2013年房地产估价师《房地产估价理论与方法》命题预测试卷四

从实物的角度来看，现实中房地产估价对象包括有租约限制的房地产、干净的房屋所有权和拖欠工程款的房地产。 （　　）

一幢有效年龄为8年的建筑物，实际年龄为10年，年折旧率是1．67％，经济寿命为60年，则该建筑物的剩余经济寿命为52年。（　　）

在房地产交易实例搜集工作中，要了解交易双方的名称、关系以及交易目的。（　　）

甲乙是两块条件相同的相邻地块，甲土地单价为1400元／㎡，容积率为4，土地使用年限为40年：乙土地单价为900元／㎡，容积率为2．5，土地使用年限为50年，则以楼面地价来判断投资甲地块较乙地块更经济（土地报酬率为6%）。（　　）

从一个城市来看，房地产价格总体上是从市中心向郊区递减。（　　）

经分析，某建筑物重置价格为1000万元，其建筑结构、装修和房屋设备的价值分别占重置价格的60％、25％和15％，经观察评定，三部分各自的成新率分别为90％、70％和80％，该建筑物的现时价格为835万元。（　　）

市场法的本质是以房地产的市场价值为导向来求取房地产的价值。（　　）

某一地带有铁路，则铁路一定是增值因素。 （　　）

对于评估再次抵押的房地产的抵押价值时，该房地产的抵押价值不应包含已抵押担保的债权数额。 （　　）

由于交通拥挤引起的折旧属于功能折旧。（　　）

一般地说，凡是面积过于狭小而不利于经济使用的土地，在任何情况下单位价格都较低。

成本法中的土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用等的金额，均按照它们在过去发生时的实际或正常水平来估算。（　　）

某房产年折旧率为1．6％，有效经过年数为12年，按直线法折旧该房产应属完好房。（　　）

房地产估价原则可以使不同的房产估价师对房地产估价的基本前提具有一致性，从而结合估价方法的测算就可以评估出一个更加精准的价值。（　　）

如果地方市场仅能接受小型建筑型态，较大面积土地的单位价格会高于较小面积土地的单位价格。 （　　）

在评估土地使用权是以划拨方式取得的房地产作为抵押价值时，不应包含土地使用权出让金。 （　　）

估价机构出具的估价报告应该一式三份，二份交委托人收执，一份由本机构存档。（　　）

在任何时候，估价委托人既是估价报告使用者，又是估价利害相关人。（　　）

市场法的估价结果普遍高于收益法的估价结果，说明房地产价格有一定的泡沫。 （　　）

下列房地产权利的种类中，属于物权的有（　　）。

在路线价法中，“标准临街宗地”可视为市场法中的“可比实例”。（　　）

影响房地产价格的社会因素，主要有（　　）。

按建筑面积分摊方法，计算土地占有份额的公式为（　　）。

基本完好房的成新度可以是（　　）。

寻找最高最佳使用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方法，然后按照下列（　　）方面筛选。

成本法中房地产价格构成中的销售税费包括（　　）。

账面价值是指一项资产的历史成本减去已计提折旧后的余额。它又可称为（　　）。

某宗房地产购买总价为50万元，首付款为房价的30%，余款由银行贷款支付，该贷款的期限为10年，年利率为5．58%，按月等额偿还本息。则关于该房地产价格的说法中，正确的有（　　）。

同一房地产对于不同投资者之所以会有不同的投资价值，是因为（　　）不同。

评估某套住宅价格中，进行区位状况调整时，比较、调整的内容包括（　　）等。

建筑物重置价格的求取方法有（　　）等。

运用假设开发法估价的效果，还要求有一个良好的社会经济环境，不包括（　　）。

下列属于一宗房地产的位置因素的是（　　）。

运用假设开发法评估待开发房地产的价值，具体方法有（　　）。

在评估市场价值时，应遵循的估价原则主要有（　　）。 

根据人口增长的绝对数量，人口增长有（　　）几种情况。

最高最佳使用包括上（　　）的最佳。

对房地产区位因素进行分解，不包括（　　）方面。

成本法主要适用于评估（　　）的房地产。

经济学所讲的外部性在房地产利用中主要体现为房地产的（　　）。

不能独立使用、处分的房地产，如（　　）不宜作为抵押物。

某宗房地产已使用5年，现土地价值为50万元，建筑物重置价格为80万元，房地每年的净收益为11万元，土地资本化率为8%，建筑物资本化率为10%，则该宗房地产的价值为（　　）万元。

