2012年房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》模拟试卷(一)

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某在建工程开工于2001年3月1日，用地总面积2000m²，建筑容积率为5.1，用途为公寓。土地使用年限为50年，从2001年3月1日起计。土地取得费用为楼面地价每平米1000元，该公寓正常建设期为2年，建设费用为每平米建筑面积2500元，至2001年9月1日已完成主体封顶，已投入了建设费用的45%。估计该公寓可按期建成，建成后即可出租。可出租面积的月租金为每平米80元，可出租面积为建筑面积的65%，正常出租率为80%，出租期间运营费用率为30%。又知当地购买在建工程应缴纳的税费为购买价格的5%。试利用上述资料采用现金流量折现法估算该在建工程于2001年9月1日的正常购买总价和按建成后的建筑面积折算的单价。假定资本化率为8%，折现率为14%。
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为评估某写字楼2001年10月1日的正常市场价格，估价人员在附近地区调查选取了A、B、 C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下：
交易情况分析判断中的数据是以正常价格为基准，正值表示可比实例的成交价格高于其正常价格的幅度，负值表示低于其正常价格的幅度。
(3) 调查获知该类写字楼的价格
2000年11月1日到2001年6月1日平均每月比上月上涨1.2%，2001年6月1日至2001年 10月1日平均每月比上月上涨1.8%。
房地产状况中的三个因素对价格影响的重要程度是：因素1是因素3的4倍，因素2是因素3的1.67倍。房地产状况各因素的正值表示可比实例的状况优于估价对象状况的幅度，负值表示劣于估价对象状况的幅度。
试利用上述资料估算该写字楼2001年10月1日的正常市场价格。如需计算平均值，采用简单算术平均法。
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影响房地产价格的社会因素，主要有政治安定状况、社会治安状况、房地产投机和城市化。 ( )
- 正确
- 错误
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当以标准临街宗地的单价作为路线价时，应采用累计深度价格修正率。( )
- 正确
- 错误
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加权移动平均法是将估价时点之前每若干时期的房地产价格的实际值经过加权之后，再采用类似于简单移动平均法的方法进行趋势估计。( )
- 正确
- 错误
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路线价通常为土地总价。( )
- 正确
- 错误
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潜在毛收入乘数法是将估价对象某一年的潜在毛收入(PGI)乘以潜在毛收入乘数(PGIM)来求取估价对象价值的方法，即V=PGI×PGIM。( )
- 正确
- 错误
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假设开发法中，测算开发利润的方法与市场法中的相同，通常是以一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应平均利润率。( )
- 正确
- 错误
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现代的收益法是建立在资金具有时间价值的观念上的。( )
- 正确
- 错误
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课税价值是政府强制取得房地产时应给予的补偿金额。( )
- 正确
- 错误
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估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点的价值。( )
- 正确
- 错误
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房地产的交换价值是其使用价值的前提。( )
- 正确
- 错误
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土地价格、建筑物价格和房地价格，是一组按照房地产的存在形态来划分的价格。( )
- 正确
- 错误
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房地产估价不仅必要，而且由于房地产量大面广及房地产交易、抵押、税收、征收、损害赔偿等多方面形成对房地产估价的大量需求，使得房地产估价在古今中外都是估价活动中的主流。 ( )
- 正确
- 错误
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毛地是指具有一定城市基础设施，但尚未完成房屋拆迁补偿安置的土地。( )
- 正确
- 错误
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房地产的流动性较好。( )
- 正确
- 错误
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房地产市场存在全国市场和全球性的市场，这是房地产的不可移动特性决定的。( )
- 正确
- 错误
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影响房地产价格的经济因素有( )。
- A．税收政策
- B．城市规划
- C．经济发展
- D．利率
- E．物价
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估价人员在估价时应搜集的资料有( )。
- A．对房地产价格有普遍影响的资料
- B．对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料
- C．相关实例资料
- D．各种相关的修正率表
- E．反映估价对象状况的资料
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路线价法估价的操作步骤有( )。
- A．划分路线价区段
- B．设定标准临街深度
- C．选取标准临街宗地
- D．调查评估路线价
- E．修正路线价差值
