2012年房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》模拟试卷(六)

6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积 3000m²，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m²建筑面积归甲方，2000m²建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其转让给乙方。

据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。

试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。

某出租的写字楼，使用面积为3000m²，收益年限为45年，空置率为20%，未来3年每平方米使用面积的租金(含物业服务费用)分别为360元、400元、330元，同档次写字楼的年物业服务费用为每平方米使用面积36元，除物业服务费用之外的其他运营费用为租金(不含物业服务费用)的25%。假设该写字楼未来每年的净收益基本上固定不变，报酬率为9%。请利用“未来数据资本化公式法”求取该写字楼的净收益并计算其收益价格。

有效毛收入是由潜在毛收入扣除空置等造成的收入损失后的收入。(      )

• 正确
• 错误

用收益法估算某大型商场的价值时，其净收益为商场销售收入扣除商品销售成本、经营费用、销售税金及附加、管理费用、财务费用后的余额。(      )

• 正确
• 错误

在房地产估价中，对建筑物经济寿命的综合判断与其市场状况、经济收益状况无关。(      )

• 正确
• 错误

建筑物的寿命分为自然寿命和经济寿命。其中，建筑物的自然寿命是指建筑物从建成之日起到所有构件不堪使用时的年数。(      )

• 正确
• 错误

在完善的市场经济下，土地取得成本一般由购置土地的价款和在购置时应由卖方缴纳的税费构成。 (      )

• 正确
• 错误

某房产年折旧率为1.6%，有效经过年数为12年，按直线法折旧该房产应届完好房。(      )

• 正确
• 错误

某宗房地产交易总价为40万元，其中首期付款为20%，余款于半年后支付。假设季度利率为 0.5%，则该宗房地产在成交日期一次付清的价格应为39.37万元。(      )

• 正确
• 错误

可比实例的成交价格就是正常成交价格。(      )

• 正确
• 错误

增价拍卖是一种常见的叫价方式，在增价拍卖中，起拍价可低于、等于、高于保留价。 (      )

• 正确
• 错误

房地产供给是指房地产开发商和拥有者(卖者)在某一特定时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意出售的数量。(      )

• 正确
• 错误

最高最佳使用是指技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。(      )

• 正确
• 错误

评估政府定价或政府指导价的房地产，应遵循政府定价或政府指导价。(      )

• 正确
• 错误

为了避免在搜集交易实例时遗漏重要的内容并保证所搜集内容的统一性和规范化，最好事先专注于某一类型的房地产。(      )

• 正确
• 错误

房地产供给限制特性，使得不可能出现相同房地产的大量供给。(      )

• 正确
• 错误

房地产需求是指消费者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意而且能够购买的数量。(      )

• 正确
• 错误

要确定拟采用的估价技术路线，就需要先明确(      )。

• A．估价目的
• B．估价对象
• C．估价方法  
• D．估价时点
• E．估价原则

以下属于估价报告内在质量的有(      )。

• A．估价结果的准确性
• B．估价方法选用的正确性
• C．参数选择的合理性
• D．文字表述水平
• E．文字格式及印刷质量

以下可以据以确定投入人力参加估价的因素有(      )。

• A．估价目的
• B．估价对象
• C．估价时点
• D．估价报告交付日期
• E．估价结果价值高低

影响房地产价格的环境因素，是指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理性因素。这方面的因素主要有(      )。

• A．大气环境
• B．声觉环境
• C．水文环境
• D．卫生环境
• E．政治安定

在明确了估价基本事项的基础上，应对估价项目进行初步分析，拟定估价作业方案，估价作业方案的内容主要包括(      )。

• A．拟采用的估价技术路线和估价方法
• B．拟调查搜集的资料及其来源渠道
• C．预计所需的时间、人力、经费
• D．估价作业步骤和时间进度安排
• E．违约责任

求取路线价时通常在同一路线价区段内选择一定数量以上的标准宗地，运用(      )等方法。

• A．市场法
• B．收益法
• C．成本法
• D．土地剩余技术
• E．建筑物剩余技术

下列关于房地产价格影响因素的表述中，正确的有(      )。

• A．不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向和程度是不尽相同的
• B．房地产价格影响因素对房地产价格的影响与时间无关
• C．理论上，房地产价格与利率因素呈负相关
• D．房地产价格影响因素对房地产价格的影响均可用数学公式或数学模型来量化
• E．汇率因素对房地产价格影响的表现是：本币汇率上升，会导致房地产价格上涨；相反，则导致房地产价格下降