从科学且具有可操作性上看，能够用于判断一个评估价值的误差大小或者准确性的是（　　）。

某房地产的土地面积为500㎡，土地价格为2000元／㎡；建筑面积为1000㎡，成本法估算的建筑物重置价将为1800元／㎡。市场上同类房地产的正常房地价格为2500元／㎡，则该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低（　　）元／㎡。

下列对假设开发法的估价前提说法中，正确的是（　　）。

在成本法估价中，关于合理确定开发用地取得途径的说法，正确的是（　　）。

关于征收和征用，下列说法正确的是（　　）。

在成交日期时一次付清的价格或者将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格为（　　）。

用直线趋势法预测甲类房地产的价格变化趋势为V甲=1480+80i，乙类房地产价格变化趋势为V乙=1500+60i,则该两类房地产的价格增长趋势相比（　　）。

在市场法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，得97分；估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，得102分，则房地产状况修正系数为（　　）。

房地产的供给曲线表示（　　）。

现实中的房地产价格、特别是具体一宗房地产价格，直接取决于其（　　）。

当人口数量增加时，对房地产的需求就会（　　），房地产价格也就会上涨；而当人口数量减少时，对房地产的需求就会（　　），房地产价格也就会下落。

商品住宅可同时采用市场法、收益法和（　　）估计，以相互验证，但不互相替代。

关于建筑物重新购建价格求取方法的说法，错误的是（　　）。

替代原则是针对（　　）而言的。

明确估价基本事项是实施估价的重要前提，实际估价中不能明确估价事项的责任主要应归属于（　　）。

下列关于房地产价格影响的表述中，正确的是（　　）。

某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据（　　）应按服装店用途进行估价。

假设建筑物重置价格为500万元，有效经过年数为10年，目前剩余经济寿命为30年，残值率为10%，此时建筑物的每年折旧额是（　　）万元。

估价上的折旧注重的是（　　）。

某宗房地产的收益年限为40年，预测未来3年的净收益分别为17万元、18万元、19万元，从第4年起，每年的净收益将稳定在20万元左右，如果资本化率为9%，则该房地产的收益价格为（　　）万元。

在国有建设用地使用权挂牌出让中，为竞买人确定报价提供参考依据的估价，一般是评估（　　）。

评估期房的价值时，（　　）。

下面对假设开发法适用条件的表述最为准确的为（　　）。

房地产之所以能够以价格进行衡量，是因为具有（　　）。

收益法适用的条件是房地产的（　　）。

关于房地产估价误差的说法，错误的是（　　）。

某建筑物的建筑面积为2000㎡，占地面积为3000㎡，现在重新获得该土地的价格为800元／㎡，建筑物重置价格为900元／㎡，而市场上该类房地产正常交易价格为1800元／㎡。则该建筑物的成新率为（　　）。

下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的是（　　）。

通过市场调查获知，某地区2005～2008年普通商品住宅平均价格水平分别为4682元/m²、4887元/m²、5037元/m²、5192元/m²。若采用平均增减量法预测，该地区普通商品住宅2010年的价格为（　　）元/m²。

在求取建筑物的重新购建价格的具体方法中，（　　）主要用于检验其他方法的测算结果。

某套住宅总价30万元，套内建筑面积125㎡，套内墙体面积20㎡，分摊的共有建筑面积25㎡，则该住宅每平方米建筑面积的价格为（　　）元。

在为房地产投保火灾险服务的估价中，理论上评估的应是（　　）。

某宗房地产在现状下持续经营的价值为5000万元。假定对该房地产进行重新装修后的价值为6500万元，装修费用为800万元，装修期为1年，装修费用均匀投入，装修期间租金净损失现值为500万元；如果对该房地产进行改变用途的改造，改造后的价值为8000万元，改造费用为2160万元，改造期为1年，改造费用均匀投入，改造期间租金净损失现值为500万元；折现率均为10％，该地区不适合拆除重建。根据上述资料，该宗房地产的最高最佳利用应是（　　）。

某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0．8万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为12%，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为（　　）万元。

建筑物的年龄有实际经过年龄和有效经过年数，它们之间的关系为（　　）。

某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，土地使用权出让合同约定土地使用期间届满不可续期。则该商业房地产的折旧年限是（　　）年。

房地产保值增值的特性从房地产价格的变化的总趋势来讲，是（　　）上升的。

三级资质的房地产估价机构可以从事除（　　）司法鉴定以外的房地产估价业务。