2012年房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》模拟试卷(三)

某宗土地面积为1.2公顷，已完成“七通一平”。某房地产开发商拟取得该宗土地50年的土地使用权，按规划要求开发建设建筑面积相同的住宅楼和写字楼各一幢，总容积率为2.5。在第1年末办理完土地使用权出让手续，一次性缴纳全部地价款，并且开工建设。根据项目实施进度安排 (见如下横道图)，项目建成后，住宅楼将全部出售，写字楼将用于出租。

根据市场调查，有关数据如下：

(1) 该项目所在区域的同类型、同档次住宅销售价格为5000元/m²，销售税费为销售价格 6%；同类写字楼可出租建筑面积的月租金为120元/m²(可出租面积占建筑面积的70%)，并且按照年租金收入的30%交纳押金，出租空置率为20%，有关税费和经营管理费用按租金收入的30%计，银行存款年利率为3%，报酬率为10%。

(2) 同类开发项目的社会平均开发成本为：住宅楼1800元/m²，写字楼2800元/m²，管理费用为开发成本的5%。

(3) 除地价款外，写字楼和住宅楼在其他建设资金在各自建设期内每年投入50%且在年度内均匀支出。假设住宅楼在销售期末一次性全部售出。

(4) 目前，此类项目折现率为10%。

(5) 为得到该宗土地，还需要按取得地价款的3%缴纳有关税费。试计算该房地产开发商所能支付的最高土地价格。

为评估某住宅楼的价格，估价人员在该住宅楼附近地区调查选取了A、B、C、D、E共五个类似住宅楼的交易实例，其有关资料如下表：

上表中，交易情况、房地产状况中的各正、负值都是按直接比较所得结果。其中，房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同。另据调查得知：从2001年7月1日至2002年1月1日该类住宅楼市场价格每月递增1.5%，其后至2002年11月1日则每月递减0.5%，而从2002年11月1日至2003年4月30日的市场价格基本不变，以后每月递增1%。试利用上述资料根据估价相关要求选取最合适的3个交易实例作为可比实例，并估算该住宅楼2003年8月31日的正常单价。(如需计算平均值，请采用简单算术平均)

估价对象及其范围和内容，既不能简单地根据委托人的要求确定，也不能根据估价人员的主观愿望确定，而应根据估价目的，依据法律、行政法规并征求委托人认可后综合确定。(      )

• 正确
• 错误

在房地产交易情况修正中，一般是采用正常价格较可比实例房地产的成交价格高多少或低多少的说法。(      )

• 正确
• 错误

只要是房地产市场发达的地区，运用市场比较法就是有效的。(      )

• 正确
• 错误

对于估价人员搜集的交易实例，只要是估价对象的类似房地产就可以作为可比实例。(      )

• 正确
• 错误

依据规模报酬规律，在扩大规模时，一般是先经过一个规模的收益递增阶段，达到最大值后，再转入一个规模的收益递减阶段。 (      )

• 正确
• 错误

如果城市规划规定某宗土地为居住用途，但如果从其坐落位置、周围环境等来看，适合用作商业用途，则可以商业用途估价。(      )

• 正确
• 错误

投保火灾险时的保险价值，包括土地价值、重建期间的经济损失和建筑物的重置。(      )

• 正确
• 错误

在进行房地产估价时，对房地产市场情况的分析始终应针对估价时点时的状况。(      )

• 正确
• 错误

凡是影响真实需求与真实供给的因素，如收入、成本等的变化，都可能使市场价格发生波动。 (      )

• 正确
• 错误

因为房地产具有独一无二性，所以房地产不具备完全替代性。(      )

• 正确
• 错误

房地产价格在短期内通常有上下波动，在短期内可以看出其变动规律和发展趋势。(      )

• 正确
• 错误

为房地产买卖目的进行的估价，如果评估价值比客观合理的价值高，则买者得利，卖者受损。 (      )

• 正确
• 错误

搜集交易实例是市场法中的一个步骤，需等到需要采用市场法估价时才可以开始。(      )

• 正确
• 错误

以下可以造成住宅类房地产价格水平较低的因素有(      )。

• A．临近城市主干道
• B．靠近酒厂
• C．靠近高等院校
• D．靠近铁路线
• E．临近城市中心

土地仅指土地部分。(      )

• 正确
• 错误

稀缺性是指物品的数量没有多到使每个人都可以随心所欲地得到它，是绝对缺乏。(      )

• 正确
• 错误

预期原理是(      )等估价方法的理论依据。

• A．市场比较法
• B．收益法
• C．成本法
• D．假设开发法
• E．路线价法

长期趋势法除了用于推测、判断房地产的未来价格外，还可用于(      )等。

• A．收益法中预测未来的租金
• B．市场法中对可比实例成交价格进行交易日期调整
• C．填补某些房地产历史价格资料的缺乏
• D．比较、分析两宗(或两类)以上房地产价格的潜力
• E．成本法中确定房地产的重新购建价格

