房地产经纪人《房地产经纪实务》实战模拟试卷(4)
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假定该套住宅可以以2100元的月租出租，出租税费约为200元，李某欲仅以全部租金收入来支付银行10年期贷款，贷款年利率同上，则可以选择的贷款成数是（ ）。
- A．四成
- B．五成
- C．六成
- D．七成
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办理抵押贷款手续时，银行通常要求李某（ ）。
- A．购买住房财产保险
- B．购买人寿保险
- C．提供所在单位的还款担保
- D．在借款银行开立还款账户，
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开发商提供以下付款方式可供选择，如果不考虑支付能力和其他风险因素，假定折现率为5%，则对李某最有利的付款方式是（ ）。
- A．一次性付款，价格优惠5%
- B．首付20%，余额分两期每隔半年支付一次
- C．首付10万元，余额分两期每隔半年支付一次
- D．半年后一次性付款，无优惠
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根据下列选项，回答16~20题：
李某看中一楼盘，预购买其中一套总价30万元、面积为100m2的住宅。假如你作为该住宅楼盘的销售人员，请回答李某的如下问题：
如果选择首付20%，余款向银行抵押贷款，贷款期10年，贷款年利率为5%，按月等额还款，月还款额为（ ）元。
- A．3 182
- B．2 500
- C．2 545．6
- D．2 590．5
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李某要向银行申请住房抵押贷款须提供（ ）等资料。
- A．个人身份证明
- B．个人收入证明
- C．抵押贷款证明书
- D．单位同意贷款的证明
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由于该市的老年公寓很少，且60岁以上老年人占全市总人口的15%，为此乙公司给项目拟订的宣传语为“爱他就买它”，并运用了许多推广策略，那么在预热期的推广策略主要是整个项目的（ ）。
- A．广告推广
- B．活动推广
- C．关系推广
- D．形象推广
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若该项目的建筑面积为200000m2，固定总成本为2亿元，单位变动成本为1500元／m2，销售税费率为15%，目标成本利润率为25%，那么该项目实现目标利润的销售价格为（ ）元／m2。
- A．2941
- B．3125
- C．3676
- D．3922
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该项目刚进入市场时采用的是撇脂定价策略，但一段时间以后，销量迟迟上不去，在征得A公司同意以后，B公司决定进行价格调整，此时可运用的策略有（ ）。
- A．难点户型的均价调整
- B．难点户型的层差和朝向差调整
- C．难点户型的重点推荐
- D．难点户型的总价提高
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在进行项目的市场调查研究和项目定位时，起作用最大的专家是（ ）。
- A．房地产行情分析专家
- B．建筑设计专家
- C．社会观察分析专家
- D．城市经济观察专家
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假设该项目是在符合法律、法规和土地利用限制条件下进行的，那么决定该项目可行还必须满足（ ）。
- A．自然可行
- B．规划可行
- C．财务可行
- D．技术可行
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根据以下材料，回答10~15题：
- A房地产开发公司(以下简称A公司)计划在某市投资开发一大型房地产项目，委托B房地产经纪公司(以下简称B公司)进行全程营销策划，B公司在可行性研究之后认为项目是可行的，且将目光瞄准在老年公寓上。
- B公司的项目定位属于（ ）。
- A．产品定位
- B．形象定位
- C．客户定位
- D．功能定位
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确定该商业用房均价后，制订每个商业单元价目表时，应考虑的主要因素有（ ）。
- A．景观
- B．单元面积
- C．单元平面布局
- D．单元所处位置
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采用未来收益定价法，该商业用房的价格应为（ ）。
- A．3 000元／m2
- B．3 200元／m2
- C．3 500元／m2
- D．4 000元／m2
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当前同类物业供求基本平衡，市场状况基本平稳，首选的定价方法应为（ ）。
- A．成本加成定价法
- B．市场比较定价法
- C．指标定价法
- D．目标成本定价法
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根据下列内容，回答5~9题：
某新建商业用房的完全成本为2 500元／m2，开发商希望的目标利润率是完全成本的20%，销售税金为200元／m2，周边同档次物业的市场价格水平为3 500元／m2，预计该物业的年总收益为400元／m2，总收益倍数为10。
