10000元，如果其中的35％可以用于支付住房抵押贷款的月还款。已知贷款年利率为12％，则该家庭有偿还能力的15年期最大抵押贷款申请额是（　　）万元。

第 5 题甲、乙物业2008年10月的价值均为ll00万元。预计2009年10月甲物业的价值为l200万元和l000万元的可能性均为50％，乙物业的价值为1300万元和900万元的可能性也均为50％。甲、乙物业投资风险比较的结果是（　）。(2009年试题)

第 2 题由于房地产权益投资风险较高，（　　）和储蓄机构等存款性金融机构极少或者根本不参与房地产权益融资。

第 1 题在写字楼出租中，室内标准化装修的费用通常由（　）支付。