2012年房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》模拟试卷(四)

如果您发现本试卷没有包含本套题的全部小题，请尝试在页面顶部本站内搜索框搜索相关题目，一般都能找到。

某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命50年，有效经过年数为8年，经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元(建设期为2年，假定第一年投入建造成本的 60%，第二年投入40%，均为均匀投入)，管理费用为建造成本的3%，年利率为6%，销售税费为 50万元，开发利润为120万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年；设备的重置价格为110万元，平均寿命为 10年，已使用8年。假设残值均为零，试计算该建筑物的折旧总额。
点击查看答案
在一个估价项目中，估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系的，其中估价目的是龙头。( )
- 正确
- 错误
点击查看答案
某幢写字楼，土地面积4000m²，总建筑面积为9000m²，建成于1990年10月1日，土地使用权年限为1995年10月1日～2035年10月1日。现在获得类似的40年土地使用权价格为2000元/m²，建筑物重置成本为1300元/m2。建筑物自然寿命为60年，有效经过年数为10年。其他的相关资料如下：
(1) 门窗等损坏的修复费用为3万元；装修的重置价格为82.5万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年；空调系统功能落后，必须更换，旧系统已提折旧80万元，拆除该空调的费用为 10万元，可回收残值30万元，重新购建价格(不含安装费)为130万元，安装新的空调系统的费用为8万元；除空调以外的设备的重置价格为250万元，平均寿命为15年，经过年数为9年。
(2) 该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增加能耗 800元。
(3) 由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，区域环境将受到一定的污染，租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失为7万元。
(4) 该类写字楼的报酬率为l0%，银行贷款年利率为5%，土地报酬率为8%。
(5) 假设除空调以外，残值率均为零。
试求该写字楼于2005年10月1日的折旧总额和现值。
点击查看答案
市场法中的房地产状况调整可以分为区位状况调整、交易情况调整和权益状况调整。( )
- 正确
- 错误
点击查看答案
可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区完全相同。 ( )
- 正确
- 错误
点击查看答案
如果可比实例的交易时点与其估价时点不一致，则必须进行交易日期的修正。( )
- 正确
- 错误
点击查看答案
选择最佳的开发利用方式包括用途、规模、档次等的确定，这些内容的确定都要在城市规划许可的范围内选取。( )
- 正确
- 错误
点击查看答案
在合法产权方面，应以房地产权属证书、权属档案的记载或者其他合法证件为依据。( )
- 正确
- 错误
点击查看答案
标价又称报价、表格价，是商品房出售者在其“价目表”上标注的不同楼层、朝向、户型的商品房的出售价格，一般情况下，成交价低于标价。( )
- 正确
- 错误
点击查看答案
在房地产损害赔偿估价中，一般来说，估价时点为过去，估价对象为历史状况下的情形。 ( )
- 正确
- 错误
点击查看答案
城市房屋拆迁是强制性的，不符合公开市场价值形成的条件，房屋拆迁估价中不应当采用公开市场价值标准。( )
- 正确
- 错误
点击查看答案
当人们预期到某种房地产的价格会在下一个时期上升时，就会增加对该种房地产的现期需求。 ( )
- 正确
- 错误
点击查看答案
在某一时点，投资价值是唯一的，而市场价值因投资者的不同而不同。( )
- 正确
- 错误
点击查看答案
合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。( )
- 正确
- 错误
点击查看答案
搜集内容完整、真实的交易实例，是提高估价精度的一个重要保证。( )
- 正确
- 错误
点击查看答案
下列房地产价格的影响因素中，属于一般因素的有( )。
- A．土地的位置、面积、形状、地势、地质条件
- B．通货膨胀率
- C．环境改善、基础设施
- D．利率因素
- E．土地面积
点击查看答案
广义的建筑物是指房屋，不包括构筑物。( )
- 正确
- 错误
点击查看答案
在市场经济中，价格是最普通、最广泛应用的一种分配方式。( )
- 正确
- 错误
点击查看答案
在以下房地产估价方法中，可以归为长期趋势法的有( )。
- A．数学曲线拟合法
- B．平均增减量法
- C．移动平均法
- D．路线价法
- E．指数修匀法
点击查看答案
某建筑物共3层，总建筑面积为600m²，每层建筑面积相等，房地总价值为600万元，土地价值480万元。其中一层价值是二层的1.5倍，二层价值是三层的1.2倍，则关于土地份额的计算，以下正确的是( )。
- A．按建筑面积分摊，二层占有的土地份额为33.3%
- B．按房地价值分摊，二层占有的土地份额为30.0%
- C．按土地价值分摊，二层占有的土地份额为35.0%
- D．按房地价值分摊，一层占有的土地份额为45.0%
- E．按土地价值分摊，一层占有的土地份额为47.9%
点击查看答案
下列可以作为假设开发法适用的对象有( )。
- A．待开发的土地
- B．在建工程
- C．有收益或有潜在收益的房地产
- D．可装修改造或可以改变用途的房地产
- E．既无收益又很少发生交易的房地产
点击查看答案
可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有( )。
- A．商业利润
- B．净运营收益
- C．潜在毛收入
- D．有效毛收入
- E．税后现金流量
点击查看答案
建筑物的功能折旧又称精神磨损，其原因主要是( )。
- A．自然环境恶化
- B．消费观念变更
- C．设备陈旧落后
- D．城市规划改变
- E．政府政策变化
点击查看答案
收益性房地产的价值高低主要取决于( )。
- A．已经获得净收益的大小
