房地产经纪人《房地产经纪实务》实战模拟试卷(6)
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若甲公司开发普通住宅的成本加成率为30%，销售税费率为20%，则按成本加成定价法测算的普通住宅的单价为（ ）元。
- A．2 250
- B．2 340
- C．2 925
- D．3 600
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若甲公司选择方案二，其收益期望值为（ ）元。
- A．2 000
- B．2 200
- C．2 400
- D.3 000
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对普通住宅开发的投资风险有影响的因素主要有（ ）。
- A．销售价格
- B．位置与环境
- C．住房政策
- D．客户状况
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根据下列内容，回答16~20题：
甲房地产开发公司(以下简称甲公司)获得一宗居住用地的开发权，经过市场调研后拟订了两个开发方案：方案一为投入2亿元开发高档住宅建筑面积80 000 m2；方案二为投入1．8亿元开发普通住宅建筑面积100 000 m2。甲公司对销售前景进行了预测：高档住宅销路好的概率为60%，可获收益5 000万元;销路差的概率为40%，将会亏损3 000万元。普通住宅销路好的概率为80%，可获收益3 000万元;销路差的概率为20%，将会亏损1 000万元。
在对两个开发方案进行选择时，甲公司需要对房地产市场前景进行预测。适合对房地产市场前景进行定性预测的方法为（ ）。
- A．时间序列法
- B．回归分析法
- C．特尔菲法
- D．销售人员意见综合
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项目预测是指公司在不同水平的市场营销努力下对项目情况的预测，它包括的主要内容有（ ）。
- A．销售速度与价格
- B．市场营销敏感性
- C．资金回笼速度
- D．项目销售与租赁的比例
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为民中介公司在接到李先生的正式委托后，应在第一时间（ ）。
- A．现场勘察物业
- B．核实商铺的产权的合法性、完整性、真实性和有效性
- C．进行市场推广
- D．寻找客户
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在三年后，李先生父母将随李先生一起定居海外。李先生决定将商铺出售，而这时时尚服装店仍在正常营业。则经纪人必须（ ）。
- A．向购买方介绍清楚，在同等条件下时尚服装店有优先购买权
- B．向购买方介绍清楚，在同等条件下宏图烧烤店有优先购买权
- C．告知承租人，如放弃购买，则租赁关系终止
- D．与承租人协商处理善后，在办理转让当日前结算租金
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由于展示的需要，时尚服装店对房屋进行装修。在装修过程中，自行对房屋的结构做了改动，造成了房屋裂缝。对造成的损失，应由（ ）承担赔偿责任。
- A．时尚服装店
- B．李先生
- C．为民中介公司
- D．宏图烧烤店
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房屋租赁是指，（ ）将房屋出租给承租人，由承租人支付租金，并在租赁关系终止后，将房屋返还给出租人的行为。
- A．房屋所有人
- B．房屋使用人
- C．房屋委托代管人
- D．房屋收益人
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不管是房屋租赁还是房屋转让，客户都要支付定金。下列关于定金说法正确的是（ ）。
- A．定金合同自签订之日起生效
- B．支付定金是保证合同履行的必要条件
- C．收受定金一方不履行约定的债务，应当双倍返还定金
- D．定金的数额不得超过主合同标的额20%
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根据下列选项，回答10~15题：
李先生在国内购买了一套商铺，现在李先生要出国，他把该商铺委托给某房地产为民中介公司，要求为民中介公司代租代管，租金交给李先生的父亲。该商铺租给了宏图烧烤店5年，一个月后，因宏图烧烤店老板又另有发展，把该商铺转租给时尚服装店。
在代租代管期间，该商铺空置的风险由（ ）承担。
- A．李先生
- B．为民中介公司
- C．保险公司
- D．李先生和为民中介公司各承担一半
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如果有一张先生看中此房欲购买，并与此经纪机构签署了认购合同，则（ ）。
- A．张先生必须立即交付定金
- B．定金可由购房客户(张先生)直接交给业主(李先生)
- C．定金也可由经纪机构代收，由客户发出付款委托书，再发放给业主
- D．此时，房地产产权证原件仍在业主手中
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（ ）是这一经纪业务过程中最重要的一个环节。
- A．市场推广
- B．交易洽谈
- C．促成交易
- D．签约成交
