2012年房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》模拟试卷(五)

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某商场的土地使用年限为40年，从2001年10月日起计。该商场共有两层，每层可出租面积各200m²。一层于2002年10月1日租出，租赁期限为5年，可出租面积的月租金为180元/m²，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/m(上标)2和120元/m²，运营费用率为25%。该类房地产的报酬率为9%。试测算该商场2005年10月1日带租约出售时的正常价格。
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净运营收益通常简称净收益，是由有效毛收入扣除所得税后得到的归属于房地产的收入。( )
- 正确
- 错误
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某公司于5年前以出让方式取得一宗面积2000m²的40年使用权的土地，并于3年前建成物业投入使用，总建筑面积为5000m²。现时重新取得40年土地使用权的出让价格为2000元/m²，重新建造建筑物的建安成本为600万元(建设期为2年，第一年投入40%，第二年投入60%，可视为年中集中投入)，管理费用为建安成本的3%，年利率为6%，销售税费为90万元，开发利润为120万元。门窗、墙面等损坏的修复费用为8万元；装修的重置价格为140万元，平均寿命为5年；设备的重置价格为100万元，平均寿命为10年；假设残值率均为零。试计算该宗房地产现时的价格。(土地资本化率为8%)
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应用收益法评估出租型房地产价格时，净收益的确定必须从租赁收入中扣除维修费、管理费、保险费、房地产税、租赁代理费等。( )
- 正确
- 错误
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对那些特殊的有保护价值的建筑物估价应以重置成本为宜。( )
- 正确
- 错误
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建筑物在其寿命期间如果经过了翻修、改造等，自然寿命和经济寿命都有可能得到延长。( )
- 正确
- 错误
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母公司与子公司之间、公司与其职工之间的房地产交易，由于相互间比较了解，其成交价格往往与正常的市场价格相差不会太大。( )
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- 错误
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在实际估价中，采用的是实际成本。( )
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- 错误
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成本法是根据估价对象房地产在建造时的购建价格，然后扣除折旧，以此来估算估价对象客观合理的价格或价值的方法。( )
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- 错误
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合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行，在估价时估价对象的权益不是估价人员可以随意假定的，合法权益包括合法产权、合法区位、合法使用、合法处分。( )
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- 错误
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如果估价对象是出让土地使用权土地上的房地产，交易实例既可以选择出让土地使用权，也可以选择划拨土地使用权的交易实例。( )
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- 错误
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就使用价值与交换价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的交换价值。( )
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- 错误
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政府对价格的干预包括规定成本构成或利润率等，如规定新建的经济适用住房出售价格实行政府定价，按保本微利的原则确定。( )
- 正确
- 错误
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拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，应当将经双方签名认可的书面协商结果提供给估价人员。( )
- 正确
- 错误
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可比实例选取得恰当与否，直接影响到市场法评估出的价格的准确性。( )
- 正确
- 错误
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一般物品与土地在本质上都是劳动的产物。( )
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构筑物是指房屋内外的建筑物。( )
- 正确
- 错误
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房地产估价中，估价方法的选择，是由( )综合决定的。
- A．估价对象的房地产类型
- B．估价方法适用的对象和条件
- C．估价人员的技术水平
- D．委托人的特殊要求
- E．所收集到的资料的数量和质量
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路线价法特别适用于( )的土地进行的估价。
- A．房地产税收
- B．城镇土地整理
- C．城市房屋拆迁补偿
- D．土地使用权出让
- E．市地重划
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路线价法估价时需要用路线价再配合( )计算出待估宗地的价格。
- A．深度百分率
- B．资本化率
- C．收益率
- D．物价指数
- E．其他价格修正率
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假设开发法的操作步骤包括( )。
- A．调查待开发房地产的基本情况
- B．选择最佳的开发利用方式
- C．估计开发前的房地产价值及开发经营期
- D．进行具体计算，求出待开发房地产的价值
- E．估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费
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收益法在需要利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取土地的价值或建筑物的价值时，需要采用( )。
- A．房地剩余技术
- B．市场剩余技术
- C．地剩余技术
- D．建筑物剩余技术
- E．自有资金剩余技术
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假设开发法正确地计算投资利息需要注意把握( )。
- A．应计息的项目
- B．计息的方式
- C．计息周期
- D．计息期的长短
- E．银行存款利率
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以下关于建筑物寿命的说法中，正确的有( )。
- A．建筑物的经济寿命短于其自然寿命
- B．建筑物的自然寿命是指建筑物从交付使用之日起到不堪使用时的年数
- C．建筑物的经济寿命是指建筑物从竣工验收合格之日起预期产生的收入大于运营费用的持续年数
- D．建筑物在其寿命期间如果经过了翻修、改造等，自然寿命和经济寿命都有可能得到延长
