2012年房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》模拟试卷(八)
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估价对象为一出租写字楼，土地总面积7000m2，建筑总面积56000m2，建筑物结构为钢筋混凝土结构，地上36层，地下2层，土地使用权年限为50年，从1999年9月30日取得土地时起计，建设期3年。
有关资料为：该写字楼使用面积为建筑面积的65%，月租金为使用面积150元/m2，空置率平均为15%。建筑物原值22000万元，耐用年限60年，残值率0；家具设备原值8000万元，耐用年限为12年，残值率为4%。经常费每月100万元，房产税为租金的12%，营业税等为6%，报酬率为8%。
请评估出该宗房地产2004年9月30日的买卖价格。
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移动平均法是对原有价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移方法分别计算一系列移动的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，显现出价格变动的基本发展趋势。( )
- 正确
- 错误
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某企业有一在建工程，于2005年10月1日带抵押债务转让。已知该在建工程占地面积 10000m2，土地使用权年限为2003年10月1日～2043年9月30日，规划容积率为5。1～4层规划为商业，建筑面积为2万m2；5～20层规划为写字楼，建筑面积为3万m2。项目总开发成本为 3000元/m2，管理费用为开发成本的5%，项目建成后，商业用于经营，写字楼全部出售。经调查，有关数据如下：
(1) 项目2004年6月动工，2005年10月1日已完成了30%的工程量，实际资金投入为总开发成本及管理费用的30%，预计再经过24个月即可完成全部工程。假定费用均匀投入。
(2) 该项目所在区域同类型、同档次写字楼的售价为8000元/m2，销售税费为售价的6%。写字楼在建成后1年末时售出。
(3) 商业主体建成后，还需投入2000元/m2的装修费，装修期为一年，装修费均匀投入，预计年经营收入为3亿元，包括税、经营成本等在内的支出占营业收入的75%，合理商业利润为年经营收入的10%。
(4) 2004年10月1日该企业办理了在建工程抵押贷款手续，获得了5000万元、年利率为6%、每半年还款一次、5年内等额还款的贷款。在建工程转让时要求受让方承担2005年10月1日以后的剩余债务。
(5) 项目折现率为10%，商业物业报酬率为12%。
(6) 转让在建工程时，受让方需按受让价格的3%缴纳有关税费。
试计算该在建工程于2005年10月1日带抵押债务转让的合理交易价格。
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资本化率和报酬率都是将房地产的未来预期收益转换为价值的比率，前者是某种年收益与其价格的比率，后者是用来除一连串的未来各期净收益，以求得未来各期净收益现值的比率。 ( )
- 正确
- 错误
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假设开发法估价必须考虑资金的时间价值，一般采用计算利息的传统方法和现金流量折现法，由于存在众多未知因素和偶然因素易使预测偏离实际，因此，在实际估价中应尽量采用计算利息的传统方法。( )
- 正确
- 错误
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传统方法对开发完成后的价值等的估算，是根据估价时的房地产市场状况作出的，基本上是静止在估价作业期时的数额；而在现金流量折现法中，是模拟开发过程，预测它们在未来发生时所发生的数额。( )
- 正确
- 错误
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销售税费是指销售开发完成后的房地产应由开发商缴纳的税费，通常简称“两税一费”。 ( )
- 正确
- 错误
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估价上的折旧非常注重市场价值的真实减损，因此在收益法中需要扣除建筑物的折旧费和土地摊提费。( )
- 正确
- 错误
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在可比实例的成交日期至估价时点期间，无论房地产价格为上涨、下跌或平稳发展，都必须进行交易日期调整。 ( )
- 正确
- 错误
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某宗房地产2005年5月1日的价格为2500元/m2，已知该宗房地产所在地区的同类房地产2005年3月1日至10月1日的价格指数分别为96.4，96.5，97.3，98.9，102.1，105.6，112.2， 117.8(均以上个月为100)。则将该宗房地产调整到2005年10月1日的价格为3026.7元/m2。( )
- 正确
- 错误
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就建筑物的重新购建价格而言，一般情况下，重建价格高于重置价格。( )
- 正确
- 错误
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根据经济学原理，在同一供求范围内，相同的商品具有相同的价值。房地产价格也遵循这一规律，使得完全相同的房地产价格相同或相近，这正是替代原则的内容。 ( )
- 正确
- 错误
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收益递增递减原理揭示了收益递减规律和规模报酬规律，可以帮助确定最佳集约度和最佳规模。 ( )
- 正确
- 错误
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土地仅指土地部分。( )
- 正确
- 错误
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收益递增递减原理揭示的第一种投入产出关系叫做收益递减规律。( )
- 正确
- 错误
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商业、旅游用地的使用权出让最高年限为40年。( )
- 正确
- 错误
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一个估价项目完成后，应保存的档案资料包括( )。
- A．委托估价合同
- B．实地查勘记录
- C．估价人员的作息时间
- D．向委托人出具的估价报告
