2017年房地产估价理论与方法模拟题练习卷(2)

估价对象为一出租写字楼，土地总面积7000平方米，建筑总面积56000平方米，建筑物结构为钢筋混凝土结构，地上36层，地下2层，土地使用权年限为50年，从1998年9月30日取得土地时起计，建设期3年。需要评估出该宗房地产2003年9月30日的买卖价格。有关资料为：该写字楼使用面积为建筑面积的65%，月租金为每平方米使用面积150元，空置率平均为15%。建筑物原值22000万元，耐用年限60年，残值率0；家具设备原值8000万元，耐用年限为12年，残值率为4%。经常费每月100万元，房产税为租金的12%，营业税等为6%。资本化率为8%。

利率是指单位时间内的利息与本金的比率。 （　　）

• 正确
• 错误

在可比实例的成交日期至估价时点期间．无论房地产价格为上涨、下跌或平稳发展，都必须进行交易日期调整。（　　）

• 正确
• 错误

从估价角度看，房地产开发商应获得的利润要与其自有资金应得的利息分开。（　　）

• 正确
• 错误

对于实行政府指导价的房地产，由于经营者应在政府指导价规定的幅度内制定价格，所以，估价结果不得超出政府指导价规定的幅度。 （　　）

• 正确
• 错误

就使用价值与交换价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的交换价值。 （　　）

• 正确
• 错误

决定某一房地产价格水平高低的供求状况，主要是本地区本类房地产的供求状况。（　　）

• 正确
• 错误

房屋结构、装修、设备三个组成部分的各个项目为,下列正确的是( )。

• A．房屋结构组成分为:地基基础、承重构件、非承重墙、屋面、楼地面
• B．房屋装修组成分为:门窗、外抹灰、内抹灰、顶棚、细木装修
• C．房屋设备组成分为:水卫、电照、暖气及特种设备
• D．房屋外观组成部分分为:马赛克、钢砖等墙面设置

销售税费是指销售开发完成后的房地产应由开发商缴纳的税费，通常简称“两税一费”。（　　）

• 正确
• 错误

下列关于居民收入水平对房地产价格影响的表述中，正确的有(  )。

• A．居民收入的真正增加，通常会导致房地产价格上升
• B．如果居民收入的增加是衣食较困难的低收入者的收入增加，则对房地产价格影响不大
• C．如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，则会促使房地产上升
• D．如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其无房地产投资或投机行为，则对房地产价格影响不大
• E．居民收入水平的变化对房地产价格影响不大

关于路线价法说法中正确的有( )。

• A．路线价法是对临接道路且可及性相当的土地设定标准深度
• B．路线价法是计算临接道路的其他土地价格的一种估价方法
• C．路线价实质上是一种比较法
• D．路线价是临街土地中“标准宗地”的平均水平价格,可视为比较法中的“可比实例”价格

修正系数连乘形式:估价对象价格=可比实例价格×( )×( )×( )。

• A．交易情况修正系数
• B．交易日期修正系数
• C．交易结果修正系数
• D．房地产状况修正系数

经济折旧是建筑物本身以外的各种因素所造成的价值损失,它包括以下几个方面,正确的项是( )。

• A．供给过量
• B．需求不足
• C．自然环境恶化
• D．城市规划改变

投资开发后的房地产经营方式有(   )。

• A．出售(包括预售,建成后出售)
• B．出租(包括预租,但比较少见,多为建成后出租)
• C．直接经营(如商场、旅馆)
• D．半租半营

收益法中,是根据土地收益求取土地价值,根据建筑物的收益求取建筑物的价值,或根据房地收益求取房地价值。但当需要利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取土地的价值或建筑物的价值时,则要采用(   )。