- E．建筑物的自然寿命是指建筑物从财务入账转为固定资产之日起到不堪使用时的年数
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收益法中的运营费用不同于会计上的成本费用，如前者不包含( )。
- A．所得税
- B．房地产抵押贷款还本付息额
- C．改扩建费
- D．房屋火灾保险费
- E．会计上的折旧额
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以下交易属于正常交易的情况有( )。
- A．土地使用权出让拍卖
- B．相邻房地产的合并
- C．房地产涉案拍卖
- D．卖方负责补交土地使用权出让金
- E．买方不负责缴纳契税
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建筑物的物质折旧包括( )。
- A．功能衰退
- B．正常使用的磨损
- C．环境恶化
- D．意外的破坏损毁
- E．城市规划改变
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在商品房交易中，常见的最低价格有( )。
- A．商品房销售中的起价
- B．拍卖活动中的保留价
- C．拍卖中减价拍卖方式由拍卖师首先喊出的起拍价
- D．招标活动中，开发建设方案最为合理的中标价
- E．采用收益法确定的参考价格
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最高最佳使用是指估价对象的使用必须满足( )。
- A．法律上允许
- B．程序上合理
- C．技术上可能
- D．经济上可行
- E．价值最大化
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房屋权属证书中的房屋所有权人即为该房屋的所有人，依法对房屋享用( )的权利。
- A．占有
- B．使用
- C．收益
- D．处分
- E．额外改建
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房地产价格与一般物品价格的共同之处是( )。
- A．都是价格，用货币来表示
- B．都有波动，受供求因素的影响
- C．都是按质论价
- D．都有国家政策的扶持
- E．都是绝对合理的价值体现
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从广义上讲，建筑物是指人工建筑而成，由( )等组成的整体物。
- A．建筑材料
- B．建筑构配件
- C．建筑设备
- D．建筑文化
- E．风险理念
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在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于( )。
- A．社会因素
- B．环境因素
- C．人口因素
- D．行政因素
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多数估价是对当前的价值进行评估，一般以( )之日为估价时点。
- A．委托书签订
- B．实地查勘
- C．估价报告提交
- D．实际目的发生
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某高层住宅大楼，房地总价值为8000万元，其中建筑物价值占40%。某人拥有其中的一套住宅，房地价值为150万元，该部分的建筑物价值为50万元，则此人占有的土地份额为( )。
- A．1.9%
- B．2.1%
- C．2.3%
- D．2.5%
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某地区商品住宅价格自2000年至2004年分别为681元/m²、712元/m²，744元/m²、781元/m²和815元/m²，采用平均增减量法预测该地区商品住宅2006年的价格为( )。
- A．849元/m²
- B．865元/m2²
- C．882元/m²
- D．915元/m²
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评估某宗房开发用地2005年10月16日的价值，要将在未来发生的支出和收入都折算到2005年10月16日。如果预测该宗土地2008年10月15日开发完成后的房价为3000万元，折现率为12%，则需将这3000万元折现到2005年10月16日，即在2005年10月16日的房价实际为( )万元。
- A．2526
- B．2241
- C．2135
- D．2985
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某宗房地产的收益年限为40年，预测未来3年的净收益分SU为17、18、19万元，从第4年起，每年的净收益将稳定在20万元左右，如果资本化率为9%，则该房地产的收益价格为( )万元。
- A．195
- B．210
- C．213
- D．217
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某在建工程土地使用权年限40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为 15000m²，年净收益为480万元，自开工到建成的开发期为3年，估计该项目至建成还需1.5年，已知报酬率为8%，折现率为12%，该项目开发完成后的房地产现值为( )万元。
- A．4023.04
- B．4074.10
- C．4768.50
- D．5652.09
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某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元，此后分别逐年递增2%和1%，该类房地产的报酬率为8%，该房地产的价格为( )万元。
- A．100
- B．42
- C．63
- D．77
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某宗土地预计未来每年净收益为16万元，该类房地产的报酬率为9%，假设该宗土地的年限为无限年，则该宗土地的价值为( )万元。
- A．158
- B．156
- C．176
- D．178
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某房地产贷款价值比率为70%，抵押贷款利率为6%，抵押贷款常数为7%，自有资金资本化率为9%，综合资本化率为( )。
- A．0.0725
- B．0.073
- C．0.069
- D．0.076
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有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房产税等，其收益价格估算可采用( )。
- A．类似写字楼的客观收益
- B．市场比较法
- C．该写字楼的实际收益
- D．无法估算
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某房地产的报酬率为8%，收益期限为30年时的价格为4000元/m²。若报酬率为6%、收益期限为50年时，则该房地产的价格为( )元/m²。
- A．3800
- B．4500
- C．5200
- D．5600
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某旧住宅，测算其重置价格为40万元，地面、门窗等破旧引起的物质折旧为3万元，因户型设计不好、没有独用厕所和共用电视天线等导致的功能折旧为8万元，由于位于城市衰落地区引起的经济折旧为7万元，该旧住宅的折旧现值为( )万元。
- A．40
- B．30
- C．25
- D．22
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某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，资本化率为 10%，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为( )万元。
- A．180
- B．196
- C．200
- D．300
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在新开发区内有一块土地，总面积是20000m²，可转让土地面积的比率是60%，预计可转让土地的价格是3000元/m²，则可转让土地的价格是( )万元。
