房地产经纪人考试《房地产经纪实务》命题权威试卷(五)
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确定该商业用房均价后，制定每个商业单元价目表时，应考虑的主要因素有（ ）。
- A．单元所处位置
- B．单元面积
- C．景观
- D．单元平面布局
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采用市场比较定价法，该商业用房的价格应为（ ）元／m2。
- A．3000
- B．3200
- C．3500
- D．4000
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根据材料回答18~22题：
某新建商业用房的完全成本为2500元／m2，开发商希望的目标利润率是完全成本的20%，销售税金为200元／m2，周边同档次物业的市场价格水平为3500元／m2，预计该物业的年总收益为400元／m2，总收益倍数为10。
采用成本加成定价法，该商业用房的价格应为（ ）元／m2。
- A．3000
- B．3200
- C．3500
- D．4000
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当前同类物业供求基本平衡，市场状况基本平稳，首选的定价方法应为（ ）。
- A．指标定价法
- B．市场比较定价法
- C．成本加成定价法
- D．目标成本定价法
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为使调研工作顺利进行，甲公司进行房地产市场调研的程序为（ ）。
- A．确定调研目的→收集资料→初步调研→调研设计→现场调研→提交调研报告
- B．确定调研目的→调研设计→收集资料→初步调研→现场调研→提交调研报告
- C．确定调研目的→初步调研→调研设计→收集资料→现场调研→提交调研报告
- D．确定调研目的→初步调研→收集资料→调研设计→现场调研→提交调研报告
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甲公司按照消费者购买或使用某种产品的时机、追求的利益、使用者情况、使用程度、信赖情况等为依据细分房地产市场时，采用的细分方法属于（ ）。
- A．行为细分
- B．心理细分
- C．人口细分
- D．尺度细分
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甲公司对2～3年内的房地产市场各类物业的需求量进行预测，属于房地产需求的（ ）。
- A．短期预测
- B．中期预测
- C．长期预测
- D． 不定期预测
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甲公司对商圈内居民住宅情况进行调研时，其调研项目应包括（ ）。
- A．现有住宅
- B．居民基本情况
- C．市场景气情况
- D．期望住宅
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根据材料回答11~15题：
甲房地产开发公司(以下简称甲公司)拟开发一新项目，现需要通过市场调研了解不同类型项目的销售前景，以便更好地掌握市场，进行准确的市场定位，最终作出正确的决策。
甲公司对房地产市场营销活动进行调研时，除了要对房地产市场竞争情况进行调研，还需要对（ ）等方面进行调研。
- A．房地产产品
- B．房地产价格
- C．房地产促销
- D．房地产广告
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甲公司对写字楼的需求进行预测，应重点分析（ ）的发展前景。
- A．第一产业
- B．第二产业
- C．第三产业
- D．第一、二、三产业
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甲公司对竞标熟地商圈写字楼市场供给调研的内容为（ ）。
- A．写字楼供给行情
- B．写字楼供给的市场反响
- C．写字楼租售企业
- D．写字楼建筑设计及施工企业的有关情况
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甲公司拟开发写字楼，影响写字楼收益的风险因素主要有（ ）。
- A．市场需求
- B．物业管理水平和服务状况
- C．区位及其交通便捷度
- D．建筑施工
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若张某接到丙房地产经纪人员电话，称已按期开出的条件将乙房产出租给王某，则说明可能存在的情形是（ ）。
- A．甲房地产经纪公司有人违背职业道德，将房源信息外泄
- B．甲、丙两家房地产经纪公司有合作关系，且实行的是公盘制
- C．甲、丙两家房地产经纪公司有合作关系，且实行的是私盘制
- D．丙房地产经纪公司盗取了甲房地产经纪公司的信息
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甲房地产经纪公司在该业务中，可能遭遇的主要风险是（ ）。
- A．操作不规范引起的风险
- B．房地产经纪人的道德风险
- C．客户的道德风险
- D．地震、火灾等造成的房源损失的风险
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根据材料回答6~10题：
某市土地储备中心准备拍卖一宗位于城市中心区、规划用途为商业的熟地，甲房地产开发公司(以下简称甲公司)准备参与竞标。
甲公司进行房地产市场调研时，应首先搜集竞标熟地商圈内现有写字楼的（ ）需求信息。
- A．空置率
- B．建筑面积
- C．用户行业
- D．企业规模
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甲房地产经纪公司为了避免张某、王某私下成交，应当（ ）。
- A．始终不安排张、王见面
- B．要张某交一笔分析金
- C．与张某签订委托看房协议
- D．与王某签订委托看房协议
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甲房地产经纪公司在接待王某时，应该（ ）。
- A．了解张某的真实意愿
- B．对张某进行资格甄别
- C．与张某签订委托协议
- D．了解张某的消费习惯
