2017年房地产估价理论与方法模拟题练习卷(3)

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某宾馆共有400个标准间和100个套间，标准间每个每天200元，套间每个每天350元，年平均空房率25%。餐饮收益为客房收益的30%。客房运营费用率为35%，餐饮运营费用率为55%。康体娱乐等其他方面的净收益为每年200万元。该类房地产的资本化率为10%。土地使用年限不限。搜集同类宾馆的价格和净收益资料如下表所示：
试依据上述资料估计该宾馆的现时价格。
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假设开发估价必须考虑资金的时问价值，一般采用计算利息的传统方式和现金流量折现法，由于存在众多未知因素和偶然因素易使预测偏高实际，因此，在实际估价中应尽量采用计算利息的传统方法。（）
- 正确
- 错误
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抵押贷款剩余技术是已知抵押贷款金额情况下计算自有资金的剩余技术。（　　）
- 正确
- 错误
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对于估价人员搜集的交易实例，只要是估价对象的类似房地产就可以作为可比实例。（　　）
- 正确
- 错误
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根据市场调查，获知某类房地产2003～2007年的价格逐年上涨，分别为：3500元/㎡、3700元/㎡、3950元/㎡、4250元/㎡、4550元/㎡，运用平均发展速度法预测，该类房地产2008年的价格高于4800元/㎡。（　）
- 正确
- 错误
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房地产供给弹性主要指供给的价格弹性和供给的要素成本弹性。（　　）
- 正确
- 错误
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房地产位置优劣形成( )。
- A．先天的自然条件
- B．后天的人工影响
- C．当时的环境因素
- D．当前的市场情况
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建立价格可比基础具体包括( )。
- A．统一付款方式
- B．统一采用单价
- C．统一划定价格上下限
- D．统一面积内涵
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估价对象及其范围确定( )。
- A．不能简单地根据委托人的要求确定
- B．不能根据估价人员的主观愿望随意确定
- C．不能用于某些估价目的确定
- D．应根据估价目的,依据法律、法规并征求委托人认可后综合确定
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人口数量还可具体分为( )。
- A．日间人口和夜间人口
- B．常住人口
- C．暂住人口
- D．流动人口
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在实际的交易日期调整中,下列哪些价格指数或价格变动率可供选用?( )。
- A．银行存款利率
- B．建筑造价指数或变动率
- C．建筑材料价格指数或变动率
- D．建筑人工费指数或变动率
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选取可比实例的基本要求包括( )。
- A．可比实例应是位于估价对象附近的类似房地产
- B．可比实例的成交日期应与估价时点接近
- C．可比实例的交易类型应与估价目的吻合
- D．可比实例的成交价格应为正常价格或能够修正为正常价格
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抵押价值是以抵押方式将房地产作为债权担保时的价值。它的实质是当抵押人不履行债务,抵押权人依法以提供担保的房地产( )时,该房地产所能实现的客观合理价格或价值折算到设定抵押权的价值。
- A．折价
- B．拍卖
- C．变卖
- D．维修
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在商品房交易中，常见的最低价格有( )。
- A．商品房销售中的起价
- B．拍卖活动中的保留价
- C．拍卖中减价拍卖方式由拍卖师首先喊出的起拍价
- D．招标活动中，开发建设方案最为合理的中标价
- E．采用收益法确定的参考价格
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估价资料归档的目的是建立资料库和备案，以方便今后的估价及管理工作。估价资料归档主要有以下作用( )。
- A．有助手估价机构和估价人员不断提高估价水平
- B．有助于解决日后可能发生的估价纠纷
- C．有助于保持估价机构工作的连续性
- D．有助于行政主管部门和行业组织对估价机构进行资质审查和考核
- E．可以为日后的估价提供参考
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按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0,98,则其依据为( )。
- A．可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素,对价格的影响幅度为2%
- B．可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素,对价格的影响幅度为2%
- C．可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素,对价格的影响幅度为2,04%
- D．可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素,对价格的影响幅度为2,04%
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房地产的特性主要取决于土地的特性,它的基础是( )。
- A．建筑物的特性
- B．地上定着物的特性
- C．房地产的价值
- D．土地的特性