假设开发法中预期开发后的楼价可用(      )求取。

• A．市场法
• B．收益法
• C．成本法
• D．折现法
• E．长期趋势法

房屋的完损等级是根据房屋的(      )来划分的。

• A．结构的完好、损坏程度
• B．装修的完好、损坏程度
• C．设备的完好、损坏程度
• D．使用年限的长短
• E．质量

关于收益法，下列说法正确的是(      )。

• A．净收益占有效毛收入的比率称为净收益率
• B．运营费用占潜在毛收入的比率称为运营费用率
• C．投资回报占投资回收的比率称为报酬率
• D．报酬率与投资风险正相关
• E．报酬率与投资风险负相关

交易日期修正的具体方法为(      )。

• A．价格指数
• B．价格变动率
• C．百分率法  
• D．价格可变系数
• E．差额法

商品住宅价格中的利润是以(      )为基数核定。

• A．征地费及拆迁安置补偿费
• B．勘察设计及前期工程费
• C．住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用
• D．住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费
• E．住宅建筑、安装工程费

最高最佳使用不包括(      )方面。

• A．最佳用途  
• B．最佳规模
• C．最佳集约度
• D．最佳观赏值
• E．最佳适应性

房地产价格的特征主要有(      )。

• A．房地产价格受区位的影响很大
• B．房地产价格实质上是房地产权益的价格
• C．房地产价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金
• D．房地产价格是在短期考虑下形成的
• E．房地产价格通常是个别形成，容易受交易者的个别因素的影响

地质条件包括(      )。

• A．地基的承载力
• B．地基的稳定性
• C．地下水位
• D．地下水质
• E．地下稀矿的放射性环境

房地产估价委托合同的内容可以不包括(      )。

• A．估价对象
• B．估价目的
• C．估价人员
• D．委托人的协助义务

某宗房地产的总建筑面积为6000m2，房地产总价值为2400万元，其中土地价值为800万元。某人购买了其中300m2，该部分的房地产价值为126万元。假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为(   )。

• A.5.00%
• B.5.25%
• C.5.42%
• D.5.75%

某临街深度30.48m(即100英尺)，临街宽度20m的矩形土地，总价为121.92万元。按照四三二一法则，其相邻临街深度15.24m(即50英尺)，临街宽度25m的矩形土地的总价为(      )。

• A．53.34万元
• B．85.34万元
• C．106.68万元  
• D．213.36万元

在某商业街深度30．48%(即100英尺)、临街宽度20%的矩形土地，总价为1200万元。根据四三二一法则，求其相邻临街深度为45.72%(即150英尺)、临街宽度20%的矩形土地的总价为(      )万元。

• A．1504
• B．1404
• C．1304  
• D．1204

在本金相等、计息的周期数相同时，如果利率相同，则通常情况下(      )。 (计算的周期数大于1)

• A．单利计息的利息少，复利计息的利息多
• B．单利计息的利息多，复利计息的利息少
• C．单利计息的利息与复利计息的利息一样多 
• D．无法知道

某类房地产2001年初至2005年初的价格分别为2300元/m²、2450元/m²、2650元/m²、2830元/m²和3000元/m²，其增减量的权重分别为0.1、0.3、0.2和0.4，按平均增减量趋势法估计，以2001年初为预测基期，则该类房地产于2006年初的价格最接近于(      )元/m²。

• A．3100
• B．3195
• C．3285
• D．3300

某地区某类房地产1999～2005年价格如下表所示：

• A．3300
• B．3157
• C．3357
• D．3156

在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是(      )

• A．未知、需要求取的待开发房地产的价值
• B．投资者购买待开发房地产应负担的税费
• C．销售费用和销售税费
• D．开发成本和管理费用

某宗收益性房地产，预测未来3年的净收益均为100万元/年，3年后的出售价格会上涨12%，届时转让税费为售价的6%，资

本化率为9%。该房地产目前的价值为(      )万元。

• A．923
• B．1111
• C．1353
• D．1872

某旅馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30%，该旅馆营业平均每月花费14万元；当地同档次旅馆一般床位价为每床每天45元，年平均空房率为 20%，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%；该类房地产的资本化率为10%。该旅馆的价值为(      )万元。

• A．2759.4
• B．2789.3
• C．2843.6
• D．2987.6

某门市的土地剩余使用年限为3年，可出租面积200平方米，从现在租赁出去，期限为2年，约定好月租金是180元/平方米，且每年不变，附近类似门市的正常月租金是200元/平方米，报酬率是l0%，运营费用率为30%，则该门市现在带租约出售时的正常价格是(      )。