采用成本加成定价法，该商业用房的价格应为（ ）。
- A．3 000元／m2
- B．3 200元／m2
- C．3 500元／m2
- D．4 000元／m2
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采用市场比较定价法，该商业用房的价格应为（ ）。
- A．3 000元／m2
- B．3 200元／m2
- C．3 500元／m2
- D．4 000元／m2
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在该房地产居间业务中，房地产经纪人的道德风险主要有（ ）。
- A．李某代收到张某的首期房款后不辞而别
- B．见买方很喜欢该套房屋，顺势抬高房价，要求与王某平分差价
- C．王某提供假身份证
- D．私下促成该笔业务，佣金归己
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张某通过报纸广告得知上述房源信息，到甲连锁店查询，李某负责接待，此时正确的做法有（ ）。
- A．迅速安排张某同王某见面洽谈
- B．带领张某看房，承诺可以帮助把房价压低一些，要求分成
- C．认真了解张某的购房要求，并将其资料作为客源信息录入计算机
- D．为防止张某“飞单”，与其签订书面委托协议，并明确服务范围、委托条件和佣金标准等
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张某很喜欢该套房屋，但对售价一时拿不定主意，此时房地产经纪人错误的做法有（ ）。
- A．提供近期类似成交案例价格供其参考
- B．为促成张某下决心，声称自已是注册房地产估价师，表明业主报价低于市场价格
- C．叫同事不断打电话称有客户要求看房，报价接近业主价格，造成竞争激烈的假象，促使其下决心
- D．适时介绍该房屋的环境、交通条件及生活配套设施等优点
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办公用途物业伴随其企业客户群的核心需求变化不断演绎，形成的细分产品包括（ ）。
- A．写字楼
- B．商务公寓
- C．LOFT
- D．商务综合体
- E．住宅
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根据下列内容，回答1~4题：
某房地产经纪公司在某城市开设了20多家连锁店，各连锁店之间房源和客源信息使用计算机联机系统进行统一管理，实现资源完全共享。业主王某在该房地产经纪公司的甲连锁店登记一套存量房拟出售，甲连锁店房地产经纪人李某接待了他。
该房地产经纪公司房源信息的共享方式是（ ）。
- A．私盘制
- B．公盘制
- C．MLS
- D．分区公盘制
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房地产市场调查的类型主要包括（ ）。
- A．房地产市场环境调查
- B．房地产市场需求调查
- C．房地产市场竞争力调查
- D．房地产市场供给调查
- E．房地产市场营销活动调查
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由于写字楼项目主流客户的非个体属性与商务属性，因此在选择推广渠道，以及制订相关设计及活动方案时，应当确保（ ）。
- A．渠道受众重点为企业高层人员或社会高端阶层
- B．在广告宣传的画面与文案设计方面，必须明确体现商务气质
- C．通过展示内容及，服务交流内容的专业程度，建立与高端商务客户的对话平台
- D．活动主题的选择应把握商务客户的敏感点，并在活动形式方面体现高端商务特色
- E．行业资源的应用是写字楼推广与住宅推广的重要不同
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存量房买方代理业务流程包括（ ）环节。
- A．客户接待并获取信任
- B．寻找与筛选购房客户
- C．看房
- D．交易谈判
- E．推荐房源
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房地产市场营销的基本特征有（ ）。
- A．受区域影响很大
- B．具有固定性
- C．消耗时间较短
- D．受政策法律影响较大
- E．受消费者心理预期影响较大
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市场营销的作用体现在（ ）。
- A．有利于企业发掘新的市场机会
- B．实现商品或服务的价值和增值
- C．避免社会资源和企业资源的浪费
- D．满足消费者需求，提高人们的生活水平和生存质量
- E．解决生产与消费之间的矛盾，满足生活消费和生产消费的需要
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房地产买卖合同签订程序方面的培训内容包括（ ）。
- A．售楼处签约程序
- B．入住程序及相关费用
- C．合同说明及其他法律文件的讲解
- D．销售策略及技巧
- E．如何办理抵押贷款及还款本患额计算
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市场营销的本质是企业在（ ）之间寻求平衡的过程。
- A．企业外部条件
- B．动态的环境
- C．企业目标
- D．消费者需求
- E．企业内部条件
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根据房屋存在的形式，房屋租赁代理大致可分为（ ）等类型。
- A．现房租赁代理
- B．在建商品房预售代理
- C．商品房先售后租代理
- D．商品房先租后售代理
- E．在建商品房预租代理