• A．房地剩余技术
• B．市场剩余技术
• C．土地剩余技术
• D．建筑物剩余技术

每公顷被征用耕地的安置补助费,最高不得超过被征用前3年平均年产值的(   )倍。

• A．10
• B．12
• C．13
• D．15

某宗可比实例房地产的成交价格为4200元/m²,可比实例房地产的正常市场价格为4480元/m²,则采用百分率法的交易情况修正百分率S为( )。

• A．-6.25%
• B．6.25%
• C．-6.67%
• D．6.67%

调查待开发土地的基本情况包括( )。

• A．弄清土地的位置
• B．弄清土地的面积的大小、形状、平整情况、地质状况、基础设施通达程度等
• C．弄清政府的规划限制
• D．弄清将拥有的土地权利

采用百分率法进行交易日期修正的一般公式为:可比实例在成交日期时的价格×交易日期修正系数=(   )。

• A．在估价时点的价格
• B．在当前状态下的市场价格
• C．交易价格
• D．正常价格

一宗2000m²的工业用地,容积率为0,8,楼面地价为690元/m²。现按规划拟改为商业用地,容积率为5,1,楼面地价为950元/m²,理论上应补地价(单价)为(  )元/m²。

• A．552
• B．3519
• C．4293
• D．4854

以房地产抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则上为(  )。

• A．签订估价委托合同之日
• B．发放抵押贷款之日
• C．完成估价对象实地查看之日
• D．未来处置抵押房地产之日

临接同一道路的其他土地的价格,是以路线价为基础,考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等,进行适当的修正求得的,这些修正实际上为(  )。

• A．交易情况修正
• B．交易日期调整
• C．房地产状况调整
• D．区域因素调整

当一种房地产自身的价格保持不变,而与它相关的其他房地产的价格发生变化时,该种房地产本身的需求也会发生变化。与某种房地产相关的房地产,是指该种房地产的( )。

• A．替代品
• B．替代品和互补品
• C．互补品
• D．其他

总的来讲,房地产价格与房地产的需求,供给分别是( )。

• A．正相关和负相关
• B．正相关和正相关
• C．负相关和正相关
• D．负相关和负相关

价格指数中如果是以某个固定时期作为基期的,称为(  )。

• A．固定价格指数
• B．定基价格指数
• C．长期价格指数
• D．环比价格指数

任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的(  )特性决定的。

• A．易受限制
• B．相互影响
• C．独一无二
• D．不可移动

收益乘数法是将( )乘以相应的收益乘数转换成价值的方法。

• A．估价对象一年的某种收益
• B．估价对象的未来若干年(一般为3年~5年)的某种收益
• C．估价对象前若干年的某种收益
• D．估价对象的折旧后的某种利益

按间接比较的判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%；而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高5%。若改为直接比较判定；将出现(  )的情形。

• A．估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高7%
• B．可比实例的房地产状况优于估价对象的房地产状况，价格低7%
• C．可比实例价格的房地产状况调整系数为1.071
• D．可比实例价格的房地产状况调整系数为0.933

虽然任何资产在交易中都需要衡量和确定价格,但一种资产只有具备了下列几个条件才真正需要专业估价(   )。

• A．独一无二性和易受限制性
• B．价值量较大和难以变现性
• C．独一无二性和价值量较大
• D．易受限制性和难以变现性

下列关于地租的表述中，错误的是(  )。

• A．农产品的市场总价格是土地上生产的产品数量与每个产品市场价格的乘积
• B．土地中已投入资本的利息包括该土地价值的资本利息
• C．生产成本是以社会平均水平或一般水平计算的
• D．经营利润是按照全部预付资本的社会一般利润率计算的

某房地产是在政府有偿出让的土地上开发建造的,当时获得的土地使用权年限为50年,现已使用了6年,预计利用该房地产正常情况下每年可获得净收益8万元,该类房地产的资本转化率为8.5%,则该房地产的收益价格为(   )。

• A．91.5万元
• B．90万元
• C．87.5万元
• D．95万元

(  )是估价对象自估价时点起至未来可以获得收益的时间。

• A．收益期限
• B．收益时点
• C．估价终点
• D．估价范围

某宗面积为5 000 m²的房地产开发用地，市场价格为800元/m²，容积率为2，受让人需按照受让价格3%缴纳契税等税费，则土地取得成本为(  )万元。

• A．824
• B．924
• C．844
• D．944

某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为(  )。

• A．43.2%
• B．50%
• C．56.8%
• D．70%