2015年房地产估价师《房地产估价理论与方法》命题预测试卷二

在评估投资价值时，采用的折现率是某个特定投资者所要求的，它应高于与该房地产风险程度相对应的社会一般报酬率。（　　）

低价格房地产政策，并不意味着造成房地产价格的绝对水平降低。（　　）（2005年试题）

每种估价方法都有其特定的适用对象和条件，有时可以同时运用，以相互验证，有时是相互补充的，但不应相互替代。（　　）

某收益性房地产按经济寿命计算的建筑物年折旧费为100万元，房屋设备年折旧费为10万元，室内装饰装修年折旧费为50万元，则采用收益期限为有限年的收益法公式估价时，计入年运营费用的折旧费为160万元。（　　）

经营期的起点通常是取得待开发房地产的日期，终点是开发完成后的房地产经济寿命结束的日期。 （　　）

由于越接近所预测的价格对应的时间的增减量对预测越重要，所以如果能用不同的权重对过去各期的增减量予以加权后再计算其平均增减量，就能使预测的价格更接近或符合实际。（　　）

房地产的净收益可分为有形收益和无形收益。在求取净收益时不仅要包括有形收益，而且要考虑各种无形收益。如果无形收益已通过有形收益得到体现，则不应再单独考虑，以免重复计算。（　　）

具体一宗有土地使用年限的房地产的价格，从长远来看是趋于下降的。（　　）

估价报告使用期限是从估价时点计算，而不是从估价报告出具之日开始计算。（　　）

消费者的现时需求不仅取决于其现在的收入和房地产目前的价格水平，还取决于消费者对未来收入和房地产未来价格的预期。 （　　）

移动平均法是对原有价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移的方法分别计算一系列移动的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，显现出价格变动的基本发展趋势。（　　）

收益期限一般根据建筑物剩余经济寿命和建设用地使用权剩余期限来确定。（　　）

自有资金资本化率通常为未来第一年的税前现金流量与自有资金额的比率，可以由可比实例房地产的税前现金流量除以自有资金金额得到。（　　）

销售期是自开始销售未来开发完成后的房地产之日起至将其售出之日止的时间。 （　　）

适合原理是以估价对象与其外部环境是否协调，来判定估价对象是否为最高最佳使用。它可以帮助确定估价对象的最佳用途。 （　　）

净收益乘数法能提供更可靠的价值测算，因而通常直接采用净收益乘数法形式，将净收益转换为价值的形式。（　　）

预计某宗房地产的年净收益为2万元，预计该房地产尚可使用15年，房地产的报酬率为8%，则房地产的收益价格为17．12万元。（　　）

在建筑物折旧中，只有不可修复的功能落后，不存在可修复的功能落后。（　　）

按建筑面积进行分摊和按土地价值进行分摊的方法，从理论上讲要求地价分摊不断地进行，但这在实际中不可行。（　　）

房地产价格的特征主要包括（　　）。

估价上的折旧注重的是原始价值的真实减损。（　　）

运用长期趋势法估价的一般步骤有（　　）。

审核的结论性意见可为（　　）之一。

成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，以下属于这类房地产的有（　　）。

求取建筑物折旧的方法主要有（　　）。

判定工业房地产区位优劣的主要因素有（　　）。

影响房地产价值的权益因素包括（　）。

成本法中的投资利息的应计项目包括（　　）。

“五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、（　　）等设施或条件以及场地平整。

下列经济活动中，需要评估房地产抵押价值的是（　　）。

剩余技术有（　　）。

在V＝A／r[1－1／（1＋r）n]的情况下，采用市场提取法求取资本化率，不需要用到的是（　　）。

关于重新购建价格的说法，正确的有（　　）。

下列关于房地产估价原则的表述中，错误的是（　　）。

决定房地产供给量的因素有（　　）。

估价中的最高最佳利用具体包括（　　）等。

收益法中确定报酬率的基本方法不包括（　　）。

房地产租赁包括（　　）。

成本法中的“开发利润”是指（　　）。

形成房地产有效需求必须具备的条件有（　　）。

在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于（　　）。

影响房地产价格的心理因素不包括（　　）。

影响某套住房价格的实物因素不包括（　　）

某套住宅建筑面积100㎡，套内建筑面积为92㎡，使用面积系数为0．8，每平方米使用面积为3000元，则该住宅建筑面积下的价格为（　　）元/㎡。

某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，假设净收益率是66．67%，资本化率为10%，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的土地使用权年限为40年，不可续期。则该宗房地产的收益价格为（　　）万元。

评估某宗房地产2011年7月1日的市场价值，选取的可比实例中该类房地产的成交日期为2010年10月1日，成交价格为3500元/平方米，另知：该类房地产市场价格2010年6月1日至2011年3月1日，平均每月比上月涨1．5%，2011年3月1日至7月1日平均每月比上月上涨2%，则进行市场状况调整后可比实例的比准价格为（　　）元/平方米。