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房地产经纪人充分认识房源、了解房源特点的目的是（ ）。
- A．获得业主或承租方的信任
- B．为业主提出一个符合物业物理特性的出租价格
- C．为承租方找到符合其居住或使用偏好的物业
- D．充分理解和尊重租赁双方的需求
- E．在最短的时间内成交
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根据材料回答1~5题：
甲房地产经纪公司开业后，张某委托该公司出租乙房产，随后王某来到该公司要求承租乙房产。
下列说法中正确的是（ ）。
- A．张某是乙房产的所有人
- B．张某是甲房地产经纪公司的客源
- C．王某是甲房地产经纪公司的客源
- D．张某不能再委托其他房地产经纪公司出租乙房产
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房地产企业选择目标市场策略应考虑的因素有（ ）。
- A．企业资源
- B．产品特点
- C．市场特点
- D．社会文化环境
- E．产品生命周期
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在房地产广告的媒介中，报纸广告的优势是（ ）。
- A．针对性强
- B．影响广泛
- C．信赖感强
- D．吸引力强
- E．传播迅速
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经济环境研究主要是对商业地产的总体环境进行调查和分析，其变量主要包括（ ）等。
- A．人均收入水平、消费水平
- B．购买行为与习惯
- C．全社会消费零售总额
- D．全市商业增加值
- E．人均可支配收入
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投资商业地产项目要考虑的因素有（ ）。
- A．周边环境
- B．项目特色
- C．投资回报和项目的可持续发展前景
- D．升值潜力
- E．结构及形态
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在介绍礼仪方面，房地产经纪人应注意的要点有（ ）。
- A．先介绍年轻者给年长者认识
- B．先将女士介绍给男士
- C．先介绍位卑者给位尊者认识
- D．先将本公司的人介绍给外公司的人
- E．先介绍位尊者给位卑者认识
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房地产项目竞争环境分析主要包括（ ）。
- A．供给与需求特征分析
- B．法律特征分析
- C．区位和地块特征分析
- D．地上物特征分析
- E．经济、财务特征分析
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一般来说住宅物业关注的重点在于（ ）。
- A．城市交通
- B．公共配套设施
- C．商业聚集程度
- D．基础配套设施
- E．人流及可驻性
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确定房地产价格，需要考虑的基本因素包括（ ）。
- A．消费者需求
- B．地理位置
- C．成本
- D．竞争者价格
- E．使用年限
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针对小业主房源的开拓渠道主要有（ ）。
- A．报纸广告
- B．电视广告
- C．路牌广告
- D．老客户推荐
- E．电话访问
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当房地产经纪人在谈判过程中，处于主动地位时，其应采取的谈判策略有（ ）。
- A．不开先例策略
- B．私人接触策略
- C．开放策略
- D．价格陷阱策略
- E．先斩后奏策略
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市场营销的本质是企业在动态的环境、（ ）三者之间寻求平衡的过程。
- A．产品或服务
- B．企业内部条件
- C．企业目标
- D．消费者
- E．生产者
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房地产广告制作大致可分为（ ）等环节。
- A．广告策划
- B．广告产品定位策略
- C．塑造企业和产品形象
- D．广告目标市场策略
- E．开展创造性销售活动
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下列不属于市场营销环境特征的是（ ）。
- A．客观性
- B．差异性
- C．有限性
- D．多变性
- E．全方位性
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买方独家代理与多家代理相比较，其委托代理关系表现为（ ）。
- A．明确
- B．不明确
- C．脆弱
- D．牢固
- E．易中断
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房地产经纪人为提高倾听效果应当做到（ ）。
- A．完全理解了委托人的意思后再作评价，不要任意反驳和评价
- B．不要只聆听和记录事实，还要观察委托人在说话过程中的语音、语调和表情
- C．对于客户不合理的要求应及时予以反驳
- D．关注客户当前的困难
- E．不要害怕困难的解释，努力倾听委托人复杂的陈述
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对于房地产经纪人而言，掌握了商务礼仪有助于（ ）。
- A．提高经纪服务的效益
- B．有助于与客户建立良好的人际关系
- C．以透露出个人良好的礼仪修养
- D．培养完善的人格和正直诚实的品德
- E．维护房地产经纪公司和房地产经纪人的个人形象
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在房地产市场调查的方法中，典型调查的特点在于（ ）。
- A．调查单位少
- B．工作量大
- C．调查周期长
- D．可在很短的时间内完成
- E．调查单位经过全面分析选择，具有代表性