收益乘数有(       )。

• A．毛租金乘数
• B．利润乘数
• C．净收益乘数
• D．销售收入乘数
• E．潜在毛收入乘数

在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于(      )

• A．房地产具有开发或再开发潜力
• B．将预期原理作为理论依据
• C．正确判断了房地产的最佳开发方式
• D．正确量化了已经获得的收益和风险
• E．正确预测了未来开发完成后的房地产价值

经济适用住房的基准价格由(      )构成。

• A．开发成本  
• B．税金
• C．经营用房的建筑安装费
• D．利润
• E．违约金和罚款

下列哪种房地产最适用成本法估价(      )。

• A．学校
• B．公园
• C．商场
• D．普通商品住宅
• E．油田

成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，这类房地产主要包括(      )等。

• A．图书馆
• B．钢铁厂
• C．空置的写字楼
• D．单纯的建筑物
• E．加油站

以下难以使用市场法估价的房地产有(      )。

• A．标准工业厂房
• B．写字楼
• C．古建筑
• D．纪念馆
• E．学校

运用市场法时，估价人员根据基本要求选取可比实例后，需要建立价格可比基础，主要包括 (      )等。

• A．统一采用总价
• B．统一采用单价
• C．统一币种和货币单位
• D．统一面积内涵
• E．统一付款方式

在房地产估价作业中应遵循的技术性原则主要有(      )。

• A．合法原则
• B．最高最佳使用原则
• C．估价时点原则
• D．替代原则
• E．应急原则

某种房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素包括(      )。

• A．该种房地产的价格水平
• B．相关房地产的价格水平
• C．该种房地产的开发成本
• D．房地产开发商对未来的预期
• E．该种房地产的开发技术水平

根据房地产估价的合法原则，目前我国有关法律、法规规定不得抵押因而不应作为以抵押为目的的估价对象的房地产有(      )。

• A．土地所有权
• B．国有工业用地土地使用权
• C．宅基地土地使用权
• D．大型游乐场
• E．乡镇企业用房

在现实中，不同的房地产的价格之所以有高低，同一宗房地产的价格之所以有变动，是由 (      )引起的。

• A．特质性 
• B．有用性
• C．稀缺性 
• D．有效需求
• E．应急性

房地专指(      )的合成体。

• A．土地
• B．建筑物
• C．物产
• D．物业
• E．物流

与报酬率性质不同的名词有(      )。

• A．利息率
• B．折现率
• C．内部收益率
• D．资本化率

在净收益每年不变且持续无限年的净收益流模式下，资本化率(      )。

• A．等于报酬率
• B．大于报酬率
• C．小于报酬率
• D．无法知道

某宗房地产的土地出让年限为50年，已经使用6年，预计未来每年正常情况下可以获得净收益 15万元，预期报酬率为10%，则该宗房地产的收益价格接近于(      )万元。

• A．147
• B．148
• C．149
• D．150

选取的三个可比实例及其相关资料分别计算得到其报酬率为13.10%、12.50%和13.60%，则可以确定估价对象的报酬率为(      )。

• A．12.50%
• B．13.10%
• C．13.07%
• D．13.60%

收益法的本质是以房地产的(      )为导向求取估价对象的价值。

• A．预期未来收益
• B．预期收益能力
• C．预期价格高低
• D．预期价格涨落

某写字楼年出租净收益为300万元，预计未来三年内仍然维持该水平，三年后该写字楼价格为现在写字楼价格的1.2倍，该类房地产的报酬率为10%，则该宗写字楼现在的价格为(      )万元。

• A．4580
• B．5580
• C．6580
• D．7580

某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1万元。建筑物重置价格为100万元，成新率为80%。已知土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%。假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为(      )。

• A．43万元
• B．112.5万元
• C．123.3万元
• D．150万元

有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7%，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为 8%，则该宗房地产的土地价格为(      )万元(收益可视为无限年)。

• A．30
• B．40
• C．50
• D．60

某建筑物建筑面积为4000m²，经济寿命40年，单位建筑面积的重置价格为2500元/m²，有效经过年数为15年，残值率为5%，该建筑物现值为(      )万元。

• A．523.45
• B．593.75
• C．643.75
• D．1000

从卖方的角度看，成本法的理论依据是(      )。

• A．销售状况价值论
• B．市场供求价值论
• C．生产费用价值论 
• D．经济花费价值论

某宗房地产1993年10月建成，在2003年10月预评估其现值，经估价人员判定认为该宗物业尚可使用40年，假若残值率为0，按直线法确定其成新率为(      )。

• A．60%
• B．70%
• C．80%
• D．90%

在成本法求取折旧中，采用(      )更符合实际情况。

• A．有效经过年数
• B．实际经过年数
• C．剩余经过年数
• D．自然经过年数

某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维护保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为(      )。