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长期趋势法的作用有( )。
- A．用于成本法中预测未来的租金
- B．用于市场法中对可比实例成交价格进行交易日期调整
- C．用来比较、分析两宗(或两类)以上房地产价格的发展趋势或潜力
- D．用来补填某些房地产历史价格资料的缺乏
- E．用来预测未来的房地产市场价格
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假设开发法中，按估价对象细化的公式正确的有( )。
- A．适用于在生地上进行房屋建设的公式：生地价值=开发完成后的房地产价值-由生地建成房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-买方购买生地应负担的税费
- B．适用于将生地开发成熟地的公式：生地价值=开发完成后的熟地价值-由生地开发成熟地的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-土地开发利润-买方购买生地应负担的税费
- C．适用于在毛地上进行房屋建设的公式：毛地价值=开发完成后的房地产价值-由毛地建成房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-买方购买毛地应负担的税费
- D．适用于将毛地开发成熟地的公式：毛地价值=开发完成后的熟地价值-由毛地开发成熟地的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-土地开发利润-买方购买毛地应负担的税费
- E．在建工程价值=续建完成后的房地产价值-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-续建投资利润-买方购买在建工程应负担的税费
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收益法估价的操作步骤有( )。
- A．搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料
- B．预测估价对象的未来收益
- C．求取报酬率或资本化率、收益乘数
- D．选用适宜的收益法公式计算收益价格
- E．修正最终的收益价格
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房地产价格的构成有( )等。
- A．直接成本
- B．土地取得成本
- C．开发成本
- D．措施费
- E．管理费用
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市场法估价的操作步骤有( )。
- A．搜集交易实例
- B．选取可比实例
- C．评价可比实例
- D．对可比实例成交价格做适当的处理
- E．价格修正
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成本法估价的操作步骤有( )。
- A．市场调查
- B．搜集有关房地产开发建设的成本、税费、利润等资料
- C．测算重新购建价格
- D．测算折旧
- E．求取积算价格
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下列叙述正确的是( )。
- A．市场价格是该类房地产大量成交价格的抽象结果
- B．成交价格是一个已完成的事实，不会随其他因素的变化而变化
- C．理解成交价格应明确买价与卖价二者之间的关系
- D．一般来说，成交价格围绕着市场价格而上下波动，市场价格又围绕着理论价格而上下波动
- E．市场价格、市场价值、公开市场价值三者的含义基本相同，在一般情况下可以混用
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寻找最高最佳使用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方式，然后从下列( )等方面依序筛选。
- A．利益最大化
- B．技术上的可能性
- C．法律上的许可性
- D．方案上的公开性
- E．经济上的可行性
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房地产估价的必要性主要表现在( )等方面。
- A．土地使用权出卖的需要
- B．房地产保险的需要
- C．房地产税收的需要
- D．房地产征收和征用补偿的需要
- E．房地产损害赔偿的需要
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决定房地产需求量的因素对房地产需求量的影响有( )等。
- A．该种房地产的价格水平
- B．消费者的收入水平
- C．消费者的偏好
- D．利率的高低
- E．经济的发展
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房地产估价人员应遵守的职业道德主要有( )等方面。
- A．应诚实正直。公正执业，不得做任何虚假的估价
- B．应保持估价的独立性，必须回避自己、近亲属或其他利害关系人的估价业务
- C．如果感到自己的专业能力有限而难以对某一房地产进行估价时，不应接受该项估价委托
- D．应妥善保管委托人的文件资料、除法律、法规另有规定外，未经委托人书面同意，不得将委托人的文件资料公开或泄露给他人
- E．应接受继期教育，并在合理的执业范围内执业
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估价报告的写作要求有( )。
- A．全面性、主观性、准确性
- B．简便性、客观性、准确性
- C．主观性、准确性、概括性
- D．全面性、客观性、概括性
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房地产按开发程度来划分，可以分为( )。
- A．耕地
- B．生地
- C．毛地
- D．熟地
- E．期房
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某幢大厦的总建筑面积为10000m²，房地总价值为5000万元，其中土地总价值为2000万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的建筑面积为100m²，房地价值为100万元。则按土地价值分摊方法计算该人占有的土地份额为( )。
- A．2.5%
- B．3.5%
- C．2.4%
- D．3.4%
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影响房地产价格的环境因素不包括( )。
- A．大气环境
- B．声觉环境
- C．城市规划