• A．700000元
• B．695554元
• C．777268元
• D．800500元

某宗房地产2004年的纯收益为500万元，预计以后每年按照25万元的速度递减，房地产剩余使用寿命35年，房地产的报酬率为10%，则该房地产的价值接近于(      )万元。

• A．2360
• B．2500
• C．2722
• D．2845

某宗房地产的收益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格最接近于(      )万元。

• A．280
• B．285
• C．290
• D．295

关于收益法适用的对象，下列最佳表述为(      )。

• A．临街房地产
• B．城市房地产
• C．有收益或有潜在收益的房地产  
• D．出租或销售的房地产

受腐蚀的砖木二等生产用房的耐用年限是(      )。

• A．30年
• B．20年
• C．10年
• D．40年

某商铺的收益年限为30年，年有效毛收入为6000元/m2。假设净收益率为75%，报酬率为 10%，则该商铺目前的价值为(      )。

• A．14140元/m²    B．42421元/m²
• C．56561元/m²
• D．60000元/m²

有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时，采用(      )为好。

• A．重建成本
• B．重置成本
• C．完全成本
• D．重新购建价格

某建筑物，经实地勘察预计尚可使用30年，无残值，该类建筑物的耐用年限50年，则该建筑物的成新率为(      )。

• A．40%
• B．60%
• C．50%
• D．67%

下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是(      )。

• A．交通拥挤
• B．建筑技术进步
• C．城市规划改变
• D．自然环境恶化

某房地产交易属于非正常交易，成交价格3500元/m²，比正常价格高8%，则正常价格为 (      )元/m²。

• A．3130
• B．3220
• C．3241
• D．3500

判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为(      )。

• A．0.060
• B．0.940
• C．1.060
• D．1.064

某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500元/m²，买卖中涉及的税费均由卖方负担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方(      )元/m²。

• A．2020.80
• B．2214.28
• C．2336.45
• D．2447.37

某房地产使用面积成交价格2800美元/m²，人民币与美元的汇率为8.27，使用面积比率为 80%，则建筑面积价格为(      )元/m²。

• A．15675
• B．16588
• C．17432
• D．18525

按间接比较的判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%；而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高5%。若改为直接比较判定，将出现(      )的情形。

• A．估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高7%
• B．可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，价格低7%
• C．可比实例价格的房地产状况调整系数为1.071
• D．可比实例价格的房地产状况调整系数为0.933

估价时点应与(      )的日期相一致。

• A．签订估价合同
• B．开始估价作业
• C．完成估价报告
• D．估价结果所属

某宗房地产的总价值为100万元，其中土地价值30万元，通过抵押获得贷款60万元，若投火灾保险，则其投保价值应为(      )万元。

• A．100
• B．70
• C．60
• D．40

房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在(      )的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平、合理的价值。

• A．委托人
• B．估价报告预期使用者
• C．管理部门 
• D．中立

某房地产26000m²，拥有两部电梯，售价6000元/m²，若增加安装第三部电梯，安装费用300万元，价格可以达到6300元/m²，则第三部电梯的投资价值为(      )元。

• A．3000000
• B．4800000
• C．15600000
• D．163800000

某宗地面积为5000m²，现状容积率为0.8，土地市场价值为4000元/m²，拟进行改造。批准的规划容积率为5.0，楼面地价为1500元/m²，则理论上应补交地价(      )万元。

• A．1250
• B．1750
• C．2050
• D．2150

与市场比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是(      )。

• A．均衡原理
• B．预期原理
• C．竞争原理  
• D．替代原理

(      )是指交易实例中房地产状况与估价对象的房地产状况相同或者相当、成交日期与估价时点接近、交易类型与估价目的吻合、成交价

格为正常市场价格或能够修正为正常市场价格的交易实例。

• A．可比实例
• B．吻合案例
• C．相似实例
• D．求同案例

某幢可出租房地产尚有1年时间才可投入使用，与之类似的现房价格为5000元/m²，现房出租的年末净收益为500元/m²。若按折现率10%和风险补偿值100元/m²计，该幢房地产目前的价格应为(      )元/m²。

• A．4400
• B．4409
• C．4445
• D．4455

财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其(      )部分。

• A．限值
• B．预设价值
• C．债权价值
• D．余额

房地产的(      )特性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并要受制于其所在的空间环境。

• A．静止
• B．坚固
• C．不可移动
• D．永久

如果是无期限的土地所有权，就无需计提(      )。

• A．时限问题
• B．附加值
• C．利率
• D．折旧