2017年房地产估价理论与方法模拟题练习卷(1)

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某房地产的当前市场价值为1000万元，抵押贷款余额为540万元，贷款成数为0.6，则该房地产现在再次抵押的价值应为276万元。　　(　　)
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- 错误
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狭义的地租是指超额的工资、利息、利润及利用任何生产要素所获得的超额报酬。（　　）
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- 错误
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某在建工程开工于2002年4月1日。总用地面积5000m2 ，规划总建筑面积40000 m2 ，用途为写字楼。土地使用年限为50年，从开工之日起计，当时取得土地的花费为楼面价1200元/ m2 。该项目的正常开发期为3年，建设费用（包括前期工程费用、建筑安装工程费、管理费等）为建筑面积2800元/ m2 。至2003年10月1日实际完成了主体结构，已投入50%的建设费用，但估计至建成尚需2年，还需投入60%的建设费用，建成后半年可租出，可租出面积的月租金为80元/ m2 ，可出租面积为建筑面积的70%。正常出租率为80%，出租的运营费用为有效毛收入的30%。当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3%，同类房地产开发项目的销售税费为售价的6%，试利用上述资料用现金流量折现法估算该在建工程2003年10月1日的正常购买总价和按规划建筑面积折算的单价为多少（资本化率为8%，折现率为10%）。
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假设开发法中开发中，开发经营期可分为建设期和经营期。（　　）
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如果对于估价业务是估价机构的专业知识和经验所限的，经征求估价需求者的书面同意，可以与其他合适酌估价机构联合承接或合作完成该项业务。（　　）
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对那些特殊的有保护价值的建筑物的估价应以重置成本为宜。（　　）
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在使用交通时间距离时，应采用与该房地产有代表性的使用者相对应的交通工具和出行时段来测量。（　）
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估价目的是由委托人提出的，估价时点是根据估价目的确定的。（　　）
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- 错误
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在路线价法中不做交易情况修正和交易日期修正的理由是( )。
- A．求得的标准宗地的平均水平价格已是正常价格
- B．该价格所对应的日期与欲求取的其他土地价格的日期一致,一致是估价时点时的价格
- C．该价格还要加价或减价修正
- D．路线价法还需要有妥善合理的深度价格修正率表和其他价格修正率表
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致委托人函是正式地将估价报告呈送给委托人的信件,在不遗漏必要事项的基础上应尽量简洁,其内容一般包括( )。
- A．致函对象:这是指委托人的全称
- B．致函正文:说明估价对象、估价目的、估价时点、估价报告的有效期
- C．致函落款:为估价机构的全称,加盖估价机构公章,并由法定代表人或估价师签名盖章
- D．致函日期:是指致函时的年月日
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新开发区某宗土地的单价,在实际估算中有下列中的3个步骤,正确的是( )。
- A．计算开发区全部土地的平均价格
- B．计算开发区可转让土地的平均价格
- C．计算开发区某宗土地的价格
- D．计算开发完成后的利润率
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一宗房地产的土地价值为40万元,建筑物价值为60万元,已抵押贷款45万元,作为某种目的的估价结果为55万元,则该估价目的可能是( )。
- A．买卖
- B．抵押贷款
- C．拆迁补偿
- D．保险
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从实物角度来看,现实中的房地产估价对象包含( )。
- A．空地、有建筑物的合成体、地上建筑物
- B．土地与建筑物的合成体、在建工程
- C．未来状况下的房地产、已经消失的房地产和现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分
- D．房地产的局部、包含有其他资产的房地产和作为企业整体的一部分的房地产
- E．物业管理
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用成本法评估商品住宅的价格时,其中的土地价格可用( )求取。
- A．市场比较法
- B．基准地价修正法
- C．假设开发法
- D．成本法
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对土地利用的制约主要来自( )。
- A．土地使用管理制
- B．容积率
- C．土地权利设置
- D．相邻关系
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针对某个估价对象，下列关于估价方法选用的说法中，正确的有( )。
- A．理论上适用的估价方法，都必须选用
- B．在适用的估价方法中，选用两种即可
- C．理论上适用的估价方法因客观原因不能用的，可以不用
- D．必须选用两种以上的估价方法，不能只选用一种估价方法
- E．仅有一种估价方法适用的，可只选用一种估价方法
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人口密度从两方面影响房地产价格( )。
- A．人口高密度区,一般而言对房地产的求多于供,供给相对缺乏,因而价格趋高
- B．人口密度过高会导致生活环境恶化,从而有可能降低房地产价格
