2013年物业管理师《管理实务》考前冲刺试卷三

某小区人住3个月，部分业主投诉：①小区部分墙体渗漏；②供暖不足；③物业配套不完善；④小区安全防范管理措施不完善等问题。小区业主在多次找物业公司及开发商反映和协商未果后，决定：

(1)以互相选举的方式组建临时业主委员会，经临时业主委员会开会通过，决定号召全体业主拒缴物业服务费。 

(2)业主委员会决定解除与现物业公司的服务合同，另选聘新物业服务公司。

(3)通过新闻媒体，使事件引起社会的关注和强烈反响，部分业主还围堵了物业管理处办公室。

问题

1．针对供暖不足，如果是供暖系统本身的问题，该物业公司应如何解决?

2．分别指出业主投诉问题①、③、④的解决办法。

3．物业管理人接到投诉的处理方法有哪些?

4．小区业主成立“临时业主委员会”的做法是否正确?临时业主委员会通过的拒缴物业服务费的决定是否合法?

5．上述(2)的做法是否正确，说明理由。

6．签订物业服务合同时，除《物业管理条例》规定的业主委员会应有的权利义务之外，业主委员会还有哪些权利义务?

7．物业服务合同终止的原因有哪些?

一天，一个新取得驾照的业主将自己的车从公共车库中移位开出。但由于技术不熟练，将自己的车猛撞到车库中另一辆车上，造成另一辆车侧面受损，但开车业主并未受伤。

问题

1．假如你是该业主，面对这种情况应如何处理?

2．小区中若发生交通意外，物业公司的处理措施有哪些?

3．假如该业主与受损车主在协商中发生打斗致人受伤事件，物业公司应如何处理?

2010年6月，施先生向A开发公司购买了新建路某小区别墅一套，当年装修后人住。同年10月，A开发公司与B物业公司签订了物业服务合同，由B物业公司对该小区的物业行使管理之职，施先生每年均向B物业公司支付物业管理费。2011年3月1日上午11时30分左右，施先生从公司返还家中准备休息时，发现妻子身中数刀躺在血泊中，经报案后，公安机关确认被害人已身亡，此案虽经公安机关全力侦查，但因没有任何线索至今尚未侦破。施先生认为，B物业公司作为小区的物业管理者，未能有效行使小区的管理之职，采取必要的措施保障业主个人安全，导致家人在小区内遇害，应承担主要民事赔偿责任。B物业公司认为，小区内24小时都有保安员进行巡逻，且出入车辆均有记录，被害人在自家遇害，自己无任何失职行为。施先生认为B物业公司推卸责任，于是将B物业公司告上了法庭，要求被告赔偿经济损失共计人民币15万元。人民法院最终判决，证据不足，驳回了施先生的诉讼。

问题

1．业主在小区内遇害，物业公司是否必须承担民事责任?

2．B物业公司是否应进行赔偿?

3．你认为人民法院驳回施先生诉讼的理由是什么?

4．物业服务企业公共安全防范管理服务的内容有哪些?

5．结合案例分析，物业服务企业应如何加强安防系统?

合同承诺的构成要件是( )。

• A.承诺是特定人的意思表示，必须具有订立合同的意图
• B.承诺必须由受要约人或其代理人作出
• C.承诺必须在要约的有效时间内作出
• D.承诺必须与要约的内容一致
• E.承诺必须传达给要约人

在早期介入和前期物业管理阶段，要求提供相应物业管理服务的主要招标内容有(　　)。

• A.对业主人住、装修实施管理和服务
• B.提出投标物业的其他管理建议
• C.对物业服务费和专项维修资金的使用和管理
• D.参与物业的竣工验收，并提出相应整改意见
• E.建立服务系统和服务网络，制订物业管理方案

物业服务企业组织机构设置的要求是(　　)。

• A.借鉴国外，汲取经验教训   
• B.精干、高效、灵活
• C.按照规模、任务设置   
• D.统一领导、分层管理
• E.分工协作

物业绿化管理的工作内容包括(　　)。

• A.绿化翻新改造 
• B.道路清洁
• C.花木种植   
• D.污水管道疏通
• E.绿化有偿服务

在物业可行性研究阶段，物业服务企业早期介入的主要工作内容是(　　)。

• A.设计与客户目标相一致并具备合理性能价格比的物业管理框架性方案
• B.根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容
• C.根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准
• D.根据物业建设及目标客户群的定位确定物业管理的模式
• E.就物业环境的适应性提出建议

影响企业薪酬政策的微观因素是(　　)。

• A.企业的经营策略   
• B.国家经济运行状况
• C.当地生活指数   
• D.劳动力市场的供求状况

物业入住期收集的物业管理档案中，属于权属资料的是(　　)。

• A.房屋产权证   
• B.购房合同原件
• C.户口本复印件   
• D.业主有效证件复印件

物业服务企业的培训方法中，(　　)主要适用于操作性较强岗位的员工培训。

• A.现场教学法 
• B.师徒式培训法
• C.课堂教学法 
• D.网络课件培训法

物业管理单位发现装修人有违反相关法规规定的行为不及时向有关部门报告的，由房地产行政主管部门给予警告，处装饰装修管理服务协议约定的装饰装修管理服务费(　　)倍的罚款。

• A.2～3   
• B.2～4
• C.1～2
• D.1～3

根据房屋完损等级分类，下列属于基本完好房屋特征的是(　　)。

• A.结构基本完好，少量构部件有轻微损坏，装修基本完好
• B.结构构件完好，装修和设备完好、完整
• C.结构一般性损坏，装修局部有破损，但不影响居住安全和正常使用
• D.结构基本完好，虽个别分项有轻微损坏，一般经过小修就能修复好

关于房屋共用设施设备管理工作内容的说法，正确的是(　　)。

• A.电梯每隔2年要由政府技术监督部门进行检查
• B.供配电运行应建立12小时值班制度，发生故障时应能及时组织力量抢修，尽快恢复电力供应
• C.每周检测烟感、温感探测器是否正常工作
• D.定期对用电计量仪表进行检查和校验，确保用电计量的准确性

物业的供电种类按供电方式的不同分为(　　)。

• A.高压供电和低压供电   
• B.无自备电源供电和有自备电源供电
• C.单回路供电和多回路供电   
• D.长期供电和临时供电

在物业管理招标的类型中，将物业管理招标分为住宅项目招标和非住宅项目招标的依据

是(　　)。

• A.物业管理项目的服务内容   
• B.物业类型
• C.物业管理招标主体   
• D.物业管理服务方式

物业服务企业在领取营业执照之日起(　　)日内，应持相关资料向当地的房地产主管部门申请资质。

• A.10   
• B.20
• C.30   
• D.45

物业服务企业薪酬结构设计需考虑的因素不包括(　　)。

• A.个人绩效   
• B.市场的变化情况
• C.职位等级   
• D.个人的技能和资历