- B．未来获得净收益的风险
- C．未来获得净收益的大小
- D．目前总收益的大小
- E．未来获得净收益期限的长短
点击查看答案
以下属于重新购建价格的是( )。
- A．建筑物的重置价格
- B．土地的重置价格
- C．建筑物的重建价格
- D．土地的重建价格
- E．房地的重建价格
点击查看答案
功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值的损失。造成建筑物功能折旧的主要原因有( )等。
- A．意外破坏的损毁
- B．市场供给的过量
- C．建筑设计的缺陷
- D．人们消费观念的改变
- E．周围环境条件恶化
点击查看答案
在下列说法运用市场法估价，其步骤包括( )。
- A．搜集交易比例
- B．选取可比实例
- C．对可比实例成交价格做适当处理
- D．价格调整
- E．求取比准价格
点击查看答案
正常成交价格的形成条件包括( )。
- A．公开市场，交易对象本身也具备市场性
- B．理性的经济行为
- C．适当的期间完成交易
- D．买者和卖者众多，且具有完全信息
- E．卖者对价格具有控制力量
点击查看答案
在现实的房地产经济活动中，每个房地产拥有者都试图充分发挥其房地产的潜力，因而存在( )。
- A．竞争
- B．技术
- C．经济
- D．优选
- E．法律
点击查看答案
地价与一般物品价格的不同之处是( )。
- A．生产成本不同
- B．折旧不同
- C．价格差异不同
- D．货币性质不同
- E．供求变化不同
点击查看答案
最高最佳使用同时符合( )标准。
- A．无任何风险
- B．法律上许可
- C．技术上可能
- D．经济上可行
- E．价值最大化
点击查看答案
一般人通常对土地最直观的认识是( )。
- A．建筑物
- B．水域
- C．田地
- D．大气层
- E．地面
点击查看答案
影响房地产价格的环境因素不包括( )。
- A．大气环境
- B．声觉环境
- C．卫生环境
- D．治安环境
点击查看答案
在房地产估价中，首先需要明确的估价基本事项主要包括( )。
- A．估价目的、估价原则、估价对
- B．估价目的、估价原则、估价时点
- C．估价原则、估价对象、估价时点
- D．估价目的、估价对象、估价时点
点击查看答案
若标准宗地的临街深度为10m，按照四三二一法则计算临街深度为15m的宗地价格，其平均深度价格修正率为( )。
- A．78%
- B．85%
- C．117%
- D．150%
点击查看答案
路线价法主要适用于( )。
- A．城市街道两侧商业用地的估价
- B．旧建筑物的估价
- C．新建筑物的估价
- D．拆迁房屋的估价
点击查看答案
下列关于路线价法的表述中，不正确的是( )。
- A．路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理
- B．路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价
- C．运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐
- D．路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格
点击查看答案
假设开发法中，开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是( )。
- A．开发结束时的时间
- B．购买待开发房地产时的时间
- C．开发期间的某个时间
- D．全部租售出去时的时间
点击查看答案
某地区商品住宅价格自1997年至2002年分别为3100元/m²、3260元/m²、3440元/m²、3620元/m²、3800元/m²、3980元/m²，采用平均发展速度法预测2003年住宅价格为( )元/m²。
- A．4120
- B．4149
- C．4184
- D．4216
点击查看答案
某在建工程项目计划建混合结构仓库2000m²，总预算为400万元，估价时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50%，设备安装工程尚未进行。另据调查得知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15%、60%、25%，该在建工程在估价时点的完工程度是( )。
- A．30%
- B．45%
- C．65%
- D．75%
点击查看答案
假设开发法是以( )为理论依据的。
- A．收益递增原理
- B．均衡原理
- C．预期原理
- D．未来趋势原理
点击查看答案
选取的三个可比实例及其相关资料分别计算得到其报酬率为13.1%、12.5%和13.6%，根据三个可比实例发生的时间和规模的大小，判断其权重分别为0.4、0.3和0.3，则可以确定估价对象的报酬率为( )。
- A．12.90%
- B．13.10%
- C．13.06%
- D．13.07%
点击查看答案
某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，报酬率为8%，则该写字楼目前的收益价格为( )万元。
- A．4858
- B．5200
- C．2700
- D．6264
点击查看答案
- A．房地产净收益按－固定数额逐年递增
- B．房地产净收益按－固定数额逐年递减
- C．房地产净收益按－固定比率逐年递增
- D．房地产净收益按－固定比率逐年递减
点击查看答案
有甲乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元/m²，报酬率为8%；乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/m²，报酬率为6%。那么，甲的价格( )乙的价格。
- A．高于
- B．低于
- C．等于
- D．条件不足，无法确定
点击查看答案
收益法是以( )为理论依据的，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素。
- A．均衡原理
- B．替代原理
- C．预期原理
- D．未来趋势原理
点击查看答案
某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40%，安全利率假定为6%，风险补偿率为安全利率的40%，该房地产的收益价格为( )。
- A．368万元
- B．552万元
- C．561万元
- D．920万元
点击查看答案