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采集出租客户信息的要点包括（ ）。
- A．收款方式
- B．内部设施
- C．家电配套情况
- D．物业需求位置
- E．物业管理情况
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分析、评价商机的主要标准有（ ）。
- A．利用该机会的风险大小
- B．利用该商机能带来的利润率的大小
- C．利用该机会的成本是否能保证企业赢利
- D．该机会是否与本企业的任务、目标、资源等条件一致
- E．本企业在开发该产品时能否比潜在的竞争者具有更大的优势
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房地产市场环境调查的内容包括（ ）。
- A．政治法律环境调查
- B．经济环境调查
- C．社会文化环境调查
- D．地理环境调查
- E．社区环境调查
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针对大业主房源的开拓渠道的途径主要有（ ）。
- A．房地产相关行业
- B．门店接待法
- C．老客户推荐
- D．资产管理公司
- E．银行
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房屋租赁过程中，租赁双方共同关心的要点可从（ ）进行归纳。
- A．时间性
- B．安全性
- C．租金
- D．服务费用
- E．附带设施
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房源营销的原则包括（ ）。
- A．卖点突出
- B．广告形式要多样
- C．广告内容真实
- D．不超范围承诺，不提供虚假信息
- E．尽可能扩大推广面，让更多的房地产经纪人共同参与营销活动
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一个规范的房地产经纪机构至少应做到（ ）。
- A．与律师进行沟通
- B．重视形象管理
- C．具有协作精神
- D．注意自我防范
- E．加强规范管理
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根据使用者的活动特征，建筑中的人类活动主要分为（ ）。
- A．无特定目的的运动
- B．回复原地点的运动
- C．折返运动
- D．往复运动
- E．跑跳运动
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个人风险是指个人和家庭面临的各种风险，可以分为（ ）。
- A．医疗费用风险
- B．信用风险
- C．实务资产风险
- D．金融风险
- E．长寿风险
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房源营销的外部营销工作包括（ ）。
- A．报纸广告
- B．专业网络渠道发布
- C．在店门口的精品房源信息栏进行展示
- D．制作DM单进行派发
- E．在自己的客户群中仔细寻找与配对，迅速给老客户推荐
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写字楼项目现场展示要点包括（ ）。
- A．外围包装
- B．售楼处展示
- C．样板层展示
- D．看楼动线包装
- E．活动营销
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在房地产营销中，电子商务可以应用在（ ）方面。
- A．成本规划
- B．销售渠道
- C．广告宣传
- D．信息发布
- E．物业管理服务
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房地产市场需求调查主要包括（ ）。
- A．房地产消费市场容量调查
- B．房地产消费动机调查
- C．房地产市场反映调查
- D．房地产消费行为调查
- E．建筑设计及施工企业调查
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分析写字楼项目的产品定位可以从（ ）方面分析其资源条件。
- A．区域属性判断
- B．客户核心价值的判断
- C．项目位置昭示性判断
- D．交通便利性判断
- E．周边商业配套成熟度判断
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要把环境机会变成企业机会，首先要发现市场营销机会的存在，一般可通过（ ）发现商机。
- A．现有市场
- B．代理公司协助
- C．请消费者
- D．从竞争对手中
- E．激励企业员工在企业内部
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新建商品房销售准备的销售文件中价目表的内容应包含（ ）以及重要提示。
- A．购房折扣
- B．楼盘名
- C．公摊面积
- D．楼栋号
- E．单价
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不论是卖方代理人还是买方代理人，都要约客户进行看房。约看时要注意的事项是（ ）。
- A．防止跳单
- B．掌握大量可靠的房源信息
- C．对房源信息进行列表
- D．了解客户需求信息
- E．提前约定看房时间和见面地点
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在房地产产品建筑策划定位法流程中，内部条件调查里的内部条件主要是指建设项目自身条件，其中包括（ ）。
- A．技术条件