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房地产经纪人在与客户面谈过程中，应当诚实回答客户提问，具体地讲应当做到（ ）。
- A．以客户的立场理解客户提问和客户要求
- B．以专业的态度诚实、认真并耐心地回答客户提问
- C．要有礼貌、切记粗俗
- D．对于不知道或不清楚的问题，应当据实告知，并征得客户的原谅
- E．让客户感觉其提问得到支持或认同，从而让客户提供更多的与此相关的其他信息
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在房地产经纪业务中，对外合作的风险主要包括（ ）。
- A．银行按揭风险
- B．同行合作风险
- C．资金流向监控的风险
- D．产权转移风险
- E．服务协议风险
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房地产片区市场研究的内容主要包括（ ）。
- A．片区内消费者构成
- B．片区内房地产开发动态
- C．片区的总体规划
- D．片区的功能定位
- E．片区内房地产项目营销推广方式分析
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房屋出租独家代理在经纪业务中的目标是（ ）。
- A．为委托人找到一个符合卖方最高房屋出租价格的承租方
- B．在同样住房质量下，为委托人实现最高租价
- C．以优质的服务赢得稳定客户
- D．获得佣金收入
- E．促成房屋租赁交易成功
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人文环境主要反映物业所在区域环境内的人口素质、地区治安状况等综合因素，可划分为“好、较好、一般、差”四个等级，其中“较好”这一等级相对应的划分标准为（ ）。
- A．区域内人口素质总体较高
- B．社会建设发展很成熟
- C．治安状况较好
- D．区域内人口素质较高
- E．物业所在区域附近有普通学院、区级图书馆
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在构造产品SWOT分析矩阵的过程中，应将对产品发展有（ ）的影响因素优先排列出来。
- A．间接的
- B．短暂的
- C．迫切的
- D．重要的
- E．大量的
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在存量房买方代理业务流程中，房地产经纪人在交易达成这一阶段应做的工作有（ ）。
- A．积极弥补双方的差异
- B．进行物业交验
- C．签署合同文本
- D．解释合同内容
- E．促成交易成功
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对外承诺标准化是风险的防范措施之一，房地产经纪机构要做到这一点应当（ ）。
- A．对各个业务操作环节实行集中、统一的管理
- B．制定标准的对外承诺文本
- C．展示标准化的文本
- D．规范档案与印章的管理
- E．对各个经营地点实行定期或不定期的检查稽核
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在区域写字楼市场供应状况分析项目中，竞争项目分析的内容有（ ）。
- A．入市时间
- B．市场定位
- C．区域属性
- D．销售量
- E．销售价格
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房地产经纪人接待到店客户时应注意的事项有（ ）。
- A．房地产经纪人应站立迎接，微笑待人，使用标准问候语
- B．新客户由值班经纪人接待，老客户由原经纪人接待
- C．与客户进行初步沟通，了解客户需求
- D．房地产经纪人在送别客户前，应尽可能多留几种客户的联系方式
- E．当客户对某些房地产问题进行咨询时房地产经纪人可以通过展示房源信息或者促销计划，赢得客户，并与之签署委托协议或达成签署委托协议意向
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房地产买方独家代理经纪人对买方的义务包括（ ）。
- A．通知买方
- B．平等、诚实地对待卖方
- C．适当关注卖方的权益
- D．为物业最低价格而进行谈判
- E．协助买方完成交易
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房地产公共关系促销的特点不包括（ ）。
- A．有利于塑造企业和产品的良好形象
- B．有利于保障房地产经纪人的利益
- C．有利于赢得客户
- D．有利于开展创造性销售活动
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一般情况下卖方独家代理的成交时问为（ ）个月。
- A．1
- B．2
- C．3
- D．6
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在住宅项目价格的制定步骤中，在市场调研后应进行的工作是（ ）。
- A．确定核心均价
- B．价目表的形成及验证
- C．价格确定
- D．推售安排
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在房地产产品生命周期中的（ ）期，扩大产品市场占有率的有效营销手段是密集的广告。
- A．引入
- B．成长
- C．成熟
- D．衰退
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二手房销售的特点不包括（ ）。
- A．标的物分散
- B．现房销售
- C．价格浮动空间大
- D．侧重产品
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下列关于新建商品房价目表的表述，错误的是（ ）。
- A．最终确定并用于销售的价目表必须有销售人员的有效盖章
- B．价目表应包含楼盘名、楼栋号、户型以及重要提示等内容
- C．最终确定并用于销售的价目表会作为当期交易的价格依据
- D．销售人员最好能够做到熟记价目表，这样有利于在销售过程中引导客户
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保证房源信息时效性的重要手段是（ ）。
- A．对业主进行周期性访问
- B．不断累积访问信息
