2015年房地产估价师《房地产估价理论与方法》实战模拟题(5)

成本法中的土地价值为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价值；假设开发法中开发完成后的房地产价值已事先通过预测等方法得到，需要求取的是开发成本等扣除项目的价值。 （　　）

房地产价格既有使用代价的租金，又有交换代价的价格。 （　　）

房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权益和区位三者的结合体。（　　）

税收是影响房地产价格的制度政策因素之一，在买方市场条件下减少房地产开发环节的税收会使房地产价格下降。（　　）

将较落后地区管辖的某个地方划归相对较发达地区管辖，通常会导致这个地方房地产价格上涨。（　　）

某单位于2009年12月1日与市国土局签订的建设用地使用权出让合同规定，土地的规划用途为住宅，容积率为2．0；2010年10月10日报市规划局批准变更用途为住宅、办公；2011年5月9日报市规划局批准变更容积率为3．0；2011年9月1日市国土局委托房地产估价机构评估需补交的土地使用权出让金数额，则估价时点应为2010年10月10日和2011年5月9日。（　　）

指数修匀法是以本期的实际值和对将来的预测值为根据，经过修匀之后得出下一时期预测值的一种预测方法。（　　）

房地产估价机构依法从事房地产估价活动不受行政区域、行业限制。（　　）

假设开发法用于投资分析与用于估价的不同之处是：在选取有关参数和测算有关数值时，投资分析是站在某个特定投资者的立场上，而估价是站在一般投资者的立场上。（　　）

某宗房地产，收益年期无限，预计每年的总收益稳定为16万元，总费用未来第一年为8万元，此后每年的净收益额递增2%。该类房地产的报酬率为10%，则该宗房地产的收益价格为60万元。（　　）

对于房地产开发用地而言，从某个特定投资者角度评估出的投资价值，一般大于市场价值。 （　　）

估价需求者可能是个人，也可能是企业、事业单位及其有关部门或者其他组织；可能是房屋所有权人、土地使用权人也可能是房屋所有权人、土地使用权人以外的投资者、债权人等。但不可能是政府等行政机关。（　　）

抵押价值是在抵押期间的某一时点，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，抵押房地产拍卖、变卖最可能所得的价款扣除法定优先受偿款后的余额。（　　）

运用平均发展速度法进行估价的条件是，房地产价值的变动过程是持续上升或下降的，但各期上升或下降的幅度相差较大，否则就不适宜采用这种方法。（　　）

市场提取法求出的报酬率反映的是人们头脑中过去而非未来的风险判断，它可能不是估价对象未来各期收益风险的可靠指针。（　　）

某宗房地产2011年6月1日的价格为1800元/㎡，现需要将其调整到2011年10月1日。已知该宗房地产所在地区类似房地产2011年4月1日至10月1日的价格指数分别为79．2，74．5，76．5，85．0，89．1，92．7，98．0（以2011年1月1日为100）。该宗房地产2011年10月1日的价格为2305．88元。 （　　）

假设开发法估价必须考虑资金的时间价值，一般采用计算利息的传统方法和现金流量折现法，由于存在众多未知因素和偶然因素易使预测偏离实际，因此，在实际估价中应尽量采用计算利息的传统方法。（　　）

地役权是指土地所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，以提高自己的房地产效益的权利。 （　　）