- D．水文环境
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计算前后两面临街矩形土地的价值，通常是采用( )。
- A．资本率法
- B．现金流量表法
- C．重叠价值估价法
- D．折旧率法
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一块前后两面临街、总深度为20m的矩形土地，前街路线价(土地单价)为1000元/m²，后街路线价(土地单价)为500元/m²。采用重叠价值估价法计算其前街的影响深度为( )m。
- A．13．33
- B．6.66
- C．11.33
- D．8.66
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高层建筑地价按建筑面积进行分摊时；某部分享有的地价数额的计算公式是( )。
- A．该部分的建筑面积/总建筑面积
- B．(土地总价值/总建筑面积)×该部分的建筑面积
- C．(土地总价值/房地总价值)×该部分的房地价值
- D．该部分的房地价值/房地总价值
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临街深度价格修正率表的制作形式有( )。
- A．单独深度价格修正率
- B．累计深度价格修正率
- C．平均深度价格修正率
- D．以上均正确
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( )实质上是一种市场法，是市场法的派生方法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理。
- A．路线价法
- B．基准地价修正法
- C．临街深度法
- D．四三二一法则
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( )是对原有价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移的方法分别计算一系列移动的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，显现出价格变动的基本发展趋势。
- A．数学曲线拟合法
- B．平均增减量法
- C．平均发展速度法
- D．移动平均法
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( )是运用预测科学的有关理论和方法，特别是时间序列分析和回归分析，来推测、判断房地产未来价格的方法。
- A．假设开发法
- B．长期趋势法
- C．成本法
- D．市场法
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( )在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的例算法。
- A．市场法
- B．成本法
- C．收益法
- D．假设开发法
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某宗房地产每年净收益为100万元，建筑物价值为250万元，建筑物资本化率为15%，土地资本化率为12%。则运用直接资本化法计算该宗房地产的价值为( )万元。
- A．520.83
- B．250
- C．770.83
- D．270.83
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( )是估价对象自估价时点起至未来可以获得收益的时间。
- A．收益期限
- B．收益时点
- C．估价终点
- D．估价范围
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某公司2年前与一写字楼所有权人签订了租赁合同，租用其中500m²的面积，约定租赁期限为 5年，月租金固定不变为95元/m²。现市场上类似写字楼的月租金为200元/m²。假设折现率为 8%，则目前承租人权益的价值为( )万元。
- A．159.8289
- B．992.0172
- C．187.5321
- D．162.3825
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预计某宗房地产未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为20万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长8%，运营费用增长5%，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为10%。则该宗房地产的收益价格为( )万元。
- A．2500
- B．400
- C．2100
- D．2900
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预计某宗房地产未来第一年的净收益为15万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长3%，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为7%。则该宗房地产的收益价格为( )万元。
- A．375
- B．750
- C．214.3
- D．166.7
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某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，至今已使用了6年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元；该宗房地产的报酬率为8.5%。则该宗房地产的收益价格为( )万元。
- A．89.74
- B．91.52
- C．93.84
- D．97.22
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预计某宗房地产未来第一年的净收益为20万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为8%。则该宗房地产的收益价格为( )万元。
- A．312.5
- B．250
- C．562.5
- D．812.5
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收益期限为有限年的公式的假设前提是( )。
- A．净收益每年不变
- B．报酬率不等于零
- C．收益期限为有限年
- D．以上均正确