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根据下列选项，回答6~9题：
李先生有一处已出租的住房欲出售，委托新兴房地产经纪公司居间销售，双方签订了《居间合同》。试分析下列各题。
房地产经纪人接到正式委托后，应在第一时间（ ）。
- A．现场勘察物业
- B．核实房地产产权的合法性、完整性、真实性和有效性
- C．进行市场推广宣传
- D．寻找客户
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甲公司按照消费者购买或使用某种产品的时机、追求的利益、使用者情况、使用程度、信赖情况等为依据细分房地产市场时，采用的细分方法属于（ ）。
- A．行为细分
- B．人口细分
- C．心理细分
- D．A10尺度细分
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由于该房产属于已出租房产，经纪人必须（ ）。
- A．向购买方介绍清楚，在同等条件下，承租方有优先购买权
- B．应提前一个月通知承租方，征求其意见
- C．告知承租方，如放弃购买，则租赁关系终止
- D．要求出售方(李先生)与承租人协商处理善后事宜，办理转让当日前结算租金
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甲公司对2～3年内的房地产市场各类物业的需求量进行预测属于房地产需求的（ ）。
- A．长期预测
- B．中期预测
- C．短期预测
- D．不定期预测
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甲公司对商圈内居民住宅情况进行调研时，其调研项目应包括（ ）。
- A．居民基本情况
- B．现有住宅
- C．市场景气情况
- D．期望住宅
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填写《物业勘察表》时经常出现的问题有（ ）。
- A．勘察人员对委估物业描述有误导
- B．勘察人员对委估物业描述不详、缺项或模棱两可
- C．勘察人员对物业关键因素记录不准确或勘察表粗制滥造
- D．勘察人员有违经纪原则、估价行业的职业道德要求
- E．勘察人员在征询客户需求时，采用封闭式的问法
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根据下列内容，回答1~5题：
甲房地产开发公司(以下简称甲公司)拟开发一新项目，现需要通过市场调研了解不同类型项目的销售前景，以便更好地掌握市场，进行准确的市场定位，最终作出正确的决策。
为使调研工作顺利进行，甲公司进行房地产市场调研的程序为（ ）。
- A．确定调研目的一收集资料一初步调研一调研设计一现场调研一提交调研报告
- B．确定调研目的一调研设计一收集资料一初步调研一现场调研一提交调研报告
- C．确定调研目的一初步调研一调研设计一收集资料一现场调研一提交调研报告
- D．确定调研目的一初步调研一收集资料一调研设计一现场调研一提交调研报告
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甲公司对房地产市场营销活动进行调研时，除了要对房地产市场竞争情况进行调研，还需要对（ ）等方面进行调研。
- A．房地产产品
- B．房地产价格
- C．房地产商品
- D．房地产促销
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存量房经纪业务商圈目标市场的调查内容主要包括（ ）。
- A．物业公司的地址、公司名称和联系方式
- B．物业的类型、物业管理费的收费标准
- C．具体的开盘时间和价格、交房时间
- D．主要房型和建筑面积、车位情况及管理费用
- E．每个楼盘的主要入住业主来源情况、入住率、绿地率
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按使用类别划分，住宅又可以分为（ ）。
- A．商品房
- B．经济适用房
- C．普通住宅
- D．复式住宅
- E．别墅
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在建筑设计进行空间、功能、形式、体形等内容的图面研究前，对（ ）的可行性进行调查研究和数理分析，科学地制订设计任务书。
- A．面积容积
- B．规模
- C．设计内容
- D．朝向
- E．空间尺寸
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新建商品房现场销售的误区主要有（ ）。
- A．不在乎客户的感受、认同度和需求
- B．不做分析，没有重点地推荐一些房号
- C．忽略和客户一起来的家人和朋友
- D．站在客户的角度去思考问题，帮助客户
- E．当客户提出问题时马上反驳，甚至企图改变客户的真实需求
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写字楼项目代理销售的特性体现在（ ）。
- A．与宏观经济负相关
- B．客户非个体属性
- C．产品技术性
- D．销售商务性
- E．项目运作专业性
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房地产市场的基本特征包括（ ）。
- A．区域性