限价商品住房、经济适用住房、廉租住房的建设规模增加或在住房建设总量中的比重提高，商品住房的价格一般会下降。（　　）

下列房地产中，难以采用市场法估价的有（　　）。

评估拖欠工程款的房地产在建工程的抵押价值时，该房地产的抵押价值不应包含发包人拖欠承包人的建设工程价款。 （　　）

在房地产估价中，如果估价目的不同，则（　　）。

直接资本化法的优点不包括（　　）。

直接资本化法的优点不包括（　　）。 

下列房地产特性中，决定房地产需要专业估价的特性有（　　）。

根据房地产估价的合法原则，目前我国有关法律、法规规定不得抵押因而不应作为以抵押为目的的估价对象的房地产有（　　）。

房地产由于寿命长久，供给有限，其价值通常可以得到保持，甚至会随着时间的推移而自然增加。会引起房地产自然增值的因素有（　　）。

影响房地产价格的社会因素，不包括（　　）。

影响房地产价格的金融政策主要是房地产信贷政策，包括（　　）等。

下列房地产影响因素中属于个别因素的是（　　）。

在评估市场价值时，应遵循的估价原则主要有（　　）。

运用路线价法估价的前提条件是（　　）。

选取可比实例时，应符合的要求包括（　　）等。

在运用收益法求取净收益时，要考虑房地产的（　　）。

建筑物的所有权可以分为（　　）。

收益性房地产估价需要具备的条件是房地产的（　　）都能够较准确的量化。 

估价技术报告一般包括下列内容（　　）。

下列关于房地产估价师应该遵守的职业道德的表述中，正确的有（　　）。

下列与房地产有关的税种中，属于具有普遍调节功能税种的是（　　）。

某估价机构接受保险公司的委托，对被火灾完全烧毁的房屋进行价值鉴定，为保险理赔提供参考价值，估价时点为现在，则其估价对象状况和房地产市场状况分别为（　　）。

按经营使用方式划分房地产的类型主要有（　　）。

房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于（　　）引起的。

某宗房地产的收益期限为35年，通过预测得到其未来3年的净收益分别为18万元、19万元、23万元，从未来第4年起，每年净收益为25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8%，则该房地产的收益价格最接近（　　）万元。

影响房地产价格的环境因素不包括（　　）。

一个估价项目中的估价时点，本质上是由（　　）决定的。

某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10月的价值最接近于（　　）万元。

运用假设开发法中的现金流量折现法估价时，无需做的是（　　）。

建筑密度等于（　　）／建筑用地面积。

某套商品住房期房，尚有2年可投入使用，与其类似的现房价格为4500元／m²，出租的年末净收益为500元／m²。假设年折现率为8%，风险补偿为现房价格的3%，该期房目前的价格为（　　）元／ｍ²。

如果是为了房屋征收目的而估价，则不考虑房屋租赁因素的影响，应（　　）。

下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是（　　）。

某宗房地产的收益期限为30年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来3年的净收益分别为22万元、25万元、26万元，报酬率为10%。则该房地产的收益价格为（　　）万元。

影响房地产价格的经济因素，不包括（　　）。

下列属于房地产影响因素中的自身因素的是（　　）。

关于估价资料归档要求的说法，错误的是（　　）。

区位因房地产的（　　）而成了房地产的重要组成部分。

某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维护保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为（　　）。

当消费者对某种房地产的偏好程度增强时，该种房地产的需求会（　　）。

某工业用房，建成5年后补办了土地出让手续，土地使用权出让年限为50年，地使用权出让合同约定不可续期。建筑物的经济寿命为40年，该建筑物折旧的经济寿命应为（　　）年。

（　　）是以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为最高最佳使用。它可以帮助我们确定最佳用途。

某一商业建筑物的有效年龄为5年，年平均折旧率为2．5%，假设建筑物的残值率为零，建筑物的经济寿命为（　　）年。

当现状房地产的价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额时，应以（　　）进行估价。

房地产估价机构的法定代表人或者执行合伙事务的合伙人是注册后从事房地产估价工作（　　）年以上的房地产估价师。

用距离来评价某宗房地产的交通便捷程度时，一般不宜采用的距离是（　　）。

某宗房地产的收益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格最接近于（　　）万元。

（　　）是房地产估价的基本原则。

某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得，土地使用期限为50年，已使用10年，不可续期（土地使用权期满，土地使用权及其他地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得）、建筑物剩余经济寿命为55年。预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元，报酬率为8%，则该房地产的收益价格为（　　）万元。

决定某一房地产价格水平高低的供求状况，主要是本地区房地产的供求状况，这是因为（　　）。

预计某宗房地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，则该宗房地产的合理经营期限为（　　）年。

如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以（　　）进行估价。

处分共有的房地产，应当经占份额（　　）以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，除共有人之间另有约定。

除了耕地占用税和（　　）应按面积和税额标准征收不需要房地产估价提供有关服务之外，其他我国现行的房地产税收和与房地产相关的税收都需要房地产估价提供有关服务。

关于市场法的说法，错误的是（　　）。

某钢混结构厂房的耐用年限为60年，占用的土地是10年前通过出让方式取得的使用期限为50年的工业用途的土地使用权，厂房建设期为2年。土地使用权出让合同约定土地使用权期满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿取得。采用直线法计算该厂房建筑物现在的成新率为（　　）。

下列房地产市场调控政策等措施中，会导致房地产市场价格上升的是（　　）。

某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元／㎡，正常开发成本为1500元／㎡，管理费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5%，销售费用为100元／㎡，销售税费为300元/㎡，直接成本利润率为6%，则开发后地价为（　　）元／㎡。

现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的潜在供给量为（　　）。

某幢建筑物由于人为方面的原因发生了火灾，估算采用最优修复方案使其恢复到新的或相当于新的状况所必需的费用作为折旧额，这种折旧属于（　　）。

估价机构出具的估价报告应该一式（　　）。

数学曲线拟合法中最简单、最常用的为（　　）。