- B．工业化标准条件
- C．使用者条件
- D．管理条件
- E．建设者的设计要求
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客源信息特征分析包括（ ）。
- A．购买力与消费信用分析
- B．目标物业与偏好分析
- C．客户文化素质及经济来源分析
- D．客户需求程度分析
- E．客户购买决策分析
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以客户为导向的市场营销的核心概念包括（ ）。
- A．客户让渡价值
- B．客户满意
- C．客户忠诚
- D．客户扩展
- E．客户关系管理
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具有长期性、固定性、集中效应的广告媒介是（ ）。
- A．报纸广告
- B．杂志广告
- C．网络广告
- D．户外广告
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下列选项中，不属于房地产市场社会文化环境调查内容的是（ ）。
- A．家庭人口规模及构成
- B．消费者民族与宗教信仰、社会风俗等
- C．居民家庭生活习惯、审美观念及价值取向
- D．项目所在地区人口及其就业状况、就学条件
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培养长期客户的策略有（ ）。
- A．与老客户保持联系
- B．把眼光放在长期潜在的顾客上
- C．建立广泛的社会联系
- D．与服务供应商建立广泛联系
- E．与周边学校保持联系
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住房项目销售的最后阶段是（ ）。
- A．签订认购书
- B．购房款全部结清
- C．物业交付
- D．借款人与开发企业签订购房合同
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写字楼项目的销售策略中，以项目差异化特点为主导的销售策略制订，该方式适用于（ ）。
- A．写字楼初始进入非成熟商务区域的情况
- B．同期市场不存在明显竞争对手的情况
- C．同期市场可能存在有力竞争对手的情况
- D．项目本身具有独特性、且面对较为成熟的商务客户群体的情况
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住宅项目的核心均价的确定有很多种，（ ）一般是在较为成熟的市场，二级市场推售量较少的情况下使用。
- A．租金反算法
- B．内部替代法
- C．三级市场比较法
- D．市场比较法
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不属于采用电话访问方式开拓房源渠道要点的是（ ）。
- A．附带一些实用信息，增强实用性
- B．牢记电话访问的目标是争取一次面谈机会
- C．在电话接听过程中，要注意快速切入主题，让对方参加到谈话中来
- D．经纪人作电话访问时，一定要安排一整块时间打电话，并作记录，
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卖方多家代理的成交时间多为（ ）个月左右。
- A．1
- B．3
- C．4
- D．6
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被房地产经纪人归类为引导型的买房客户的表现是（ ）。
- A．有意向在近期购房，前来咨询了解市场行情
- B．有了一段时间的市场了解、资金基本到位，但仍未形成购房意愿
- C．有意购房，但对价位不明确，资金也尚未到位，开价随意性大。
- D．有明确意向，对市场行情非常了解，只要条件符合将会很快成交
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下列问题类型中，（ ）是含有房地产经纪人精心组织的短语或对客户已使用的关键词进行重复的问题。
- A．指引型问题
- B．镜像型问题
- C．封闭式问题
- D．开放式问题
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写字楼项目销售过程中，注重维护、提前告知项目信息；增强物管服务意识是对（ ）的销售解决方案。
- A．一期老业主
- B．海外客户
- C．本区域主流客户
- D．投资型客户
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传播广、时间长、诉求力强、表现力丰富的广告媒介是（ ）。
- A．广播广告
- B．网络广告
- C．电视广告
- D．直接函件广告
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客户有了一段时间的市场了解、资金基本到位，但仍未形成购房意愿的表现被房地产经纪人归类为（ ）客户。
- A．成熟型
- B．试探型
- C．引导型
- D．加强型
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采用房源信息公盘制共享形式的优点是（ ）。
- A．每宗交易需要两个房地产经纪人跟进
- B．房地产经纪公司确定分区边界比较简单
- C．利于激发房地产经纪人收集房源信息的积极性
- D．可以使每位房地产经纪人的“生意’面”达至最广，工作效率得到提高
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在房地产人员促销管理过程中，销售队伍要获得成功，核心问题是（ ）。
- A．有良好的团队配合
