2016年房地产估价师《房地产开发经营与管理》真题精选及详解

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某投资者以8000万元购买一闲置旧楼房拟将其改造成写字楼和酒店，经营20年后转售。装修改造费用5000万元，装修改造期为1年。改造后，写字楼可供出租面积为10000平方米,酒店客房210间。改造完成后，该项目即开始经营。前四年写字楼年租金960元/平方米，出租率85%;客房平均价格为每天180元/间，入住率90%;其他收入为600万元/年;运营费用为收入的45%。该投资者决定在第6年对该楼进行第二次改造，将写字楼中的5000平方米改造成100间客房，改造期为1年，改造费用为银行提供的数额为2000万元、期限为3年、年利率8%、按年等额还本付息的抵押贷款。第二次改造期间，剩余的写字楼和原有的客房继续经营，写字楼租金不变，出租率为95%;客房平均价格为每天160元/间，入住率80%;其他收入为400万元/年;经营费用为收入的55%。第二次改造完成后，写字楼租金不变，出租率为95%;客房平均价格为每天200元/间，入住率90%;其他收入为800万元/年;运营费用为收入的50%。经营期结束时，该楼的转让净收入为5000万元。假设购楼费用和初次装修改造费用发生在第1年初，其他收支均发生在年末，每年按365天计，项目的资本金目标收益率为8%。请计算该项目资金财务净现值和财务内部收益率。
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某房地产开发项目占地面积66667平方米，容积率为2.0，土地取得成本为60000万元。项目可出售面积为120000平方米，其中：高层住宅60000平方米;多层住宅50000平方米;商铺10000平方米。各类房屋的综合造价分别为：高层住宅3800元/平方米;多层住宅2700元/平方米;商铺3000平方米;其他不可售建筑物的综合造价按上述三类房屋的加权单位综合造价计算。财务费用8000万元。各类房屋预计销售均价分别为：高层住宅9500元/平方米;多层住宅12000元/平方米;商铺26000元/平方米。销售费用为销售收入的2%;销售税费为销售收入的6.5%。请计算该项目的保本加权销售均价及其与预计加权销售均价的比率。
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在大型购物中心的物业管理中，购物中心内公用面积的维护费用，通常是按租户独立承租的面积与购物中心可出租总面积额的比例分摊。
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在收益性物业管理中，物业服务企业对租户的人身安全和财务安全负主要责任。
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政府储备土地的抵押价值为市场评估价值扣除应当上缴政府的土地出让收益。
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房地产开发企业发行的债券因为有固定的票面利率和期限，所以其市场价格比股票价格稳定。
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从决策类型上看，房地产投资决策通常属于确定型决策。
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在房地产开发项目可行性研究中，资金筹措计划是以开发项目的资金使用计划和销售收入计划为基础，确定资金的来源和相应的数量。
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由于房地产开发项目所需要的开发资金较多，流动负债数额较大，所以流动比率相对较高。
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在其他风险因素不发生变化的情况下，最高运营费用比率越高，房地产投资项目抗风险的能力越强。
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在房地产投资分析中，如没有考虑通货膨胀对收益现金流的影响，则可适当调低折现率估计值。
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按期末惯例法绘制的现金流量图，时间轴上的时点n表示第(n-1)个计息周期的期末。
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在复利计算中，年值是指在连续的各计息周期末等额支付金额的价值。
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房地产开发项目在施工过程中，施工单位发生变更的，不必重新申请领取建设工程施工许可证。
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房地产市场调查一般应从收集二手资料开始。
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对房地产的使用功能进行适时调整，可使所投资的房地产保值和增值。
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报告期内的房价水平，通常用不同类型房屋的中位数或平均价格表示。
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在写字楼物业管理中，物业服务企业在确定写字楼租金时，需要考虑的主要问题有( )。
- A.写字楼可出租或可使用面积的计算
- B.写字楼基础租金与市场租金之间的关系
- C.出租单元的室内装修
- D.租户的财务状况
- E.出租单元拟经营内容
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下列房地产开发企业融资方式中，属于债务融资的有( )。
- A.银行信贷
- B.商业信用
- C.企业债券
- D.租赁融资
- E.发行股票
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关于工程建设项目招标的说法，正确的有( )。
- A.法律、法规规定不宜公开招标的，可采取邀请招标
- B.招标项目必须编制标底
- C.采用工程量清单招标的，工程量清单必须作为招标文件的组成部分
- D.采用工程量清单招标的，应编制招标控制价
- E.招标控制价必须保密
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房地产投资项目初步可行性研究要解决的主要问题是( )。
- A.做出是否投资的决定
- B.对项目投资进行详细测算
- C.是否有进行详细可行性研究的必要
- D.有哪些关键问题需要进行辅助研究
- E.系统比较项目的规划设计方案
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若房地产投资项目的财务内部收益率大于基准收益率，以财务净现值判断风险正确的有( )。
- A.标准差系数越大，风险越小
- B.累积概率值越大，风险越小
- C.标准差越小，风险越小
- D.标准差越大，风险越小
- E.标准差系数越小，风险越小
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下列不确定性因素中，影响房地产置业投资项目财务评价结果的有( )。
- A.权益投资比率
- B.空置率
- C.土地费用
- D.容积率
- E.运营费用
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关于现金回报率的说法，正确的有( )。
- A.现金回报率是年净收益与初始权益资本的比率