- B．供给滞后性
- C．交易复杂性
- D．受政府干预较小
- E．完全竞争性
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在房地产产品建筑策划定位法流程中，建筑策划部分的外部条件主要包括（ ）。
- A．社会条件
- B．人文条件
- C．景观条件
- D．管理条件
- E．地域条件
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商业项目销售价格制定方法一般有（ ）。
- A．租金反算法
- B．市场比较法
- C．成本法
- D．内部替代法
- E．收益法
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存量房房源按产权状态可以分为（ ）。
- A．已购公房
- B．军产房
- C．再次交易的商品房
- D．酒店
- E．农村宅基地上的住房
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存量房经纪业务商圈初步调查的主要内容包括（ ）。
- A．有效商圈内的标志性建筑
- B．每个楼盘的总面积、主要户型、总套数
- C．楼盘名称、坐落位置、楼盘的竣工日期及开发企业
- D．商圈内主要竞争对手的成交情况分析
- E．每个楼盘的开盘价格、目前的市场售价、主要房型的出租价格
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房地产销售人员应提醒借款人向各银行的抵押贷款产品或抵押贷款服务公司的专业人士进行咨询，注意防范抵押贷款的（ ）风险。
- A．房屋贬值
- B．无法实现交换
- C．购房者房屋处置
- D．利率变化
- E．无力继续偿还贷款本息
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存量房客源信息开发策略包括（ ）。
- A．将精力集中于市场营销
- B．致力于发展和顾客之间的关系
- C．随时发现客户信息
- D．使潜在客户变为真正的客户
- E．进行购买力与消费信用分析
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房地产产品定位方法包括（ ）。
- A．市场分析定位法
- B．SWPT分析定位法
- C．建筑策划定位法
- D．价格分析定位法
- E．目标客户需求定位法
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针对租赁业务物业交验，房地产经纪人应注意的事项有（ ）。
- A．当分歧较大时尝试将双方分开进行协调
- B．分歧的解决要依照公平、公正的原则和市场惯例
- C．对于当时无法确认由哪方缴纳的费用，应协助双方制订解决办法
- D．房地产经纪人要与租赁双方仔细核对出租物业中的各种设施和设备，注明品牌、型号和数量
- E．如果双方在物业交验过程中产生矛盾，房地产经纪人应让双方自行协调
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4Ps，即市场营销组合策略，是指在特定时期向特定市场销售特定产品的市场营销决策的优化组合。市场营销的四大要素是（ ）的优化组合。
- A．产品
- B．价格
- C．分销
- D．促销
- E．合并
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房地产经纪人接待到店客户的流程包括（ ）。
- A．站立迎接，微笑待人，使用标准问候语
- B．引领客户入座，并将茶水放至客户面前
- C．确定接待主体
- D．物业交验
- E．客户信息录入
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风险识别应该遵循的原则包括（ ）。
- A．全面周详原则
- B．系统化、制度化、经常化原则
- C．量力而行原则
- D．准确性、完整性和及时性原则
- E．综合考察原则
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新建商品房售楼处的选择原则是具有一定（ ）。
- A．专业性
- B．互动性
- C．昭示性
- D．易达性
- E．指导性
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针对买卖业务的物业交验，房地产经纪人应注意的事项有（ ）。
- A．水表账单是否结清
- B．协助双方进行煤气过户
- C．结清电话费
- D．为客户请搬家公司搬家
- E．检查电表状况是否正常运行
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针对小业主房源的开拓渠道主要有（ ）。
- A．报纸广告
- B．电话访问
- C．路牌广告
- D．房地产开发商
- E．互联网
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新建商品房客户营销的方式主要有（ ）。
- A．网络营销
- B．电话营销
- C．限量销售
- D．现场销售
- E．客户关系维护
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房源的特征包括（ ）。
- A．独家性
- B．长期性
- C．动态性
- D．经济性
- E．可替代性
