2015年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题试题及答案

（一）

某写字楼的总建筑面积为30000平方米,可出租面积比率为70%，可出租面积的月租金为60元/平方米且每年不变，空置率为10%，建筑物的剩余经济寿命和土地使用权剩余期限均为35年。按租赁合同约定，该写字楼业主收取承租人租赁押金30万元，押金年利率3.5%，自动售货机、投币电话、传真服务等年净收入15万元，维修费、管理费用、水电费用、房产税、其他税费等每年为200万元，房屋年折旧费为220万元，房屋设备等需重置项目的年重置提拨款为40万元。经调查得知，该写字楼用地重新购建价格的楼面地价为10W元/平方米,土地报酬

率为7%，建筑物报酬率为9%，请求取该写字楼的房地产价格。

（二）

某厂房的建筑面积26400平方米，占地面积12500平方米，经分析，有下列两种可能的利用方案：

方案一：改造为批发市场出租10年后转售，需补缴地价，取得40年商业用地土地使用权。预计改造期为1年，改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积2000元，在改造完成半年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为未来第一年净租金收入的一半;改造完成后即可全部租出，租金为3元/平方米.天，可出租面积为建筑面积的60%，运营费用率为25%。根据调查，10年持有期类似房地产净租金年增长率为2.5%，批发市场10年后的转售价格将升值为目前价格的1.6倍，转售税费为转售价格的7%，房地产报酬率为7.5%。

方案二：改扩建为公寓出售。需补缴地价，取得70年居住用地土地使用权。增加建筑面积17600平方米,预计改造期为1.5年，整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积15000元;在改造完成前1年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为公寓售价的3%;改造完成后即可全部售出，售价为每平方米建筑面积8500元;销售税费为售价的6%。

根据调查，该厂房目前的工业用途土地单价为1500元/平方米,现状容积率条件下40年期商业用地楼面地价为4500元/平方米，70年期居住用地楼面地价为4000元/平方米;容积率每增加0.1，商业用地楼面地价下降5%，居住用地楼面地价下降2%;补缴地价以及买方购买该旧厂房均需要缴纳4%的契税。折现率为15%，改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。

请根据上述资料，求取该旧厂房的市场价格(1年按365天计)。

同一街道不可以有两个或多个路线价。()

• 正确
• 错误

估价技术路线是评估估价对象价值或价格所遵循的基本途径和指导整个估价过程的技术思路，包括估价方法如何具体运用。()

• 正确
• 错误

在运用移动平均法预测房地产价格时，一般应按照房地产价格变化的变动程度进行移动平均。()

• 正确
• 错误

某国有企业持有一宗尚未开发的房地产开发用地，目前其价格己上涨了50%，根据有关政策规定，该企业需清退房地产开发业务，运用假设开发法评估该房地产开发用地的转让价格时应选择被迫转让开发前提。 ()

• 正确
• 错误

建筑物的物质折旧项目分为可修复项目和不可修复项目，若修复成本大于修复所带来的房地产价值增值额，则该项目称为不可修复项目。()

• 正确
• 错误

挂牌价格不是成交价格，不能选为可比实例作为估价依据，但可作为了解市场行情的参考。()

• 正确
• 错误

某收益性房地产的资本化率与其净收益本身的变化以及收益期的长短无直接关系。()

• 正确
• 错误

可比实例有债权债务而估价对象没有，统一财产范围时，应将可比实例带债权债务条件下的成交价格减去债务加上债券，统一为不带债权债务的价格。()

• 正确
• 错误

某宗房地产买卖合同的约定卖方实得金额为5500/平方米,买卖中涉及的税费均由买家负担，若买方和卖方在买卖交易中应缴纳的税费分别为交易税费正常负担下成交价格的3%和6%，则该房地产在交易税费正常负担下的价格为5851/平方米。

• 正确
• 错误

对收益性房地产来说，增加房地产保有环节税收会减少房地产净收益，从而会直接导致房地产价格下降。()