- C．人口密度不高的地区,房子求多于供,因而降低房地产价格
- D．人口密度不大,但环境优雅,可能增加了房地产价格
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现需评估某宗房地产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元/m²，成交日期为 2004年1月末，该类房地产自2003年7月末至2004年6月末平均每月价格递增l%，2004年6月末至2004年10月末平均每月比上月价格上涨20元/m²。该可比实例在2004年10月末的价格为( )。
- A．2648元/m²
- B．2688元/m²
- C．2708元/m²
- D．2734元/m²
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某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1万元。建筑物重置价格为100万元，成新率为80%。已知土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%。假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为( )。
- A．43万元
- B．112.5万元
- C．123.3万元
- D．150万元
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( )是以房地产与其外部环境是否协调,来判定是否为最高最佳使用。它可以帮助我们确定最佳用途。
- A．收益递增递减原理
- B．均衡原理
- C．适合原理
- D．供求原理
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( )是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理来求取估价对象价值的方法。
- A．市场法
- B．成本法
- C．收益法
- D．假设开发法
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在服装批发市场附近,开设服装专卖店并不一定能获得高收益,做出该判断所依据的经济学原理是( )。
- A．收益递增递减原理
- B．均衡原理
- C．适合原理
- D．替代原理
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投资利息估算只有在( )才需要。
- A．现金流量折现法
- B．传统方法
- C．现金流量折现法及传统方法
- D．现金流量折现法或传统方法
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某市于2005年对市中心一半房区进行拆迁改造，该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元/m²，并且一直没有变动；2005年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/m²，房地产市场交易价格为6000元/m²；重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/m²；则最合理的拆迁补偿价格应以( )元/m²为基础进行修正。
- A．4000
- B．5000
- C．6000
- D．9000
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路线价法特别适用于( )需要对大量土地进行估价的场合。
- A．土地经济评价
- B．土地课税
- C．土地收益测算
- D．土地定级
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关于土地上的权利,中国目前主要有所有权、使用权、租赁权、地役权、抵押权、典权,其中( )属于债权。
- A．使用权
- B．租赁权
- C．抵押权
- D．地役权
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在影响房地产价格的各因素中，“城市化”属于( )。
- A．社会因素
- B．环境因素
- C．人口因素
- D．行政因素
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不同年限的价格换算,对于运用( )估价时进行有关土地使用权年限或不同收益年限的修正是特别有用的。
- A．比较法
- B．成本法
- C．收益法
- D．概率法
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某种房地产的( ),是指与它相互配合的其他房地产,如住宅与其配套的商业、娱乐房地产。
- A．替代品
- B．互补品
- C．附属品
- D．配套品
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以下最符合不可以作为以抵押估价为目的的估价对象是( )
- A．土地使用权为出让且完成开发投资总额20%的某房屋建设工程
- B．其他共有人已书面同意抵押的共有房地产
- C．已抵押的房地产再次抵押的
- D．拖欠有建设工程款的房地产
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工业生产型房地产,应根据产品市场价格以及原材料、人工费用等资料计算净收益,净收益为( )扣除生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利润。
- A．生产收入
- B．额外收入
- C．管理收入
- D．产品销售收入
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有效毛收入是由潜在的毛收入扣除空置、( )(延尺支付租金和不付租金)以及其他原因造成的收入损失后所得到的收入。
- A．延付资金
- B．不付资金
- C．拖欠资金
- D．充分利用的资金
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现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估算结果为1000万元。该宗土地的评估价值应为( )。
- A．800万元
- B．1000万元
- C．1800万元
- D．800～1000万元之间
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