2017年房地产估价师模拟题经营与管理练习及答案(1)

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某开发商通过拍卖获得一宗熟地的50年使用权，拟开发建设一建筑面积为2000m²的办公楼项目，建设期为2年，准备采用“滚动开发”的方式。该开发商的初始资本金为 300万元，项目总投资为1000万元。第1年项目投资为600万元，其中资本金200万元，银行贷款为400万元，利率为10%，期限为2年，按年单利计息，期末1次还清本息。第 1年该办公楼预售了400m²，预售均价为8000元/m²。第2年项目投资400万元，全部以自有资金的形式投入。第2年该办公楼预售了600m²，预售均价为7800/m²。项目竣工时，开发商决定将未销售出去的1000m²改为出租经营。假设该办公楼在出租经营期间，前3年的出租率分别为60%、70%和80%，之后各年保持90%的出租率。假设在整个经营期内月租金不变，出租经营期间的运营成本为毛租金收入的30%。若开发商要求的目标收益率为16%，该办公楼的最低月租金为多少?(假设投资发商在年初，收入和运营成本均发生在年末)
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房地产空间市场决定房地产租金，资产市场决定房地产价格。（　　）
- 正确
- 错误
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在同一战略群体内存在激烈竞争，在不同战略群体之间不存在竞争（　　）
- 正确
- 错误
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财务内部收益率的经济含义是在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率。同时意味着，到项目寿命期终了时，所有投资可以被完全收回。（　　）
- 正确
- 错误
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如果工程实际进度落后于计划进度，不能在预定的竣工日期完工时，则承包人应采取必要的措施，并有权要求增加为采取这些措施而支付的费用。（　）
- 正确
- 错误
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房地产的投资回报是指投资者对其所投入资本的回收。（　　）
- 正确
- 错误
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市场调查是运用科学的方法，有目的的、系统地收集、整理有关市场信息资料，并就所获得的市场信息资料进行分析、评估和报告的过程。（　　）
- 正确
- 错误
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资金一旦用于投资就不能用于即期消费，所以，从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的必要补偿。（　　）
- 正确
- 错误
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调查上水管线、雨水管线、污水管线、热力管线、燃气管线、电力和电信管线的现状及规则目标和其可能实现的时间，不属于房地产开发项目可行性研究的主要内容。（　）
- 正确
- 错误
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关于金融机构对开发建设项目的审查说法正确的有( )。
- A．从金融机构的立场来说,拟开发建设的项目不仅要满足开发商的投资目标,重要的是还需满足金融机构自己的目标
- B．从地区分布来说,项目也最好能满足金融机构地区分布均衡的原则,主要目的是为了分散融资风险
- C．在项目融资金额较大或某些其他特殊情况下,开发商自己调查的内容包括项目所在的确切地点,当地对各类楼宇的需求情况,项目改变用途以适应市场需求的可能性
- D．有时金融机构还会对未来租客的选择进行干预,尤其是大宗承租的租客,这也是金融机构控制项目和开发商的重要措施
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房地产投资的风险主要体现在( )等方面。
- A．投入资金的安全性
- B．期望受益的可靠性
- C．投资项目的变现性
- D．项目定位的科学性
- E．资产管理的复杂性
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收益性物业管理中净经营收入可等于( )。
- A．有效毛收入-经营费用
- B．潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入-经营费用
- C．有效毛收入+其他收入-空置和收租损失
- D．潜在毛租金收入-空置和收租损失-经营费用
- E．有效毛收入-潜在毛租金收入-经营费用
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房地产产品功能定位是在市场分析的基础上，具体规定拟提供的房地产产品的 ( )。
- A．价格水平
- B．销售对象
- C．基本功能
- D．地理位置
- E．辅助功能
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“可贷资金利率理论”认为( )。
- A．可贷资金的需求主要由投资需求，赤字需求和家庭需求三个要素构成
- B．可贷资金的供给由家庭储蓄，企业储蓄和政府储蓄三个要素构成
- C．利率不是由可贷资金的供求决定的
- D．可贷资金的需求函数是利率的递增函数
- E．可贷资金的供给函数是利率的递增函数
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房地产区域营销理念应包含( )三个层次。
- A．地区营销
- B．片区营销
- C．区位营销
- D．区域营销
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影响房地产市场发展的社会经济因素包括( )。
- A．家庭收入水平及分布
- B．物价水平
- C．失业水平
- D．房价租金比
- E．经济发展状况
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房地产定价的方法有( )。
- A．利润导向定价法
- B．认知价值定价法
- C．挑战定价法
- D．随行就市定价法
- E．成本加成定价法
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金融机构在融出资金时，要遵循( )原则。
- A．流动性
- B．安全性
- C．偿还性
- D．盈利性
- E．地域性
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( )是在投资决策前,对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。
- A．可行性研究
- B．房地产开发投资预测
- C．房地产建设风险评估
- D．房地产技术开发建设评估
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在投资机会筛选过程中,开发商就将其设想落实到一个具体的地块上,进一步分析其客观条件是否具备,通过合作,提出一个初步的方案,如认为可行,则可以( )。
- A．开始进行建筑基础动工
- B．草签购买土地使用权或有关合作的意向书
- C．申请土地使用权
- D．寻找建筑队伍以及签订合同
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风险对房地产投资方向选择的影响包括( )。
- A．令投资者根据不同类型房地产投资风险的大小,确定其合理的投资收益水平
- B．不论投资的风险是高还是低,同样的投资产生的期望收益都不同
- C．使投资方向向控制或控制风险的方向尽力发展下去
- D．面临风险,无法挽救,也不必采取行动
