2012年房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》模拟试卷(七)

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某房地产占地4000m2，土地使用年限为50年，容积率为6，共24层，每层建筑面积相同。该房地产经过两年开发建成，预计再经过一年销售招租完毕，届时各层使用情况预计如下：1层的大堂部分占该层建筑面积的60%，其余部分的75%可用于商业铺位出租，正常出租率为90%，每平方米出租面积每月可得净租金60元；2～3层为商场，营业面积占该层建筑面积的70%，每平方米营业面积年正常收入为8500元，每年正常营业需投入1000万元，而该市经营同类商业项目的每平方米营业面积的正常年利润为600元；第4层出租开酒楼，可出租面积占该层建筑面积的70%，每平方米出租面积的月租金为50元，出租人每年需支付8万元的运营费用；5～10层为用于出租的办公用房，每层共20间，当地同类同档次办公用房每间每月租金1800元，出租率为80%，出租人需承担相当于租金收入10%的运营费用；11～24层为商品住宅，其中11层以每平方米建筑面积 3800元的优惠价格售给公司员工，其他层则平均以每平方米建筑面积4200元对社会售出，当地同类同档次商品住宅的售价为每平方米建筑面积4000元。试评估该房地产销售招租完毕时的市场价值。(设资本化率分别为商场10%，酒楼8%，办公楼7%)
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估价对象为一政府用办公楼：土地总面积1000m²，建筑总面积4500m²，建于1984年9月底，钢筋混凝土结构。搜集有关资料如下：
(3) 建筑物的重置价格为l100元/m²。
(4) 建筑物耐用年限为60年，无残值。
试用成本法评估该办公楼2004年9月30日的价值。(土地重置价要求分别用市场法和成本法求取，如需计算平均值，请采用简单算术平均法)
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运用平均发展速度法进行估价的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的幅度大致接近。( )
- 正确
- 错误
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假设开发法其实就是成本法的倒算法，它与成本法其实没有什么区别。( )
- 正确
- 错误
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在现金流量折现法中，对开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算，主要是根据估价时的房地产市场状况来预测的。( )
- 正确
- 错误
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某建筑物耐用年限为50年，在估价时点时已使用8年，预计尚可使用35年，其残值率为2%。则该建筑物的成新率为81.4%。( )
- 正确
- 错误
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预计某宗房地产未来第一年的净收益为38万元，此后每年的净收益将在上一年的基础上减少3万元，则该宗房地产的合理经营期限为12年。( )
- 正确
- 错误
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成本法是先分别求取估价对象在估价作业日期的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。( )
- 正确
- 错误
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运用成本法计算的投资利息包括土地取得成本和开发成本的利息，无论它们的来源是借贷资金还是自有资金，都应该计算利息。( )
- 正确
- 错误
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在市场法估价中，可比实例交易情况的修正，通常由估价人员凭着自己的经验加以修正。 ( )
- 正确
- 错误
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某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2500元/m²，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的4%。则该宗房地产的正常成交价格为2604元/m²。( )
- 正确
- 错误
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适合原理是以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为合法使用。( )
- 正确
- 错误
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可比实例的交易类型不应与估价目的吻合。( )
- 正确
- 错误
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最高最佳使用原则要求房地产估价应以估价对象的无条件的最高最佳使用为前提进行( )
- 正确
- 错误
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加权指数递增递减原理可以帮助确定最佳集约度和最佳规模。( )
- 正确
- 错误
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需求量的大小还取决于消费者的收入水平。( )
- 正确
- 错误
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建筑物虽然不像土地那样具有不可毁灭的特性，但是一经建造完成，寿命通常可达数十年，甚至上百年。( )
- 正确
- 错误
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一份完整的估价报告通常由以下几个部分组成，即( )。
- A．封面；目录
- B．致委托人函；估价师声明
- C．估价结果审核
- D．估价技术报告及附件
- E．估价结果报告
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收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，价值的高低主要取决于( )。
- A．未来净收益的大小
- B．获得净收益的可靠性
- C．获得净收益期限的长短
- D．获得净收益预期
- E．估价对象的现值
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房地产价格构成中的销售税费包括( )。
- A．增值税
- B．营业税
- C．城市维护建设税
- D．教育费附加
- E．房产税
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造成成交价格偏离正常市场价格的因素有( )等。
- A．利害关系人之间的交易
- B．供求不均衡
- C．急于出售的交易
- D．交易税费非正常负担的交易
- E．交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易
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房地产价格的形成条件有( )。
- A．房地产的需要
- B．房地产的有用性
- C．房地产的有效需求
- D．房地产的相对稀缺性
- E．房地产的有效供给
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合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行估价活动，合法权益应包括 ( )等方面。
- A．合法交易
- B．合法产权
- C．合法使用
- D．合法处分
- E．合法区位
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在房地产估价中，如果估价目的不同，则( )。
- A．估价的依据有可能不同
- B．估价的方法有可能不同
- C．估价对象的范围有可能不同
- D．不影响估价结果的公正性