• 正确
• 错误

估价对象的现状价值是其在某一特定时间的实际状况下的价值，可能低于或高于市场价值;但在合法利用条件下，现状价值一般低于市场价值。()

• 正确
• 错误

外部经济、房地产使用管制改变以及对房地产进行投资改良所引起的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。()

• 正确
• 错误

房地产被征收的，应给予被征收房地产价值补偿;被征用的，一般只给予被征用房地产租金补偿，但房地产被征用后灭失的，应给予被征用房地产价值补偿。()

• 正确
• 错误

在房地产司法拍卖估价中，人民法院是估价委托人和估价报告使用者，但不是估价利害关系人。()

• 正确
• 错误

运用路线价法评估某路线价区段内标准宗地以外的宗地价格时，应进行修正调整的有()。

• A.土地形状
• B.容积率
• C.土地使用期限
• D.土地市场状况
• E.土地开发程度

在房地产估价活动中对房地产估价师的要求，正确的有()。

• A.同一估价项目应至少选派2名注册房地产估价师共同进行估价
• B.估价项目负责人应为注册房地产估价师
• C.除批量估价外，每个估价项目应至少有1名注册房地产估价师全程参与估价工作
• D.房地产估价师不得承接超出自己专业胜任能力的估价业务
• E.房地产估价师可以在非自己估价的房地产估价报告上签名

假设开发法评估在建工程价值时，采用投资利润率计算后续开发的应得利润，计算基数应包括()。

• A.待开发在建工程价值
• B.己完工程建设成本
• C.取得在建工程的税费
• D.后续开发的投资利息
• E.销售税金

关于运用假设开发法评估某酒店在建工程的投资价值(其中开发完成后的房地产价值采用收益法测算)的说法，正确的有()。

• A.可选择自愿转让开发前提或被迫转让开发前提估价
• B.开发完成后的房地产价值可以是以房地产为主的整体资产价值
• C.收益法测算开发完成的房地产价值时可采用投资者的预算收益测算
• D.后续开发的必要支出不应包括家具、设备等房地产意外财产的购置费用
• E.折现率应等同于同一市场上类似在建工程项目所要求的平均报酬率

求取出租的写字楼净收益，从有效毛收入中应扣除的项目包括()。

• A.房产税
• B.承租人支付的物业管理费
• C.空调设备重置提拔款
• D.所得税
• E.房屋保险费

成本法估价中采用市场提取法求取成本利润率时，选取的类似房地产项目应与估价对象的()。

• A.土地取得方式相同
• B.土地规划用途相同
• C.项目规模大小相当
• D.项目建设期长短相近
• E.项目经营期长短相近

下列估价假设中，属于背离事实假设的有()。

• A.房屋己被查封，司法拍卖估价中假设其未被查封
• B.未进入被征收房屋内实地勘察，估价中对内部状况进行的合理设定
• C.受专业能力限制，未对估价对象建筑安全进行专业鉴定，假设其是安全的
• D.估价对象己出租，征收估价中假设其无租约限制
• E.受托对估价委托人拟购买的尚无规划条件的土地进行评估，对可能的容积率等指标进行的合理设定

关于最高最佳利用原则的说法，正确的是()。

• A.遵循最高最佳利用原则，并不一定要遵循合法原则
• B.最高最佳利用包括最佳的用途、规模和档次
• C.根据最高最佳利用原则，估价中只存在一种估价前提
• D.收入现值小于支出现值的利用方式不是最高最佳利用
• E.经济学上的适合原理可以帮助确定估价对象的最佳用途

关于房地广状况调整的说法，错误的有()。

• A.对不同用途房地产的价格，房地产区位因素的影响方向都是一致的
• B.比较调整的内容或因素越多，调整后的比较价值就越准确
• C.根据价值时点的可比实例与估价对象的房地产状况差异进行比较调整
• D.可比实例状况比估价对象状况好的，应对可比实例价格进行减价调整
• E.房地产状况调整的内容包括租赁、查封、拖欠税费因素