- E．估价项目来源和接洽情况
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在1845年爱尔兰大灾荒时，马铃薯价格上升，但人们对马铃薯的需求却不断增加，这一现象在当时被称为“芬兰难题”。 ( )
- 正确
- 错误
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某写字楼因有一大型跨国公司入住，致使其声誉提高，收益有较大增加，由此带来的新增收益属于( )。
- A．有形收益
- B．无形收益
- C．正常收益
- D．实际收益
- E．广告收益
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假设开发法中，按传统方法需要计算利息的项目有( )。
- A．待开发房地产的价值
- B．开发成本和管理费用
- C．销售税费
- D．投资者购买待开发房地产应负担的税费
- E．开发利润
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用市场法对房地产进行估价时，需要进行( )。
- A．交易过程控制
- B．交易情况修正
- C．交易日期调整
- D．交易价格变更
- E．房地产状况调整
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成本法中的“开发利润”是指( )。
- A．开发商所期望获得的利润
- B．开发商所能获得的最终利润
- C．开发商所能获得的平均利润
- D．开发商所能获得的税后利润
- E．开发商所能获得的税前利润
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收益性房地产包括( )。
- A．餐馆
- B．旅馆
- C．加油站
- D．农地
- E．未开发的土地
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房地产的供求状况可以分为( )。
- A．全国房地产总供求情况
- B．本地区房地产的供求状况
- C．全国本类房地产的供求状况
- D．本地区本类房地产的供求状况
- E．邻近地区本类房地产的供求状况
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房地产的最高最佳使用具体包括( )。
- A．最佳区位
- B．最佳规模
- C．最佳用途
- D．最佳集约度
- E．最佳收益
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路线价法用于宗地估价，其结果的可信度主要取决于( )的准确与否。
- A．路线价
- B．深度百分率
- C．宗地形状
- D．临街状态
- E．土地形状
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以下关于家庭人口规模变化对房地产价格的影响说法中，正确的是( )。
- A．家庭人口规模变小，房地产价格有下降的趋势
- B．家庭人口规模变小，房地产价格有上升的趋势
- C．家庭人口规模变大，房地产价格有下降的趋势
- D．家庭人口规模变大，房地产价格有上升的趋势
- E．家庭人口规模变大变小，只要人口数量不变，对房地产价格变化没有影响
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( )等经济学原理有助于把握最高最佳使用原则。
- A．收益递增递减原理
- B．惯性原理
- C．特殊原理
- D．均衡原理
- E．适合原理
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潜在毛收入乘数考虑的因素包括房地产的( )。
- A．租金
- B．租金以外的收入
- C．空置率的差异
- D．运营费用的差异
- E．转让收益
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求取报酬率的方法有( )。
- A．累加法
- B．市场提取法
- C．投资报酬率排序插入法
- D．实际观察法
- E．分解法
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下列属于“五通一平”的是( )。
- A．道路设施齐全
- B．供水设施齐全
- C．通信设施齐全
- D．排水设施齐全
- E．场地杂乱
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由于房地产价值量大，加之独一无二特性造成对影响房地产价格的( )等方面的情况在短时间内不易了解。
- A．产权
- B．质量
- C．效率
- D．能量
- E．环境
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商业用地房地产位置的优劣主要取决于( )。
- A．周围环境状况、安宁程度
- B．位置有利于原料和产品的运输
- C．交通是否便捷及离市中心的远近
- D．繁华程度、临街状况
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在可能导致不同估价方法测算出的结果可能产生差异的原因中，从低级错误到高级错误的排序是( )。
- A．基础数据是否准确、测算过程是否有误、公式选用是否恰当、是否符合估价原则、参数选取是否合理、所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的
- B．测算过程是否有误、基础数据是否准确、参数选取是否合理、公式选用是否恰当、所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的、是否符合估价原则
- C．基础数据是否准确、公式选用是否恰当、所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的、参数选取是否合理、测算过程是否有误、是否符合估价原则
- D．公式选用是否恰当、测算过程是否有误、所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的、是否符合估价原则、基础数据是否准确、参数选取是否合理
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在以下的居民收入的增加中，引起房地产价格上涨影响相对较大的是( )的收入增加。
- A．低收入者
- B．中等收入者
- C．高收入者
- D．低收入者和高收入者
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某高层楼房占用的土地总面积为900m2，房地产总价值为3000万元，甲公司拥有其中的写字楼部分，此部分的房地产价值为2000万元；乙公司拥有该房地产的商铺和地下超市部分，此部分的房地产价值为1000万元。按房地价值分摊方法计算，甲公司拥有的土地数量为( )m2。