• A．43.2%
• B．50%
• C．56.8%
• D．70%

在某幢建筑面积3000m²的经济适用住房建设中，某开发企业花费280万元用于支付征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要的基础设施和公共配套设施建设费，并支付了20万元的贷款利息和行政事业性收费。假定该项目需交纳的有关税金按开发成本的4%计，管理费率和开发利润率执行国家有关规定，这幢经济适用住房的最高基准价格为(      )。

• A．1067元/m²    B．1070元/m²    C．1084元/m²    D．1141元/m²

为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/m²，成交日期为2001年11月13日。经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为(      )元/m²。

• A．3214
• B．3347
• C．3367
• D．3458

某宗房地产1998年2月15日的价格为1000美元/m²，汇率为1美元等于8.26元人民币。该类房地产以美元为基准的价格月均递减0.4%，则其1998年10月15日的价格为(      )元人民币/m²。1998年10月15日的汇率假定为1美元等于8.29元人民币。

• A．7999
• B．7967
• C．7996
• D．8028

某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为7%和8%。某宗房地产交易，买方付给卖方297万元，应缴税费均由卖方承担，则该宗房地产的正常成交价格为(      )万元。

• A．323
• B．275
• C．273
• D．258

评估某宗房地产2005年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000元/m²，成交日期为 2005年1月末，该类房地产自2005年1月末至2005年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5%、2.5%、0.5%、-1.5%、-2.5%、-1.0%、1.5%、-1.5%、0。则该可比实例在 2005年9月末的价格为(      )元／m²。

• A．2938
• B．2982
• C．3329
• D．3379

与市场比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是(      )。

• A．均衡原理
• B．预期原理
• C．竞争原理
• D．替代原理

为评估某住宅2004年10月1日的正常市场价格，在其附近收集的某可比实例的相关资料如下：成交价格为4000元/m²，成交日期为2004年5月1日，成交价格比正常价格低2%，房地产状况调整系数为1.087，已知从2004年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1%，则对该可比实例成交价格进行修正、调整得到的价格最接近于(      )。

• A．3790元/m²    B．4238元/m²
• C．4658元/m²    D．4663元/m²

某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1%。该房地产的实际价格为(      )万元。

• A．87
• B．124
• C．130
• D．134

收益递增递减原理可以帮助我们确定(   )。

• A.最佳用途和最佳规模
• B.最佳集约度
• C.最佳规模和最佳集约度 
• D.最佳用途

某估价事务所在2006年6月20至7月20日评估了一宗房地产于2006年5月30日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为(      )。

• A．2006年5月30日
• B．现在
• C．重新估价的作业日期
• D．要求重新估价的委托方指定的日期

回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是(      )。

• A．估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在
• B．估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在
• C．估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去
• D．估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去

甲、乙、丙三宗土地的单价分别为每平方米946元、860元、800元，建筑容积率分别为5.5、5、4.5，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择(      )。

• A．甲土地
• B．乙土地
• C．丙土地
• D．甲、乙两宗土地任选其一

如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以(      )进行估价。

• A．保持现状前提
• B．装修改造前提
• C．转换用途前提
• D．重新利用前提

不是导致某种房地产需求量变化的主要因素是(      )。

• A．相关房地产的价格水平
• B．该种房地产的开发成本
• C．消费者的收入水平
• D．消费者对未来的预期

房地产需求的交叉价格弹性是指(      )。

• A．房地产需求量变化的百分比与其价格变化的百分比之比
• B．房地产供给量变化的百分比与其要素价格变化的百分比之比
• C．一种房地产需求量变化的百分比与另一种房地产或商品价格变化的百分比之比
• D．在一定时期内，一种房地产需求量的相对变化对于该种房地产自身价格的相对变化的反应程度

某市于2005年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元/m²，并且一直没有变动；2005年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/m²，房地产市场交易价格为6000元/m²；重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/m²；则最合理的拆迁补偿价格应以(      )元/m²为基础进行修正。

• A．4000
• B．5000
• C．6000
• D．9000

在评估一宗房地产的价格时，一般要求同时采用(      )的方法。

• A．一种或一种以上
• B．两种或两种以上
• C．三种或三种以上
• D．四种或四种以上

基准地价是城市中均质区域内的土地(      )。

• A．最低价格
• B．最高价格
• C．平均价格
• D．成交价格

房地产估价的要求是独立、客观、公正，体现了房地产估价的(      )。

• A．根本准则
• B．最高行为准则
• C．基本行为准则
• D．重要准则

运用(      )估价，首先需要拥有大量真实的交易实例。

• A．抽检法
• B．平滑法
• C．指数加权法
• D．市场法

房地产可指(      )，也可指建筑物。

• A．土地
• B．房地
• C．物产
• D．地产

在现今社会，房地产价格通常用货币来表示，惯例上也是用货币形式来偿付，但也可以用实物、 (      )等其他形式来偿付。

• A．劳务
• B．工资
• C．贷款
• D．高贷