- E．不影响估价报告的用途
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拟定估价作业步骤和时间进度的方法，可以采用的技术有( )。
- A．线条图
- B．散点图
- C．网络计划技术
- D．统筹法
- E．抛物线
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评估基准地价时，应明确所评估的基准地价的内涵，包括( )等。
- A．土地基础设施完备程度和平整程度
- B．土地使用权年限
- C．土地使用者
- D．土地用途
- E．土地权利性质
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毛租金乘数法是将估价对象未来某一年或某一个月的毛租金乘以相应毛租金乘数来求取估价对象价值的方法，毛租金乘数法的优点是( )。
- A．方便易行，在市场上较容易获得房地产的售价和租金资料
- B．由于在同一市场，相似房地产的租金和售价同时受相同的市场力的影响，因此毛租金乘数是一个比较客观的数值
- C．避免了由于多层次估算可能产生的各种误差的累计
- D．忽略了房地产租金以外的收入
- E．相对全面一些
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直接资本化法的优点是( )。
- A．不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益
- B．指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和，这既是预期原理最形象的表述，又考虑到了资金的时间价值，逻辑严密，有很强的理论基础
- C．每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解
- D．不必直接依靠与估价对象的净收益流模式相同的类似房地产来求取适当的资本化率
- E．资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市场的实际情况
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成本法中的利息计算，包括( )的利息。
- A．土地取得成本和开发成本
- B．土地取得成本、开发成本和管理费用
- C．土地取得成本、开发成本、管理费用和利润
- D．借贷资金
- E．自有资金
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寻找最高最佳使用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方式，然后从( )方面依序筛选。
- A．法律上的许可性
- B．技术上的可能性
- C．经济上的可行性
- D．价值是否最大
- E．精神贡献值的大小
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所谓“三通一平”，一般是指( )。
- A．路通
- B．水通
- C．电通
- D．场地平整
- E．空域通
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房地产的需求量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有( )。
- A．该种房地产的价格水平
- B．消费者的消费水平
- C．消费者的偏好
- D．相关物品的价格水平
- E．消费者对未来的预期
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搜集估价所需的有关资料，主要取决于拟采用的估价的( )。
- A．估价目的
- B．估价方法
- C．价格类型
- D．时间长短
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构成利率最高界限的是( )。
- A．预期通货膨胀率
- B．平均利润率
- C．再贴现率
- D．物价上涨率
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在其他条件不变的前提下，建设一条铁路对居民区的房地产价格和对仓储或者工业用地房地产价格可能产生的变动方向，下面描述正确的为( )。
- A．居民区的房地产增值，工业用地房地产贬值
- B．居民区的房地产增值，工业用地房地产增值
- C．居民区的房地产贬值，工业用地房地产增值
- D．居民区的房地产贬值，工业用地房地产贬值
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某幢大厦的房地总价值为5000万元，甲公司拥有其中的商业部分，此部分的房地价值为1000万元；乙公司拥有其中的写字楼部分，此部分的房地价值为500万元。按房地价值分摊方法计算甲、乙两公司占有的土地份额为( )。
- A．20%
- B．10%
- C．30%
- D．40%
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在某商业街深度30.48%(即100英尺)、临街宽度20%的矩形土地，总价为1200万元。根据四三二一法则，求其相邻临街深度为45.72%(即150英尺)、临街宽度20%的矩形土地的总价为( )万元。
- A．1504
- B．1404
- C．1304
- D．1204
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有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27米，前街路线价为2000元/m²，后街路线价为1000元/m²，若按重叠价值法估价，则前街影响深度为( )米。
- A．9
- B．13.5
- C．15
- D．18
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有一宗三角形的土地需要进行估价，其临街路线价(土地单价)为2000元/m²，如果该宗地临街深度为75英尺，临街宽度为50英尺，那么该宗三角形土地的价格为( )万元。
- A．350
- B．345
- C．315
- D．305
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已知某临街深度30.48米(即100英尺)、临街宽度15米的矩形土地，总价为100万元。相邻有一临街深度45.72米(即150英尺)、临街宽度15米的矩形土地，根据四三二一和九八七六法则，其总价为( )万元。
- A．109
- B．117
- C．124
- D．130
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某大厦总建筑面积10000m²，房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240m²。如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为( )。
- A．2.4%
- B．3.0%
- C．3.8%
- D．7.2%
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某宗房地产的总价值为5000万元，其总地价为2000万元，总建筑面积为10000m²。甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为90万元，该部分的建筑面积为200m²。按土地价值进行分摊，甲占有的土地份额为( )。
- A．1%
- B．1.5%
- C．2%
- D．2.5%
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某城市某类房地产的当期实际价格水平为3600元/m²，预测值为3630元/m²，修匀常数为0.65，则下一期房地产的预测值为( )元/m²。
- A．3610.5
- B．3619.5
- C．3711.5
- D．3719.5
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某地区某类房地产1999～2005年价格如下表所示：
- A．3200
- B．3185
- C．3257
- D．3156
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某银行为开发商提供两种方案贷款条件，甲方案的贷款利率为17%，按季计息；乙方案的贷款利率为18%，一年计息一次，从支付利息角度开发商适宜选择( )。