- A．700
- B．600
- C．500
- D．200
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某宗房地产的总建筑面积为6000m2，房地总价值为2400万元，其中土地价值为800万元。某人购买了其中的300m2，该部分的房地价值为126万元。假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为( )。
- A．5.00%
- B．5.25%
- C．5.42%
- D．5.75%
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在某商业街，有一块矩形街角地，其正街路线价(土地单价)为3000元/m2，旁街路线价为 2000元/m2。其临正街深度为22.86%(即75英尺)，临旁街深度为15.24%(即50英尺)。根据下表中的深度价格修正率，另假设旁街影响加价率为10%，那么该宗地的总价为( )万元。
- A．158.35
- B．135.17
- C．123.45
- D．126.38
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某高层楼房占用的土地总面积为800m2，总建筑面积为2000m2，某人拥有其中120m2的建筑面积。如果按建筑面积进行分摊计算，该人拥有的土地数量为( )m2。
- A．40
- B．45
- C．48
- D．50
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在某商业街深度30%的矩形土地，前后两面临街，其前街路线价(土地单价)为3000元/m2，后街路线价为2000元/m2。那么按重叠价值估价法计算，其前街影响深度为( )。
- A．18%
- B．20%
- C．15%
- D．25%
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- A．3700
- B．3785
- C．3729
- D．3156
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已知临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20英尺，临街深度为75英尺。现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30英尺，临街深度为125英尺。运用四三二一法则，地块乙的总地价为( )万元。
- A．65.4
- B．81.8
- C．87.2
- D．109.0
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现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估价结果为1000万元。该宗土地的评估价值应为( )。
- A．800万元
- B．1000万元
- C．1800万元
- D．800万～1000万元
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某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500元/m2和4800元/m2，采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于( )元/m2。
- A．4800
- B．5124
- C．5800
- D．7124
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某宗房地产的土地使用年限为40年，包括土地开发和房屋建造过程，至今已有8年，预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100万元，运营费用率为40%，该类房地产的资本化率为 8%，该宗房地产的收益价格为( )万元。
- A．457.40
- B．476.98
- C．686.10
- D．715.48
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年利率为6%，存款额为1000元，存款期限为1年，计息12次，则年终本利和为( )元。
- A．1060
- B．1060.9
- C．1061.36
- D．1061.68
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某宗房地产的年净收益为4万元，购买者的自有资金为7万元，自有资金资本化率为12%，抵押贷款常数为0.08，该房地产的价格为( )万元。
- A．38.26
- B．40.33
- C．46.5
- D．62.33
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收益法适用的条件是房地产的( )。
- A．收益能够量化
- B．风险能够量化
- C．收益或风险其一可以量化
- D．收益和风险均能量化
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预计某宗房地产未来第一年的净收益为18万元，此后各年的净收益会在上一年的基础上增加1万元，该类房地产的资本化率为8%，该房地产的价格为( )万元。
- A．225.00
- B．237.50
- C．381.25
- D．395.83
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某宗房地产2004年的纯收益为500万元，预计以后每年按照25万元的速度递减，该房地产的合理经营期限为( )年。
- A．15
- B．20
- C．25
- D．30
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在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是( )。
- A．未知、需要求取的待开发房地产的价值
- B．投资者购买待开发房地产应负担的税费
- C．销售费用和销售税费
- D．开发成本和管理费用
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某宗房地产的土地总面积为1200m2，是10年前通过征用农地取得的，当时的花费为15万元/亩，现时重新取得该类土地需要花费650元/m( 上标)2；地上建筑物总建筑面积为2300m2，是7年前建成交付使用的，当时的建筑造价为600元/m2建筑面积，现时建筑类似建筑物的建筑造价为 250元/m2建筑面积，估计该建筑物有八成新。则根据所给资料测算出该宗房地产的现时单价为( )元/m2。
- A．2567
- B．1339
- C．1145