评估某幢住宅楼内的一套住宅，下列价格影响因素中，属于区位因素的有()。

• A.公共配套
• B.朝向、楼层
• C.环境景观
• D.室内设施设备
• E.临街状况

对带租约的房地产进行估价，应考虑租约对价值产生影响的有()。

• A.房地产抵押估价
• B.房地产司法拍卖估价
• C.房屋征收补偿估价
• D.房地产转让估价
• E.房地产火灾险投保估价

下列影响房地产供给的因素中，能增加房地产供给量的有()。

• A.当前该类房地产价格水平较高
• B.该类房地产的开发成本上升
• C.该类房地产的开发技术水平提高
• D.预期该类房地产价格会上涨
• E.该类房地产未来持有成本增加

关于房地产变现能力的说法，正确的有()。

• A.特殊厂房通常比标准厂房的变现能力弱
• B.大型商场通常比小店铺的变现能力弱
• C.在建工程比现房的变现能力弱
• D.熟地通常比毛地的变现能力弱
• E.房地产在卖方市场下通常比在买方市场下的变现能力弱

评估某加油站的抵押价值，估价对象的财产范围包括()。

• A.加油站的特色装修
• B.加油站的特许经营权
• C.加油站内的车辆
• D.加油站的加油机

估价机构于2015年7月1日出具了某办公楼的抵押估价报告，估价委托人于2015年10月1日获得期限为20年的抵押贷款。该估价报告保存至()。

• A.2025年6月30日
• B.2025年9月30日
• C.2035年6月30日
• D.2035年9月30日

下列房地产抵押估价活动中，符合估价行为规范的有()。

• A.估价师向某银行说明其为借款人并回避该房地产抵押估价业务
• B.估计师要求估价委托人提供房地产权证复印件，同时查验原件
• C.估价师按贷款银行要求对报酬率进行取值
• D.估价师委托工程造价咨询机构对估价对象的建安成本进行核算，并在估价报告中说明
• E.估价师在提供估价报告之前征求贷款银行对估价结果的意见

估价对象类似房地产过去5年的价格分别为7800元/平方米、8140元/平方米、8470元/平方米、8800元/平方米和9130元/平方米。若每年价格变化量按时间序列由前往后权重分别为0.1、0.2、0.3、0.4。则选用平均增减量法预测估价对象，未来第一年的价格为()元/平方米。

• A.A.9452
• B.B.9455
• C.C.9469
• D.D.9497

某租赁期限为20年的土地拟建设批发市场，承租人投入建设成本费用为3500万元(建设期内均匀投入)。建设期为1年，建成后可全部租出，每年可获得净利润600万元(未扣除应支付的土地租金)。若承租人要求的年报酬率为10%，则可支付的土地租金为()万元/年。

• A.6
• B.125
• C.144
• D.227

采用年限法求取建筑物折旧时，建筑物有关适用合理的是()。

• A.己使用年限、耐用年龄、残值率
• B.有效年龄、预期经济寿命、残值率
• C.己使用年限、预期经济寿命、残值率
• D.有效年龄、耐用年龄、残值率

关于假设开发法的静态分析法的说法，错误的是()。

• A.开发完成后的房地产价值为价值时点房地产市场状况
• B.开发完成后的房地产价值是未来开发完成后的房地产
• C.后续开发的必要支出为其未来发生时房地产市场
• D.需测算后续开发的应得利润

新建房地产的土地取得成本为600万元，建设成本为500万元，管理费用为40万元，销售费用为20万元，投资利息为30万元，销售税费为售价的6.5%，成本利润率为20%，该房地产的价值为()万元。

• A.1508.02
• B.1520.86
• C.1527.27
• D.1619.05

张某2年前抵押贷款购买了一套产权40年，建筑面积50平方米的商铺，首期支付50%，目前贷款余额为11.8万元，现欲出售该商铺，类似商铺日前月租金为建筑面积70元/平方米，空置率为10%，经营费用为有效毛收入的10%，资本化率为5%，若由买方支付银行欠款，则张某出售该商铺的合理实得金额为()万元。