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某建筑物的重置价格为150万元，经济寿命为40年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为2万元；装饰装修的重置价格为20万元，平均寿命为4年，经过年数为2年；设备的重置价格为50万元，平均寿命为10年，经过年数为8年。残值率假设均为零。则该建筑物的物质折旧额为( )万元。
- A．80
- B．71.5
- C．82
- D．99.5
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某幢房屋的建筑面积为200m²，该类用途、建筑结构和档次的房屋单位建筑面积造价为1000元/m²。估算该房屋的重新购建价格为( )万元。
- A．10
- B．20
- C．25
- D．30
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某旧住宅，测算其重置价格为50万元，地面、门窗等破旧引起的物质折旧为2万元，因户型设计不好、没有独用厕所和共用电视天线等导致的功能折旧为8万元，由于位于城市衰落地区引起的经济折旧为4万元。则该旧住宅的现值为( )万元。
- A．36
- B．40
- C．38
- D．44
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( )是先分别求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。
- A．市场法
- B．成本法
- C．收益法
- D．假设开发法
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某宗房地产的正常成交价格为2000元/m2，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的5%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的2%。则卖方实际得到的价格和买方实际付出的价格相差了( )元/m2。
- A．1900
- B．2500
- C．650
- D．600
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某宗房地产2005年6月的价格为1800元/m²，现需要将其调整到2005年10月。已知该宗房地产所在地区类似房地产2005年4月至10月的价格指数分别为79.6，74.7，76.7，85.0，89.2， 92.5，98.1(以2003年1月为100)。则该宗房地产2005年10月的价格为( )元/m²。
- A．2170.8
- B．2093.3
- C．2149.4
- D．2302.2
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下列可作为市场法适用对象的是( )。
- A．学校
- B．写字楼
- C．纪念馆
- D．教堂
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( )是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理来求取估价对象价值的方法。
- A．市场法
- B．成本法
- C．收益法
- D．假设开发法
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某宗面积为5000m²的工业用地，容积率为0.5，楼面地价为600元/m²。现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为4.0，楼面地价为800元/m²。理论上应补地价的数额应为( )万元。
- A．1450
- B．2900
- C．320
- D．2500
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下图表示的是( )。
- A．富有弹性
- B．缺乏弹性
- C．单一弹性
- D．完全弹性
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某期房尚有1年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3000元/m²，出租的年末净收益为 300元/m²。假设折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的3%，则该期房目前的价格为( )元/m²。
- A．2778
- B．2833
- C．2278
- D．2387
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( )是指一个房地产估价项目中需要评估其价值的具体房地产。
- A．估价项目
- B．估价对象
- C．估价目标
- D．估价标的
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假设某种商品住宅的价格从2000元/m²上升到2500元/m²，其需求量从800套减少为500套。采用中点法计算该种商品住宅需求的价格弹性为( )。
- A．0.22
- B．0.46
- C．2.10
- D．2.45
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由于房地产的( )，每宗房地产的温度、湿度、日照、交通、周围环境、景观、与其他地方 (如市中心)的距离等，均有一定的状态，从而形成了每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置，使房地产有区位优劣之分。
- A．不可移动性
- B．独一无二性
- C．寿命长久性
- D．流动性差
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关于房地产的保值增值，下列叙述有误的一项是( )。
- A．对房地产本身进行投资、改良所引起的房地产价格上升，不是房地产的自然增值
- B．通货膨胀所引起的房地产价格上升，不是真正的房地产增值，而是房地产保值
- C．需求增加导致稀缺性增加所引起的房地产价格上升，是真正的房地产自然增值
- D．外部经济所引起的房地产价格上升是房地产保值
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( )是反映和衡量地块开发强度的一项重要指标，是指一定地块内总建筑面积与建筑用地面积的比值。
- A．建筑密度
- B．建筑高度
- C．用地面积
- D．容积率
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