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商业项目的纯销售模式分为（ ）。
- A．整体销售
- B．先租后售
- C．售后返租
- D．分割式销售
- E．拍卖销售
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市场营销通过商品（ ）和加速相互满意的交换关系，促使商品的价值实现和增值。
- A．服务
- B．分销
- C．促销
- D．生产
- E．定价
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在房地产促销手段中，人员促销的局限性主要有（ ）。
- A．时间成本较高
- B．无法与消费者建立良好关系
- C．市场范围受到限制的情况下，采用人员促销将受到很大限制
- D．要求促销人员具有较高的素质
- E．无法明确消费者的需求
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购买写字楼客户的心理特征较住宅有较大差异，主要体现在（ ）。
- A．客户更关注写字楼的形象
- B．自用兼顾投资心理
- C．房号销控方式
- D．购买决策理性
- E．写字楼客户对周边交通的便捷程度有较高要求
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目前市场上采用较多的销售模式是（ ）。
- A．先租后售策略
- B．分割式销售策略
- C．售后返租策略
- D．拍卖销售策略
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市场分析方法中的市场调查方法包括（ ）。
- A．实地调查法
- B．问卷访问法
- C．座谈会
- D．电话咨询法
- E．网络沟通法
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房地产项目竞争环境分析中，（ ）主要分析物业项目销售价格、租金水平、销售折扣、销售成本、吸纳率、开发成本和费用，测算项目的投资总额，以衡量项目的经济性。
- A．法律特征分析
- B．经济、财务特征分析
- C．地上物特征分析
- D．区位和地块特征分析
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商业项目租赁价格制定一般采用（ ），结合自身商业运营管理能力综合考虑。
- A．收益法
- B．成本法
- C．市场比较法
- D．内部替代法
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在房地产产品生命周期的四个阶段中，（ ）阶段的策略应是保持适当而薄利的价格，并根据用户的需要对房屋作某些改良。
- A．引入期
- B．成长期
- C．成熟期
- D．衰退期
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房地产经纪人通过耐心地询问，可以获得客户对某个事项的态度和偏好，这种问题的类型是（ ）。
- A．指引型问题
- B．试探型问题
- C．镜像型问题
- D．封闭型问题
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关于房地产产品建筑策划定位法的流程，下列选项中正确的是（ ）。
- A．目标规模设定一内部条件调查一外部条件调查一方案构想
- B．目标规模设定一方案构想一外部条件调查一内部条件调查
- C．目标规模设定一外部条件调查一方案构想一内部条件调查
- D．目标规模设定一外部条件调查一内部条件调查一方案构想
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要求靠近售楼处的主要人流动线是售楼处（ ）的技术要点。
- A．儿童游乐区
- B．功能分区
- C．信息发布区
- D．接待区
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判断地块位置是否紧邻城市主要道路两侧，未来楼体位置是否便于吸引城市人流与车流的视觉关注，是指（ ）。
- A．景观资源判断
- B．项目位置昭示性判
- C．交通便利性判断
- D．区域属性判断
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下列选项中不属于对企业现金流和企业价值变动影响最大的风险是（ ）。
- A．信用风险
- B．价格风险
- C．纯粹风险
- D．投资风险
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房地产市场细分的方法中，（ ）即按影响消费者需求的各种因素，由粗到细逐步地进行系列划分市场的方法。
- A．单一标准法
- B．综合标准法
- C．系列标准法
- D．系统标准法
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开发企业在交付房屋的时候，买方直接按照合同约定的交楼标准对房屋进行验收，验收合格后拿钥匙，验收环节（ ）。
- A．只交管理费
- B．只交房屋契税
- C．只交安装费
- D．无需交付任何费用
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在发生损失后最重要、最基本的一项管理目标是（ ）。