- D．1117
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某在建工程土地使用权年限40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为 15000m2，年净收益为480万元，自开工到建成的开发期为3年，估计该项目至建成还需1.5年，已知报酬率为8%，折现率为12%，该项目开发完成后的房地产现值为( )万元。
- A．4023.04
- B．4074.10
- C．4768.50
- D．5652.09
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某成片荒地面积15000m2，取得该荒地的代价为1000万元，将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为1500万元，其中60%从银行贷款取得，开发期为3年，贷款年利率为 8%，销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的2%、5.5%和10%，开发完成后可转让土地面积的比率为60%，假设开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，则该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价为( )元/m2。
- A．2237
- B．2265
- C．2346
- D．3964
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某商场建成3年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的自然寿命为50年，在这种情况下，建筑物的经济寿命应为( )年。
- A．40
- B．43
- C．47
- D．50
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在进行房地产状况修正时，应注意可比实例的房地产状况是( )的房地产状况。
- A．估价时点
- B．搜集该可比实例时
- C．进行房地产状况修正时
- D．成交价格所反映
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按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0.98，则其依据为( )。
- A．可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%
- B．可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%
- C．可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04%
- D．可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04%
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某套住宅的套内建筑面积价格为2600元/m2，已知使用面积为58m2，套内建筑面积为67m2，应分摊的共有建筑面积为6m2。该套住宅的建筑面积价格为( )元/m2。
- A．2600.00
- B．2386.30
- C．2832.84
- D．3003.45
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地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%。某宗房地产交易，买方付给卖方2325元/m2，应交纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为 ( )元/m2。
- A．2487.75
- B．2500.00
- C．2511.00
- D．2162.25
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可比实例房地产成交价格为3500元/m2，与估价对象比较，可比实例房地产相对估价对象房地产状况较优6%，则可比实例房地产在估价对象房地产状况下的价格为( )元/m2。
- A．3290
- B．3302
- C．3500
- D．3710
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某地区某类房地产2004年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、 89.2、92.5、98.1(以2002年1月1日为100)。其中有一房地产在2004年8月1日的价格为 2000元/m2，对其作交易日期修正到2004年10月1日的价格为( )元/m2。
- A．2121
- B．2200
- C．1819
- D．2242
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在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的( )范围之内。
- A．0.5～2.0
- B．1.5～2.0
- C．0.5～1.5
- D．1.0～1.5
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刘某欲购买某套公寓住宅建筑面积120m2，整个公寓刚刚经过改造采用集中供热集中空调系统，市场价格为3600元/m2，原来安装的供热空调系统拆除费用2000元，回收价值200元，则该公寓的适宜价格为( )元。
- A．430000
- B．430200
- C．432000
- D．432100
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在统一采用单价方面，通常为( )上的价格。
- A．估计面积
- B．局域面积
- C．总体面积
- D．单位面积
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对于法律上允许、技术上可能的每一种使用方式，还要进行( )检验。
- A．经济可行性
- B．边际可行性
- C．地方政策的支持
- D．人员质量
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如果没有( )的约束，人们的需要可以说是无止境的。
- A．支付能力
- B．国家政策
- C．经济法律
- D．市场控制
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工业用地的土地使用权出让最高年限是( )年。
- A．80
- B．60
- C．50
- D．70