- B．要有充足的资金补充
- C．选择高效率的推销人员
- D．有充足的房产信息来源
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从某种程度上来讲，（ ）决定了一个房地产经纪公司生存、发展的空间与潜力。
- A．房源信息
- B．房地产产品价格
- C．房源地理位置
- D．房地产产品质量
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在房地产市场细分依据中，（ ）是最常用的市场细分依据。
- A．心理因素
- B．人口统计因素
- C．地理因素
- D．购买行为因素
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房地产销售人员应该根据（ ）和现场销售工具制订客户初次接待流程。
- A．产品信息
- B．楼盘规模
- C．销售团队
- D．付款方式
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根据市场经验，单一业权物业即发展商持有经营型写字楼物业，往往需要考虑项目未来持续的竞争能力，因此在产品设计与硬件配置方面更需要适度超越市场现有产品，这是基于（ ）的项目定位模式。
- A．项目既定市场定位
- B．项目运作
- C．市场实操案例反馈
- D．客户核心价值关注点
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市场营销组合策略中，（ ）是一个关键决策，它设计到产品定价的方法，以及产品定价与企业利润之间的关系。
- A．价格策略
- B．分销策略
- C．产品策略
- D．促销策略
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房地产产品组合的长度是指（ ）。
- A．企业销售不同产品的数量
- B．企业能够提供产品线的数量
- C．企业销售产品的产品质量
- D．产品组合中每一产品线所包含的品种
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下列因素中，（ ）直接决定了市场潜在容量。
- A．家庭结构
- B．人口数量
- C．地区特征
- D．人口迁移
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目标市场的类型中，（ ）即指企业决定有选择地进入几个不同的细分市场，为不同客户群提供不同种类的产品。
- A．产品专业化模式
- B．复合市场模式
- C．复合产品模式
- D．完全市场覆盖模式
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银行按揭风险属于房地产经纪业务纯粹风险中的（ ）。
- A．信息欠缺引起的风险
- B．操作不规范引起的风险
- C．承诺不当引起的风险
- D．对外合作的风险
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房地产经纪人对买方客户应以（ ）为核心采集信息。
- A．房屋需求
- B．能承受的最高价位
- C．安全保障
- D．售房款的交付程序
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下列选项中，不属于房地产市场政治法律环境调查内容的是（ ）。
- A．各级政府有关房地产开发经营的方针政策
- B．各级政府有关国民经济社会发展计划、发展规划
- C．国民经济产业结构和主导产业
- D．国际和国内政治形势、政府的重大人事变动
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在市场环境不稳定或可能出现下滑的不明朗态势下，发展商除了关注项目开发的投资回报外，还必然考虑（ ）。
- A．品牌使命
- B．社会知名度
- C．资金回笼速度
- D．价格水平
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下列房源中，（ ）是指在市场经济条件下，通过出让方式取得土地使用权后开发建设的房屋，按市场价出售。
- A．房改房
- B．集资房
- C．商品房
- D．经济适用住房
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某商品房在建设过程中总投资4200万元，建设期1年，完工后用于商业出租，从投资开始到投资全部收回的预期年限为8年，则该项目的预期投资收益率为（ ）。
- A．12．5%
- B．13%
- C．14．3%
- D．14．7%
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对于房地产经纪另外一些服务的收费标准，我国目前采用（ ）的形式进行干预，房地产经纪机构或房地产经纪人则拥有比较大的自主权。
- A．单一价
- B．指导价
- C．标准价
- D．固定价
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伪造签名属于房地产经纪业务纯粹风险中（ ）。
- A．信息欠缺引起的风险
- B．操作不规范引起的风险
- C．承诺不当引起的风险
- D．产权纠纷引起的风险
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房地产租赁业务是房地产经纪人主要业务之一。租赁房屋的承租方对房地产经纪人而言，客户群具有（ ）。
- A．集中性
- B．适应性
- C．固定性
- D．很大的流动性
