2012年物业管理师考试《管理实务》实战模拟试卷(1)

在甲物业服务企业拒绝移交物业服务资料和配合物业交接查验的情况下，乙物业服务企业应如何进行物业承接查验?

甲物业服务企业拒绝移交的理由是否成立?请说明理由。

乙物业服务企业的做法是否妥当?如果您是该公司的负责人，如何处理业主的投诉?

在可行性研究阶段，物业服务企业早期介入的工作内容包括哪些?

某房地产开发公司开发的某住宅小区，前期的物业服务由甲物业服务企业承担。业主于2007年6月开始入住，2009年8月该小区召开首次业主大会，选举产生了业主委员会，并按照业主大会决议选聘了乙物业服务企业。业主委员会与乙物业服务企业签订了物业服务合同，合同于2009年10月1日零时生效。业主委员会以书面形式通知甲物业服务企业应于2009年10月113前办理完成物业交接验收手续。

2010年7月15日，顶层的8户业主发现房间在雨天渗水，联名要求乙物业服务企业无偿修复。乙物业服务企业称这是因甲物业服务企业管理不善所致，应由甲物业服务企业负责修缮。之后，乙物业服务企业不再受理业主有关该问题的投诉。

根据以上案例，回答7~10题：

上述8户业主提出的修复请求是否合理?是否应由乙物业服务企业负责无偿修复?

物业项目在销售阶段的介入内容有哪些?

物业绿化管理的内容包括哪些?

某高层住宅物业项目的建筑总面积为48万m²，该项目是当地最大的住宅建设项目，分两期建设。同时，整个小区的建设申报了国家安居示范工程小区，是该市重点工程之一，备受当地居民和政府的关注。建设单位为把这个项目建设经营好，在项目的立项阶段就选聘了一家具有丰富经验的物业服务企业，并由其负责该项目物业服务的早期介入工作。良好的物业管理品牌提高了这个商品房小区的知名度，同时早期介入物业销售初期综合环境的设计，使该项目与该市同类建设项目相比，具有更高的经济效益和社会效益。

根据以上案例，回答4~6题：

物业服务企业早期介入有何作用?

分析案例并结合实际思考小区园林设计的前提是什么?

某市的一个花园小区入住不到一年，其园林设计得了景观设计大奖。但入住三年多后，物业服务企业管理人员发现业主、物业使用人为了抄近路，在绿化带走出了一条小道，尽管物业服务企业多次补种植被，并在小道人口处增设了爱护绿化警示标志牌及护栏，但依然收效甚微。后来物业服务企业管理人员经过分析，了解到业主抄近道是因为原设计园路不合理，不便于业主出行。发现此问题后，物业服务企业管理人员采取了“疏”的方法，在已踩出“路”的地面铺设石板路径，既方便了业主、物业使用人，又保护了园林景观。

根据以上案例，回答1~3题：

物业环境管理的基本要求是什么?

根据《公司法》和《物业服务企业资质管理办法》的规定，物业服务企业的设立程序分为（　　）阶段。

• A．工商注册登记
• B．工商注册申请
• C．资产评估
• D．资质审批
• E．组织机构设置

物业管理风险中，以下不属于日常物业管理的风险是（　　）。

• A．在使用物业和接受物业服务过程中存在的风险
• B．物业管理日常运作过程中存在的风险
• C．物业管理项目外包服务过程中的风险
• D．市政公用事业单位服务过程中的风险
• E．公共媒体宣传报道中的舆论风险

诚实信用原则，是指民事主体在从事包括合同行为在内的民事活动时，应该诚实守信，以善意的方式行使自己的权利和履行自己的义务，不得有任何欺诈行为。诚实信用原则适用弹性相当大，具有的基本功能包括（　　）。

• A．确定行为规则
• B．决定合同内容
• C．选择合同方式
• D．平衡利益冲突
• E．解释法律与合同

同新建物业的物业管理移交一样，原物业服务企业退出后的物业管理移交也应该办理交接手续。在办理交接手续时应注意（　　）。

• A．提出遗留问题的处理方案
• B．尽量避免答复业主的质疑
• C．确认原有物业服务企业退出或留下人员名单
• D．对物业及共用配套设施设备的使用现状作出评价，真实客观地反映房屋的完好程度E．各类管理资产和各项费用应办理移交，对未结清的费用(如业主拖欠的物业服务费)应明确收取、支付方式

课堂教学法是物业服务企业培洲中常用的培训方法，具有（　　）的特点，多用于知识培训。

• A．针对性
• B．系统性
• C．连贯性
• D．全面性
• E．整体性

前期物业管理服务的对象是（　　），并按规定向业主收取物业管理服务费用。

• A．建设单位
• B．全体业主
• C．业主大会
• D．物业产权人

下列关于前期物业服务合同的表述中，不正确的是（　　）。

• A．前期物业服务合同是指物业建设单位与物业服务企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议
• B．前期物业服务合同是物业服务企业被授权开展物业管理服务的依据
• C．物业产权人与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容
• D．在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同

在物业管理活动中，风险是客观存在和不可避免的，在一定条件下还带有某些（　　）。

• A．随机性
• B．偶然性
• C．规律性
• D．不确定性

拍卖是一种特殊的交易方式，其中拍卖人宣布拍卖某物的行为属于（　　）。

• A．要约
• B．邀请要约
• C．承诺
• D．非要约

物业管理机构更迭时管理工作的移交中的重点和难点是（　　）。

• A．管理资料的移交
• B．共用配套设施和机电设备的接管
• C．人事档案资料的移交
• D．合同协议书的移交

按照建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》(建住房El998]213号)的规定，在销售商品房时，购房者应当按购房款（　　）的比例向售房单位缴交维修资金。

• A．1%～2%
• B．2%～3%
• C．3%～4%
• D．4%～5%

以下关于空调系统管理工作的主要内容，表述错误的是（　　）。

• A．根据空调设备生产厂家和安装单位提供的技术资料和说明书，制定空调系统运行和保养制度，制订大、中、小修计划和测试调整计划
• B．根据物业性质和人流规律等特点，确定每年空调的开停日期和每日的开停时间，以及空调在各个时间的工作状态
• C．在空调设备新装和改装时要重点考虑用电负荷问题和噪声污染问题
• D．空调系统运行产生的噪声是物业噪声污染的主要来源之一，从物业的总体环境考虑，空调噪声的测量、评估、减小等工作不应被空调管理人员所忽视

清洁工作日常管理的组成中，（　　）应覆盖小区主要室内外公共区域。

• A．日检
• B．周检
• C．月检
• D．专项抽检

在共用设施设备的运行管理中，以下不属于建立健全的必要规章制度是（　　）。

• A．操作人员必须遵守设施设备的操作和运行规程
• B．对于连续运行的设施设备，可在运行中实行交接班制度和值班巡视记录制度
• C．操作人员经培训考核合格后，才能独立上岗操作相关工作专业的设备
• D．实行定人、定机和凭证操作设备制度，不允许无证人员单独操作设备，对多人操作的设施设备，应指定专人负责

物业管理投诉处理的要求不包括（　　）。

• A．要正确看待物业管理投诉，并把它转换为一种消除失误、改善管理与服务、加深与业主沟通联系的机遇
• B．对投诉要“谁受理、谁跟进、谁回复”
• C．接受和处理业主投诉要做详细记录，并及时总结经验
• D．接受与处理业主的投诉，要尽可能满足业主(或物业使用人)的合理要求