有一房地产，未来第一年净收益为20万元，预计此后各年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期为无限年，该类房地产资本化率为10%，则该房地产的收益价格为( )万元。
- A．400
- B．450
- C．500
- D．540
点击查看答案
成本利润率的计算公式是( )。
- A．开发利润÷(土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用)
- B．开发利润÷(土地取得成本+开发成本)
- C．开发利润÷(土地取得成本+开发成本+投资费用)
- D．开发利润÷开发完成后的房地产价值
点击查看答案
某建筑物已使用8年，经实地勘察，估计尚可使用32年，残值率为5%，则该建筑物的成新率为( )。
- A．76%
- B．80%
- C．81%
- D．84%
点击查看答案
某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于商务办公和需求减少，估计未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%，每月可出租面积租金为70元/m²，又知该写字楼可出租面积为10000m²，运营费用率为40%。假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8%，其他条件保持不变，则该写字楼将发生( )万元的贬值。
- A．548.19
- B．558.15
- C．567.39
- D．675.40
点击查看答案
某建筑物实际经过年数为10年，经估价人员现场观察该建筑物剩余经济寿命为46年，该建筑物经济寿命为50年，残值率为2%，用直线法计算该建筑物的成新率为( )。
- A．80%
- B．82%
- C．83%
- D．92%
点击查看答案
下列关于选取可比实例的说法中，有误的一项是( )。
- A．可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是在同一供求范围内的类似地区
- B．可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同，当两者不相同时，一般不能作为可比实例
- C．可比实例的成交价格是正常成交价格，或可修正的正常成交价格
- D．选取可比实例的数量在实际中是越多越好，为后续进行的比较修正工作带来方便
点击查看答案
在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元/m²、6700元/m和 6300元/m²，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是( )元/m²。
- A．-100
- B．50
- C．50
- D．100
点击查看答案
某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m²，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费，买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该家房地产的正常成交价格最接近于( )。
- A．2427元/m²B．2500元/m²
- C．2575元/m²
- D．2632元/m²
点击查看答案
某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%，则该宗房地产交易的正常成交价格为( )万元。
- A．27.6
- B．28.2
- C．29.0
- D．29.9
点击查看答案
估价时点为现在，估计对象为历史状况下的情形，多出现在( )中。
- A．房地产损害赔偿案件
- B．房地产纠纷案件
- C．房地产预售
- D．房地产预测
点击查看答案
某估价机构于2003年6月10日20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日。因估价结果有争议，2003年8月15 进行复估，则复估的估价时点为( )。
- A．2003年6月15日
- B．2003年8月15日
- C．签订估价委托合同之日
- D．估价人员与委托人商定的某日
点击查看答案
某宗房地产土地面积300m²，建筑面积250m²，建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，估价拆迁费用每平方米建筑面积3002元，残值每平方米建筑面积50元，则该宗房地产相对于空地的减价额为( )元。
- A．62500
- B．62000
- C．61000
- D．61500
点击查看答案
有一宗房地产，土地面积1000m²，其价格为1500元/m²，建筑面积为5000m²，其重置价格为 1200元/m²。该房地产价格为1250元/m²，则该建筑物的单价为( )元/m²。
- A．950
- B．1000
- C．1200
- D．1250
点击查看答案
房地产的供给曲线表示( )。
- A．房地产的出售量与其价格之间的关系
- B．房地产的出售量与购买者能力的关系
- C．房地产的供给量与其价格之间的关系
- D．房地产的供给量与购买者能力的关系
点击查看答案
假设某类住宅的价格从3000元/m²下降到2800元/m²，其需求量从900套上升到1000套，则用中点法计算的该类住宅需求的价格弹性为( )。
- A．-1.33
- B．-0.66
- C．0.66
- D．1.53
点击查看答案
在采用市场法估价时也可以根据估价对象、估价时点等情况，有针对性地搜集一些( )。
- A．市场案例
- B．交易实例
- C．交易预期值
- D．市场预期值
点击查看答案
已知某房地产价格为900元/m2，需求量为100万m2，当价格为1000元/m2时，需求量为90万m2，则需求价格弹性为( )。
- A．10
- B．9
- C．1
- D．0.9
点击查看答案
为评估出公平合理的价值，估价人员必须了解房地产供求状况和影响房地产价格的各种因素，不断提高估价理论水平、丰富估价经验，并遵循科学严谨的( )。
- A．估价细则
- B．估价原则
- C．估价准则
- D．估价程序
点击查看答案
价格实质上是市场经济(或商品经济)这种特定的经济制度下对有用且( )的一种分配方式。
- A．应急物品
- B．一般物品
- C．特殊商品
- D．稀缺物品
点击查看答案
土地价值不包含地上( )的价值。
- A．装修工程
- B．物业
- C．建筑物
- D．物产
点击查看答案