• A.42.64
• B.55.40
• C.56.24
• D.68.04

关于报酬率的说法，正确的是()。

• A.市场提取法求出的报酬率来源于市场，不能真实反映收益风险
• B.累加法求取报酬率时，风险调整值相对于同期国债利率或银行存款利率都是相同的
• C.报酬率不包含通货膨胀因素的影响
• D.报酬率是在报酬资本化法中采用的，是通过折现方式将房地产的预期收益转换为价值的比率

采用收益法评估某商业房地产的抵押价值时，乐观、折中、保守预测其净收益分别为100万元、95万元、90万元，报酬率为8%至9%。估价中选取估价数据及参数时，正确的是()。

• A.年净收益为95万元，报酬率为8.5%
• B.年净收益为90万元，报酬率为9%
• C.年净收益为90万元，报酬率为8%
• D.年净收益为100万元，报酬率为8%

某在建工程于2014年4月1日开工，2015年4月30日因故停工，2015年6月1日房地产估价机构受人民法院委托为司法拍卖而评估该在建工程的价值。建设项目正常建设期为24个月，假设该在建工程竞买后办理过户手续及施工等前期工作所需时间为3个月，则假设开发法估价中后续建设期为()个月。

• A.10
• B.11
• C.13
• D.14

某在建工程在抵押贷款之后半年停工，因借款人无力偿还贷款，现被法院整体拍卖。为此，采用假设开发法估价时，关于价值时点和估价对象状况的说法，正确的是()。

• A.价值时点为抵押贷款之日，估价对象状况为抵押时的状况
• B.价值时点为现在，估价对象状况为抵押时的状况
• C.价值时点为现在，估价对象状况为完工时的状况
• D.价值时点为现在，估价对象状况为现在的状况

关于合法原则具体应用的说法，错误的是()。

• A.估价对象的状况应依法判定，但可以不是实际状况
• B.抵押估价中具有合法权属证明的房地产都可以作为估价对象
• C.未经登记的房地产经政府有效认定处理后可以作为征收估价对象
• D.司法鉴定估价中被查封的房地产不应考虑查封因素的影响

一套总价为30万元的住宅，在下列实际交易的付款方式中，最经济的是()(假定年利率为5%)。

• A.A.成交日期时一次性付清，给予3%的价格优惠
• B.B.成交日期交付10万元，余款在一年内每半年支付10万元
• C.C.在成交日期的一年后一次性付清
• D.D.成交日期支付5万元，余款在10年内以抵押贷款方式按年等额本息支付

下列影响某宗建设用地价格的因素中，不属于权益因素的是()。

• A.土地用途
• B.所在区域绿化水平
• C.土地容积率
• D.土地使用期限

下列影响房地产价格的自身因素中，不属于房地产实物因素的是()。

• A.建筑结构
• B.周围环境
• C.建筑物内空间布局
• D.土地开发程度

某房地产的套内建筑面积为4000平方米，分摊的共有建筑面积为1000平方米，建筑面积单价为8000元/平方米，容积率为2.5,建筑物价值为1800万元，则该房地产的土地单价为()元/平方米。

• A.7000
• B.8750
• C.11000
• D.13750

下列对某宗房地产状况的描述中，不属于位置描述的是()。

• A.该房地产位于28层办公楼的第8层
• B.该房地产500米内有地铁站点
• C.该房地产离机场约25公里
• D.该房地产坐北朝南

估价对象为一栋复式住宅，其中“复式”一词表示的是估价对象的()。

• A.实体
• B.功能
• C.质量
• D.权益中的权利

下列经分类后的房地产中，不属于按实物形态分类的是()。

• A.未来状况下的房地产
• B.己灭失的房地产
• C.部分产权的房地产
• D.以房地产为主的整体资产