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可以引发客户对某一个事项做进一步的解释和说明，以让房地产经纪人更深入地了解客户作出决策的深层次的理由的问题类型是（ ）。
- A．试探型问题
- B．开放式问题
- C．镜像型问题
- D．封闭式问题
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新建商品房客户营销的方式一般分为现场营销和（ ）。
- A．网络销售
- B．电话销售
- C．上门销售
- D．批发性销售
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按客户购买意向的强弱、经济承受能力、购买的区域范围及对物业品质要求的程度等因素，可以将客户分为A、B、C三个等级的客户群，其中C类客户属于（ ）。
- A．对物业的条件不是特别苛刻的客户
- B．购买或租赁物业需求强烈的对象
- C．一般属于完美型客户
- D．根本无法成交的对象
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房地产市场调查方法中，（ ）是以有代表性的单位或消费者作为调查对象，进而推断出一般性结论。
- A．重点调查
- B．全面调查
- C．抽样调查
- D．典型调查
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通过对初始接待、3D宣传片放映、模型讲解等环节的合理分区，实现其内部客户引导线最优化，采用的是写字楼项目现场展示（ ）的要点。
- A．外围包装
- B．看楼动线包装
- C．样板层展示
- D．售楼处展示
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开放式问题的优点是（ ）。
- A．有助于房地产经纪人获得客户真实想法
- B．可以控制与客户探讨的进度和话题的方向
- C．可以获得客户对某个事项的态度和偏好
- D．更深入地了解客户作出决策的深层次的理由
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在市场营销的四大要素中，（ ）关注生产者与消费者之间的沟通关系，即生产者采取哪些手段和措施，引起消费者对产品的兴趣，并说服顾客购买产品的决策。
- A．促销策略
- B．产品策略
- C．分销策略
- D．价格策略
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在分析、评价商机的主要标准时，（ ）就成为衡量市场机会的关键因素。
- A．风险的大小
- B．成本的高低
- C．竞争优势的大小
- D．机会是否与本企业的目标一致
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在房地产产品建筑策划定位法流程中，对使用者的分类和特性的研究是建筑策划（ ）的关键，它决定空间主体的使用方式和空间的基本构成。
- A．内部条件调查
- B．目标规模设定
- C．外部条件调查
- D．方案构想
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“您喜欢带屋顶花园的高层吗?”这句话属于提问技巧分类中的（ ）。
- A．试探性问题
- B．镜像型问题
- C．开放式问题
- D．指导型问题
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房地产经纪人沟通技巧中，书面沟通的优点是（ ）。
- A．能充分表达信息传递者的态度
- B．信息的意义能够被充分的理解
- C．有充分时间进行信息分析
- D．可以马上得到对方的反馈
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关于存量房居间经纪业务在委托合同签订环节佣金负担的说法，正确的是（ ）。
- A．由买方支付
- B．由卖方支付
- C．买卖双方各支付1/2
- D．卖方支付1/3买方支付2/3
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房地产经纪人对卖房客户应以（ ）为核心采集信息。
- A．出售房屋的动机
- B．房屋售价
- C．售房款的交付程序
- D．安全保障
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房地产市场调查方法中，（ ）是指将调查范围缩小到一个比较小的规模上，进行试验后得出一定结果，然后再推断出样本总体可能的结果的调查方法。
- A．试验法
- B．访问法
- C．典型调查法
- D．观察法
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采用直接接触的方式开拓房源渠道的缺点是（ ）。
- A．可信度低
- B．占用时间太多
- C．不利于经纪人展示专业技能
- D．容易遭受拒绝，客户印象不深刻
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房地产经纪人针对试探型的买房客户的正确引导方式为（ ）。
- A．提供最符合客户要求的房源
- B．帮助客户分析购房能力、市场行情，制订购房方案(目标、贷款安排等)
- C．提供好、中、差三类不同房源进行展示，引导客户明确购房意向
- D．提供咨询服务，创造专业服务形象，争取建立长期联系”
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房地产经纪人与看房客户最好能提前看房时间（ ）到达房屋地点，以方便带其先了解周边环境。
- A．5～10分钟
- B．10～15分钟
- C．15～30分钟
- D．30～50分钟