- C．循环利用房源信息
- D．尽可能扩大推广面
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房地产消费者采用新产品的第一步是（ ）。
- A．对新产品产生兴趣
- B．试用新产品
- C．知晓新产品
- D．评价新产品的价值
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下列关于房地产交易撮合时的操作要点的表述，错误的是（ ）。
- A．对于分析双方的交易分歧，应区分是关键问题还是次要问题
- B．鼓励双方自行协调
- C．依照公平、公正的原则和市场惯例解决分歧
- D．当分歧较大时尝试将双方分开进行协调
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房地产产品广告定位策略的方法主要有（ ）。
- A．功效定位、品质定位
- B．客户定位、形象定位
- C．客户定位、功效定位
- D．功效定位、形象定位
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房地产经纪人买方代理服务的收益为（ ）。
- A．同等住房质量下的购房价格降低
- B．同等住房质量下的购房价格提高
- C．获得独家代理佣金收入
- D．找到满意的房屋
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下列关于抵押贷款还款方式的表述，错误的是（ ）。
- A．抵押贷款常用的还款方式有等额本息还款法和等额本金还款法两种
- B．等额本患还款方式是指每月以相等的金额偿还借款本息，每月还款额固定
- C．等额本金还款方式是指每月以相等的金额偿还本金，利息按剩余本金逐月结清
- D．等额本金还款方式下借款人可准确掌握收支预算
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在住宅客户的类型中，大户型及别墅客户的特点不包括（ ）。
- A．置业经验非常丰富，对物业有自己独有的判断
- B．表现比较低调，很讲道理，容易沟通
- C．对自己的选择较自信，朋友的影响较小
- D．注重物业品质及形象等精神层面
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公司或个人承担部分或全部的损失属于风险管理方法中的（ ）。
- A．提高预防能力
- B．自我保险
- C．对冲
- D．信息投资
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下列沟通方式中，属于口头沟通的是（ ）。
- A．确认单
- B．动作语言
- C．面对面营销
- D．电子邮件、短信
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在电话礼仪方面，房地产经纪人应当注意的事项不包括（ ）。
- A．注意说话的音量，传递出必要信息
- B．尽量留下客户电话
- C．电话铃响三声后再接听
- D．回答问题要准确流畅
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在商业地产项目的市场调研中，（ ）主要反映未来商业地产项目市场的供应量、未来商业的业态规划、竞争状况等内容。
- A．商业消费者行为调查
- B．商业地产项目地块的研究分析
- C．竞争性在建商业地产项目调查
- D．城市商圈调查
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房地产经纪人在与业主接洽、相互沟通了解的过程中，（ ）是获取委托的关键。
- A．能否获得业主的信任
- B．能否提供尽可能多的房源
- C．能否充分理解客户的需求
- D．能否提供专业意见
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新建商品房购房者可以以抵押贷款方式付款，目前人民币贷款期限最长不超过（ ）年。
- A．10
- B．20
- C．30
- D．50
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关于建筑策划定位法第一研究领域的表述，错误的是（ ）。
- A．主要研究建筑、环境、人的课题
- B．主要研究建筑功能和空间的组合方法
- C．受制于总体规划
- D．根据用地区域的功能性质划定项目的性质、品质和级别
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在风险管理的过程中，识别各种风险后应当进行的工作有（ ）。
- A．衡量潜在的损失频率和损失程度
- B．开发并选择适当的风险管理方法
- C．实施所选定的风险管理方法
- D．持续地对公司风险管理方法及战略的实施情况和适用性进行监督
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房地产经纪业务是在交易双方之间斡旋促成的，在对卖方的确认和说服工作中，首要环节是（ ）。
- A．对卖方进行资格甄别
- B．了解卖方的真实意愿
- C．判断决策人
- D．明确卖方需求内涵
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房地产产品目标客户需求定位法的步骤，不包括（ ）。
- A．目标客户特征分析
- B．内部资源分析
- C．确定目标客户
- D．设计产品并进行营销策划和组织实施
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最传统的市场细分方法是以（ ）为依据。
- A．人口统计因素
- B．心理因素
- C．地理因素
- D．购买行为因素
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在问题的类型中，（ ）有助于房地产经纪人与客户敞开心扉，共同探讨与委托事项相关的内容。
- A．试探型问题
- B．开放式问题
- C．镜像型问题
- D．封闭式问题
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在客源信息的开拓中，（ ）是常用方法，同时也是房地产经纪人获得精准客户的渠道之一。
- A．客户介绍法
- B．门店接待法
