2013年物业管理师《管理实务》考前冲刺试卷一

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某物业项目建筑面积30万㎡，可收物业服务费用面积27万㎡，每年计划成本375万元，现在进行招投标。有一物业公司管理项目多层住宅20万㎡，高层住宅20万㎡，别墅4万㎡，该项目投标做了一个物业费的核算，总共包括以下项目：
(1)人工费：
①人员工资及按比例计提的保险费用和福利费用：包括公司分管项目副总经理的工资、项目经理的工资和社会保险；
②补充养老金；
③项目人员年终绩效奖励。
(2)工程保修费。
(3)公共区域清洁卫生材料费。
(4)装修工程垃圾清运费。
(5)对社会的爱心捐赠。
(6)用于项目的固定资产折旧。
(7)项目履约保证金。
(8)共用设施设备及公众责任保险金。
(9)公共区域维修保养费。
(10)公共秩序维护费。
问题
1．根据该投标物业公司管理物业面积可知该物业公司管理资质等级为哪类?
2．案例中的资质等级证书应由谁颁发?
3．说明该物业公司的注册资本范围和物业管理专业人员的分配。
4．以上费用哪些不能计人物业服务成本?
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某住宅小区在业主委员会成立后，选聘甲物业公司对其进行管理，并与甲物业公司签订了为期2年的物业服务合同。1年后，小区业主认为甲物亚公司处理问题不及时，不能满足他们的利益。于是，小区业主自行组织选举产生业主代表，业主代表选择了乙物业公司，提前解除了与甲物业公司的服务合同，强迫甲物业公司撤离小区。
问题
1．甲物业公司与业主委员会签订的合同属于什么性质的合同?
2．小区业主的行为是否正确?说明理由。
3．业主委员会的职责有哪些?
4.假如经业主大会2／3以上投票权业主投票决定，业主大会可否解除与A物业公司的物业服务合同?
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某小区已经入住2年，部分业主投诉：①小区内防火防烟门经常处于开启状态；②部分屋
顶漏水；③小区周围治安环境乱。物业公司接到业主投诉后及时进行了调查，就投诉问题提出解决措施，使投诉事件得到了圆满解决。
问题
1．物业公司接到业主投诉的正确处理程序是什么?
2．物业管理人在受理业主投诉时有哪些要求?
3．针对上述业主投诉的问题，物业公司应如何解决?
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《合同法》规定的合同签订应遵循的基本原则包括(　　)。
- A.权利义务公平对等
- B.合同自由
- C.主体平等
- D.诚实信用
- E.禁止滥用权利
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物业服务企业的特征是(　　)。
- A.以盈利为主要目的
- B.资产属全体业主所有
- C.独立的企业法人
- D.具有一定的公共管理性质的职能
- E.属于服务性企业
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鼠害防治的主要方法有( )。
- A.挖巢法
- B.环境治理
- C.器械灭鼠
- D.化学灭鼠
- E.生物灭鼠
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物业服务企业早期介人的阶段包括(　　)。
- A.规划设计阶段
- B.物业承接查验阶段
- C.建设阶段
- D.业主大会选聘物业服务企业阶段
- E.立项阶段
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下列各项中，(　　)负责一级物业服务企业资质证书的颁发和管理。
- A.市级以上人民政府建设主管部门
- B.国务院建设主管部门
- C.省人民政府房地产主管部门
- D.国务院城乡规划主管部门
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自行组织物业管理招标活动的招标人应具备的条件包括(　　)。
- A.拥有与招标项目相适应的技术、经济、管理人员
- B.必须经相关产权部门批准、授权
- C.具有编制招标文件的能力
- D.具备雄厚的资源、资金
- E.具有组织开标、评标及定标的能力
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如果企业员工集中，且(　　)，则宜建立一级物业服务企业培训体系。
- A.项目机构数量较多
- B.员工整体素质较高
- C.培训资源比较充裕
- D.培训资源较紧缺
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下列选项中，(　　)是由业主大会制定，全体业主承诺，对全体业主具有约束力的，用以指导、规范和约束所有业主、物业使用人、业主大会和业主委员会权利义务的行为守则。
- A.服务标准
- B.管理规约
- C.临时管理规约
- D.物业服务合同
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在投标过程中，投标人采取的报价技巧主要有(　　)。
- A.不平衡报价法和多方案报价法法
- B.多方案报价法和保本报价法
- C.增加建议方案法和无利润竞标法
- D.突然降价法和保本报价法
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下列属于物业规划设计阶段，物业服务企业早期介入工作内容的是(　　)。
- A.将全部早期介入所形成的记录、方案、图纸等资料，整理后归人物业管理档案
- B.就物业环境及配套设施的合理性、适应性提出意见或建议
- C.记录物业项目的隐蔽工程
- D.拟定物业管理的公共管理制度
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在一定的物业范围内，当大多数业主共同商定和共同遵守的道德规范和行为准则需要形成条文时，应使用的物业管理制度文书文种是(　　)。
- A.守则
- B.制度
- C.公约
- D.办法
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物业服务企业薪酬体系设计的首要步骤是(　　)。
- A.职位分析
- B.薪酬定位
- C.薪酬调查
- D.薪酬结构设计
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在物业管理活动中，仅限在独立的组织中传达的文书，被称为(　　)。
- A.前行文
- B.内行文
- C.平行文
- D.上行文
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业主大会经物业管理区域内全体业主所持投票权(　　)以上通过，决定选聘物业服务企业后，由业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。
- A.1／2
- B.2／3
- C.3／4
- D.1／3
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物业管理公司在内部转发上级单位的公文、宣布实施某项制度时，应使用的行政公文文种是(　　)。
- A.告示
- B.通知
- C.决定
- D.通报
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