在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的（　　）范围之内。

估价报告经审核合格之后，由负责该估价项目的至少（　　）注册房地产估价师签名，并加盖估价机构公章，以估价机构的名义出具。

下列关于房地产估价师应遵守的职业道德的表述中，不正确的有（　　）。

在特定的房地产上，既有物权又有债权的，应优先保护（　　）。

某写字楼的土地取得成本8000万元，建设成本6000万元，管理费用800万元，销售费用600万元，投资利息720万元，销售税费为售价的6%，销售利润率为16%。该写字楼的价值为（　　）万元。

某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积120㎡，单位建筑面积的重置价格为800元／㎡，建筑物残值率6%，年折旧率2．2%，计算该建筑物的现值是（　　）元。

某商品住宅总价为98万元，首付款为30%，其余为抵押贷款，贷款期限为15年，按月等额还本利息，贷款年利率为7．5%，自有资金资本化率为8%。则其综合资本化率为（　　）。

某估价对象为一旧厂房改造的超级市场，建设期为2年，该厂房建成5年后补办了土地使用权出让用续，土地使用期限为40年，土地使用权出让合同约定土地使用期间届满不可续期。建筑物经济寿命为50年。假设残值率为零，采用直线法计算建筑物折旧时年折旧率为（　　）。

一个估价项目中的估价目的，本质上是由（　　）决定的。

在抵押、抵债、房屋拆迁补偿等目的的估价中，一般应选取（　　）的买卖实例。

下列房地产估价相关活动中，属于传统价值评估业务范畴的是（　　）。

假设开发法用于房地产开发项目分析在选取有关参数和测算有关数值时，投资分析是站在（　　）的投资者的立场上。

某幢空调已落后的办公楼，旧系统已计提折旧80万元，拆除该空调的费用为8万元，可回收残值40万元，重新购建价格（不含安装费）为150万元，安装新的空调系统的费用为6万元。则该办公楼因空调落后引起折旧额为（　　）万元。

成交价格围绕着（　　）而上下波动。

专业估价与非专业估价的本质区别不包括（　　）。

某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元/㎡，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6．8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3．9%。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为（　　）元/㎡。

下列影响房地产价格的因素中．不属于国际因素的是（　　）。

当拍卖出现流拍，再次拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的（　　）。

通过市场调研，获得某类房地产2002年至2006年的价格分别为3405元/m²、3565元/m²、3730元/m²、3905 元/m²、4075元/m²，则采用平均增减量法预测该类房地产2008年的价格为（　　）元/m²。

某房地产商以2000万元购置一幢写字楼，当时年通货膨胀率为2%，一年后该写字楼售出时，房地产商收回资金2200万元，同类投资的平均社会报酬率是10%，则该房地产商投资净收益是（　　）万元。

下列关于内地房地产估价师与香港测量师资格互认的表述中，错误的是（　　）。

为评估某估价对象2011年10月15日的市场价格，选取的可比实例价格情况是：交易日期为2011年4月15日，按买卖双方约定，买方付给卖方7000元/m2，交易中涉及的税费全部由卖方支付。该地区买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%，又知最近1年来该地区该类房地产价格每月环比增长0．5%，则该可比实例经修正、调整后的价格是（　　）元/m²。

某宗房地产2010年2月25日的价格为1000美元/㎡。汇率为1美元＝8．26元人民币，该类房地产以美元为基准的价格变动平均比每月比上月递减0．5%，则其2010年10月25日的价格为（　　）元人民币。2006年10月25日的汇率为1美元＝8．29元人民币。

估价师在估价中不带着自己的情感、好恶和偏见，实事求是地进行估价是估价原则中的（　　）原则。

一般地说，增加房地产开发环节的税收会增加房地产的开发建设成本，从而会推动房地产价格（　　）；相反，减少房地产开发环节的税收，会使房地产价格（　　）。

某经过年数为25年的零售中心，其内部进行了重新装修，而且该建筑物的维修养护较好，那么该建筑物的有效年龄（　　）。

受市场因素影响，房地产供给增加，房地产需求减少，并且供给增加的幅度大于需求减少的幅度，则房地产均衡价格和均衡数量的变化情况是（　　）。

运用假设开发法中的现金流量折现法估价时，无需做的是（　　）。

某写字楼的建筑面积为540m2，年有效毛收入为108万元，年运营费用与建筑物净收益之和为400元／m2，土地资本化率为10．8%，假设收益年期无限。该写字楼用地的价格为（　　）万元。

对于未来开发完成后的房地产适宜建成销售的，通常是预测（　　）房地产市场状况下的价值。

有甲、乙两宗权益、区位、面积、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一建筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于（　　）。

基准地价是城市中均质区域内的土地（　　）。

替代原则要求房地产估价结果不得不合理偏离（　　）在同等条件下的正常价格。

下列关于房地产价格影响因素的表述中，不正确的有（　　）。