- A．节约成本
- B．维持生存
- C．尽快恢复正常的经营秩序
- D．保证公司的持续发展
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根据顾客的比率或距离的范围，商圈由核心商圈、次级商圈、边缘商圈三个层次构成，在核心商圈的顾客占顾客总数量的（ ），顾客的集中度高，消费额也高。
- A．5%～10%
- B．15%～20%
- C．30%～50%
- D．70%～80%
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下列选项中，（ ）是经纪机构生存和发展的根本，独家委托经纪机构定会全力以赴地为业主服务，尽可能将房屋售出。
- A．实力
- B．专业服务水平
- C．信誉
- D．房源
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对各个经营地点实行定期或不定期的检查稽核，（ ）是保证房地产经纪业务操作规范的重要措施。
- A．权限的控制与分配
- B．对外承诺标准化
- C．门店责任人的培训
- D．建立起系统的监察稽核体系
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预留足够的人流停住时间与足够的集中照明是售楼处（ ）的技术要点。
- A．模型区
- B．洽谈区
- C．放映区
- D．信息发布区
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房源的（ ）主要包括物业的用途及其权属状态等。
- A．心理属性
- B．物理属性
- C．法律属性
- D．社会属性
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根据SWOT分析制订出的行动对策有四种，其中WT对策是指（ ）。
- A．最小与最大对策
- B．最大与最小对策
- C．最大与最大对策
- D．最小与最小对策
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客户尽管每月收入很高，但是客户需要赡养和抚养的家庭人口很多，家庭消费支出较大，能够用于改善住房条件或满足投资需求的资金所剩无余。上述分析是针对客源信息中（ ）的分析。
- A．购买力与消费信用
- B．目标物业与偏好分析
- C．客户需求程度分析
- D．客户购买决策分析
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开拓客源的方法中，（ ）不受时间、场地的限制。
- A．驻守和横幅揽客法
- B．人际关系法
- C．讲座揽客法
- D．会员揽客法
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房地产市场搜集资料的途径中，（ ）很难为开发企业接受。
- A．交易双方当事人
- B．准交易资料的利用
- C．同业间资料的交流
- D．促成房地产交易行为的中介组织
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房地产经纪人最常用的沟通方式是（ ）。
- A．口头沟通
- B．书面沟通
- C．表情语言
- D．网络沟通
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实现风险识别目标的首要原则是（ ）。
- A．量力而行原则
- B．系统化、制度化、经常化原则
- C．综合考察原则
- D．全面周详原则
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下列选项中，不属于房地产市场营销特定目标的是（ ）。
- A．以营利为目的
- B．掌握房地产市场营销系统运行中资源的输入、过程、输出
- C．通过房地产市场营销使房地产购买者的需求或欲望得到满足
- D．推进房地产业以及社会经济的整体发展
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在市场调查搜集原始资料时，（ ）是整个调查工作的核心。
- A．多看、多走
- B．多问、多记
- C．调查表格及问卷
- D．进行访谈
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房地产经纪服务的5S技巧中，（ ）是做人做事之本，是事务处理和人际沟通的润滑剂。
- A．真诚
- B．微笑
- C．机敏
- D．研学
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采用广告法开拓客源信息的劣势是（ ）。
- A．时效性较差
- B．浪费经纪人的时间
- c．获得的信息量会很少
- D．受市场、政策等因素波动很大
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房屋租赁的佣金通常为（ ）的房租。
- A．半个月
- B．1个月
- C．2个月
- D．3个月
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通过互动式的沟通，使房地产经纪人与委托人对某些问题能够进行深入的探讨，获得更多的信息，这是倾听技巧方法中的（ ）。
- A．投入式倾听
- B．鼓励式倾听
- C．分析式倾听