- C．人际关系法
- D．会员揽客法
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房地产消费行为调查的内容不包括（ ）。
- A．消费者购买房地产商品的数量及种类
- B．消费者对本企业房地产商品的信赖程度和印象
- C．消费者对房屋设计、价格、质量及位置的要求
- D．消费者的实际支付能力
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商圈的构成不包括（ ）。
- A．核心商圈
- B．缓冲区商圈
- C．次级商圈
- D．边缘商圈
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一般情况下城市核心商圈的顾客占顾客总数量的（ ）。
- A．5%～10%
- B．15%～20%
- C．30%～45%
- D．70%～80%
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购房者通过销售人员的介绍，选定自己购买的单位后，需要以交纳定金并签订（ ）的形式，来确定对房号的认购权、成交价格等事项。
- A．前期物业管理服务合同
- B．房地产买卖合同
- C．临时业主公约
- D．房地产认购协议书
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下列关于中大户型住宅客户的表述，错误的是（ ）。
- A．以二次或多次置业客户为主
- B．置业目的多为改善居住条件
- C．对价格非常敏感
- D．家庭结构较为复杂，多为三代人同住
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房地产经纪公司为由于客户产权瑕疵造成的纠纷赔偿到保险公司购买保险，这种风险管理的方法是（ ）。
- A．自我保险
- B．提高预防能力
- C．保险
- D．减少风险行为的程度
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关于鼓励式倾听的表述，错误的是（ ）。
- A．鼓励式倾听是倾听的技巧之一
- B．鼓励式倾听通过启发、提问、复述与反馈和必要的沉默达到获得信息的目标
- C．房地产经纪人应着重采用鼓励式倾听技巧
- D．鼓励式倾听即通过互动式的沟通，使房地产经纪人与委托人对某些问题能够进行深入的探讨，获得更多的信息
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在一般推荐方式下的卖方代理经纪人会获得业务成交总佣金的（ ）作为报酬。
- A．20%
- B．50%
- C．60%
- D．80%
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侧重于总成本费用补偿的房地产定价方法是（ ）。
- A．盈亏平衡定价法
- B．变动成本定价法
- C．目标利润定价法
- D．比较定价法
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房地产市场细分的原则不包括（ ）。
- A．可衡量性
- B．可进入性
- C．盈利性
- D．有针对性
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根据产品的企业销售增长率和市场占有率，企业可将房地产产品分为四种类型，其中（ ）的特点是销售增长率和市场占有率双高。
- A．明星产品
- B．现金牛产品
- C．问号产品
- D．瘦狗产品
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下列关于写字楼项目销售展示策略的表述，错误的是（ ）。
- A．应当体现商务气质
- B．通过展示内容及服务交流内容的专业程度，建立与高端商务客户的对话平台
- C．确保提升项目品质感与尊贵感
- D．在销售期内应进行精细化的样板间展示
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根据SWOT分析制定出的行动对策有四种，其中（ ）对策是一种最为悲观的对策。
- A．WO
- B．WT
- C．ST
- D．SO
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根据SWOT分析制定出的行动对策有四种，其中WT对策的目的是（ ）。
- A．努力使优势因素影响趋于最大，充分利用企业内部资源和能力
- B．对企业劣势资源进行投资，以改善企业的劣势资源并努力使劣势影响趋于最小
- C．努力使劣势因素和威胁因素的影响趋于最小
- D．努力使优势因素和机会因素都趋于最大
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下列关于存量房市场营销特点的表述，错误的是（ ）。
- A．由交易双方协议定价
- B．多采用房地产经纪企业代理销售或购买
- C．可以采用直销渠道，也可采用代理渠道
- D．使用成本低、受众量大的广告手段
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新建商品房销售人员上岗考核通常由（ ）组织进行。
- A．项目销售经理
- B．项目策划人员
- C．项目负责人
- D．专业法律人员
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房地产市场竞争情况调查属于房地产市场调查类型中的（ ）。
- A．房地产市场需求调查
- B．房地产市场供给调查
- C．房地产市场环境调查
- D．房地产市场营销活动调查
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房地产广告的战略目标可以分为通知、说服、提醒几种，其中通知性广告主要是（ ）。
- A．用于产品的开拓阶段
- B．用于产品的成熟期
- C．能够建立对某一特定品牌的选择性需求
- D．保持客户对该产品的记忆
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新建商品房销售人员在销售现场向客户详细介绍开发商及开发的产品目的是（ ）。
- A．了解客户对产品的关注点
- B．详细了解客户的背景
- C．加深客户对产品的期待
- D．拉近与客户的距离