- A．2500
- B．3500
- C．3600
- D．3000
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估价上折旧注重的是( )。
- A．原始取得价值的减价修正
- B．原始取得价值的摊销与回收
- C．重置价值的摊销与回收
- D．市场价值的真实减损
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下列关于农地征收费用的表述中，不正确的是( )。
- A．青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定
- B．征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定
- C．新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定
- D．地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定
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某宗房地产若采用市场比较法估价得出了四个估价结果：即1280元/m²，1220元/m²，1240元/m²， 1230元/m²，现决定采用中位数，则其估价结果为( )元/m²。
- A．1230
- B．1235
- C．1240
- D．1242.5
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某建筑物的建筑面积为200m²，有效经过年数为12年，重置价格为800元/m²，建筑物经济寿命为40年，残值率为2%，则运用直线法计算该建筑物的现值为( )。
- A．10.2万元
- B．11.0万元
- C．11.3万元
- D．11.5万元
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某城市房地产交易中，卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6%、3%，某宗房地产交易中买方付给卖方2500元/m²，应缴纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为( )元/m²。
- A．2660
- B．2427
- C．2425
- D．2294
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某宗房地产交易总价为35万元，其中在交房一年前支付10%的定金，交房半年前首付30%，交房时支付20%，交房半年后支付30%，一年后支付剩余的10%，年利率6%，则房地产一次付清的价格为( )万元。
- A．23.69
- B．23.76
- C．35.02
- D．30.76
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某地块为一带有陈旧建筑物200m²的空地，地价为2500元/m²，面积为400m²。拆除建筑物费用为150元/m²，残值50元/m²。则该地块总价为( )万元。
- A．102
- B．46
- C．98
- D．103
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承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200m²，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/m²。现市场上类似住宅的年租金为600元/m²。若折现率为 8%，则承租人甲目前的权益价值为( )万元。
- A．6.19
- B．6.42
- C．7.20
- D．9.58
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某可比实例的实物状况比估价对象优9%，则其实物状况修正系数为( )。
- A．0.91
- B．0.92
- C．1.09
- D．1.10
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张某欲购买一建筑面积120m²的住房一套，房内装有已经过时的固定家具和饰具，若拆除需费用500元，无残值，周边地区同类住房价格2800元/m²，则该房地产的适合价格为( )元。
- A．330000
- B．335500
- C．336000
- D．336500
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某建筑物的建筑面积为2000m²，占地面积为3000m²，现在重新获得该土地的价格为800元/m²，建筑物重置价格为900元/m²，而市场上该类房地产正常交易价格为1800元/m²。则该建筑物的成新率为( )。
- A．44%
- B．50%
- C．67%
- D．94%
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某宗土地总面积2000m²，容积率为3.2，对应的土地单价为450元/m²，现允许将容积率增加到 4.3，楼面地价不变，则理论上应补地价的数额为( )元。
- A．274365
- B．309375
- C．680625
- D．990000
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甲土地的楼面地价为2000元/m²，建筑容积率为5，乙土地的楼面地价为1500元/m²，建筑容积率为7，若两宗地的土地面积等其他条件相同，其总价相比有( )。
- A．甲等于乙
- B．甲大于乙
- C．甲小于乙,
- D．难以判断
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总地来讲，房地产的价格与房地产的供给和需求，分别是( )。
- A．正相关和正相关
- B．正相关和负相关
- C．负相关和正相关
- D．负相关和负相关
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在估价中选取4个可比实例，甲成交价格4800元/m²，建筑面积l00m²，首次付清24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元；乙成交价格5000元/m²，建筑面积120m2，首次支付24万元，半年后付清余款36万元；丙成交价格4700元/m²，建筑面积90m²，成交时一次付清；丁成交价格4760元/m²，建筑面积110m²，成交时支付20万元，一年后付清余款32.36万元。已知折现率为10%，那么这4个可比实例实际单价的高低排序为( )。
- A．甲＞乙＞丙＞丁
- B．乙＞丁＞甲＞丙
- C．乙＞丙＞甲＞丁
- D．丙＞乙＞丁＞甲
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某宗面积为3000m²的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/m²。现按规划拟改为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元/m²。理论上应补地价( )万元。
- A．78
- B．882
- C．1210
- D．1272
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房地产估价机构和估价人员应当建立房地产( )。
- A．市价库
- B．经典案例库
- C．交易实例库
- D．估价库
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所谓( )，是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。
- A．最高最佳使用
- B．标准科学使用
- C．标准操作手段
- D．科学操作手段
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广义的建筑物是指人工建筑而成的所有东西，既包括房屋，又包括( )。
- A．朝阳面
- B．构筑物
- C．水域
- D．有氧层
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我国有期限的出让土地使用权应计提( )。
- A．利率
- B．损失
- C．升值空间
- D．折旧
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