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某宗房地产已使用了7年,现土地价值为25万元,建筑物重置价格为35万元,房地每年纯收益为6万元,土地资本化率为8%,建筑物资本化率为10%,则该宗房地产价值为( )。
- A．80
- B．60
- C．75
- D．65
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如果估价对象房地产优于可比实例房地产,则应对价格做( )修正。
- A．增价
- B．减价
- C．不变
- D．相对比例的调整
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同一建筑物若使用性质不同，其年折旧额由大到小的排列顺序为( )。
- A．一般生产用房、腐蚀性生产用房、非生产用房
- B．非生产用房、一般生产用房、腐蚀性生产用房
- C．腐蚀性生产用房、一般生产用房、非生产用房
- D．非生产用房、腐蚀性生产用房、一般生产用房
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行政划拨的土地当做有偿出让的土地来估价,违反了下列哪项估价原则?( )
- A．合法原则
- B．最高最佳使用原则
- C．估价时点原则
- D．替代原则
- E．公平原则
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某块土地上有一建筑物，各层建筑面积相同，共有20层，且建筑密度为60%，则建筑容积率为( )。
- A．33.3
- B．12
- C．20
- D．60%
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回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是( )。
- A．估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在
- B．估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在
- C．估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去
- D．估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去
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在现实中,房地产的价格直接取决于其( ),而非花费的成本,成本的增减一定要对起决定性的方面有所作用才能形成价格。
- A．价值
- B．社会作用
- C．效用
- D．经济价值
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房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有( )的特性。
- A．独一无二和供给有限
- B．独一无二和价值量大
- C．流动性大和价值量大
- D．不可移动和用途多样
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可比实例的用途应与估算对象的用途相同。用途大致分为大类用途和小类用途,下列为大类用途的是:( )。①居住;②商业;③办公;④旅馆;⑤工业;⑥农业;⑦小型作业。
- A．①②③④⑤
- B．①②③④⑤⑥⑦
- C．①②③④⑥
- D．②③④⑥⑦
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如果设立了他项权利,( )就变得不完全。
- A．使用权
- B．地役权
- C．所有权
- D．租赁权
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在建筑容积率方面,如果城市规划规定了该宗土地的建筑容积不超过( ),则必须以建筑容积率不超过它为前提来估价。
- A．3
- B．4
- C．5
- D．6
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某开发商在开发某别墅区时，为增加利润提高了建筑密度和容积率，但结果反而使其别墅的价格下降，这是因为( )。
- A．市场不景气
- B．该别墅区的环境条件变差
- C．该别墅区的单位开发成本降低
- D．开发商获得满意的利润即可
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楼面地价又称单位建筑面积地价,楼面地价与土地总价的关系为( )。
- A．楼面地价=土地总价÷总建筑面积
- B．楼面地价=土地总价×总建筑面积
- C．楼面地价=土地总价+总建筑面积
- D．楼面地价=总建筑面积÷土地总价
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某建筑物的重置价格为150万元，经济寿命为40年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为2万元；装饰装修的重置价格为20万元，平均寿命为4年，经过年数为2年；设备的重置价格为50万元，平均寿命为10年，经过年数为8年。残值率假设均为零。则该建筑物的物质折旧额为( )万元。
- A．80
- B．71.5
- C．82
- D．99.5
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某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1%。该房地产的实际价格为( )万元。
- A．87
- B．124
- C．130
- D．134
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在市场比较法中,土地使用权年限修正属于( )。
- A．交易情况修正
- B．交易日期调整
- C．综合调整
- D．房地产状况调整
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某房地产现房价格为4000元/m²，预计从期房达到现房的两年时间内现房出租的租金收入为每年300元/m²(年末收取)，出租运营费用为每年50元/m²。假设折现率为5%，风险补偿为200元/m²，则该房地产的期房价格为( )元/m²。
- A．3300
- B．3324
- C．3335
- D．3573
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