2017年房地产估价师模拟题经营与管理练习及答案(2)

王某以12000元/m²的价格购买了10间建筑面积均为80m²的商铺。购房款的60%来自银行提供的10年期、年利率为7.5%、按年等额还本付息的抵押贷款，其余为自有资金。另外，王某在购房时还支付了相当于购房款1.5%的代理费及其他费用，于第2年末又投入自有资金40万元对商铺进行了装修，同时办理了产权证，在办证时支付了相当于购房款0.3%的手续费和3%的契税。王某的经营计划是：第3年初将10间商铺全部出租；第10年末以13000元/m²的价格卖掉其中2间商铺，其余的商铺继续出租；第15年末以15000元/m²的价格又卖掉其中3间商铺，其余的商铺继续出租；第20年末将剩余的商铺以16000元/m²的价格全部卖掉(每次卖房时均支付了相当于售价5.5%的销售税金、0.3%的手续费和1%的个人所得税)。假设：在整个经营期间，商铺的租金保持200元/(月.m²) (按建筑面积计)不变，空置和收租损失不计，年运营成本为毛租金收入的25%；购房投资发生在第1年初，每年的租金于年初收取，年运营成本和还本付息支出均发生在年末；王某要求的自有资金投资目标收益率为14%。

完成下列自有资金现金流量表并写出相应的计算过程。

某开发商获得某项目用地4200 m²，规划建设用地面积4000m²，总容积率为6.5，地上建筑容积率为5．0。项目开发周期2年，购买土地使用权后半年开始建设，工期为1.5年，购买土地使用权费用7200万元，建造成本4000元／m²(包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费用、基础设施建设费、公共配套设施建设费和开发期间税费等其他费用)，其他工程费为建避减本的10％，管理费用为土地成本、建造成本和其他工程费的5％，贷款利率为12％，按季计息，融资费用为贷款利息的10％。项目可出租面积系数为0.85，预计建成后前两年年租金为2100元／m²，以后逐年提高6％，运营成本占租金收入的12％，空置率为10％，当前房地产投资收益率为15％，土地使用权期限为50年，且土地使用权出让合同中已约定不可续期，建筑物为框架结构，试求该项目成本利润率。(假设土地购置费于期初一次性投入，土地管理费在前期均匀投入，建造成本、其他工程费和建设期管理费在建设期内均匀投入)

在非线性盈亏平衡分析中，有可能出现多个盈亏平衡点。 （　　）

• 正确
• 错误

个人住房抵押贷款属于购房者的消费信贷，通常与开发商没有直接关系，因此无论是期房还是现房，金融机构发放的个人住房抵押贷款风险只来自于申请贷款的购房者。（　）

• 正确
• 错误

系统风险是指个别投资风险中可以在投资组合内部被分散和抵消的那部分风险。 （ ）

• 正确
• 错误

6、一个整体市场能够细分为若干子市场，主要是由于顾客需求存在着差异性。（ ）

• 正确
• 错误

收益性房地产投资分析中，抵押贷款还本付息属于经营费用。 （　　）

• 正确
• 错误

债务融资的资金融出方承担较少的项目投资风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和有关费用。（　　）

• 正确
• 错误

在对细分市场进行评价的基础上,选择目标市场一般有( )等几种模式。

• A．单一市场集中化
• B．选择专业化
• C．市场专业化
• D．产品专业化
• E．生产专业化

置业投资的投资者从长期投资的角度出发,可以获得(   )几个方面的利益。

• A．投资收益
• B．投资增值
• C．投资保值
• D．自用消费

不管商场规模多大,零售商业物业基本上有( )存在形式。

• A．市级购物中心、地区购物市场
• B．只经营零售业的独立的建筑物或建筑群
• C．某综合用途物业内的一部分
• D．邻里服务性商店、特色商店

属于房地产项目价格不确定性因素的是( )。

• A．租金
• B．售价
• C．最高销售量
• D．最高工程费用
• E．最高购买价格

旧城区往往地处城市中心,历来是商业、文化活动的聚集地,在居民生活中有一定影响。这会给投资者带来的好处表现为(   )。

• A．由于所处区位优越,这些地方适合作为商业、办公、旅游、娱乐、餐饮等类型的开发项目用地
• B．这些地方的开发项目建成后出售或出租的价格水平很低,无法吸引外来开发商
• C．这些地方的开发项目建成后出售或出租的价格水平较高,因而能够给投资经营者带来很大的级差收益
• D．旧城区土地开发费用高昂、环境污染严重、流动人口日益增加,使得开发商在旧城区建设民用住宅的难度越来越大

可行性研究就是在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。它要求综合研究建设项目的( )。

• A．社会的认同性
• B．技术先进性和适用性
• C．经济合理性
• D．建设的可能性
• E．政策的导向性

房地产市场状况分析,是介于宏观和微观之间的分析。市场现状分析一般要从(   )几个方面进行。

• A．各类房地产投资收益率和房地产开发利润率
• B．竞争性物业发展状况,包括:政府规划中的房地产开发项目用地的详细情况;规划建设中的主要房地产开发项目的详细资料;正在开发建设中的房地产项目的各种情况等
• C．项目用地附近地区土地利用现状、总体规划和专业规划包括市政设施发展规划、公共配套设施规划、大型公共建筑发展规划、重点商业区或工业开发区发展规划、土地利用规划等方面的情况
• D．市场购买者对房地产商品功能的要求,购买者的职业、年龄、受教育程度,现居住或工作地点的区位分布,投资购买和使用购买的比例