- D．记录式倾听
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符合客户的常规看房顺序是售楼处（ ）的技术要点。
- A．模型区
- B．功能分区
- C．洽谈区
- D．信息发布区
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房地产经纪人最基本的职责是（ ）。
- A．提供优质服务
- B．充分掌握市场信息
- C．促成交易双方成交
- D．具备良好的品质
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房地产产品组合的宽度指企业（ ）。
- A．销售产品的产品质量
- B．产品组合中每一产品线所包含的品种
- C．能够提供产品线的数量
- D．销售不同产品的数量
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新建商品房销售需要准备的合约文件有商品房买卖合同和（ ）。
- A．抵押贷款合同
- B．房地产认购协议书
- C．房地产产权委托办理合同
- D．担保合同
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有关新建商品房的商圈划分的表述，不正确的是（ ）。
- A．邻里中心型：大约半径在一公里，一般称为“区域商圈”
- B．大地区中心型：通常指公交路线可能延伸到达的地区，其覆盖面则比生活商圈更广，一般称为“地域商圈”
- C．副城市中心型：通常指公交路线集结的地区，可以转换而形成交通辐射地区
- D．城市中心型：又可以称为中央商务区(CBD)，其覆盖范围包括整个都市四周，车潮或人潮流量的层面来自四面八方
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私盘制房源信息共享形式的缺点表现在（ ）。
- A．不利于保障收集房源信息的经纪人利益
- B．不利于提高经纪人收集房源信息的积极性
- C．经纪人会存在“留盘”行为
- D．经纪人在短时间内没有与买方代理经纪人实现信息的交换，还可能导致交易的延迟或者失败
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对销售人员进行模拟讲解培训和销售百问培训，属于（ ）。
- A．项目培训
- B．专题培训
- C．公司背景培训
- D．宣传资料培训
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在房地产经纪人与客户沟通方式中，口头沟通的优点是（ ）。
- A．有充分时间进行分析
- B．可以马上得到对方的反馈
- C．能充分表达信息传递者的态度
- D．能充分记录、信息准确
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市场营销的环境中，（ ）是企业营销活动的出发点和归属。
- A．消费者
- B．竞争者
- C．开发商
- D．利益相关者
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客户置业计划是根据购房者的需求，向其明确展示（ ）的一种销售工具。
- A．付款方式与支付金额
- B．建筑面积与平面布局
- C．投资保值
- D．房地产价格趋势
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实现企业总体战略的途径和手段是（ ）。
- A．服务战略
- B．市场营销战略
- C．价格战略
- D．职能战略
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首次置业为主，以满足刚性需求为购房目的；家庭结构相对简单，多为单身客、小情侣；对价格非常敏感，低价是促成购买的直接原因的客户，依据购房面积该类客户被划分为（ ）。
- A．小户型客户
- B．中大户型客户
- C．大户型
- D．别墅型客户
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在房地产产品生命周期的四个阶段中，房地产开发企业可大幅度提高销售价格的是（ ）。
- A．引入期
- B．成长期
- C．成熟期
- D．衰退期
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大部分客户购买写字楼往往要综合考虑企业发展需求及资金周转状态，而并非简单的个人购买行为，这体现出写字楼项目代理销售的（ ）。
- A．产品技术性
- B．销售商务性
- C．客户非个体属性
- D．项目运作专业性
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根据现有市场产品的客户反馈制订适当的产品建议，将有效避免新产品新技术应用的风险，同时可在客户关注方面改良提升，增强客户认可度与市场竞争力，这是基于（ ）的项目定位模式。
- A．客户核心价值关注点
- B．项目既定市场定位
- C．项目运作模式
- D．市场实操案例反馈
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地方各级政府，专门修建用于解决本地城镇居民、特别困难户、困难户和拥挤户住房问题的住房是指（ ）。
- A．集资房
- B．商品房
- C．解困房
- D．房改房