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在西方房地产金融服务发达的国家,许多投资者可以获得超过( )甚至超过( )的融资,也就是说,投资者无须投入任何自有资金,可全部用信贷资金投入。
- A．80% 90%
- B．90% 100%
- C．70% 80%
- D．60% 70%
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从识别和把握房地产宏观市场环境的角度出发,可以按照地域、房地产的用途和等级、交易目的等标准,对房地产市场进行分类。下列各项分类中有误的一项是( )。
- A．最常见的按城市划分,如北京市房地产市场、上海市房地产市场、北海市房地产市场等
- B．按房地产的用途划分,如居住物业市场、商业物业市场、工业物业市场、特殊物业市场、土地市场等
- C．从土地市场的角度来说,按房地产交易形式划分,包括国有土地使用权出让子市场和转让子市场
- D．按房地产的等级划分,可划分为一级市场、二级市场、三级市场等
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委托物业代理公司应注意的问题不含有( )。
- A．充分了解物业代理公司及其职员的业务素质
- B．物业代理公司可投入市场营销工作的资源
- C．认真签订物业代理公司
- D．不需针对物业的类型选择物业代理
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房地产市场供给垄断性的原因不包括(　　)。
- A.房地产市场需求的广泛性
- B.房地产市场供给的异质性
- C.土地所有权的排他性
- D.土地的有限性
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( )是指针对某一物业类型，分析其市场内部不同档次物业的供求关系；并从市场发展的实际情况出发，判断供给档次和需求水平之间是否处于错位的状态。
- A．房地产产品结构
- B．房地产供求结构
- C．房地产投资结构
- D．房地产总量结构
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房地产的投资风险中，物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险是指( )。
- A．资本价值风险
- B．未来运营费用风险
- C．时间风险
- D．持有期风险
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假设整个投资市场的平均收益为20%，国债的收益率为10%，而房地产投资市场相对于整个市场的相关系数是0.4，那么房地产投资评估的模型所用的折现率应为( )。
- A．10%
- B．11%
- C．13%
- D．14%
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下列有关房地产开发项目的投资机会研究及相关知识表达不正确的选项是( )。
- A．在投资机会研究阶段,投资估算的精确度为±20%,研究费用一般占总投资的0.5%~0.9%
- B．该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议,即在一定的地区和部门内,以自然资源和市场的调查预测为基础,寻找最有利的投资机会
- C．特定项目的投资机会研究是要选择确定项目的投资机遇,将项目意向变为概略的投资建议,使投资者可据以决策
- D．投资机会研究的主要内容有:地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等
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下列行业中，( )中的企业盈利水平与企业规模、市场份额均有关。
- A．批量行业
- B．僵滞行业
- C．分块行业
- D．专业化行业
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关于竣工结算说法错误的是( )。
- A．是反映项目实际造价的技术经济文件,是开发商进行经济核算的重要依据
- B．开发商收到承包商递交的竣工结算报告及结算资料后通常要在1个月内予以核实
- C．承包商收到竣工结算价款后,通常应在2个月内将竣工工程交付开发商
- D．承包商收到竣工结算价款后,通常应在半个月内将竣工工程交付开发商
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物业代理的类型分为( )。
- A．与业主合作
- B．与客户合作
- C．与委托人合作
- D．与业主合作和与客户合作
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建设贷款的还款资金来源，通常是销售收入或( )。
- A．租金收入
- B．土地出让收入
- C．长期抵押贷款
- D．净经营收入
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以下物业类型，属于经营性物业的有( )。 ①别墅；②写字楼；③购物中心；④仓储用房；⑤高尔夫球场：⑥酒店；⑦出租商住房
- A．①②③⑥⑦
- B．①②③④⑥⑦
- C．②③⑤⑥⑦
- D．②③⑥⑦
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关于房地产金融说法错误的是( )。
- A．指的是发生在房地产领域中的货币资金和货币信用的融通
- B．是与房地产有关的各种货币资金的筹集、融通等各种信用活动的总称
- C．具有较强的政策性
- D．不受宏观经济影响,不受地域性影响
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市场趋势的分析方法中，( )就是通过直接询问消费者在某一时期需求哪些商品及其数量来进行分析的方法。
- A．购买者意图调查法
- B．销售人员意见综合法
- C．专家意见法
- D．时间序列分析法
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进行融资方案分析时，属于融资结构分析的是( )。
- A．债务融资成本分析
- B．资金占用费分析
- C．资本金与债务资金的比例分析
- D．担保费分析
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关于公开招标说法错误的是( )。
- A．是指招标人以招标广告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标
- B．适用于工程项目规模小、建设周期短、技术复杂的开发项目建设
- C．使开发商有较大的选择范围,可以在众多的投标者之间选择报价合理等,将工程委托他人负责完成
- D．是目前建筑市场通行的招标方式
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下列物业中，属于特殊物业的是( )。
- A．在建工程
- B．车站
- C．购物中心
- D．科技产业园区
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房地产开发投资者对政府行为而引起的影响相当敏感。建筑业、房地产业常常被政府用来作为一个“经济调节器”,( )又是中央和地方政府财政收入的一个重要来源。
- A．农业经济税收
- B．工业生产销售带来的利润
- C．商业经济经营带来的巨大财富
- D．与房地产有关的收入
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管理费是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理合法经营活动而发生的各种费用，包括管理人员的工资和( )。
- A．前期费用
- B．房屋开发费
- C．财务费用
- D．办公费
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