根据消费者购买行为的差异,一般消费者购买的住宅应属于( )类型。

• A．便利品
• B．订购品
• C．选购品
• D．特殊品

当房地产开发商将建成后的物业用于出租或(  )时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。

• A．出售
• B．抵押
• C．转让
• D．经营

个人住房贷款业务信用风险涉及购房人和(  )两方面。

• A．政府
• B．建造商
• C．开发商
• D．物业管理企业

已知整个投资市场的平均收益率为10%，国债的收益率为5%，房地产投资市场相对于整个投资市场的风险相关系数为0.4，根据资本资产定价模型，在进行房地产投资评估时所选用的折现率应为(  )。

• A．5%
• B．7%
• C．10%
• D．12%

下列报表中，不属于房地产开发项目财务报表中基本报表的是(  )。

• A．资本金现金流量表
• B．资金来源与运用表
• C．损益表
• D．投资计划与资金筹措表

房地产开发的程序主要分为( )四个阶段。

• A．投资机会选择、决策分析、建设、物业管理
• B．投资机会选择、前期工作、施工与竣工、物业管理
• C．决策分析、前期工作、施工与竣工、租售
• D．投资机会与决策分析、前期工作、建设、租售

某家庭欲通过储蓄存款购买一套8万元的住房，银行存款利率为12%，问5年中每年年末至少要存款( )元。

• A．12592.78
• B．22192.78
• C．12903.23
• D．16000

(  )实际上是根据现有的一组数据来确定变量之间的定量关系，并且可以对所建立的关系式的可信程度进行统计检验，同时可以判断哪些变量对预测值的影响最为显著。

• A．因子推演法
• B．趋势平滑法
• C．加权平均法
• D．回归分析法

某单位拥有的一出租物业的原值为5000万元，年租金收入为600万元，则该单位应缴纳的年房产税数额为(  )万元。

• A．42.0
• B．50.4
• C．60.0
• D．72.0

从房地产开发程度上划分,房地产可分为(   )三种类型。

• A．土地、房屋和运行中的商业设施
• B．可用土地、经营性房屋和商业建筑设施
• C．土地、在建工程和建成后的物业
• D．可用土地、在建工程和建成的商业用房

下列有关企业利润公式不正确的是(  )。

• A．分配(应付)利润＝经营利润-(盈余公积金+公益金+未分配利润)
• B．税后利润＝利润总额-所得税
• C．经营利润＝销售(含出租、自营)收入-经营成本-期间费用-销售税金
• D．利润总额＝经营利润+营业外收支净额

若名义利率为r,年初借款为P,在一年中计算利息m次,则每一计息周期的利率为r/m,一年后的本利和为:F=P(1+r/m)^m,其中利息I=F-P=P(1+r/m)^m-P,故实际利率i与名义利率r的关系表达式应为:i=(F-P)/P=(1+r/m)^m-1通过这个关系式可以看出,名义利率与实际利率存在的关系表述不正确的一项是(   )。

• A．当每年计息周期数m>1时,实际利率小于名义利率
• B．当每年计息周期数m=1时,名义利率与实际利率相等
• C．实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值
• D．名义利率越大,计息周期越短,实际利率与名义利率的差异就越大

房地产项目资金筹措计划中,为了满足开发项目的资金需求,优先使用的是( )。

• A．资本金
• B．租售收入
• C．借贷资金
• D．利润

将空调系统分为全空气系统、全水系统、空气一水系统和冷剂系统，是按(  )分类的。

• A．安装组合情况
• B．冷凝器冷却方式
• C．设备设置情况
• D．所用介质

某房地产投资者以300万元购入一个商业店铺用于出租经营，其自有资金的投入额为100万元，其余资金为金融机构提供的固定利率为10%的抵押贷款。若该店铺每年出租经营的净租金收益为30万元，则权益投资收益率为(  )。

• A．8%
• B．10%
• C．12%
• D．14%

若名义利率为10%，通货膨胀率为4%，则实际利率为(  )。

• A．5.77%
• B．6.00%
• C．10.00%
• D．14.40%

投资所投入的资源可以是资金,也可以是( )。

• A．一切可利用的资源
• B．可开发的自然资源
• C．土地、人力、技术、管理经验或其他资源
• D．只要是能为投资者提供服务的资源

某仓库出租期为15年，年租金于每年年初收取。若租金收入的现值和为30万元，年租金增长率为2%，年折现率为5%，则第1年的租金收入是(　)元。

• A.23096.67
• B.24308.23
• C.24754.28
• D.25523.64

影响消费者购买行为的因素包括社会文化因素、个人因素和(  )。

• A．经济因素
• B．心理因素
• C．环境因素
• D．政治因素

通常地，商业辐射区域分三个部分，不包括(  )。

• A．零售区域
• B．主要区域
• C．次要区域
• D．边界区域

房地产投资的收益包括投资回收和投资回报两部分，下列有关说法不正确的是(  )。

• A．投资回收是指投资者对其所投入资本的回收，投资回报是指投资者所投入资本在经营过程中所获得的报酬
• B．等额系列支付的年值与现值之间的关系为：A=P·i+P·i/[(1+i)n-1)，其中P·i就是投资者投入资本P后所获得的投资回收，而P·i/[(1+i)n-1)就是投资者的投资回报，是投资者提取折旧的一个方法，即偿债基金法
• C．投资回报和投资回收对投资者来说都是非常重要的，投资回收通常是用提取折旧的方式获得，而投资回报则常常表现为投资者所获得的或期望获得的收益率或利息率
• D．就房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的回收，而其投资回报则主要表现为开发商利润

中国房地产市场的发展急需扩展房地产(  )渠道，以摆脱过分依赖商业银行贷款的局面。

• A．间接融资
• B．直接融资
• C．基金融资
• D．债券融资