- B.现金回报率有税前现金回报率与税后现金回报率
- C.现金回报率考虑了还本付息的影响
- D.现金回报率中的现金报酬包含了物业升值带来的收益
- E.现金回报率能反映置业投资项目的盈利能力
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作为一种竞争战略，市场定位的主要方式有( )。
- A.产品定位
- B.避强定位
- C.竞争性定位
- D.对抗性定位
- E.重新定位
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关于名义利率和实际利率关系的说法，正确的有( )。
- A.名义利率越大，计息周期越长，名义利率与实际利率的差异就越大
- B.当每年计息周期数m=1时，名义利率等于实际利率
- C.当每年计息周期数m>1 时，名义利率小于实际利率
- D.当每年计息周期数m->→∞时，名义利率r与实际利率i的关系为：i=e^r-1
- E.名义利率比实际利率更能反映资金的时间价值
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房地产置业投资项目经济效果的主要表现形式有( )。
- A.销售收入
- B.租金收益
- C.开发利润
- D.物业增值
- E.股权增加
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关于房地产空间市场的说法，正确的有( )。
- A.存在的目的是为获取房地产投资收益
- B.需求者是需要使用房地产空间的家庭和企业
- C.需求者可以通过租赁来满足其需求
- D.供给来源于房地产资产市场
- E.供求关系不会影响房地产资产市场中的需求
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根据消费者对产品不同属性的重视程度，可将市场细分为( )。
- A.同质偏好市场
- B.异质偏好市场
- C.分散偏好市场
- D.集群偏好市场
- E.个体偏好市场
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下列房地产成本费用中，应计入竣工房屋价值的有( )。
- A.房屋基础和结构的投资
- B.土地购置费用
- C.城市公共配套设施建设费
- D.房屋水、电、卫等附属工程的投资
- E.厂房内的工艺设备购置和安装费用
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确定折现率的理想方法是采用资金的机会成本加适当的风险调整值，下列收益率或利率中可视作资金机会成本的有( )。
- A.国债收益率
- B.银行存款利率
- C.市场平均投资收益率
- D.银行贷款利率
- E.银行同业拆借利率
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某银行发放了一笔年利率7.5%、期限15年、按年等额还本付息的贷款，若年还款额为36000元，则该笔贷款第10年的投资回报是( )元。
- A.10923.89
- B.12673.39
- C.23326.61
- D.25076.11
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在计算房地产投资项目静态开发成本时，不计算利息的费用是( )。
- A.建造费用
- B.融资费用
- C.其他工程费用
- D.专业人员费用
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某房地产投资项目总投资5000万元，其中资本金投入2000万元，其余投入为借贷资金。如果借贷资金的财务费用水平为10%，资本金投资收益率为22%，则项目全部投资收益率为( )。
- A.12.00%
- B.14.00%
- C.14.80%
- D.17.20%
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李某向银行贷款30万元购买了一套住宅，该笔贷款的期限为20年，贷款年利润为6%，按月等额还本付息。如果李某于第11年年初一次性提前偿还本金10万元，则从第11年开始的月还款额为( )元。
- A.948.72
- B.1039.09
- C.1200.58
- D.2149.29
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某仓库出租期为15年，年租金于每年年初收取。若租金收入的现值和为30万元，年租金增长率为2%，年折现率为5%，则第1年的租金收入是( )元。
- A.23096.67
- B.24308.23
- C.24754.28
- D.25523.64
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张某将现有资金存入银行，期望10年后增长1倍，若每半年复利计息一次，则年名义存款利率为( )。
- A.7.05%
- B.7.17%
- C.14.10%
- D.14.34%
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某笔投资分3年回收，投资者期望收益率为8%，预计未来3年年初回收额分别是100万元、150万元和80万元。若改为按年等额回收，则每年年末回收金额为( )万元。
- A.110.00
- B.110.47
- C.119.31
- D.172.43
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房地产市场上新建商品房过度开发的诱因不包括( )。
- A.房地产开发企业对市场预测的偏差
- B.购房者对市场预测的偏差
- C.房地产开发企业之间的博弈和非理性行为
- D.房地产开发资金的易得性
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房地产自然周期中的平衡点，通常是从历史多个周期变化的资料中计算出的长期( )。
- A.平均空置率
- B.平均吸纳量
- C.平均交易量
- D.平均租售价格
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下列市场监测与预警指标中，反映房地产开发投资与宏观经济协调发展总体状况的是( )。
- A.开发强度系数
- B.土地转化率
- C.住房可支付性指数
- D.住房市场指数
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若房地产市场的平均收益率为15%，国债的收益率为5%，商业房地产市场相对于整个房地产市场的风险系数为1.4,则商业房地产市场的预期收益率为( )。
- A.14%
- B.19%
- C.21%
- D.22%
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能承受较大投资风险并期望获得较高收益的房地产投资者通常会选择( )。
- A.进入稳定期的优质收益型房地产投资
- B.尚未进入稳定期的收益型房地产投资
- C.机会型房地产投资
- D.刚竣工的收益型房地产投资
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与购买股票相比，部分投资者更愿意投资房地产的主要原因是( )。
- A.房地产投资更易变现
- B.房地产投资所需资金少
- C.房地产投资收益更高
- D.房地产能保值增值
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每宗房地产的市场价值不同，是因为房地产具有( )。
- A.用途广泛性
- B.异质性
- C.弱流动性
- D.长寿命性
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