- A．方案甲
- B．方案乙
- C．方案甲和方案乙均可
- D．无法判断
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当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或者下降的数额大致接近时，宜采用( )预测房地产的未来价格。
- A．数学曲线拟合法
- B．平均增减量法
- C．平均发展速度法
- D．移动平均法
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有效毛收入乘数是估价对象房地产的( )除以其有效毛收入所得的倍数。
- A．售价
- B．租金
- C．潜在毛收入
- D．净收益
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购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款常数是6%，自有资本要求的年收益率为 9%，则该类房地产的资本化率为( )%。
- A．6
- B．6.9
- C．8.8
- D．9
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某宗房地产，净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑资本化率为12%，土地资本化率为10%，则该宗房地产的总价值为( )万元。
- A．417
- B．500
- C．460
- D．450
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已知一年期国债利率为3.31%，贷款利率为5.43%，投资风险补偿利率为2.23%，管理负担补偿为1.32%，缺乏流动性补偿为1.42%，所得税抵扣为0.5%，则报酬率为( )。
- A．7.78%
- B．8.28%
- C．13.21%
- D．14.21%
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已知某房地产40年收益价格为150万元，该房地产报酬率为10%，那么该宗房地产30年收益价格为( )万元。
- A．112.5
- B．155.6
- C．144.6
- D．132.4
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某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。目前，该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10月的价值最接近于( )万元。
- A．536
- B．549
- C．557
- D．816
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基本完好房的成新率为( )。
- A．十、九成新
- B．九、八成新
- C．八、七成新
- D．七、六成新
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某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元/m²，对应的报酬率为7%。现假定报酬率为9%，该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于( )。
- A．3275元/m²
- B．3287元/m²
- C．3402元/m²
- D．4375元/m²
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某商业大楼建造期2年，建成8年后补办了土地使用权出让手续，土地使用年限为40年，建筑物的经济寿命为35年，评估时该建筑物的折旧年限应取( )年。
- A．35
- B．45
- C．48
- D．50
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已知某房地产的土地取得成本1500万元，土地开发成本3000万元，管理费用400万元，投资利息500万元，销售费用400万元，销售税费600万元，开发完成后的房地产价值10000万元，则该房地产的成本利润率为( )。
- A．36%
- B．62.07%
- C．73．47%
- D．80%
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某可比实例的成交价格为2400元/m²，建筑面积100m²，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。已知年利率为10%，则该可比实例的实际价格为( )元/m²。
- A．2290.91
- B．2326.41
- C．2344.16
- D．2308.66
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某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积120m²，单位建筑面积的重置价格为800元/m²，建筑物残值率6%，年折旧率2.2%，计算该建筑物的现值是( )元。
- A．76800
- B．79104
- C．77952
- D．81562
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以下属于房地产权益状况比较、调整的内容有( )。
- A．基础设施完备程度
- B．城市规划限制条件
- C．地面形状、面积大小
- D．环境景观
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某宗土地拆迁安置补偿费用为每亩18万元，规划容积率为2.5，则其楼面拆迁安置补偿成本为 ( )元/m2。
- A.72
- B.108
- C.180
- D.270
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某套住宅建筑面积为l00m²，套内建筑面积为92m²，使用面积为80m²，每平方米使用面积的价格为3000元，则该住宅每平方米建筑面积的价格为( )元。
- A．2400
- B．2580
- C．2607
- D．2760
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现需评估某宗房地产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元/m²，成交日期为 2004年1月末，该类房地产自2003年7月末至2004年6月末平均每月价格递增l%，2004年6月末至2004年10月末平均每月比上月价格上涨20元/m²。该可比实例在2004年10月末的价格为( )。
- A．2648元/m²
- B．2688元/m²
- C．2708元/m²
- D．2734元/m²
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某宗房地产的土地面积为1000m²，建筑面积为1400m²，现需拆除重建，估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/m²和50元/m²，则该宗土地的减价修正额为( )元/m²。
- A．50
- B．250
- C．300
- D．350
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( )的成交日期应与估价时点接近。
- A．可比实例
- B．要约案例
- C．指数实例
- D．加权实例
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在所有具有经济可行性的使用方式中，能使估价对象的价值达到最大的使用方式，才是( )的使用方式。
- A.经济化
- B.最高最佳
- C.实际性
- D.常规
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居住用地的使用权出让最高年限为( )年。
- A．85
- B．30
- C．50
- D．70
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需求规律的例外是炫耀性物品和( )物品。
- A．特殊
- B．另类
- C．吉芬
- D．个性
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